Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка

brief description

Введение...4

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городской

земельной недвижимости...11

1.1. Предпосылки и состояние экономической оценки земельной

недвижимости в России...11

1.2. Анализ нормативно-правовой и методической базы

экономической оценки городской земельной недвижимости...21

1.3. Эколого-экономические аспекты оценки земельной

недвижимости в городских условиях...38

Глава 2. Методология оценки стоимости городской земельной недвижимости с учетом экологических факторов в рыночной экономике...44

2.1. Методические подходы стоимостной оценки земельной

недвижимости в современных условиях...44

2.2. Определение базовых параметров расчетных коэффициентов для экономической оценки земельной недвижимости с

учетом экологических факторов...57

2.3. Формирование арендных платежей за пользование земельно-

имущественным комплексом в рыночных условиях...79

Глава 3. Совершенствование методов экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях отечественного рынка...91

3.1. Моделирование процесса стоимостной оценки земельно-имущественных объектов...91

3

3.2. Определение показателей экологической составляющей стоимости объекта оценки...105

3.3. Методология совершенствования механизма экономической

оценки земельной недвижимости...112

Заключительные положения и выводы...121

Библиографический список используемых источников...126

Приложение 1. Информация о структуре земельного фонда и

состоянии рынка земли в России...136

Приложение 2. Информация о состоянии окружающей среды в

г. Ростове-на-Дону...140

Приложение 3. Статистические показатели динамики экономического

развития России...142

Приложение 4. Ставки доходности по депозитам надежных банков

России...144

Приложение 5. Табличные значения коэффициентов и удельных показателей для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды...14
Введение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.

В отечественной экономике долгое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта — земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали полноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.

Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.

Три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов. Актуализация рынка проходит здесь наиболее интенсивно, что в большей степени связано с наличием развитой инфраструктуры, осуществлением общественной и коммерческой деятельности, обеспечивающей жизне-

деятельность населения, и вероятностью изменения целевого назначения земель. Проблема оценки именно городской земли стоит наиболее остро.

Несмотря на потребности рынка, сложность оценки городской земельной недвижимости состоит в том, что для условий формирования и развития земельного рынка не существует общепризнанной комплексной методики эколого-экономической оценки, учитывающей совокупное влияние факторов стоимости: затратного, доходного, рыночного и экологического. Сложившаяся отечественная практика оценки земель позволяет, ориентируясь на западные теории, рассматривать лишь рыночные и в меньшей степени доходные экономические аспекты, зачастую не учитывая затратные и экологические составляющие.

Западная методология, основанная на развитом и длительно функционирующем земельном рынке, и существовавшие в дореволюционной России оценочные методики не могут быть объективно использованы в настоящих отечественных условиях. Разработанные Министерством имущественных отношений и обязательные к применению «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» содержат массу спорных положений, что порождает бурные дискуссии в профессиональной среде.

Таким образом, исследование критериев комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях формирования рынка и на обозримую перспективу представляются актуальными в теоретическом и практическом аспектах.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и дополнением существующих методик.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земель поселений в условиях развитого рынка разработаны в трудах зарубежных авторов

X. Дитериха, Н. Ордуэя, Дж. Фридмена, Г. Харисона, Дж. К. Эккерта. В условиях административной экономики существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю, отраженный в работах Н. Бекаревича, Ю. За-рембо, С.Г. Струмилина, и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, — в работах: Г. Бабкова, М. Виленского, А. Степанкова, И. Храброва. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли частично затронуты А.Г. Грязновой, В.А. Прорвичем, В.М. Рутгайзе-ром, Е.И. Тарасевичем, М.А. Федотовой.

Теоретические и практические аспекты оценки земельной недвижимости находят отражение в работах современных исследователей рынков недвижимости и земли: В.Н. Волкова, П.Г. Грабового, П.Ф. Лойко, А.П. Огар-кова, В.И. Ресина, А.С. Чешева, Н.А. Страховой, И.П. Фесенко, В.Н. Рагрина, Ю.А. Цыпкина.

Вместе с тем большинство исследований проблемы оценки городской недвижимости носят разноплановый характер. Рассмотрение отдельных вопросов теоретического и методологического обеспечения процесса оценки земельных ресурсов нацелено на развитый рынок. В современных отечественных условиях отсутствует качественная и открытая исходная информация для оценки, а также не отражается комплексность эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости на этапе развития земельного рынка. Некоторые проблемы, касающиеся в особенности оценки затратной, доходной и экологической составляющей стоимости городской земельной недвижимости, остаются дискуссионными.

Актуальность темы исследования, ее практическая значимость, неполная степень разработанности в литературе, наличие спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Цель заключается в исследовании и обосновании комплексной эколого-экономической оценки городской земель-

ной недвижимости применительно к условиям развивающегося отечественного рынка.

В соответствии с обозначенной целью в научной работе предусматривается решение следующих задач:

- изучить настоящее состояние методологии эколого-экономической оценки городских земель;

- исследовать существующую нормативно-правовую и методологическую базу оценки земельной недвижимости и прав аренды;

- разработать методы оценки затратной составляющей стоимости земельной недвижимости для отечественного рынка;

- разработать способы определения базовых параметров эколого-экономической оценки земельной недвижимости и стоимости права аренды городской земельной недвижимости для условий формирующегося рынка;

- разработать формализованную экономико-математическую модель определения стоимости городской земельной недвижимости по рыночным данным;

- обосновать показатели экологической составляющей стоимости городских земель и экологического ущерба природно-антропогенной среде участка;

- обосновать комплексную методику эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости в современных условиях развивающегося земельного рынка;

- разработать критерии практического согласования результатов определения стоимости городской земельной недвижимости методами предлагаемой методики для формирующегося отечественного рынка. Объектом исследования является городская земельная недвижимость

в системе зарождающегося рынка городских земель.

8

Предметом нсследошшни выступает обоснование эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости и прав аренды.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономической оценки городской недвижимости, земельных участков, имущественных отношений; методологии оценки земельной недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства РФ по проблемам экономики и оценки городской земельной недвижимости.

Эмпирическими данными, обеспечивающими надежность и достоверность полученных результатов и выводов исследования, стали материалы и статистическая информация Госкомстата РФ, Росземкадастра, Городского комитета управления имуществом Ростова-на-Дону, данные градостроительных служб, результаты НИР РГСУ, официальные издания и порталы недвижимости в сети Интернет («RWAY», «Росбизнесконсалтинг», «АК&М»).

Результаты диссертации базируются на применении абстрактно-логического (сопоставления, системного и ситуационного), аналитического (сравнения и обобщения результатов), экономико-статистического (факторный и корреляционно-регрессионный), экономико-математического анализов. Некоторые расчеты выполнялись с использованием специализированного программного обеспечения на персональном компьютере.

Рабочая гипотеза диссертационной работы основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой исследование и обоснование комплексной эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях становится приоритетным направлением эффективного развития рынка недвижимости города с учетом экологических факторов.

Научная новизна результатов исследования заключается в развитии теоретических положений экономики природопользования и научной методологии комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в современных отечественных условиях. Полученные самостоятельные результаты обладают элементами научной новизны:

- конкретизированы сущность, содержание функций, принципов и назначения оценки городской земельной недвижимости, и на их основе уточнены правовые и организационно-экономические аспекты оценки городских земель;

- выявлены особенности оценки затратной и экологической составляющей стоимости городских земель в условиях отечественного рынка, предложен механизм обоснованного определения безрисковой ставки для расчета нормы доходности городской земли;

- разработан комбинированный подход к оценке стоимости прав аренды городской земельной недвижимости с учетом требований формирующегося рынка;

- предложен основанный на методе математической статистики усовершенствованный математический аппарат определения стоимости городской земельной недвижимости сравнительным подходом;

- обоснован метод определения экономического ущерба городской земельной недвижимости от загрязнения природно-антропогенной окружающей среды с учетом требований экологической безопасности;

- разработаны критерии и практические рекомендации применения метода иерархий для согласования результатов оценки стоимости земельной недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов состоит в том, что содержащиеся в работе теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации способствуют повышению качества и достоверности производимых оценок городской земельной не-

10

движимости, дальнейшему развитию теории эколого-экономической оценки и качественному формированию рынка земельной собственности.

Отдельные разделы работы использованы в учебном процессе института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета в рамках курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Оценка недвижимости» и «Оценка собственности».

Проведенные в диссертации исследования могут найти применение в оценочной практике, научно-методической деятельности учебных организаций и подготовке специалистов по оценке земельной собственности.

Публикации по теме диссертации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 12 научных работах, общим объемом 8,3 печатных листа. По теме диссертации издана монография. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.

Апробация результатов диссертации. Основные положения, результаты и выводы диссертации докладывались на ряде научно-практических конференций и семинаров, в том числе международных и всероссийских, в Москве, Ростове-на-Дону, Новочеркасске.

Положения диссертации успешно апробированы и внедрены в производственный процесс лицензированной практикующей оценочной организацией Ростова-на-Дону - ООО «СИНТЭКС».

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа изложена на 135 страницах и состоит из введения, трех глав, заключительных положений и выводов, библиографического списка, в который вошли 145 наименований, и 5 приложений, содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 37 формул.

Диссертационное исследование выполнено на кафедре экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета.

11

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городской земельной недвижимости

1.1. Предпосылки и состояние экономической оценки земельной недвижимости в России

В условиях рыночной экономики рынок недвижимости является одним из важнейших секторов размещения капитала. В период переходной экономики в России и в настоящее время происходит интенсивное перераспределение собственности объектов недвижимого имущества.

Основные предпосылки создания рынка земельной недвижимости были заложены еще в 1993 году с принятием Конституции РФ. Однако на протяжении длительного периода времени законодательно не был обозначен механизм осуществления земельных отношений. Принятые вслед за этим указы Президента и постановления Правительства РФ порождали ситуацию довольно противоречивую: с одной стороны, право частной собственности и возможность рыночного оборота земель юридически не возбранялись, с другой — во многих регионах вводился запрет на сделки с земельными объектами недвижимости, являвшимися средством и условием производства.

Принятие Земельного кодекса РФ в 2001 г. [33] снимает множество противоречий: разрешена купля-продажа около 3% земельного фонда страны, которые включают земли городов и населенных пунктов, предприятий промышленности, транспорта, связи, радиовещания. В настоящее время многие аналитики констатируют существование рыночного оборота земель в России.

Анализ формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности его становления: образование первичного рынка земли в современной России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном

12

порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Анализ формирование земельных отношений в России Земельный фонд РФ по данным государственного земельного учета, составляет 1709,8 млн. га, из которых 1580,8 млн. га находятся в государственной и муниципальной собственности, 6,2 млн. га - в собственности юридических лиц и 122,8 млн. га - в собственности граждан (см. прил. 1). Объем земельного фонда, находящегося в негосударственной собственности по субъектам Российской Федерации, представлен на рис. 1.1.

Доля предогллвлвнных земель в пптгм площади субъекта

¦ 5,0-21,5

1 1.3 — S;5

LJ 0,5-- 1.2

3 0,1 -- 0,4

П

Рис. 1.1. Объем земель России, находящихся в частной собственности

Уровень развития земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. В первую очередь, это сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель, а также купле-продаже земельной недвижимости гражданами и организациями. Информация о динамике сделок с землей отображает состояние земельного рынка и основных тенденций его развития.

По данным ФКЦ «Земля» на 1 января 2002 года, http://www.fccland.ru/map-6.htm

13

По данным Федеральной службы земельного кадастра России (Росзем-кадастр) в прошлом году в стране было осуществлено 555,6 тыс. сделок с земельными участками площадью 69955,5 тыс. га, в том числе 5057,1 тыс. сделок (69831,9 тыс. га) - с государственными и муниципальными землями и 499,3 тыс. сделок (123,6 тыс. га) - с землей между гражданами и юридическими лицами. Площадь земельной недвижимости, задействованной во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог) составляет лишь 4,1 % земельного фонда России.

По состоянию на 1 января 2003 г. 92,5 % земель находится в государственной и муниципальной собственности, 7,5 % земель в стране переданы в собственность граждан и юридических лиц. По площади эти земли составляют 128,7 млн. га. В Белгородской области доля приватизированных земель в общей площади субъекта Российской Федерации составляет 70,9 %, Липецкой — 63 %, Курской - 62,4 %, Орловской - 60,1 %, Ставропольском крае -63,9 %. Наиболее высока доля приватизированных земель в Южном, Центральном и Приволжском федеральном округах 38,3 %, 38 % и 31,4 %. Самая низкая доля приватизированных земель - в Дальневосточном и Северозападном федеральном округах (0,4 % и 2,9 %).

Действующая на настоящий момент в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с нормативными документами собственники имеют право на определенных условиях сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог.

Состояние земельного рынка Южного федерального округа

По данным государственного земельного учета на 01.01.2001 г. земельный фонд Южного федерального округа составляет 59131,5 тыс. га (около 3,5 % земельного фонда России), в том числе земли сельскохозяйст-

2 Справочник «Сведения о сделках с землей и платежах за землю в субъектах Российской Федерации Южного федерального округа» по состоянию на 1 января 2001 года. Южный региональный кадастровый центр «Земля» - http://srcc.ni

14

венного назначения — 43981,2 тыс. га (10,8 %), земли населенных пунктов -2131,3 тыс. га (11,4 %), из которых в собственности граждан находится 476,0 тыс. га, что составляет 14,2 % от соответствующих земель в целом по России. Сводная 1аблица земельного фонда ЮФО приведена в прил. 1.

По сведениям государственной статистической отчетности за 2000 год в округе было осуществлено 841,5 тыс. сделок с земельными участками на площади 3960,0 тыс. га, что составляет 16 % от общего количества сделок, заключенных в Российской Федерации. Площадь земельной недвижимости, задействованной в сделках с землей, составляет всего лишь 6,7 % от земельного фонда округа. Значительная часть сделок совершается с земельными участками, находящимися в собственности граждан.

Сделки: купля-продажа, дарение, наследование и залог по количеству занимают 18,2 %, а по площади - 13,4 % от соответствующих значений этих показателей в целом по России. Наибольшее количество этих сделок совершено в Краснодарском крае - 32377 ед. (7,3 % от сделок в России) и Ставропольском крае - 19539 ед. (4,4 %).

Доля Южного федерального округа в земельном фонде России составляет 3,5 %. На долю сделок с землей, совершаемых в субъектах РФ, входящих в округ, приходится: по продаже государственных и муниципальных земель - 11,51 % от этих сделок в России, по аренде земель - 15,97 %, по продаже прав аренды земель - 2,01 %, по купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами - 15,58 %, по дарению - 15,84 %, по наследованию -18,62 % и по залогу - 5,15 %. В 2000 г. по сравнению с 1999 г. в округе значительно увеличилось количество сделок с государственными и муниципальными земельными участками, а именно по продаже прав аренды - на 61,9 %, передаче в аренду - на 10,1 %, продаже - на 12,5 %. За этот же период сократился объем сделок по купле-продаже земли гражданами и организациями -на 10,6 %, залогу - на 34,4 %.

15

Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями составляют в структуре всех сделок 5,84 % (49,2 тыс. ед. на площади 6,6 тыс. га). В отчетном году эти сделки были осуществлены во всех субъектах Российской Федерации, входящих в округ, кроме Республик Ингушетия и Дагестан.

Количество земельной недвижимости, проданной органами местного самоуправления гражданам и юридическим лицам, составляет 2760 ед. (площадь 355 га) или 0,33 % от общего объема всех сделок с землей в округе. Сделки по продаже государственных и муниципальных земельных участков не проводились в Республиках Дагестан, Ингушетия и Кабардино-Балкария. Вместе с тем в Краснодарском крае, Ростовской области, Республике Северная Осетия-Алания земля продавалась в собственность на торгах. Реализовано 252 участка площадью 20,25 га или 9,1 % от всех проданных государственных и муниципальных земельных участков в округе. В этих случаях участки выставлялись на продажу в основном для жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

В Республике Ингушетия, Ставропольском крае, Волгоградской и Ростовской областях осуществлена продажа прав аренды 314 государственных и муниципальных земельных участков площадью 95,5 гектаров. При этом из общего количества сделок, совершенных в округе, 47 % относятся к Ростовской области.

Количество прочих сделок с землей: наследование, дарение, залог - составляет в общем объеме сделок около 4 %.

Анализ ситуации на рынке земли Ростова-на-Дону

В настоящее время состояние рынка земельных участков в Ростове-на-Дону находится в стадии формирования.

В зависимости от месторасположения земельных участков и обеспеченности их инженерной инфраструктурой в Ростове-на-Дону выделяются 133 градостроительные зоны. Существующая практика выделения незастроенных земельных участков в мэрии города носит административный харак-

16

тер. Акты на постоянное пользование незастроенными земельными участками практически не выдаются, лишь переоформляются выданные ранее в связи с изменениями в порядке ведения земельного кадастра. Продажа земельных участков городским фондом имущества в собственность осуществляется только приватизированным предприятиям. Продажа производится по выкупной цене, определяемой в соответствии с положениями нормативных документов, действующих на период заключения сделок. При продаже земельных участков расположенным на них приватизированным предприятиям в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса РФ, нормативная цена земли устанавливается в размере 5-17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В Ростове-на-Дону значение этого коэффициента принято равным 6. Дополнительно, при расчете выкупной стоимости земли, по усмотрению местного органа власти, применяются коэффициенты к нормативной цене в размерах от 0,7 до 1,3 в зависимости от вида использования.

Ситуация на рынке предложений продажи земельных участков Ростова-на-Дону характеризуется превышением спроса над предложением, что, естественно, влияет на рост цен. В настоящее время в Ростове-на-Дону, как и в большинстве крупных российских городов, рынок открытых массовых продаж земельных участков только формируется. Прямого вторичного рынка участков практически нет, оформление права собственности на землю не носит массового характера и затруднено по законодательным причинам. Право оформить землю в собственность имеют только приватизированные предприятия, но они не торопятся воспользоваться им. Таким образом, основная масса городских земель, пригодных для застройки доходной недвижимостью, продолжает контролироваться муниципалитетом. Продажа земельных участков носит периодический характер.

На формирование цен в данном секторе недвижимости влияют следующие факторы: местоположение - наиболее востребованными являются

17

участки, расположенные в центре города или выходящие на основные автомагистрали; площадь; наличие городских коммуникаций (инженерная подготовленность территории); наличие удобных подъездных путей; доходность.

Диапазон цен земельных участков составляет от 20 до 500 у.е. за 1 м2. Средневзвешенное значение цен по городу - 150 у.е. за 1 м2. Цены на свободные земельные участки в Ростове-на-Дону за последний год по разным оценкам, выросли в среднем на 15-25%.

Таким образом, в стране происходит интенсивное формирование земельного рынка. Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Городские земли — это уникальный ресурс, пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека (инфраструктурные, социокультурные, промышленные объекты). К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений.

Современное состояние экономической оценки городских земель

Для развития земельных отношений необходимо качественное информационное обеспечение стоимости объектов, вовлекаемых в оборот, которое может дать только экономическая оценка.

Сложность создания комплексной системы экономической оценки городских земель обусловлена, в первую очередь, сложнейшими проблемами рыночной экономики России. Попытки решения задач экономики городского землепользования порождают множество новых проблем управления развитием города, не только экономических, но и правовых, социальных, градостроительных.

Современная экономическая наука располагает хорошим логическим и математическим аппаратом для качественного и количественного анализов различных экономических явлений на уровне макро- и микроэкономики. Основной задачей экономической науки стало исследование и решение проблем

Список литературы