Киевский Илья Леонидович. Влияние организационно-технических факторов на реализацию продукции жилищного строительства

brief description

Киевский Илья Леонидович. Влияние организационно-технических факторов на реализацию продукции жилищного строительства : диссертация ... кандидата технических наук : 05.23.08.- Москва, 2003.- 137 с.: ил. РГБ ОД, 61 03-5/2908-0

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНО-ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ОРГАНИЗАЦИИ, МЕХАНИЗАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СТРОИТЕЛЬСТВУ
(ЦНИИОМТП)
На правах рукописи

Киевский Илья Леонидович
“Влияние организационно - технических факторов на реализацию продукции жилищного строительства”
Специальность 05.23.08 - Технология и организация строительства
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель д.т.н., проф. П.П. Олейник
Москва - 2003
Содержание
Введение 4
Г лава 1. Особенности развития жилищного строительства и рынка
недвижимости 9
1.1 Формирование, развитие и динамика рынка недвижимости 9
1.2 Методические и научные основы организации жилищного строительства
и развития недвижимости 16
1.3 Цель, задачи и методика проведения исследований 25
Глава 2. Оценка базовых параметров этапа реализации квартир 29
2.1 Экспертный анализ покупательских предпочтений на конкурентном
рынке квартир 29
2.2 Статистическая оценка продолжительности этапа реализации
квартир 40
2.3 Оценка влияния организационно - технических факторов на продолжительность и стоимость реализации квартир 49
2.4. Оценка продолжительности реализации типового жилого дома в районе
массовой застройки 59
Глава 3. Моделирование инвестиционно-строительного процесса 65
3.1 Структурирование инвестиционно-строительного процесса в жилищном секторе 65
3.2 Формирование и анализ вариантов организации инвестиционно¬строительного процесса 77
3.3 Оценка экономической эффективности и чувствительности вариантов .... 87
Глава 4. Методические особенности риэлторской деятельности в ходе инвестиционно - строительного процесса и характеристика внедрения результатов исследования 105
4.1 Структурирование риэлторской деятельности в ходе инвестиционно - строительного процесса 105
4.2 Экспериментальные работы и внедрение 109
з
Заключение 119
Список использованной литературы 121
Приложение Т. Анкета для проведения экспертного опроса
покупателей квартир 128
Приложение 2. Массив данных по реализации квартир в жилом доме серии
КОПЭ (ул. Новомарьинская д.18) 132
Введение
За последнее десятилетие в России коренным образом изменилась система соци¬альных и экономических отношений в жилищном секторе экономики. Создана правовая база, которая привела к серьезным институциональным изменениям в отношениях собст¬венности и определила направления преобразований в организации и финансировании жилищного строительства. Доля предприятий и организаций частной формы собственно¬сти в общем объеме строительства жилья в РФ превысила 60% уровень.
Прогнозирование и оптимизация параметров организации жилищного строительст¬ва, как единой системы создания зданий и сооружений, является существенным условием повышения организационно-технического уровня строительства. Инвестиционный про¬цесс создания зданий и сооружений для всех видов строительства, в т.ч. жилых зданий, рассматривается современной научной школой организации строительства как сложная динамическая система [109], состоящая из четырех взаимосвязанных функциональных подсистем: технико-экономического обоснования, проектирования, подготовки объекта к строительству и собственно строительства. Каждая из подсистем, в свою очередь, состоит из множества элементов, имеющих как внутренние связи между элементами данной под¬системы, так и внешние с элементами других подсистем.
В сегменте коммерческого жилья структура инвестиционного процесса должна быть дополнена пятой подсистемой - этапом реализации конечной продукции жилищного строительства. Существенное сокращение продолжительности инвестиционного процесса и повышение его эффективности в жилищном строительстве, может быть достигнуто за счет формирования рациональной структуры инвестиционного процесса, сокращения продолжительности отдельных этапов, глубокого совмещения этапов.
За годы жилищной реформы в Российской Федерации фактически реализовано право частной собственности на жилище, негосударственные строительные организации стали преобладающими, в основном сложился рынок жилья.
Жилищная проблема имеет две взаимосвязанные и взаимообусловленные стороны: производство (строительство, реконструкция) жилищ и потребление (использование) жи¬лищ. В условиях рынка жилья потребление конечно и адресно, оно разбито на сектора по материальным возможностям семей, которым соответствуют различные формы пользова¬ния жилищем, разные размеры, уровень комфорта, стоимость домов или квартир. В этой связи при организации строительства необходимо иметь четкое представление о конечном потребителе продукции жилищного строительства.
Традиционно считалось, что процесс создания объекта завершается в момент сдачи его государственной комиссии или при передаче объекта эксплуатирующей организации (что было справедливо в условиях директивно-плановой экономики). В настоящее время реализация конечной строительной продукции может рассматриваться как важный этап инвестиционно-строительного процесса. Подготовка и осуществление этого этапа (кото¬рый требует значительных ресурсов, в т.ч. времени) непосредственно интересует теперь строительно-монтажные организации, заказчиков и инвесторов.
Экономическая ситуация в стране диктует подрядчикам и заказчикам новые вопро¬сы, заставляя задумываться над ранее, как бы известными вещами: кто будет покупать жилье?, на какие слои общества следует ориентироваться при проектировании и строи¬тельстве зданий?, какие материалы использовать в строительстве?, как отреагирует рынок на новые архитектурно-планировочные и организационно-технологические решения?, вы¬годно ли будет строить те или иные объекты недвижимости?, каким образом должны быть модифицированы существующие методы организационно-технологического проектиро¬вания?
В области организации строительства на сегодняшний день действуют норматив¬ные и методические документы, касающиеся норм продолжительности проектирования, строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, организации строительного производства, приемки в эксплуатацию законченных строительством объ¬ектов. Существующие методы организации инвестиционно-строительного процесса не учитывают временные и материальные затраты, связанные с этапом реализации продук¬ции жилищного строительства. В строительных нормативах инвестиционный процесс не рассматривается как целостная система, не учитываются все его составляющие, в частно¬сти, такие как: этап реализации продукции, оформление прав собственности и иных иму¬щественных прав, эксплуатация инвестором построенного объекта недвижимости.
Таким образом, сложилась ситуация, особенно ярко проявляющаяся в Москве и других крупных городах, когда методы в области организации строительства не соответ¬ствуют сложившейся практике развития рынка жилья, что обуславливает необходимость в разработке новых подходов к организации инвестиционно-строительного процесса и представляет собой актуальную научную проблему, которая обладает значительной но¬визной.
В качестве объекта исследования рассматривается инвестиционно-строительный процесс коммерческого жилищного строительства. Предметом исследования являются методы организации строительства, учитывающие влияние организационно-технических факторов на реализацию продукции.
б
Цель диссертации - исследование этапа реализации продукции жилищного строи¬тельства, как части инвестиционно-строительного процесса и оценка влияния организаци¬онно-технических факторов на характеристики этапа реализации.
Задачами диссертации являются:
анализ состояния жилищного строительства в России, отечественного и за-рубежного опыта реализации жилья;
структуризация инвестиционно-строительного процесса и систематизация организационно-технических факторов, влияющих на этап реализации; экспертный анализ покупательских предпочтений и требований к продук¬ции жилищного строительства;
статистическая оценка продолжительности этапа реализации; оценка влияния организационно-технических факторов на продолжитель¬ность и стоимость реализации квартир;
моделирование инвестиционно-строительного процесса, включая этап реализации, с использованием стандартных программ на ПЭВМ; оценка эффективности инвестиций по вариантам реализации продукции.
Методика исследования. Для решения поставленных задач использованы труды отечественных и зарубежных специалистов в области организации строительства, систе¬мотехники, управления проектами; методы оценки недвижимости, теории денежных по¬токов (cash-flow), методы математической статистики. В практических расчетах широко применялись современные программные средства. Существенное значение для диссертан¬та имели работы отечественных и зарубежных ученых: Булгакова С.Н., Воропаева В.И., Голуба Л.Г., Гусакова А.А., Каменецкого М.И., Киевского Л.В., Олейника П.П., Рекита¬ра Я.А., Рутгайзера В.М., Стерника Г.М., Шрейбера А.К., Ордуэйя Ник., Страйка Р., Фридмана Дж. и др.
Научная новизна работы состоит в том, что:
развита структура инвестиционно-строительного процесса с включением в него этапа реализации готовой продукции;
дифференцированы по результатам экспертного анализа покупательские предпочтения к продукции жилищного строительства; выполнена статистическая оценка продолжительности этапа реализации и установлен характер влияния на него организационно-технических факто¬ров;
раскрыта технологическая структура этапа реализации с учетом его совмещения с другими этапами инвестиционного процесса на первичном рынке жилья и многократности этапа реализации на вторичном рынке; установлены зависимости характеристик инвестиционного процесса от па¬раметров этапа реализации.
Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что их исполь¬зование позволяет повысить обоснованность инвестиционных проектов строительства жилья в г.Москве, качественный уровень проектов организации строительства (ПОС) за счет анализа и сопоставления денежных потоков. Результаты диссертации предназначены для использования при создании и реконструкции жилых зданий основными участниками инвестиционно-строительного процесса: инвесторами, заказчиками, проектировщиками, подрядчиками, риэлторами и включены в проект федерального свода правил «Разработка проектов организации строительства для жилищно-гражданского строительства».
На защиту выносятся:
метод моделирования инвестиционно-строительного процесса, включая прединвестиционные исследования и оформление земельно-правовых от¬ношений, проектирование, строительство, реализацию продукции на пер¬вичном рынке, эксплуатацию, реконструкцию, реализацию продукции на вторичном рынке;
результаты экспертного анализа покупательских предпочтений на рынках жилья;
результаты исследований характера влияния организационно-технических факторов на продолжительность этапа реализации и другие параметры.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на Всероссийской научно-практической конференции «Строительные конструкции в XXI веке» в Московском государственном строительном университете в 2000 году, на Между¬народной научно-технической конференции «Итоги строительной науки» во Владимир¬ском государственном университете в 2001 году, на секции «Организация строительства и САПР» НТС ЦНИИОМТП в 2001-2002 годах.
Основные научные и методические результаты исследования опубликованы в 4 работах общим объемом 2,0 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, приложений. Она содержит 137 страниц текста, в том числе 47 рисунков и 27 таблиц. Список использованной литературы включает 158 наименований.
Первая глава посвящена анализу современного состояния жилищного сектора и проблематике жилищного строительства. Она содержит характеристику отечественного и зарубежного опыта организации завершающих этапов инвестиционно-строительного про¬цесса.
Вторая глава посвящена оценке базовых параметров этапа реализации - продол¬жительности периода продаж и рыночной стоимости реализации квартир на основе целе¬направленного отбора наиболее значимых факторов по результатам экспертного опроса, построения и анализа многофакторных моделей и определения статистических характери¬стик базовых параметров.
Третья глава включает моделирование инвестиционно-строительного процесса (ИСП) на базовом примере 16-этажного жилого здания общей площадью 11500 м2 с оцен¬кой эффективности вариантов совмещения этапа реализации со строительством.
Четвертая глава диссертации включает анализ методических особенностей риэл¬торской деятельности в ходе ИСП и характеристику внедрения полученных результатов.
Наиболее важные выводы и предложения, имеющие значительный теоретический и практический интерес, представлены в заключении диссертации.
Диссертационная работа выполнялась в лаборатории жилищного строительства Центрального научно-исследовательского и проектно-экспериментального института ор¬ганизации, механизации и технической помощи строительству (1998-2002гг).

bibliography

Заключение
Проведенные исследования в области организации жилищного строительства по¬зволили осуществить вариантное моделирование инвестиционно-строительного процесса с учетом экспертного анализа покупательских предпочтений и статистической оценки продолжительности этапа реализации, рассчитать экономическую эффективность вариан¬тов, установить методические особенности риэлторской деятельности, осуществить экс¬периментальную проверку результатов, уточнить содержание нормативно-методических документов, а также сделать на этой основе следующие основные выводы и предложения..
1. Для эффективной организации жилищного строительства в условиях развиваю¬щихся рынков первичного и вторичного жилья необходимо провести глубокую структу¬ризацию инвестиционно-строительного процесса. Исходя из того, что требования и инте¬ресы конечного потребителя продукции жилищного строительства являются определяю¬щими, структура инвестиционно-строительного процесса должна быть развита за счет включения в него этапа реализации продукции.
Существенное сокращение продолжительности инвестиционно-строительного про¬цесса и повышение его эффективности в жилищном строительстве может быть достигнуто за счет формирования рациональной структуры ИСП, сокращения продолжительности от¬дельных этапов, глубокого совмещения этапов.
2. Выполненная систематизация организационно-технических факторов, влияющих на реализацию жилищной продукции н экспертный анализ покупательских предпочтений на конкурентном рынке квартир, позволили выявить наиболее существенные факторы: местоположение дома, расположение квартиры, серия дома, площадь квартиры, а также базовые параметры этапа реализации: рыночную стоимость квартиры и продолжитель¬ность продаж.
3. Установлено, что средняя продолжительность реализации двухкомнатных квар¬тир в Москве, в типовых крупнопанельных домах составляет 3,3 мес., общая продолжи¬тельность этапа реализации для дома в целом - 6 мес., средняя продолжительность оформления квартир в собственность - 2,5 мес.
4. В результате статистического анализа получены многофакторные модели зави¬симостей продолжительности реализации и рыночной стоимости квартир от влияющих факторов. Наибольшее влияние на продолжительность продаж оказывает местоположение дома и размер жилой площади квартиры. Наибольшее влияние на рыночную стоимость квартиры имеет местоположение дома и его конструктивно-планировочное решение (се¬рия дома).
Реальная стоимость жилья определяется именно на этапе реализации и складывает¬ся из объективной части (обусловленной затратами на создание данного объекта недви¬жимости) и субъективной (обусловленной текущим состоянием рынка недвижимости).
5. Установлено, что использование программных комплексов “STATSGRAPHICS Plus for Windows ” и “Project Expert” для оценки организационно - технических факторов и вариантного проектирования организации инвестиционно-строительного процесса по¬зволяет повысить качественный уровень организационных решений и дает приемлемые по точности результаты.
6. Лимит времени по укрупненным этапам инвестиционно-строительного процесса для базовой модели распределяется следующим образом: предстроительные этапы -20%, строительство - 40%, реализация - 40%. Анализ вариантов ИСП позволяет установить ин¬тервальные границы укрупненных этапов в долях от общей продолжительности ИСП при разной глубине совмещения этапов: предстроительные этапы от 23,8% до 35,7%; строи¬тельство от 38,1% до 57,1%; реализация от 14,3% до 57,1%.
7. С применением помесячного дисконтирования затрат и результатов установлены зависимости чистого дисконтированного дохода и индекса доходности от структурных коэффициентов, характеризующих степень совмещения этапа реализации со строительст¬вом. Для базового примера установлено, что ускорение начала продаж на 6 мес. (реализа¬ция начинается одновременно с монтажом надземной части) приводит к увеличению ЧДД в 1,3 раза.
8. Диссертационные исследования получили реализацию при формировании риэл¬торских служб в ЗАО “Отделстрой” и Центре продаж недвижимости “Столица”, в ходе реализации жилья в районах массовой и точечной застройки г. Москвы, при подготовке проектов СНиП 12-01-...’’Организация строительства” и Свода правил ’’Разработкапроек¬тов организации строительства для жилищно-гражданского строительства”.
9. Внедрение полученных научных и практических результатов в ходе осуществле¬ния инвестиционных проектов жилищного строительства в г.Москве подтвердило их дос¬товерность и практическую значимость.
Литература
1. Абрамов Л.И., Манаенкова Э.А. Организация и планирование строительного про¬изводства. Управление строительной организацией. Учеб. Для вузов. - М.: Стройиздат, 1990.- 400с.
2. Аврамчук Е.Ф., Вавилов А.А. и др. Технология системного моделирования. М.: Машиностроение, 1998.
3. Авторский надзор за строительством предприятий, зданий и сооружений. СП 12- 102-98, Госстрой РФ, 1998.
4. Александрова В.Ф. Совершенствование календарного планирования застройки градостроительных комплексов в составе проекта организации строительства. - Автореф. дис. ... канд. техн. наук. - JL: 1989.- 24с.
5. Андреев Л.В., Резниченко B.C. Определение экономической эффективности инве¬стиционных проектов и инноваций в строительстве. М.: Экономика строительст¬ва, №9, 2001, с.14-27
6. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ./ Научн. ред. и авт. пре- дисл. Л.И. Евенко. - М.: Экономика, 1989.-519с.
7. Антанавичус К.А., Бивайнис Ю.П. Современные технологии управления строительным производством. М.: Стройиздат, 1990.
8. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимо¬сти. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000.-186с.
9. Афанасьев А.А. Возведение зданий и сооружений из монолитного железобетона. М.: Стройиздат, 1990.
10. Афанасьев В.А., Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства, ор¬ганизации производства работ. Л.: ЛИСИ, 1988.-99с.
11. Баздникин А.С., Основы управления в строительстве. М.: Высшая школа., 1990.- 192с.
12. Балицкий B.C. Научные основы проектирования строительных организаций. Ав¬тореф. дисс. ...канд. техн. наук. М. 1987.-54с.
13. Балтрушкевич Т.Г., Лившиц В.Н. Оценка эффективности инноваций: “старые” и “новые” проблемы. М.: “Экономикаи математические методы”, 1992.
14. Белевич В.Б., Киевский Л.В., Олейник П.П. Руководство по разработке технологических карт в строительстве. М.: ЦНИИОМТП, 1998.
15. Богомолов Ю.М. и др. Экспертные системы в проектировании и управлении строительством /Под ред. А.А. Гусакова. М.: Стройиздат,1995.-296с.
16. Богомолов Ю.М. Информационные технологии в организации строительства. Минск: ИРФ “Обозрение”, 1997.-240с.
17. Богомолов Ю.М. Экспертные системы в организационно-технологическом проек¬тировании строительного производства. Автореф. дисс. .. .докт. техн. наук. Минск 1998.-36с.