Чубук Леся Петрівна Стратегічне управління нерухомим майном підприємств

brief description

Чубук Леся Петрівна, доцент кафедри економіки підприємства економічного факультету, Київський національний університет імені Тараса Шевченка. Назва дисертації: «Стратегічне управління нерухомим майном підприємств». Шифр та назва спеціальності 08.00.04 економіка та управління підприємствами (за видами економічної діяльності). Спецрада Д26.001.13 Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Київський національний університет імені Тараса Шевченка
Міністерство освіти і науки України
Київський національний університет імені Тараса Шевченка
Міністерство освіти і науки України
Кваліфікаційна наукова
праця на правах рукопису
ЧУБУК ЛЕСЯ ПЕТРІВНА
УДК 658.2:336.767.017.2 (477)
ДИСЕРТАЦІЯ
СТРАТЕГІЧНЕ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ
ПІДПРИЄМСТВ
08.00.04 – економіка та управління підприємствами
(за видами економічної діяльності)
Подається на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук
Дисертація містить результати власних досліджень. Використання ідей,
результатів і текстів інших авторів мають посилання на відповідне джерело
____________________ Л.П. Чубук
Науковий консультант: Филюк Галина Михайлівна,
доктор економічних наук, професор,
заслужений економіст України
Київ – 2021

ЗМІСТ
ПЕРЕЛІК УМОВНИХ ПОЗНАЧЕНЬ………………………………………………... 22
ВСТУП…………………………………………………………………………………… 23
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ДОСЛІДЖЕННЯ СТРАТЕГІЧНОГО
УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ ПІДПРИЄМСТВ……………………. 38
1.1. Еволюція наукових підходів до управління нерухомістю
підприємств……………………………………………………………….. 38
1.2. Нерухоме майно як об’єкт оцінки, інвестування та управління……. 54
1.3. Стратегічне управління нерухомим майном підприємств: сутність,
функціональні складові та етапи…………………………………………. 77
Висновки до розділу 1……………………………………………………... 105
РОЗДІЛ 2. МЕТОДОЛОГІЯ ДОСЛІДЖЕННЯ СТРАТЕГІЧНОГО
УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ ПІДПРИЄМСТВ……………………. 108
2.1. Принципи, цілі та способи стратегічного управління нерухомістю
підприємств…………………………………………………………………. 108
2.2. Методичні підходи до оцінювання ефективності стратегічного
управління нерухомим майном…………………………………………..... 123
2.3. Методологічні підходи до оцінки вартості підприємств:
порівняльний аналіз та умови застосування……………………………… 144
Висновки до розділу 2……………………………………………………… 155
РОЗДІЛ 3. АНАЛІЗ ЗОВНІШНЬОГО ТА ВНУТРІШНЬОГО УПРАВЛІННЯ
НЕРУХОМИМ МАЙНОМ ПІДПРИЄМСТВ……………………………………….. 159
3.1. Зовнішнє управління комерційним нерухомим майном
підприємств………………………………………………………………..... 159
3.2. Фінансові аспекти зовнішнього управління комерційною
нерухомістю підприємств………………………………………………….. 185
3.3. Способи фінансування комерційної нерухомості як об’єкта
стратегічного управління………………………………………………….. 200
20
3.4. Особливості внутрішнього управління операційною нерухомістю
на вітчизняних підприємствах елеваторного господарства…………...... 221
3.5. Інвестування у модернізацію елеваторних комплексів як
інструмент стратегічного управління операційною нерухомістю…........ 247
Висновки до розділу 3……………………………………………………… 269
РОЗДІЛ 4. ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДИК ОЦІНКИ ВАРТОСТІ
НЕРУХОМОГО МАЙНА В ЦІЛЯХ ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ
СТРАТЕГІЧНОГО УПРАВЛІННЯ…………………………………………………... 274
4.1. Методи формування ставок дисконту та капіталізації при оцінці
нерухомого майна підприємства………………………………………….. 274
4.2. Оцінка вартості складської нерухомості при передаванні у заставу 294
4.3. Порівняльний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомого
майна елеваторів………………………………………………………….... 307
4.4. Розвиток дохідних методів оцінки нерухомого майна елеваторів … 323
Висновки до розділу 4……………………………………………………… 336
РОЗДІЛ 5. РОЗРОБКА І РЕАЛІЗАЦІЯ СТРАТЕГІЙ УПРАВЛІННЯ
НЕРУХОМИМ МАЙНОМ ПІДПРИЄМСТВ ЕЛЕВАТОРНОГО
ГОСПОДАРСТВА……………………………………………………………………… 340
5.1. Стратегія зменшення операційних витрат підприємств на
нерухомість………………………………………………………………..... 340
5.2. Стратегія підвищення чистого операційного доходу від
використання нерухомості………………………………………………… 359
5.3. Впровадження процедури періодичної оцінки та контролю
вартості об’єктів нерухомого майна підприємства на основі стратегії
максимізації вартості…………………………………………………….... 373
Висновки до розділу 5…………………………………………………….. 386
ВИСНОВКИ…………………………………………………………………………….. 389
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………………………………………. 396
ДОДАТКИ……………………………………………………………………………….. 440
21
ПЕРЕЛІК УМОВНИХ ПОЗНАЧЕНЬ
АПК – аграрно-промисловий комплекс;
ДВД – дійсний (ефективний) валовий дохід;
МПО – Міжнародні правила оцінки;
МСБО – Міжнародні стандарти бухгалтерського обліку;
МСО – Міжнародні стандарти оцінки;
ПАТ – публічне акціонерне товариство;
ПБО – Положення бухгалтерського обліку;
ПВД – потенційний валовий дохід
ПКУ – Податковий кодекс України;
П(с)БО – Положення (стандарти) бухгалтерського обліку;
ТОВ – товариство з обмеженою відповідальністю;
ЧОД – чистий операційний дохід;
AM – управління активами (фізичними та фінансовими);
BM – управління будівлею, технічною експлуатацією, будівництвом;
CPR – аграрна розписка;
CREAM – управління корпоративним нерухомим майном (активами
нерухомості);
СREM – управління корпоративним нерухомим майном;
EVA – економічна додана вартість;
FM – управління інфраструктурою або технічною експлуатацією
об’єкта;
IRR – внутрішня норма дохідності;
NPV – чиста приведена вартість;
PM – управління нерухомістю.

22
ВСТУП
Обгрунтування вибору теми дослідження. Управління нерухомістю
має важливе значення як для забезпечення функціонування підприємств, їх
об’єднань, так і для розвитку економіки в цілому. Нерухомість є споживчим
благом, засобом виробництва, інвестиційним товаром, активом, що акумулює
значні фінансові ресурси учасників ринкових відносин. З огляду на це,
особливого значення набуває розвиток ефективної системи управління
нерухомим майном, яка дає змогу забезпечити належне утримання, технічну
експлуатацію нерухомості, досягнення балансу між задоволенням потреб
власника внаслідок її використання та мінімізацією витрат, а також підвищити
ринкову вартість, капіталізацію, ліквідність об’єктів.
Теорія та практика управління нерухомістю є відносно новою галуззю
для національної економіки, що виникла у зв’язку із розвитком та
становленням ринку нерухомості. Управління нерухомим майном
представлене складовими зовнішнього професійного (офісною, торговельною,
складською (логістичною), готельною нерухомістю) і внутрішнього
управління (торговельною, складською (логістичною), промисловою
нерухомістю), рівнями стратегічного та оперативно-тактичного керування. На
сьогодні у переважній більшості випадків господарюючими суб’єктами
віддається перевага самостійному здійсненню управління комерційною
нерухомістю, лише окремі функції управління віддаються на аутсорсинг.
Найбільш поширені професійні послуги з управління у сфері офісної,
найменш – торговельної та складської (логістичної) нерухомості. Різниця у
підходах, методах, інструментах у процесі реалізації вказаних видів
управління, переважання відносно певних видів об’єктів нерухомості
зумовлює необхідність їх сфокусованого вивчення. Світова пандемія та
скорочення темпів економічного зростання особливо загострили увагу до
дослідження широкого кола питань зовнішнього управління нерухомістю,
оскільки викликали значні зміни не лише в ефективності (рівнях дохідності,
23
вакантності, обсягах пропозиції тощо), але й практичних підходах до
будівництва і використання нерухомості. Дослідження розвитку концепцій,
теоретико-методологічних та методичних засад управління нерухомим
майном, методологічних засад оцінки вартості нерухомості, аналіз сучасних
тенденцій розвитку ринку послуг зовнішнього управління необхідні для
формування господарючими суб’єктами збалансованої та результативної
системи стратегічного управління, заснованої на аналізі вартісних та
інвестиційних показників об’єктів нерухомості, обгрунтування вибору обсягу
та характеру послуг зовнішнього управління.
Особливого значення набуває дослідження теоретико-методологічних
основ управління нерухомим майном і розробка ефективних стратегій при
внутрішньому корпоративному управлінні, зокрема, у зв’язку із необхідністю
суттєвого збільшення елеваторних потужностей в Україні. Останніми роками
у вітчизняній економіці нарощується виробництво зернових, а країна стає усе
більш значимим гравцем на світовому ринку. Виробництво зернових таким
чином нині є стратегічною галуззю економіки України. Ключовим питанням
щодо досягнення максимальної вигоди для сільськогосподарських виробників
від експорту зернової продукції є наявність та доступність послуг елеваторів
(зерноскладів), а відтак і ефективності управління ними. Невідповідність
існуючих потужностей зберігання потребам бізнесу, постійне підвищення
тарифів на послуги, недостатня енергоефективність елеваторів (зерносховищ)
роблять проблеми управління ними як нерухомим майном особливо
актуальними, потребують вирішення на теоретичному, методологічному та
практичному рівнях.
В останні десятиріччя у зарубіжній науковій літературі проблемам
управління нерухомістю приділяється значна увага. Теоретичні засади
управління комерційною нерухомістю, методи розробки та види стратегій
управління, оцінка ефективності і ризиків управління як окремими об’єктами,
так і портфелем нерухомості, оцінка вартості нерухомості при інвестуванні та
управлінні розглядаються у роботах ряду зарубіжних вчених, таких як
24
А. Асаул, Л. Бєлих, М. Брукс, Н. Васильєва, П. Грабовий, С. Грибовський,
О. Кензіна, Н. Князева, Є. Кухарська-Стасяк, С. Максимов, Є. Озеров,
Є. Тарасевич. У публікаціях західних авторів з методології оцінки, а саме
П. Бенедетто, Д. Веселса, М. Гоехарда, А. Дамодарана, Т. Колера, Г. Меллера,
К. Меннінга, Г. Моррі, М. Муя, Р. Мюлбака, Х. Ноурса, Н. Ордуея,
С. Роулака, Р. Рутерфорда, Г. Тругмана, М. Фазіні, П. Фрідмана, Дж. Хітча,
Я. Шахуловича та ін., висвітлюються питання: формування доходу від об’єкта
нерухомості з врахуванням власного та позичкового капіталу; розрахунку
ставок дисконту та капіталізації для визначення вартості нерухомості; оцінки
вартості нерухомості при інвестуванні та управлінні; структурування систем
управління корпоративною нерухомістю та інвестиційним портфелем;
врахування ризику, дохідності та диверсифікації інвестиційного портфелю,
портфелю нерухомості; оцінки привабливості інвестування у нерухомість;
розробки стратегій компаній у сфері нерухомості.
Стратегічне управління розвитком підприємства системно вивчають
українські вчені В. Брич, О. Вишневський, Т. Власенко, О. Гребешкова,
П. Микитюк, А. Наливайченко, Т. Решетняк, І. Рєпіна, О. Кузенко,
Г. Тарасюк, М. Федірко, А. Шегда та ін. Методологічні питання інтегральних,
вартісних методик оцінювання підприємства (бізнесу) або окремих активів,
управлінських стратегій зменшення витрат, підвищення доходів (прибутку) та
капіталізації висвітлюються, зокрема, у публікаціях Т. Власенко,
О. Стародубцевої, В. Марченко, М. Проданчука, С. Скибенко, В. Чимериса,
С. Тютюнник, Ю. Тютюнника, Г. Филюк. Разом з тим, у працях цих та інших
дослідників вивчаються лише окремі проблемні питання професійної
діяльності з управління нерухомістю, найбільш поширені з яких: методичний
інструментарій оцінки вартості нерухомості; методичні засади оцінки
ефективності та ризиків інвестування у активи; способи та етапи формування
стратегічних альтернатив і розробки стратегій управління активами. У
вітчизняній науковій літературі відокремлено питання управління
нерухомістю як специфічним об’єктом власності та стратегічним ресурсом
25
підприємства досі не досліджуються. Усе вищевказане обумовило
актуальність теми, вибір об’єкта та предмета дослідження, постановку його
мети та завдань.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами.
Дисертаційна робота виконана згідно держбюджетної науково-дослідної теми
№11 БФ 040-01 «Модернізація економіки України на засадах сталого
соціально-економічного розвитку: закономірності, протиріччя, ризики»
(державний реєстраційний номер 0111U00645, 2006 – 2015 рр.) у межах
комплексної теми досліджень кафедри економіки підприємства
«Конкурентоспроможність вітчизняних підприємств та соціально-економічні
механізми її забезпечення». Внесок автора полягає у науково-теоретичному
обгрунтуванні особливостей та перспектив управління комерційною
нерухомістю в Україні, розкритті напрямків девелопменту нерухомості у
складі діяльності з корпоративної соціальної відповідальності найкрупніших
та найбільш соціально відповідальних компаній в Україні.
Результати дослідження використані під час виконання комплексної
теми Національної металургійної академії України, факультету комп’ютерних
систем енергетики та автоматизації «Методологія управління підприємствами
різних організаційно-правових форм та форм власності» (номер державної
реєстрації 0107U001146; 2006 – 2017 рр.), авторським внеском є теоретичні та
методичні рекомендації щодо формування фінансово-економічних показників
ефективності управління комерційним нерухомим майном підприємств
(довідка №01/08-578/3 від 02.12.2014 р.).
Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційною роботи є
розробка теоретико-методологічних положень та практичних рекомендацій
щодо формування статегічного управління нерухомістю підприємств з
використанням методології та інструментів вартісної оцінки для підвищення
ефективності її функціонування у національній економіці.
Відповідно до поставленої мети сформульовано такі завдання:
26
 простежити еволюцію, здійснити періодизацію розвитку концепцій
управління нерухомістю;
 уточнити поняття нерухомого майна підприємств як об’єкта
стратегічного управління, виявити його особливості та здійснити
класифікацію;
 розкрити сутність, функціональні складові управління нерухомістю,
зміст та етапи процесу стратегічного управління нерухомістю підприємств;
 висвітлити принципи, цілі та способи стратегічного управління
нерухомістю;
 здійснити класифікацію стратегій управління нерухомістю;
 узагальнити методичні підходи до оцінювання ефективності
управління нерухомим майном підприємства, розвинути систему показників
оцінки ефективності;
 з’ясувати специфіку методології вартісної оцінки нерухомості
підприємства для цілей стратегічного управління;
 здійснити аналіз стану зовнішнього управління комерційним
нерухомим майном підприємств, розкрити тенденції його розвитку в Україні
та фінансові аспекти реалізації;
 розкрити особливості внутрішнього управління операційною
нерухомістю підприємств елеваторного господарства в національній
економіці;
 провести порівняння економічної привабливості альтернативних
способів фінансування нерухомості у процесі стратегічного управління;
 виявити інвестиційні альтернативи розвитку операційної нерухомості
підприємств елеваторного господарства;
 розробити пропозиції щодо вдосконалення методів оцінки вартості
нерухомості в аспектах методичних прийомів розрахунку ставок дисконту і
капіталізації, методів оцінки за доходним та порівняльним підходами;
27
 вдосконалити методологію оцінки вартості нерухомого майна
вітчизняних підприємств в частині порівняльного та дохідного підходів;
 запропонувати науково-методичні підходи до розробки і реалізації
стратегій управління нерухомим майном вітчизняних підприємств;
 обґрунтувати послідовність та особливості проведення періодичної
оцінки вартості нерухомого майна підприємства.
Об’єкт дослідження – процеси управління нерухомим майном
підприємств.
Предмет дослідження – теоретико-методологічні, методичні положення
та прикладні аспекти ефективного стратегічного управління нерухомим
майном підприємств.
Методи дослідження. У роботі використано низку загально-наукових та
спеціальних, в тому числі, статистичних та економіко-математичних методів
дослідження, а саме: системно-структурний підхід, методи аналізу та
синтезу, метод таксономії (при проведенні періодизації етапів розвитку
теоретичних засад управління нерухомістю, класифікації видів нерухомості та
функціональних видів управління); методи систематизації інформації та
узагальнення (для виявлення тенденцій розвитку ринку послуг професійного
управління нерухомим майном, інституційних, фінансових передумов
стратегічного управління нерухомістю елеваторів); порівняльного аналізу
(з’ясування умов застосування різних методологічних підходів до оцінки
нерухомого майна при стратегічному управлінні); методів аналізу рядів
динаміки (дослідження стану та розвитку елеваторної галузі); критичний
аналіз та узагальнення (обґрунтування вибору ефективного варіанту
інвестування у елеваторні комплекси, що відповідає поточним умовам
господарювання).
Економіко-математичні методи та моделі як інструментарій
дослідження застосовувались, зокрема, такі: кореляційно-регресійний аналіз
(виявлення статистично та практично значимих зв’язків між основними
28
індикаторами ринку комерційної нерухомості); методи оцінки ефективності
інвестицій, моделі формування грошових потоків від об’єктів нерухомості
(обґрунтування вибору способу фінансування нерухомого майна); методи
аналізу ефективності та ризиків – аналіз чутливості, диференціації ставки
дисконту, аналіз беззбитковості, імітаційне моделювання (виявлення
критичних чинників витрат та доходів для розробки відповідних
спеціалізованих стратегій управління операційною нерухомістю), методи
дисконтування грошових потоків та капіталізації чистого операційного
доходу (оцінка вартості з метою її моніторингу та максимізації).
Інформаційною базою дослідження є законодавчі та нормативні акти
державних органів влади і управління, статистичні дані Державної служби
статистики України, статистичні дані та результати опитувань операторів
зернової галузі Асоціації АПК-інформ, фактичні дані підприємств
елеваторного господарства (групи компаній «Тесла груп», ПАТ «Державної
продовольчо-зернової корпорації України»), матеріали досліджень
міжнародних організацій (USAID, Українсько-Канадського зернового союзу),
аналітичні звіти міжнародних консалтингових організацій та професійних
управляючих нерухомістю (Baker Tilly, Cushman&Wakefield, UTG, CBRE,
Colliers International та ін.), Асоціації професійних управляючих нерухомістю
(АПУН) України, матеріали наукових публікацій відчизняних та зарубіжних
авторів, результати власних досліджень, інші довідково-інформаційні
джерела.
Наукова новизна одержаних результатів полягає у вирішенні
важливої наукової проблеми теоретико-методологічного дослідження та
розробки концептуальних засад стратегічного управління нерухомим майном
підприємств з використанням методології та інструментів вартісної оцінки для
підвищення ефективності функціонування нерухомості господарюючих
суб’єктів у національній економіці. Найвагомішими теоретичними
положеннями та практичними розробками, що відображають наукову новизну
дослідження та особистий внесок дисертанта, є такі:
29
вперше:
 сформовано методологічний підхід до оцінки вартості нерухомого
майна підприємств для цілей управління, що ґрунтується на розробленому та
апробованому на основі емпіричних даних укрупненому методі капіталізації
чистого операційного доходу від профільних видів послуг об’єкта нерухомості
з використанням ряду коригуючих коефіцієнтів для переходу від потенційного
валового доходу до дійсного (ефективного) доходу; це забезпечує можливість
врахування у процесі оцінки нерухомості принципів відповідності, граничної
дохідності, галузевої специфіки за рахунок коригування на коефіцієнти
неповного завантаження та операційних витрат, а в підсумку – моніторинг
динаміки вартості;
 запропоновано концепцію розробки ефективних стратегій управління
нерухомим майном підприємств, яка заснована, зокрема, на принципі
найкращого та найбільш ефективного його використання та на методах
верифікації рівня вартості нерухомого майна, що розвиває теорію
стратегічного управління та стратегічну платформу підприємства;
 уведено в науковий обіг поняття «стратегічне управління нерухомим
майном», ідентифіковано рівень та функції стратегічного управління в
ієрархічній системі класифікацій управління нерухомістю. Обґрунтовано, що
стратегічне управління за характером функцій відповідає рівню управління
нерухомим майном (англ. – property management), управління активами
(портфелем) нерухомості (англ. – asset management) та частково – управління
будівництвом (англ. – building management), а за сферою охоплення нерухомих
об’єктів та спрямуванням управлінського впливу – зовнішньому (комерційна
нерухомість) та внутрішньому (операційна нерухомість) управлінню;
удосконалено:
 наукові та прикладні положення щодо вибору інвестиційних
альтернатив у процесі управління операційною нерухомістю підприємств, які
30
базуються на уточненій системі показників оцінки ефективності інвестування
в елеватори (зерносховища) і дозволяють врахувати специфіку галузевого
виробництва, доробки і обробки зернової продукції;
 методологію формування ставок дисконту та капіталізації, що полягає у
модифікації методів визначення коефіцієнтів рекапіталізації та адаптації
ставок до ринкових умов; запропоновано ширше застосування у практиці
оціночної діяльності модифікацій моделі побудови ставки капіталізації Інвуда,
врахування при прямій капіталізації факторів зростання або зменшення цін на
ринку, зростання або зменшення орендних ставок, неповного зношування
нерухомого майна, імплементування методів ринкової екстракції; що в
комплексі уможливить удосконалення відповідних процедур та підвищення
рівня обґрунтованості результатів вартісної оцінки;
 класифікацію стратегій управління нерухомим майном підприємств
шляхом доповнення її класифікаційними ознаками, важливими з позицій цілей
та кінцевих результатів управління, а саме: одержання доходу, повноти прав
власності, способів використання об’єктів нерухомості, консолідації із
ринком, зв’язком із функціональними видами нерухомого майна, що дасть
змогу підвищити точність визначення бажаних результатів та центрів
відповідальності управління;
 систему показників оцінки ефективності управління нерухомим майном
підприємств на основі включення до неї показників оцінки ефективності
інвестицій та вартісно-орієнтованого управління для діагностування доданої
вартості активів, що не лише забезпечуватиме більш повне та різнобічне
оцінювання результатів управління, але й створюватиме можливості для
виділення ключових факторів зниження витрат, збільшення доходів та
підвищення вартості нерухомого майна;
 прикладний інструментарій оцінювання вартості елеваторів у частині
узгодження результатів оцінки за порівняльним підходом, розширення
діапазону значень коефіцієнтів коригування при нестабільній ринковій
31
ситуації, що, у кінцевому підсумку, зменшуватиме суб’єктивізм при оцінці та
підвищуватиме її достовірність;
 концептуальні засади періодичної оцінки і контролю вартості об’єктів
нерухомого майна підприємств, у частині вдосконалення змісту процедур,
упорядкування послідовності етапів, вибору способів його використання, що
створюватиме підґрунтя для вибору між альтернативними стратегіями
управління нерухомістю (відчуження, утримання, розвитку);
набули подальшого розвитку:
 наукові підходи до класифікації об’єктів нерухомості з урахуванням
цілей стратегічного та оперативного управління, на основі виокремлення
практично значимих ознак: рівня дохідності (норми капіталізації), ставки
оренди, вакантності, відхилення ринкової вартості від фундаментальної;
врахування запропонованих критеріїв та видів нерухомості слугуватиме
основою для вибору стратегій управління нерухомим майном;
 систематизація сутнісних особливостей розвитку зовнішнього
(професійного) управління нерухомістю, притаманних вітчизняній економіці.
Обґрунтовано, що в сфері управління комерційною нерухомістю вони
полягають, зокрема, у наступному: частішому використанні послуг управління
на етапі проектування і будівництва нерухомості; розширенні спектру послуг,
появі послуг комплексного управління; вдосконаленні схем, умов, подовженні
термінів договорів оренди; з’ясування зазначених особливостей
обумовлюватиме можливість специфікації видів та обсягу послуг управління
нерухомістю;
 науково-прикладні положення щодо специфіки використання методів
оцінки вартості складської (операційної) нерухомості для цілей управління;
зокрема, аргументовано пріоритетність застосування порівняльного підходу
над дохідним; обґрунтовується доцільність введення у практику вартісного
аудиту нерухомого майна спрощеного укрупненого методу оцінки з групи
дохідного підходу, який дозволить реалізувати його переваги (врахування
32
очікуваних доходів, фактору часу, варіантних розрахунків розвитку
нерухомості);
 методичні прийоми аналізу складових доходів, витрат та оціночної
вартості, що передбачають поетапне застосування методик оцінки
ефективності інвестицій та ризиків з виділенням критичних чинників впливу
на результативність функціонування нерухомого майна; це створить
можливості для формування ефективних стратегій управління нерухомістю,
спрямованих на підвищення операційного доходу, зменшення операційних
витрат від об’єктів нерухомого майна підприємств, збільшення їх капітальної
вартості.
Практичне значення отриманих результатів. Наукові положення,
висновки та рекомендації роботи можуть бути використані при для
формування і реалізації стратегій управління нерухомим майном підприємств
елеваторної та інших галузей і сфер економіки, підвищення ефективності
використання нерухомого майна різних видів, включаючи комерційну
нерухомість та нерухомість соціального призначення, розробки заходів
державної політики.
Наукові розробки автора використано органами місцевої влади і
управління, підприємствами, вищими навчальними закладами, що
підтверджено відповідними документами.
Матеріали дослідження застосовувались Обухівською міською радою
при розробці «Порядку розміщення елементів мереж зв’язку в житлових
будинках та інших будівлях і спорудах, що належать до власності
територіального громади міста Обухова», затвердженого рішенням
Обухівської міської ради №893-66-IV від 25 червня 2015 р. Зокрема, принципи
управління нерухомим майном та методичні засади оцінки вартості часткових
прав на нерухомість (сервітут) застосовано при розробці «Методики
розрахунку плати за сервітут нерухомим майном, що належить до власності
територіальної громади міста Обухів», яка є складовою вказаного Порядку
(довідка №1594 від 02.07.2016 р.).
33
Одержані наукові результати роботи, пов’язані із вдосконаленням
методик оцінки вартості нерухомості, визначенням розміру періодичної плати
за сервітут об’єкта житлової нерухомості для розміщення телекомунікаційних
мереж, використовуватись при виконанні науково-дослідної теми №14 ДП
040-01 «Підготовка методичних рекомендацій до обрахунку плати за
розміщення телекомунікаційних мереж» (згідно з договором із Асоціацією
«Телекомунікаційна палата України» від 05 травня 2014 р.) та впроваджені у
практику роботи партнерських організацій Асоціації «Телекомунікаційна
палата України» (довідка №1433 від 23.09.2014 р.).
Практичне використання результатів дисертаційного дослідження, а
саме: запропонованих заходів підвищення ефективності управління
нерухомістю, зниження операційних витрат, зростання прибутку; комплексу
показників динамічного аналізу інвестиційних проектів, пов’язаних із
складською нерухомістю, послідовності сценарного аналізу ризиків
функціонування складської нерухомості (елеватора) на базі специфічних
галузевих показників, підтверджено підприємством ТОВ «Рівненський
елеватор» (довідка №23/1/06 – 2016 від 03 червня 2016 р.).
Пропозиції щодо застосування методів аналізу чутливості чистої
приведеної вартості до чинників витрат і доходів та імітаційного моделювання
зміни грошових потоків від нерухомості елеватора для підвищення
ефективності функціонування, а також висновки та рекомендації відносно
здійснення моніторингу вартості нерухомого майна елеватора у рамках
розробки стратегії максимізації вартості знайшли застосування у практиці
роботи ТОВ «Зернокомплекс «Сиваш» (довідка №05/01 – 2021 від
29.01.2021 р.).
Основні результати дослідження використовуються у навчальному
процесі Київського національного університету імені Тараса Шевченка при
викладанні навчальних дисциплін «Економіка та оцінка нерухомості»,
«Оцінка бізнесу», «Проектний аналіз» (довідка №056/412, від 05.02.2021 р.).
34
Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійно виконаною
науковою працею, у якій викладено авторський підхід до вирішення
важливого наукового завдання розробки теоретико-методичних основ
формування стратегічного управління нерухомим майном підприємств. Усі
результати дослідження, що містяться у дисертації та виносяться на захист,
отримані автором особисто. Із наукових робіт, опублікованих у співавторстві,
використано винятково ті положення, які є результатом власних досліджень та
особистим здобутком автора.
Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертаційного
дослідження доповідались і обговорювались на всеукраїнських та
міжнародних наукових, науково-практичних конференціях, форумах, зокрема:
XVIII Международной научно-практической конференции «Управление в
социальных и экономических системах» (30 – 31 мая 2009 г., г. Минск,
Республика Беларусь); XII Міжнародній науково-практичній конференції,
присвяченій 95-річчю Таврійського національного університету імені
В.І. Вернадського «Актуальні проблеми та перспективи розвитку економіки
України» (10 – 12 жовтня 2013 р., м. Сімферополь – м. Гурзуф); ІІ
Національному форумі «Нерухомість України», науково-практичній
конференції «Ринок нерухомості як сегмент економіки держави» (6 – 7 грудня
2013 р., м. Київ); Науково-практичній конференції «Фінанси інституційних
секторів економіки України: стан, тенденції розвитку, практика
реформування» (18 грудня 2013 р., м. Київ); ХІV Міжнародній науковопрактичній конференції «Конкурентоспроможність національної економіки»
(28 березня 2014 р., м. Київ); Ювілейній Міжнародній науково-практичній
конференції, присвяченій 70 річчю Буковинського державного фінансовоекономічного університету «Інноваційні виміри економіки в умовах
глобалізації» (15 жовтня 2014 р., м. Чернівці); International scientific and
practical conference «Problems of social and economic development of business»
(28 November, 2014, Montreal, Canada); Международной научной конференции
«Общество и государство: актуальные проблемы управления» (г. Тбилиси,
35
Грузия, 15 ноября 2014 г.); ІІI Національному форумі «Нерухомість України»,
науково-практичній конференції «Ринок нерухомості як сегмент економіки
держави. Європейський напрям розвитку» (5 грудня 2014 р., м. Київ);
International research and practical conference «Economica and management
problems of science and practice» (19 December, 2014, Nuremberg, Germany);
Международной научно-практической Интернет-конференции
«Перспективные инновации в науке, образовании, производстве и транспорте
2014» (16 – 26 декабря 2014 г., г. Одесса); XV Міжнародній науковопрактичній конференції «Конкурентоспроможність національної економіки»
(26 – 27 березня 2015 р., м. Київ); ІІ Міжнародній науково-практичній
Інтернет-конференції «Інноваційні технології та інтенсифікація розвитку
національного виробництва» (20 – 21 жовтня 2015 р., м. Тернопіль);
Міжнародній науково-практичній конференції «Соціально-економічний
розвиток держави: досвід, проблеми, перспективи» (23 – 24 жовтня 2015 р.,
м. Київ); IV Міжнародній науково-практичній конференції «Структурні
трансформації національних економік в глобальному вимірі» (6 листопада
2015 р., м. Миколаїв); Международной научной конференции
«Государственное управление: проблемы и перспективы» (15 ноября 2015 г.,
г. Тбилиси); Підсумковій міжнародній науково-практичній конференції
«Економіка, фінанси та управління: проблеми та сучасні шляхи розвитку» (25–
26 грудня 2015 р., м. Львів); International scientific conference «Modern
Transformation of Economics and Management in the Era of Globalization» (29
January 2016, Klaipeda, Lithuania); П’ятій Міжнародній науково-практичній
конференції «Економіка підприємства: сучасні проблеми теорії та практики»
(15 – 16 вересня 2016 р., м. Одеса); XVIІ Міжнародній науково-практичній
конференції «Конкурентоспроможність національної економіки» (05 – 06
жовтня 2017 р., м. Київ); XVIІІ Міжнародній науково-практичній конференції
«Конкурентоспроможність національної економіки» (04 – 05 жовтня 2018 р.,
м. Київ); І Міжнародному економічному форумі «Економіка. Фінанси. Бізнес.
Управління. Глобальні економічні виклики та можливості у цифрову епоху» (21 –
36
24 травня 2019 р., м. Київ); International scientific conference «Economy
Digitalization: Processes, Strategies, Technologies» (January 24th, 2020, Kielce,
Poland); International scientific and practical conference «Innovation and
Entrepreneurship» (24 January, 2020, Montreal, Canada).
Публікації. Результати дослідження опубліковано у 46 наукових
працях загальним обсягом 43,75 друк. арк., з яких: 2 монографії обсягом
20,18 друк. арк. (в т. числі 1 одноосібна монографія обсягом 19,3 друк. арк.);
24 статті у наукових фахових виданнях (20,58 друк. арк., з них 18,83 друк.
арк. – авторські), з яких 23 – у фахових виданнях (6 статей у виданнях, які
входять до наукометричних баз даних) і 1 – в іноземному науковому
періодичному виданні (входить до наукометричної бази даних), 6 статей – у
інших виданнях (2,19 друк. арк.); 14 матеріалів і тез доповідей на наукових
конференціях (2,55 друк.арк.).
Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, п’яти
розділів, висновків, списку використаних джерел. Повний обсяг роботи
становить 478 сторінок, основний зміст викладено на 373 сторінках.
Дисертація містить 17 рисунків, 40 таблиць. Робота має 14 додатків,
розміщених на 40 сторінках. Список використаних джерел налічує 385
найменувань і викладений на 43 сторінках.

bibliography

ВИСНОВКИ
У дисертаційній роботі на основі проведених досліджень розв’язано
важливу наукову проблему, що полягає у розробці теоретичних,
методологічних положень та практичних рекомендацій, спрямованих на
формування і реалізацію ефективного стратегічного управління нерухомим
майном підприємств у національній економіці.
Результати досліджень дають змогу зробити такі висновки.
1. Аналіз проблематики управління нерухомістю у теоретичному аспекті
показує, що еволюція концепцій управління нерухомим майном у західній
економічній науці протягом 1970-х – 2000-х рр. і донині відбувалася під
впливом запитів практики, вдосконалення вимог майнових інвесторів і
користувачів нерухомості, зміни тенденцій централізації та децентралізації
управління, підйому та спаду на ринку нерухомості. Атрибутивними проявами
розвитку концепцій управління нерухомістю є формування та виокремленням
видів професійного управління, а саме: управління будівлею (BM), управління
активами (AM), управління нерухомістю (PM), управління інфраструктурою
(FM). Своєю чергою, практики управління нерухомістю еволюціонують до
сучасного стратегічного стану, зважаючи на спрямованість управлінської
діяльності на максимізацію доданої вартості нерухомого майна, пов’язаність
із загальними перспективними цілями управління та досягненням
конкурентних переваг.
2. Обгрунтовано, що класифікація нерухомого майна для потреб
управління має охоплювати класифікаційні ознаки, спільні для обліку та
оцінки вартості, оскільки останні є окремими функціями в процесі управління
нерухомістю. Принципово важливе значення з точки зору управління має
розмежування нерухомості на операційну та інвестиційну за способом
використання, а також поділ на комерційну, операційну і соціальну за
функціональним призначенням, із подальшою градацією комерційної
нерухомості на класи за якістю. Грунтуючись на встановлених у ході
389
кореляційно-регресійного аналізу значимих статистичних зв’язках між
головними індикаторами ринку комерційної нерухомості, пропонується для
інвестування та управління використовувати класифікацію нерухомості за
рівнями доходів, ставок оренди, вакантності, обсягами введення площ у
експлуатацію, співвідношенням вартості при придбанні та у споживанні.
3. Доведено, що існуюча на сьогодні різноманітність термінів, які
використовуються для позначення видів професійного (зовнішнього)
управління нерухомістю, має неоднозначне змістовне наповнення. Найбільш
дискусійними є трактування змісту термінів управління активами (у
фізичному чи фінансовому сенсі) та управління будівлею (технічна підтримка,
забезпечення експлуатації будівлі або управління будівництвом за стадіями
життєвого циклу). Здійснено декомпозицію видів управління у ієрархію,
найнижчим рівнем якої є facility management (управління будівлею,
інфраструктурою, технічне обслуговування), більш високим рівнем – property
management (управління нерухомим майном) та найвищим – asset management
(управління портфелем нерухомості). Стратегічне управління нерухомим
майном підприємства є складною системою перспективного та адаптивного
управління, спрямованою на реалізацію цілей власника, зростання доходу
(прибутку) та капіталізованої вартості, яке охоплює зовнішнє і внутрішнє
управління, а за характером функцій у цій ієрархії відповідає рівню управління
активами та управління нерухомим майном, частково – управління
будівництвом.
4. У процесі управління комерційним нерухомим майном оцінка
ефективності відіграє роль важливого інструмента досягнення стратегічних
цілей. Показники ефективності у процесі управління комерційним нерухомим
майном доцільно розрізняти залежно від стратегії управління (підвищення
капіталізації та ринкової вартості, забезпечення стабільного потоку доходів
від експлуатації об’єкта нерухомості, використання об’єкта нерухомості у
виробничих чи соціальних цілях). Виділено найбільш значимі показники
оцінювання ефективності нерухомого майна, які доцільно залучати до сфери
390
управління: чисту приведену вартість грошових потоків (NPV), ринкову
вартість або капіталізацію (V), ставку капіталізації (R), економічну додану
вартість (EVA), чистий операційний дохід (NOI), орендну ставку, рівень
вакантності або заповнюваності, ескплуатаційні витрати та ін. Аргументовано,
що при стратегічному управлінні нерухомими майном важливим є не лише
динамічне оцінювання рівня вартості чи доходів від використання
нерухомості, але й застосування методів, спрямованих на їх підвищення, з
постійним моніторингом досягнутих результатів.
5. Існуюча класифікація стратегій, які використовуються для цілей
управління та інвестування в нерухоме майно, передбачає насамперед поділ
стратегій, виходячи із сфери їх застосування, тобто сектора (сегмента) ринку
нерухомості за функціональним призначенням (спрямовані на офісну,
торгову, складську (логістичну, промислову, нерухомість соціальнокультурного призначення), а також функціонального застосування у
діяльності підприємства (пов’язані із мінімізацією витрат, підвищенням
гнучкості, створенням умов для виробництва, постачання та збуту,
максимізацією вартості та ін.). Доцільно доповнити класифікації стратегій
управління нерухомістю критеріями: одержання доходу, повноти прав
власності, способів використання об’єктів нерухомості, консолідації із
ринком, зв’язком із функціональними видами нерухомого майна.
6. Узагальнення та систематизація підходів до побудови системи
управління нерухомим майном підприємства дала змогу виявити переважаючі
портфельний та модульно-блочний типи, елементи яких підлягають
комбінуванню. Прецезійне застосування модульно-блочного підходу до
формування системи управління потребує охоплення блоків
функціонального, оперативного, проектного управління, контролю
ефективності та управління результатами, а врахування рівнів портфелю при
прийнятті управлінських рішень – переважаючого впливу на функціональну
(основний портфель) або ж фінансову (другорядні портфелі) мобільність
нерухомого майна. Розподіл функцій управління нерухомістю, незалежно від
391
домінуючого підходу до побудови системи, доцільно реалізувати відповідно
до життєвого циклу нерухомості, а саме таких етапів, як: використання та
експлуатація; комплексна реконструкція; ліквідація та нове будівництво. Зміст
бізнес-процесів управління об’єктами нерухомості обумовлений типом
інвестиційної стратегії (розширення (розвитку), перетворення, скорочення) та
її зв’язком із стадіями життєвого циклу об’єкта нерухомості.
7. Виходячи із виявлених відмінностей між двома основними видами
нерухомості, виділеними для цілей стратегічного управління та розробки
стратегій, прикладні аспекти управління нерухомістю доцільно розвивати в
контексті дуальних складових управління – зовнішнього професійного (щодо
комерційної нерухомості, інвестиційної за своїм характером) та внутрішнього
(щодо операційної нерухомості). Обгрунтовано, що у процесі стратегічного
управління складською (логістичною) нерухомістю елеваторів слід
ураховувати значні особливості оцінки їх вартості, мінімізації витрат,
підвищення чистого операційного доходу та грошових потоків від
функціонування як похідні від характеру об’єктів (одночасно є операційною
нерухомістю і діючими підприємствами) та їх галузевої приналежності.
8. Аналіз практики зовнішнього управління комерційною нерухомістю в
Україні показує, що ринок послуг професійного управління нерухомістю
недостатньо розвинений, проте має множинні вектори зростання. Сучасні
тенденції в сфері управління комерційною нерухомістю знаходять вияв у
збільшенні частоти використання послуг управління на початкових етапах
життєвого циклу нерухомості (етапах проектування та будівництва);
розширенні спектру охоплення послуг, появі комплексного управління;
вдосконаленні схем, умов, подовженні термінів договорів оренди, що у
перспективі обумовлюватиме збільшення масштабів довгострокового
стратегічного управління об’єктами нерухомості. За зміною індикативних
показників виявлено найбільш перспективні на вітчизняному ринку для
розвитку послуг з професійного управління сектори (сегменти) офісної,
торгової та складської нерухомості.
392
9. Вартість послуг управління (плата за послуги управління)
комерційним нерухомим майном суттєво залежить від таких чинників, як: тип
нерухомості та клас її якості; розмір площ, що передаються в управління;
дохідність нерухомості; спектр послуг управління, які надаються; організація
управління. За результатами дослідження автора, в довгостроковому періоді
спостерігається стабілізація рівня плати за послуги управління, станом на 2018
– 2020 рр. вартість послуг управління комерційною нерухомістю становить в
середньому 10 – 15%, в окремих випадках досягає 20% від вартості орендних
контрактів, або ж встановлюється як фіксована плата в розрахунку на один
квадратний метр (за місяць) з диференціацією залежно від виду нерухомого
майна.
10. Аналіз існуючих економічних та інституційних передумов розвитку
підприємств елеваторного господарства, виділення комплексу проблем, дає
підстави окреслити шляхи підвищення конкурентоспроможності елеваторної
галузі України: забезпечення доступу підприємств реального сектору до
кредитних ресурсів; врегулювання ринку землі з метою недопущення
монополізації; приватизація неефективних державних елеваторів
(хлібоприймальних підприємств, комбінатів хлібопродуктів); забезпечення
своєчасного відновлення і поповнення парку залізничних вагонів-зерновозів,
імплементація автоматизованої системи надання зерновозів; врегулювання
питань законодавчо допустимої ваги вантажних автомобілів; розвиток
річкового транспорту; розробка та інформування ринку про нові
енергозберігаючі технології, менш капіталоємні технології будівництва,
ефективніші технології доробки зерна та збереження якості, технології
подальшої глибинної переробки сільськогосподарської сировини.
11. Розкрито концептуальні засади вибору альтернативних способів
фінансування об’єктів нерухомості із залученням позичкових коштів
(іпотечного кредиту і лізингу) на основі розрахунку та аналізу показників
оцінки ефективності: ефективних відсоткових ставок, чистої приведеної
вартості платежів, еквівалентних грошових потоків платежів, теоретичних
393
розрахункових ставок (що вирівнюють умови фінансування). Проведене
дослідження засвідчило, що економічна ефективність договорів лізингу з
типовими умовами надання лізингової позики є нижчою, ніж аналогічних
договорів іпотечного кредитування, насамперед, внаслідок більш високих
ефективних ставок.
Підгрунтям вибору альтернативних способів інвестування у розвиток
елеваторів (зерносховищ) (будівництво нових, придбання та модернізація
існуючих, будівництво зерносховищ в умовах сільськогосподарських
виробників) обрано показники терміну окупності капіталовкладень та
мультиплікатора витрат інвестиційних коштів. На основі порівняльного
аналізу переваг і недоліків альтернативних варіантів інвестицій
аргументовано, що привабливішим в сучасних умовах нестачі кредитних
ресурсів є інвестування коштів у придбання існуючих (їх реконструкцію,
модернізацію) та будівництво зерноскладів у сільськогосподарських
виробників.
12. При оцінці вартості нерухомого майна для стратегічного управління
можливе застосування методів усіх основних методологічних підходів
(дохідного, порівняльного та витратного), виходячи із контексту та цілей
оцінки. Не зважаючи на подібність господарських ситуацій, оцінка вартості
для придбання суттєво відрізняється від оцінки ефективності для інвестування
у нерухомість за цілями, показниками, характером вихідних даних та
методами. Аналіз поточної оціночної практики визначення вартості
нерухомого майна елеваторів (зерносховищ) вказує на переважання методів
порівняльного підходу (метод аналогу продажів), всупереч поточному
дохідному характеру використання. Разом з тим, вивчення динаміки тарифів
та маржинальності основних послуги елеваторів (приймання, очистка, сушка,
зберігання, відвантаження на транспорт) підтверджує наявність необхідних та
достатніх умов щодо застосування методів дохідного підходу при оцінці
нерухомості елеваторів.
394
13. В умовах невизначеності ринкового середовища, значної
волатильності ставок віддачі від інвестування у нерухомість при визначенні
вартості власного капіталу необхідним є частіше використання методу
визначення ставок дисконту та капіталізації на рівні очікуваної інвестором
віддачі на вкладений капітал (галузеві звіти, опитування). У випадку
розрахунку ставки капіталізації доходу із кінцевим терміном повернення
вкладеного капіталу (рекапіталізації) слушно використовувати методи
екстракції для однорідних (або різнорідних) об’єктів. При оцінці вартості
складської нерухомості елеваторів (зерносховищ) для цілей управління
нерухомим майном, доцільним є застосування методу прямої капіталізації
укрупненого показника чистого операційного доходу (ЧОД).
14. Дослідження управління операційною нерухомістю елеваторів
здійснене на матеріалах групи підприємств «Тесла груп», яка входить до топ
10 за обсягами елеваторних потужностей в Україні, підвердило високі
діагностичні характеристики методів оцінки ефективності, заснованих на
дисконтуванні, для розробки стратегій управління нерухомістю. Здійснені на
основі побудованої моделі грошових потоків від елеваторної нерухомості за
ряд років (2015 – 2021 м.рр.) аналіз чутливості витрат та доходів, аналіз
диференціації ставок дисконту, імітаційне моделювання зміни критичних
факторів доходів і витрат, продемонстрували ефективність функціонування
об’єкта нерухомості, а також доцільність більш широкого використання
методів оцінки ефективності і ризиків при управлінні операційною
нерухомістю. Оцінка вартості елеваторної нерухомості за методами
дисконтування грошових потоків та капіталізації чистого операційного доходу
від функціонування об’єкта нерухомості, дала змогу виявити потенціал
зростання вартості та розкрити переваги і недоліки методів вартісної оцінки
дохідного підходу з позицій можливості їх використання у процесі
моніторингу вартості при управлінні нерухомістю.