ПОМИНОВА Ирина Сергеевна. СТРУКТУРНЫЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ СПЕЦИФИКАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

summary

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Регистрация как институт спецификации прав собственности

§ 1.1. Трактовка прав собственности в НИЭТ

§ 1.2. Выделение структурных альтернатив спецификации

§ 1.3. Формирование спроса на регистрацию прав собственности

ГЛАВА 2. Сравнительный анализ систем регистрации

§ 2.1. Классификация европейских систем регистрации

§ 2.2. Три контекста анализа систем регистрации

§ 2.3. Количественная оценка европейских систем регистрации

ГЛАВА 3. Институциональный выбор системы регистрации прав

собственности в России

§ 3.1. Становление института государственной регистрации прав

собственности в РФ

§ 3.2. Детерминанты спроса на регистрацию в России

§ 3.3. Оценка российской системы регистрации

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ12

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Выделение структурных альтернатив спецификации прав собственности

на землю

Представляя спецификацию как «создание в той или иной форме режима

исключительности использования вещи»

6

, НИЭТ предлагает две точки зрения

на роль фактического владения в процессе спецификации абсолютных прав

собственности. Подход Й. Барцеля состоит в том, что фактическое владение

является достаточным условием спецификации. Д. Бромли подчеркивает, что

спецификация предполагает материальные свидетельства. Для уточнения

институционального подхода к спецификации роль фактического владения в

работе проанализирована в процессе формирования как формальных, так и

неформальных прав собственности.

В отношении неформальной спецификации с опорой на философские

теории Нового времени о возникновении прав собственности в «естественном

состоянии» общества (Дж. Локка, Т. Гоббса, Д. Юма) и на теоретико-игровое

моделирование «биологических» механизмов разрешения территориальных

споров (Дж.М. Смита, Р. Сагдена) продемонстрировано, что фактическое

владение может рассматриваться как достаточно четкий сигнал прав

собственности. В отношении формальной спецификации с опорой на

юридический подход, прослежена связь между спецификацией через

фактическое владение и движимым имуществом и между спецификацией путем

внесения данных в реестры и недвижимым имуществом.

Принимая во внимание, что институциональная трактовка прав

собственности вобрала в себя элементы как экономического, так и

юридического подходов, пространство выбора базовых структурных

альтернатив спецификации прав собственности на материальные объекты –

формальной (на основе внесения данных в реестры) и неформальной (на основе

6 Тамбовцев В.Л., Шаститко А.Е. Упорядочение отношений собственности: структура проблемы, индикаторы,

направления действий / Отчет РЕЦЭП. М., 2005. С. 20.13

фактического владения) – задано двумя критериями: ценностью объекта и его

типом.

Представленная на Рисунке 1 схема иллюстрирует логику выбора способа

спецификации в зависимости от типа и ценности объекта: режим

исключительности будет иметь место только в отношении ценных

(конкурентных) объектов, права на которые можно зафиксировать; выбор

между альтернативами возможен только в случае недвижимого имущества, так

как в случае движимого они совпадают; значительная часть объектов

движимого имущества в процессе производства следует судьбе недвижимого, а

после, становясь товаром, переходит в режим движимого.

Рисунок 1 – Пространство выбора спецификации прав собственности

Примечание: S – предоставление государством услуг по регистрации; E – наличие вещественных

свидетельств о переходе прав собственности; G – государственные гарантии чистоты титула.

Обращение к истории возникновения и эволюции систем регистрации

позволило детализировать структурные альтернативы спецификации прав

собственности на землю, выделив две неформальные альтернативы (устное

соглашение и систему записей) и две формальные альтернативы (актовую и

титульную регистрацию) – в зависимости от того, специализируется ли

государство на предоставлении услуг по регистрации.14

Спонтанный характер формирования неформальных прав собственности,

широкое многообразие локальных обычаев и практик закрепления и передачи

этих прав и наблюдаемая в мире тенденция к формализации обусловили акцент

работы на формальных альтернативах спецификации, то есть регистрации.

Регистрация как институт формальной спецификации

Регистрация определена как институт формальной спецификации прав

собственности, направленный на защиту индивидуальных прав экономических

агентов. Под институтами в работе понимаются «правила, механизмы,

обеспечивающие их выполнение, и нормы поведения, которые структурируют

повторяющиеся взаимодействия между людьми».7

Предложенное в работе определение регистрации построено на

сопоставлении этого понятия с близким, но не тождественным ему понятием

земельного кадастра, исторически направленным на поддержку

налогообложения, и соотнесено с трактовкой Европейской экономической

комиссии и Международной федерации геодезистов.

«Институциональная» трактовка позволила охарактеризовать

регистрацию через логические блоки «формулы института», которые в

наиболее полном варианте включают: Ситуацию (Е) – условия приложения

нормы; Индивида (I) – адресата нормы; Предписываемое действие (А) –

содержание нормы; Санкции (S) за неисполнение предписания (А); и Гаранта

нормы (G), то есть субъекта, применяющий санкции (S) к нарушителю.

 Ситуация (Е): Необходимость в регистрации возникает в случае

формализации или в случае изменений в правах собственности на землю

(затрагивающих объект, субъект или содержание права). Соответственно,

в первом случае речь идет о первичной регистрации (внесении данных в

реестр), которая преимущественно имеет место на этапе формирования

легального земельного рынка, а во втором – о перерегистрации

(обновлении данных в реестрах), которая связана с этапом его

7 Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS, 1993. Вып. 2. С. 73.15

функционирования. Здесь можно обозначить основные функции

института регистрации: защиту, так как именно посредством

спецификации определяются механизмы защиты и гарант прав

собственности (для формальной спецификации – государство); и

формирование легального земельного рынка, так как спецификация

способствуют снижению неопределенности внешней среды и

расширению поля для обменов.

 Индивид (I): Адресатами действия норм о регистрации потенциально

являются все фактические собственники земельных участков. При этом

эффективность системы регистрации (полнота, актуальность и

достоверность реестров) напрямую зависит от ее востребованности у

адресатов: если информация реестров не обновляется, то происходит

обесценение системы.

 Предписываемое действие (А): Регистрация прав собственности,

особенно первичная, обыкновенно предполагает три этапа: установление

содержания права собственности и обременений; определение границ

земельного участка; документирование. Повторная регистрация может

сводиться к последнему этапу.

 Санкции (S) и Гарант нормы (G): В общем случае санкций за

незарегистрированные права собственности на землю не предусмотрено8

,

но отсутствие регистрации значительно повышает риски захвата и

экспроприации и ограничивает возможности по распоряжению

земельным участком (так как он оказывается за пределами легального

поля), что само по себе создает стимулы следовать правилу. Государство

как агент, гарантирующий защиту прав собственности, не будет

предоставлять ее незарегистрированным собственникам.

Спрос на регистрацию прав собственности в таком ключе представлен

как спрос на государственную защиту. Обобщение результатов теоретических

8 Хотя, например, в России рассматривается возможность введения штрафов за неисполнение обязанности по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество в установленный законом срок.16

моделей в НИЭТ (Л. Алстона, Э. Харриса, Б. Мюллера, Т. Мичели,

С. Сирманса, Дж. Кайи) позволило выделить три группы детерминант спроса на

регистрацию: факторы, определяющие уровень конкуренции за ресурс;

объективные издержки регистрации (расстояние до центра регистрации, время

рассмотрения документов); субъективные издержки регистрации, заданные

индивидуальными характеристиками экономических агентов (уровень

образования, уровень доходов).

Подход к анализу сравнительных издержек и выгод альтернативных

систем регистрации

На стороне предложения НИЭТ различает две альтернативные системы

регистрации в зависимости от ее объекта: регистрация сделок соответствует

актовой системе, а регистрация прав собственности – титульной системе. В

содержательном плане это формальное разделение соотнесено с действием

принципа добросовестности приобретателя, который присутствует в титульной

системе и отсутствует в актовой. Он подразумевает, что в случае

возникновения земельного спора, система отдаст приоритет текущему

(зарегистрированному) собственнику.

Вместе с тем, в эмпирических исследованиях однозначное определение

класса национальной системы по формальному признаку в ряде случаев

затруднительно, что потребовало уточнения. Объектом сравнительного анализа

в работе стали европейские системы регистрации как наиболее развитые и

стабильные.