Обеспечение экономической Безопасности в сфере управления недвижимым имуществом

brief description

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ 11

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Регулирование имущественных отношений как механизм 11 повышения эффективности экономической безопасности

1.2. Институты и механизмы управления недвижимым 31 имуществом в современных условиях

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ПРАКТИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ 43

ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1. Анализ приватизации государственного и муниципального 43 имущества

2.2. Оценка практики управления недвижимым имуществом в 56 Московской области

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭКОНОМИЧСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ 70 НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

3.1. Концепция формирования государственной системы 70 управления недвижимым имуществом

3.2. Совершенствование государственной регистрации 85 недвижимого имущества

3.3. Меры по повышению эффективности приватизации 96 недвижимого имущества

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 109

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 115
Введение

ВВЕДЕНИЕ

Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях определяется необходимостью предупреждения и пресечения экономических преступлений против собственности. В значительной степени преднамеренное банкротство и несанкционированный захват имущества предприятий, необоснованное их перепрофилирование связано с недостатками в регулировании правовых и экономических отношений при формировании и использовании недвижимого имущества, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, оценку стоимости и определение цены имущества. Рынок недвижимости становится сферой теневой экономики, налоговых и иных правонарушений, привлекательным для отмывания доходов, полученных преступным путем.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка практики приватизации государственного и муниципального имущества, деятельности институтов регистрации прав собственности на недвижимое имущество позволяют отметить, что в современных условиях возникает необходимость в государственном регулировании и своевременном выявлении угроз в сфере имущественных отношений, в защите прав собственности.

В России ведется работа по формированию системы управления недвижимым имуществом, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сложились объективные предпосылки для перехода от правового обеспечения сделок с недвижимостью к экономическому регулированию прав собственности.

В современных условиях становления инфраструктуры рыночных отношений ещё не изучена проблема обеспечения экономической

безопасности в сфере управления недвижимым имуществом. В основном рассматриваются правовые аспекты защиты прав собственности, в то время как реализация законодательных актов предполагает создание организационно-управленческой системы, включающей институты и механизмы по обеспечению условий для эффективного формирования, использования и защиты недвижимого имущества.

Исходя из этого, актуальным становится изучение теоретических положений регулирования и контроля формирования и использования недвижимого имущества, обобщения практики регистрации прав на имущество и сделок с ним, разработки на этой основе основных направлений повышения эффективности использования имущества, факторов и мер защиты рынка недвижимости в качестве механизмов обеспечения экономической безопасности.

В связи с этим назрела необходимость в исследовании проблемы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, что предопределило выбор темы исследования и рассматриваемый круг вопросов.

Различные аспекты становления рыночных отношений рассмотрены в работах Абалкина Л.И., Бунича П.Г., Глазьева С.Ю., Гранберга А.Г., Львова Д.М., Петракова Н.Я., и других ученых. Обеспечение экономической безопасности с методологических позиций, а также состояния криминализации основных сфер экономики раскрыто Сенчаговым В.К., Богдановым И.Я., Городецким А.Е., Грязновой А.Г., Анищенко В.Н., Возженниковым А.В., Купрещенко Н.П., Прохожевым А.А., Шестаковым А.В. и другими российскими учеными. В настоящее время определены методологические основы формирования системы обеспечения экономической безопасности как основной части национальной безопасности, позволяющих выходить на уровень концептуальных положений и методических рекомендаций по

определению функций, структуры и порядка защиты экономических интересов и прав собственности.

Проблема повышения эффективности использования имущества нашла отражение в работах Беленького В.Р., Грибовского СВ., Григорьева В.В., Зельднера А.Г., Есиповой В.Е., Коростолева СП., Прорвича В.А., Ресина В.И. и других. Основное внимание ученые-экономисты уделяют совершенствованию методов оценки недвижимого имущества, прежде всего земельных ресурсов.

Вместе с тем, ещё не нашли отражения вопросы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, в то время как криминализация отношений собственности, сделок с недвижимым имуществом сдерживают развитие рыночных отношений, становление рынка недвижимости.

Цель исследования заключается в научном обосновании и разработке предложений и рекомендаций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи исследования:

- исследовать научные основы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом;

выявить институциональные особенности и механизмы регулирования формирования и использования недвижимого имущества;

- проанализировать деятельность институтов регулирования прав собственности на недвижимое имущество;

- дать оценку приватизации и криминальных ситуаций в сфере формирования и использования недвижимого имущества;

- разработать предложения по совершенствованию управления недвижимым имуществом.

Объектом исследования выбраны институты и механизмы в сфере обеспечения экономической безопасности и управления недвижимым имуществом.

Предметом исследования избрана система правовых, организационных, управленческих и экономических отношений, возникающих при формировании, использовании и защите недвижимого имущества.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления, имущественных отношений и обеспечения экономической безопасности.

В основу методологии исследования приняты системно-функциональный анализ, фундаментальные положения экономической, правовой и правоохранительной теории, проверенные практикой концепции национальной и экономической безопасности, приватизации собственности, развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, эмпирические материалы о деятельности институтов управления недвижимостью, специальная научная и методическая литература, собственные наработки автора.

В работе использованы нормативные и правовые документы в области управления недвижимым имуществом, а также материалы Московской областной регистрационной палаты, в подготовке которых автор принимал непосредственное участие.

Информационной базой послужили данные Госкомстата Российской Федерации, информационного центра МВД России, Московской областной регистрационной палаты, публикации о зарубежном опыте защиты имущественных отношений, научные отчеты Института экономики РАН, Академии экономической безопасности МВД России, других научных учреждений.

Результаты диссертации базируются на применении различных подходов и приемов научных исследований: абстрактно-логического, системного и факторного анализа отношений собственности и экономических отношений в сфере формирования и использования недвижимого имущества. При решении конкретных задач использовались элементы теории управления, методы исследования операций, экономико-статистические методы, метод экспертных оценок.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые определены организационно-управленческие основы обеспечения экономической безопасности при формировании и использовании недвижимого имущества, раскрыто содержание имущественной безопасности, обоснована роль институтов управления недвижимостью в защите прав собственности и экономических интересов собственников, в обеспечении экономической безопасности. Новизна исследования заключается в следующем:

дано научное обоснование содержания экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях;

- раскрыто понятие имущественной безопасности как составной части экономической безопасности и сферы предупреждения экономических преступлений против собственности, защиты интересов собственников, рынка недвижимости;

- выявлены факторы влияния на состояние экономической безопасности в сфере имущественных отношений, связанные с нарушениями в процессе приватизации, криминализацией рынка недвижимости, снижением государственного контроля за формированием и использованием имущества;

определены приоритетные направления обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимостью,

основными из которых являются создание системы государственного регулирования имущественных отношений, мониторинг состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости, развитие институтов регистрации прав собственности, контроля формирования и использования недвижимости, улучшение информационного и методического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества, залоговых операций;

- обоснованы методические принципы формирования системы управления недвижимым имуществом, включая комплексность, максимизацию доходов от использования имущества, повышение стоимости имущества за счет его улучшения, возмещение затрат, связанных с восстановлением имущества, достоверность оценки состояния и стоимости, вариантность выбора механизма использования имущества, мониторинг имущественных отношений;

- разработана концепция по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом, включая поэтапное становление институтов управления имуществом, кадастра объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, структур по оценке стоимости имущества, контроля и обмена информационными ресурсами;

- разработаны предложения по совершенствованию нормативно-правового обеспечения формирования и использования недвижимого имущества на основе обобщения действующих законодательных актов и практики функционирования институтов регулирования имущественных отношений;

- разработаны рекомендации по регулированию имущественных отношений, включая регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, организацию продаж земельных участков, ипотеки, обмен информацией с правоохранительными органами.

Наиболее существенные научные результаты исследования, полученные лично автором и выдвигаемые на защиту, состоят в следующем:

- конкретизирована сущность экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, дано определение имущественной безопасности;

- обоснована необходимость усиления функций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом на основе анализа приватизации государственной и муниципальной недвижимости, экономической преступности против собственности;

- внесены предложения по совершенствованию институтов государственного управления формированием и использованием недвижимого имущества, по регулированию стоимостных оценок недвижимости, снижению кредитных ставок при залоговых операциях, а также по созданию мониторинга состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости;

- определены меры по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом как сферы обеспечения экономической безопасности.

Применение разработанных предложений по совершенствованию управления и созданию организационно-управленческих механизмов регулирования формирования и использования недвижимого имущества позволит повысить эффективность рынка недвижимого имущества, создать защиту прав на недвижимое имущество, а также обеспечить экономическую безопасность в сфере имущественных отношений. Разработки автора применяются в работе правительств г. Москвы, Московской области, Московской областной регистрационной палаты -

10

учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Результаты диссертационной работы докладывались на международных и всероссийских конференциях регистраторов прав, а также применяются в образовательном процессе и научно-исследовательской деятельности Академии экономической безопасности МВД России.

и

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Регулирование имущественных отношений как механизм повышения эффективности экономической безопасности

Проведение системной реформы в России сопровождалось сменой форм собственности, изменениями в социально-экономической системе страны, появлением нового состава и качества экономических угроз. Все это вызвало необходимость создания действенных механизмов обеспечения экономической безопасности.

В настоящее время реальную угрозу экономической безопасности России представляет скрытый от государственного наблюдения сектор экономики, который способствует выводу значительной части финансовых ресурсов из-под контроля государства, способствуя при этом криминализации экономических отношений.

Безопасность по своей природе является исторически сложившимся состоянием личности, государства, общества, отражает соотношение позитивных и негативных факторов в экономическом и социальном развитии.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка практики становления рыночных отношений в России, позволяют отметить, что в современных условиях возникает необходимость в защите прав собственников, доля которых в экономике постоянно увеличивается. Особую остроту приобретает проблема правового регулирования имущественных отношений, которое становится условием устойчивого развития экономики и обеспечения экономической безопасности. Особенно это относится к недвижимому имуществу, прежде всего, земельным ресурсам, роль которых велика как

12

в промышленном, сельскохозяйственном производстве, так и в других сферах экономики. Происходит капитализация земли, другой недвижимости, то есть земельные ресурсы в качестве средства производства, пространственного размещения субъектов рынка приобретают стоимость и при своем использовании участвуют в создании капитала.

Следует отметить, что в Концепции национальной безопасности зафиксированы место и роль России в мировом сообществе, определены ее национальные интересы, внутренние и внешние угрозы, а также меры по обеспечению национальной безопасности. Однако реальные условия вносят свои коррективы в стратегию обеспечения экономической безопасности.

Национальные интересы России в сфере экономики в Концепции национальной безопасности были актуализированы для условий периода 1996 г., однако в определенной степени сохраняют свою значимость и в современных условиях стабилизации экономики. По-прежнему приоритетными национальными интересами России, определяющими долгосрочные цели ее развития, являются:

- способность экономики функционировать в режиме расширенного воспроизводства;

- повышение благосостояния населения и качества жизни;

- единство и устойчивость финансово-банковской системы;

- оптимизация структуры экспортно-импортных операций;

- независимость стратегически важных направлений развития научно-технического прогресса;

- сохранение единого экономического пространства;

- создание экономических и правовых условий, исключающих криминализацию общества и основных сфер экономики, имущественных отношений;

13

- государственное регулирование финансовых, экономических, имущественных и социальных отношений.

При определении национальных интересов России в процессе разработки стратегии экономической безопасности на первых этапах становления рыночных отношений политики и экономисты исходили из кризисной ситуации, сложившейся в экономике и в целом в российском обществе, над ними довлели неудачи экономических реформ, пессимизм по отношению к реальным возможностям рыночного хозяйства. Поэтому в стратегии государства был намечен большой спектр национальных интересов и недостаточно представлены синтетические начала и взаимосвязь между частными целями в обеспечении экономической безопасности.

Например, при всех издержках, крайностях и неудачах реформ одной из главных национальных целей является построение социального рыночного хозяйства, в основе которого находятся современные формы акционерной и частной собственности, конкурентное ценообразование и эффективная государственная бюджетно-налоговая и денежно-кредитная политика.

Если согласиться с такой постановкой вопроса, то в системе национальных интересов решающая роль должна быть отведена завоеванию товарных и денежных рынков, повышению конкурентоспособности продукции на внешнем и внутреннем рынке и достижению европейского уровня интенсивности инноваций в экономике. Пока, к сожалению, властные структуры, ведущие аналитические центры России не имеют сколько-нибудь убедительного и ясного анализа системы товарных и фондовых рынков и положения России на этих рынках. Ряд отечественных компаний в этом в большей мере преуспели, но и они не имеют стратегии создания и укрепления новых ниш на рынке, слабо

14

защищены от экономических угроз и рисков в системе мирового хозяйства.

Обобщение концептуальных положений по обеспечению безопасности, позволило констатировать, что, если в национальной безопасности заложены жизненно важные потребности и интересы всех социальных субъектов государства, то в экономической безопасности превалируют экономические интересы и финансовые потребности личности, государства и общества.

Наряду с экономическими интересами с различных сторон за счет разнообразных факторов в той или иной мере возникают экономические эффекты, ущербы и угрозы. За счет сочетания экономических интересов, эффектов, ущербов и угроз, а также структур и механизмов их регулирования образуются системы экономической безопасности.

Категория «экономическая угроза» вытекает из понятия угроза безопасности, под которой понимается совокупность условий и факторов, создающих опасность жизненно важным интересам личности, общества, государства. Представляется, что экономическая угроза это совокупность условий и факторов, создающих опасность экономическим интересам, имущественным отношениям и финансовым ресурсам личности, предприятий, объединений, субъектов различных форм собственности и территориального размещения.

Интересы, эффекты, ущербы и угрозы можно подразделить по общепринятой классификации на потенциальные (возможные) и реальные (сложившиеся).

Необходимость поддержания баланса интересов разных наций с учетом опыта разрушительных процессов делает особо значимой для России задачу самосохранения при наличии внутренних и внешних угроз. Требуются экономический, правовой и организационный механизмы защиты от саморазрушения. Для безопасного существования

15

недостаточно иметь мощную армию и даже высокотехнологичную оборонную промышленность. Необходимы еще многие слагаемые экономики: развитый сектор потребительских товаров и услуг, внутренняя социально-политическая стабильность и устойчивая социальная база, достаточный оборонный и научный потенциал, внутренне сбалансированный и сопряженный с общим потенциалом экономики.

В научной литературе выделены следующие основные виды безопасности: экономическая, финансовая, энергетическая, промышленная, оборонная, оборонно-промышленная, экологическая, продовольственная, информационная.

Финансовая безопасность является составной частью экономической и в целом национальной безопасности. Возникает вопрос: не дублирует ли это понятие сложившуюся терминологию? Представляется, что специальное рассмотрение этого термина нацелено на необходимость анализа и прогнозирования широкой совокупности факторов, характеризующих устойчивость финансово-банковской системы, выявление угроз и слабых мест в ее функционировании с тем, чтобы сделать более структурированным и прозрачным функционирование всех элементов этой системы. Такой подход позволяет определить, в какой мере устойчивость и безопасность экономического и социального развития зависят от факторов, лежащих в плоскости финансов, и в какой от факторов, обусловленных особенностями экономического развития и технологического состояния отраслей.

Для экономики и социальной жизни человека опасны как недооценка, так и переоценка значимости финансовой системы и инструментов налогово-бюджетной и денежно-кредитной политики.

Финансовая безопасность - это такое состояние финансово-банковской системы, при которой государство может в определенных

16

пределах гарантировать общеэкономические условия функционирования государственных учреждений власти и рыночных институтов. Для оценки безопасности финансово-банковской системы используются следующие индикаторы:

- средняя величина зарегистрированного уставного капитала;

- доля банков с величиной зарегистрированного уставного капитала выше среднего;

- величина представленных кредитов (в % к ВВП);

- уровень монетизации экономики (М2 в % к ВВП);

- сумма просроченных платежей (в % к ВВП);

- золотовалютные резервы;

- темпы инфляции;

- курс рубля;

- внутренний долг (в % к ВВП);

- внешний долг (в % к ВВП).

Мировой опыт показал, что при построении модели финансовой системы с позиции национальной безопасности важно не встать на путь двух крайностей.

К первой крайности следует отнести такую децентрализацию, в условиях которой финансовой системе государства не остается необходимого минимума средств для текущих платежей и даже выплаты заработной платы государственным служащим, довольствия военнослужащим.

Вторая крайность выражается в грубой централизации средств в бюджете, при которой ни корпорациям, ни малому бизнесу, ни отдельному индивидууму не остается средств для самостоятельного инновационного развития.

Основными структурными элементами финансовой безопасности для России являются: федеральный бюджет, бюджеты регионов,

17

консолидированный бюджет, финансовый рынок, государственный долг (внутренний и внешний), платежный баланс, финансы корпораций и финансы домашних хозяйств.

Энергетическая безопасность представляет собой составную часть экономической безопасности, что обусловлено значимостью энергетических ресурсов в развитии экономики. Топливно-энергетический комплекс России является производителем энергии для всех отраслей, источником финансовых средств для формирования бюджета государства за счет экспорта нефти, газа, энергоресурсов. Если в США энергетическая безопасность определяется импортными возможностями страны, то в России энергетическая безопасность имеет как внутренний характер угроз, так и внешнего характера. Мировые цены на нефть и газ в значительной степени обуславливают экономическое развитие России. Необходима оптимизация экспортно-импорных операций на мировом рынке энергоресурсов с учетом внутренних потребностей устойчивого развития экономики России. Сырьевая ориентация российской экономики во многом привела к деформации внутреннего рынка энергоносителей, к свертыванию отечественного промышленного производства.

В условиях информатизации, глобализации мировой экономики от согласованной работы энергетического хозяйства во многом зависит бесперебойное функционирование финансовых рынков и эффективность всего товарно-денежного хозяйства. Энергия - такой универсальный, структурообразующий товар, не поступление которого на общероссийский рынок нарушает весь ход воспроизводства, останавливает работу компьютеров, Интернета, может резко подорвать функционирование как отраслей традиционной экономики, так и новой экономики высоких технологий. Их большая доходность сразу резко снизится, что подтверждают законы перелива капитала и невозможность длительного извлечения сверхприбыли от инновационных технологий.

Список литературы