Грибовский Сергей Викторович. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации

brief description

Грибовский Сергей Викторович. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации : Дис. ... д-ра экон. наук : 08.00.09 : СПб., 1999 352 c. РГБ ОД, 71:00-8/78-8

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Особенности ценообразования на рынке российской федерации. 12
1.1. Характеристика рынка недвижимости... 12
1.2. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости 41
1.3. Оценка рыночной стоимости: состояние и проблемы 47
Глава 2.Методология оценки рыночной стоимости методом капитализации доходов57
2.1. Структура чистого операционного дохода и экономический смысл его составляющих 59
2.2. Износ объекта недвижимости и его возмещение 66
2.3. Методы возврата капитала. 88
2.4. Динамика изменения дохода при разных моделях возврата калит ала... 98
2.5. Капитализация по расчетным моделям. 105
Глава 3.Оценка чистого операционного дохода144
3.1. Анализ и оценка составляющих чистого операционного дохода. 145
3.2. Оценка стоимости реверсии 154
3.3. Оценка норм капитализации и дисконтирования 156
3.4. Особенности оценки периода окупаемости инвестиций в недвижимость 199
Глава 4.Индивидуальная и массовая оценка объектов недвижимости205
4.1. Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом 206
4.2. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 209
4.3. Оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка 223
4.4. Оценка муниципальной арендной ставки методом dcf-анализа 231
4.2. Оценка муниципальной арендной ставки методом массовой оценки...248
Заключение .296
Список использованных источников 306
Приложение

Введение к работе

Переход к рынку связан с негобежньш вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.
Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком из всех известных рынков. Во-вторых, недвижимость как объект рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является наименее развитым и наименее изученным. В-четвертых, рынок недвижимости как никакой другой рынок подвержен влиянию государства.
Одной из главнейших особенностей рынка недвижимости современной России является то, что государство является наиболее крупным его субъектом» и от действий государства на рынке недвижимости в значительной степени зависит его развитие. Это связано с вопросами формирования цен на объекты недвижимости через оценку их рыночной стоимости в процессе приватизации или сдаче их в аренду, определения доли государства в уставном капитале при создании акционерных обществ, при определении базы для налогообложения и т.д.
Опыт развитых зарубежных стран показал, что эффективность рынка недвижимости может быть в значительной мере усилена целенаправленной и разумной политикой государства в этой области.
Успехи практической деятельности администрации Санкт-Петербурга в течение нескольких последних лет в сфере управления городской недвижимостью являются хорошим свидетельством того, что оценка недвижимой собственности по рыночной стоимости может стать фундаментом системы государственного регулирования рынка недвижимости как комплекса мер, предназначенных для улучшения технического состояния недвижимости городов и экономически оптимального распределения функций ее использования на территории городов.
Сегодня в России вопрос оценки на рынке недвижимости является одним из злободневных вопросов ее развития. Российская оценка имеет не долгую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов иАИ Чупров. После революции 1917 года оценка недвижимости как теория и практика потеряла актуальность, так как объект ее исследования - рынок недвижимости - прекратил свое существование: недвижимость стала общенародным достоянием. Оценка недвижимости в западных странах зародилась приблизительно на сто лет раньше российской, развивалась и совершенствовалась вместе с развитием рынков недвижимости в соответствии с национальными особенностями каждой страны. Анализ современных западных методов оценки показывает, что они ориентированы в основном на наличие хорошей рыночной информации и использование объектов недвижимости экономически оптимальным образом, когда естественным путем назначение каждого объекта недвижимости пришло в соответствие с его наилучшим и наиболее эффективным с экономической точки зрения использованием. Существующий рынок недвижимости России можно охарактеризовать не только просто пассивным, а специфически пассивным, для которого характерен крайний дефицит реальной рыночной информации, несовершенная нормативно-правовая база, далекая от совершенства база для налогообложения и, в целом, экономически нерациональное использование объектов недвижимости. Слепое применение западных методик оценки на таком рынке, неучет национальных и правовых особенностей, как показал опыт практической деятельности автора работы и его коллег на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, может привести к результатам, очень далеким от достоверности. Проблема оценки на рынке недвижимости России требует серьезного научного исследования. В настоящее время наберется не более десятка научно-практических изданий, посвященных проблемам создания русской национальной системы оценки. К их числу можно отнести работы Балдайцева СВ., Григорьева В.В., Есгатова В.Е., Кошкина В.А., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Прорвича В.А, Руднева Ю.А., Саприцкого Э.Б., Федотовой М.А, Тарасовича Е.И. Наряду с достаточно хорошим изложением теории западной оценки эти работы содержат решение лишь некоторых частных проблем, связанных с оценкой недвижимости на российском рынке, и практически не затрагивают проблемы оценки в интересах государства и проблемы государственного регулирования рынка недвижимости.
В связи с вышеизложенным особую актуальность приобретает комплекс проблем, связанных с дальнейшим развитием теории и практики оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в интересах их адаптации к российским условиям, а так оке совершенствованием и внедрением методологического и методического обеспечения оценки рыночных стоимостных характеристик в систему государственного регулирования рынка недвижимости в России на этапе переходного периода с целью повышения достоверности результатов оценок и эффективности использования объектов недвижимости в государственных целях.
Цель и задачи научного исследования
Реализация поставленной пели научного исследования предполагает решение следующих задач:
• на основе анализа особенностей структуры российских городов и их рынков недвижимости, существующих методов формирования цен на объекты недвижимости и схем инвестирования с учетом современного опыта зарубежных стран показать необходимость введения и развития системы государственного регулирования рынка недвижимости в городах;
• сформулировать предложения по комплексу мер, необходимых для развития системы государственного регулирования рынка недвижимости в рыночной экономике;
• разработать методологические и методические основы оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в период перехода к рыночной экономике;
• разработать экономико-математический аппарат индивидуальной и массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости;
• создать программное обеспечение для реализации процесса оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости. Объект исследования
Объектом исследования является рынок недвижимости Российской Федерации.
Предмет исследования
Предметом исследования является рыночная стоимость объекта недвиэняшости как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Теоретической базой диссертационного исследования являются классическая теория оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, инвестиционный анализ, математическая статистика, а также сопоставление и критический анализ трудов российских и зарубежных авторов по теме работы.
Научная новизна диссертационного исследования
Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что в нем на основе анализа особенностей структуры недвижимости российских городов, существующих методов формирования цен на объекты недвижимости и оценки их рыночной стоимости с учетом современного опыта зарубежных стран решена важная народнохозяйственная проблема - разработаны теоретические положения для совершенствования методологического и методического обеспечения оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в интересах государственного регулирования рынка недвижимости, реализация которых позволяет существенно повысить достоверность оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости и экономическую эффективность использования объектов недвижимости в государственных целях. В результате проведенного исследования:
- на основе обобщения теории и практики оценки, используемых в зарубежных странах, разработаны методологические основы индивидуальной оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, позволяющие в условиях российской действительности повысить обоснованность и достоверность оценок; - на основе экономического анализа функционирования объекта недвижимости в процессе его экономической жизни предложена в наибольшей степени соответствующая рынку концепция определения износа объекта недвижимости и его возмещения при прогнозировании потока доходов, позволяющая в момент реверсии объекта недвижимости обеспечить полный возврат первоначальных инвестиций, и установлена взаимосвязь износа с различными методами его возмещения;
- разработаны методологические основы массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости в государственных целях, позволяющие на основе современного математического аппарата конструировать модели различных секторов вторичного рынка и на их базе создавать методики расчета этих характеристик, способные в сотни раз сократить время и расходы на проведение оценок;
- разработана методология моделирования вторичного рынка аренды методом массовой оценки в интересах определения уровня муниципальных арендных платежей;
- разработан и реализован на практике методический подход и предложена схема определения инвестиционных условий передачи объектов недвижимости под застройку и реконструкцию, позволяющая решить проблему улучшения технического состояния объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;
- предложена и обоснована концепция оценки объектов недвижимости, предусматривающая отдельную оценку рыночную стоимости земли и улучшений в составе единого объекта недвижимости;
- предложена и реализована на практике методология оценки объектов недвижимости на основе согласованного учета схем износа и возмещения инвестиций.
- предложен способ рыночной экстракции для оценки норм капитализации для объектов недвижимости, существенно отличающихся друг от друга по своим технико-экономическим характеристикам;
- на основе использования математических методов разработано программное обеспечение для реализации метода сравнительного анализа стоимостных характеристик объектов недвижимости, позволяющее повысить достоверность получаемых оценок и свести к минимуму субъективизм при определении цены объекта недвижимости;
- на основе экономико-математического анализа процесса функционирования и оценки доходного объекта недвижимости установлена взаимосвязь между нормой дисконтирования и нормой капитализации, позволяющая решить проблему -обоснования этих коэффициентов в условиях дефицита рыночной информации;
- рекомендован способ использования метода цены капитальных вложений для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости;
- предложен метод оценки прав аренды и полной собственности на земельный участок при отсутствии частной собственности на землю;
- на основе выполненных теоретических исследований разработан и принят для практического использования комплекс моделей и методик, позволяющих повысить точность, обоснованность и достоверность оценок рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях дефицита рыночной информации:
О модель рынка аренды квартир для определения платежей за найм жилых помещений в Санкт-Петербурге;
О методика определения норм прибыли, предназначенная для оценки объектов недвижимости;
О метод определения ставки дисконтирования - метод конечной отдачи.
О методика оценки свободных земельных участков с использованием техники DCF-анализа.
О методика оценки улучшенных земельных участков с использованием техники DCF-анализа.
О методика определения муниципальной арендной ставки за гаражи в Санкт-Петербурге;
О методика определения муниципальной арендной ставки за дачи в Санкт-Петербурге; и др.
Практическая значимость проведенного исследования
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что в нем рассмотрена одна из актуальных для переходной экономики России проблем - проблема ценообразования, методология и методы оценки объектов недвижимости в интересах государственного регулирования рынка недвижимости для оптимального распределения функционального назначения его объектов, позволяющего улучшить структуру и собираемость арендных и налоговых поступлений в государственные федеральные и муниципальные бюджеты.
Предлагаемые в диссертации методы и методики как показал опыт Санкт-Петербурга могут стать основой реформирования процесса управления объектами госсобственности на рынке недвижимости на федеральном уровне и уровнях субъектов федерации.
Апробация результатов исследования
Основные результаты исследования докладывались на совещаниях администрации Санкт-Петербурга, , на российских и международных конференциях по оценке, на научных конференциях Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов и в Стокгольмского Королевском технологическом университете; опубликованы в центральной и местной печати. Результаты исследования нашли практическое воплощение в отчетах об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости различного назначения.
Методы и методики, разработанные в рамках диссертационных исследований, используются комитетами Администрации Санкт-Петербурга и оценщиками Российской Федерации при проведении практических оценок и научных исследований.
По результатам исследований опубликовано 2 монографии, 3 учебных пособия, 10 научных трудов и методик, общим объемом более 48 п.л. Выполнено более 300 оценок рыночной стоимости объектов недвижимости для более, чем 150 фирм. Среди них: Сбербанк России, Hansa Financial, Управление инвестиций Санкт-Петербурга, Банк Санкт-Петербург, ГОИ им. Вавилова, Промстройбанк, АПРЭО ((Нежилой фонд», Союз-Контракт, НПО (Аврора», УВД г. Москвы, Гагоакомбанк, ЛЭК ESTATE, Инженерно-Экономическая Академия, ЛогоВАЗ, РАО ВСМ и др.
Реализация результатов исследования
Результаты практической деятельности по теме диссертации послужили основанием для принятия следующих документов Правительства Санкт-Петербурга:
• Закон «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения,
арендодателем которых является Санкт-Петербург» (принят Законодательным
собранием Санкт-Петербурга 3 сентября 1997 г,). • Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08,96 «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и прав на него».
• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №283-р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них ш,инвесттщошшх условиях».
Результаты исследования по теме диссертации легли в основу следующих документов Правительства Санкт-Петербурга:
• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №1291-р от 22.12.97 «Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга».
• Распоряжение вице-губернатора Санкт-Петербурга председателя КУГИ №1293-р от 21.11.97 «Методика определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости офисного и торгового назначения, находящихся в собственности Санкт-Петербурга».
• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения платежей за наем жилья» (проект документа на согласовании).
• Распоряжение вице-губернатора Санкт-Петербурга №251-р от 23.02.98 «Методика определения арендной платы за дачные помещения».
• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения арендной платы за гаражи».