Щуров, Николай Николаевич. Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд

brief description

Щуров, Николай Николаевич. Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Щуров Николай Николаевич; [Место защиты: Финансовый ун-т при Правительстве РФ].- Москва, 2011.- 172 с.: ил. РГБ ОД, 61 12-8/177

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические основы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд11
1.1. Теория земельной ренты как основа формирования стоимости земли 11
1.2. Общемировая практика процедуры изъятия для общественных нужд 23
1.3. Организационно-правовой механизм на различных этапах процедуры изъятия земельных участков 41
Глава 2.Анализ современных методов определения стоимости земельных участков в части возможности их применения при изъятии для государственных или муниципальных нужд54
2.1. Особенности рынка земли в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд 54
2.2. Возможность использования различных методов оценки земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд 62
2.3. Сложившийся на современном этапе методический подход к оценке земельных участков в России при их изъятии 80
Глава 3.Модификация и практическое применение современных методов определения рыночной стоимости земельных участков в условиях изъятия для государственных нужд98
3.1. Формирование информационной базы о рынке недвижимости для целей оценки при изъятии земельных участков (на примере г. Сочи) 98
3.2. Модифицированный метод сравнения продаж и возможность его применения на практике для целей изъятия земельных участков 116
Заключение 131
Список литературы 139
Приложение 153

Введение к работе

І. Актуальность темы исследования.
Современный этап развития рыночных отношений в России определил новый характер взаимоотношений между частной и государственной собственностью. Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения такой процедуры обеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд, как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает, прежде всего из-за необходимости в короткие сроки модернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру страны. Особенно остро данный вопрос возник при подготовке к Саммиту стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) в г. Владивостоке в 2012 году, а также к зимним Олимпийским играм в г. Сочи в 2014 году, где потребовалось проведение изъятия значительного числа земельных участков. Масштабы подобного рода проектов будут только расширяться. Так, решение о проведении Чемпионата Мира по футболу в 2018 году в России фактически затрагивает земельные интересы субъектов федерации всей европейской части страны.
При этом все последние годы основное внимание российской экономической теории в области оценки и управления собственностью уделялось вопросам приватизации. Обратный процесс - приобретение государством частных земельных участков, требует совершенно иного подхода, однако в научной литературе этому уделено недостаточно внимания. Такой пробел не соответствует потребностям экономического и социального развития страны. В итоге решение большинства проблем в этой области идет путем накапливания практического опыта, часто противоречивого.
Наиболее значимой проблемой являются вопросы определения выкупной цены и прежде всего рыночной стоимости земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд.
4 Степеньнаучнойразработанноститемыисследования.
Общетеоретические аспекты таких основополагающих для экономического анализа понятий как «собственность», «рынок» и «стоимость» рассматривались в научных концепциях всех классиков экономической теории, среди них А. Алчян, Г. Демсец, Дж. Кейнс, Ф. Кенэ, Р. Коуз, Т.Р. Мальтус, К. Маркс, А. Маршалл, Л. фон Мизес, Д. С. Милль, Д. Норт, У. Петти, Д. Рикардо, Ж.Б. Сей, П. Самуэльсон, А. Смит, Ф.А. фон Хайек, Т. Эггертссон, среди российских ученых Л.И. Абалкин, Д.С. Львов и другие.
Теоретико-методологические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков при становлении рынка рассматривались в работах таких зарубежных и российских ученых, как А. Дамодаран, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, И.Л. Артеменков, Н.В. Волович, СВ. Грибовский, СП. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, СА. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и другие.
В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изучены вопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом сами теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного отчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так как основное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычных рыночных сделках между частными лицами или, как особый случай, при приватизации государственной или муниципальной собственности.
Целью исследованияявляется совершенствование методического аппарата определения рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены следующие задачи:
проанализировать методические подходы к процедуре принудительного отчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости;
рассмотреть действующий организационно-правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации;
выделить и систематизировать факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд;
провести анализ современных методов оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд;
развить методический аппарат изъятия земельных участков в части определения рыночной стоимости.
Объектом исследованияявляются земельные участки, относительно которых принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Предметом исследования являютсяметоды оценки рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Теоретической и методологической основой исследованияявляются труды ведущих зарубежных и отечественных ученых в области теории собственности и стоимости, а также в области государственного регулирования рынка.
Исследование проведено в соответствии с Паспортом ВАК РФ по специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» п. 5.1. «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» и п. 5.2. «Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников».
Информационной базойпослужили материалы исследований земельного рынка в различных странах, а также законодательство и практика зарубежных стран с развитым рынком земельных участков в части их изъятия для общественных нужд, нормативные правовые акты Российской Федерации в области изъятия, а также оценочной деятельности, Методические рекомендации, утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности в рамках
6 подготовки и проведения зимней Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи , Методические рекомендации, утвержденные Продовольственной и сельскохозяйственной организацией Объединенных Наций (ФАО) .
В качестве информационной основы для прикладных разработок послужили данные Росреестра и статистических органов, проанализированные отчеты об оценке земельных участков, подлежащих изъятию в г. Сочи с целью размещения олимпийских объектов, аналитические данные риэлторских компаний о стоимости земельных участков в различных районах г. Сочи, в том числе Интернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных по рынку земельных участков и других объектов недвижимости.
Научная новизнаисследования состоит в развитии комплекса теоретико-методических положений по определению рыночной стоимости земельных участков в рамках изъятия для государственных или муниципальных нужд.
На защиту выносятся следующие основные результаты, характеризующие научную новизну исследования:
Сформирован методический подход к организации процедуры принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, базирующийся на сбалансировании общественных и частных интересов и обеспечении собственникам выплаты выкупной цены изымаемого имущества на основе его рыночной стоимости;
Обосновано, что в силу объективных причин (сложность проведения процедуры изъятия и необходимость координации действий различных государственных и муниципальных органов) и субъективных причин (отсутствие опыта) целесообразно закрепить функции по изъятию
1Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс]. Национальный совет по оценочной деятельности, декабрь 2009. URL: .
2Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный ресурс]. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL:
7земельных участков для государственных или муниципальных нужд за специальными создаваемыми на уровне субъектов федерации органами по изъятию земельных участков и других объектов недвижимости;
Выявлены конъюнктурные факторы ценообразования, присущие рынку земли, на территории которых приняты решения об изъятии земельных участков, влияющие на определение рыночной стоимости: наиболее значимые из них связаны с отсутствием самих рыночных условий для свободного ценообразования и со спекулятивным характером интересов значительной части собственников земельных участков и инвесторов;
Выявлены недостатки и риски, присущие современным методам оценки земельных участков. Усовершенствована методика оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, на основе расширения сферы применения метода сравнения продаж при выборе объектов-аналогов (отбор, верификация, использование ценовых данных);
Разработан методический подход по совершенствованию механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в основе которого лежит упорядочение условий ценообразования, обеспечивающий компромисс интересов бывших и будущих собственников земельных участков.
Теоретическая и практическая значимость исследования.Теоретическая значимость исследования заключается в том, что основные положения и выводы развивают теоретико-методическую основу определения рыночной стоимости земельных участков.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты могут быть использованы законодателем для совершенствования процедуры изъятия земельных участков, а также методического обеспечения оценщиков при определении компенсации за изымаемое имущество.
8Апробация и внедрение результатов исследования.
Результаты научного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы формирования инновационной экономики России» (Кубанский государственный технологический университет, Краснодар, 2011 г.), а также Международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью» (Ханойский строительный университет, Ханой, 2011 г.). Материалы диссертации применяются в деятельности департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года. Материалы исследования используются департаментом по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края в рамках модернизации инфраструктуры региона. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность аудиторского-консалтинговой группы «Ваш СоветникЪ». Материалы диссертации используются кафедрой «Оценка и управление собственностью» ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и «Оценка стоимости земли».
Публикации.По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 5,62 п.л. (личный вклад автора - 3,46 п.л.). Четыре статьи объемом 3,8 п.л., (авторский объем 1,96 п.л.) опубликованы в журналах, определенных перечнем ВАК.
Структура и объем работы.Структура диссертации определена поставленными целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 120 наименований, приложения. Материалы диссертации изложены на 149 страницах основного текста.

Организационно-правовой механизм на различных этапах процедуры изъятия земельных участков

Одна из основных сложностей, с которой сталкиваются все оценщики при определении величины выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков, связана с принципиальным отсутствием свободных рыночных условий для ценообразования на оцениваемые объекты после принятия решения об их изъятии. Уже распространившаяся информация о реализуемом проекте, определяющем необходимость и возможность изъятия для государственных нужд, может существенно повлиять на рыночную стоимость земельных участков. Это противоречие объективно обусловлено, и не имеет принципиального значения то, что частный собственник таких участков даже после принятия решения об их изъятии не ограничен в распоряжении ими. При этом в практике российской оценки принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка выделяется как основополагающий при оценке рыночной стоимости недвижимости, включая оценку земельных участков ч рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует общепринятым требованиям.
Так, Верховный Суд США в деле от 1878 года об отчуждении объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, указал, что рыночная стоимость не зависит от текущего варианта использования недвижимости: «При определении стоимости земли, отчуждаемой для общественных нужд, следует исходить из тех же самых соображений, которые рассматривались бы при продаже имущества одним частным лицом другому. Вопрос должен в таких случаях стоять о том, сколько стоило бы данное имущество на рынке, учитывая не только тот вариант использования, который существует на сегодняшний день, а все возможные варианты использования данного имущества; иначе говоря, сколько стоит имущество, исходя из самого выгодного из возможных вариантов его использования. Имущество нельзя считать не представляющим никакой ценности только потому, что владелец его бросил на произвол судьбы или не способен найти ему применение: Возможно, другие найдут, как использовать это имущество»28.
Возникает логическое противоречие: принцип НЭИ определяет необходимость оценки земельного участка при свободе выбора собственником земельного участка вида его использования, однако установленная цель изъятия ограничивает этот будущий вид использования конкретной общественной нуждой. В практике стран с развитым рынком земельных участков найдено решение указанного противоречия: это происходит путем; разделения даты оценки : и даты определения; вида использования и фактического состояния изымаемого участка: Так ,.; Федеральный Єуд; Германии формулирует это следующим образом: «В законе об изъятии следует .различать .два ключевых дня: момент «вмешательства»;, который является решающим, для. фактического : и правового состояния, «качества»: земельного участка, и момент установления компенсации,, который- является:определяющим.для ценовых и валютных отношений»29. Отдельно оговаривается день, когда реально выплачивается компенсация:
Таким образом, как основное особое требование к проведению оценки выкупной цены земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд необходимо установить тривременные даты: 1)дата определения вида использования и состояния земельного участка; .... 2)дата определения рыночной стоимости (собственно дата оценки); 3)дата самой выплаты компенсации, определенной в результате установления выкупной цены. В-настоящее время российский законодатель в качестве даты, когда фиксируется состояние изымаемого: земельного участка, определяет дату уведомления собственника о принятом решении об изъятии: «Собственник земельного/ участка;, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения .соглашения или принятия: судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться І и распоряжаться им. по? своему усмотрению- и производить, необходимые: затраты,, обеспечивающие использование: участка в- соответствии с: его целевым: назначением: Однако1 собственник, несет риск отнесения?на,него при; определении!выкупной; цены земельного участка- затрат и; убытков;, связанных с новым строительством, расширениемиреконструкциейзданийїИ сооружёнишназемельномчучастке в указанный период» . . «Прш расчетах размеров возмещения; убытки собственников: земельных участков; землепользователей; землевладельцев: и арендаторов: земельных, участков/ определяются; с учетом? стоимости-, их имущества на день, предшествующий- принятию решения об изъятии земельных, участков; о временном занятии земельных участков или; об; ограничении; прав?, собственников земельных участков; землепользователей; землевладельцев и арендаторов земельных участков» (пункт 4 статьи. 57; Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с решением Пленума Верховного Суда Российской Федерации этой датой является момент реального- уведомления собственника о принятии. решения об изъятии?1. Однако эти нормы регламентируют только фиксацию даты определения: физического состояния изымаемого земельного участка, его улучшений. Решение об отнесении земельного участка к тому или иному сегменту рынка в соответствии с требованиями НЭИ должен самостоятельно принимать конкретный оценщик, при этом у него отсутствуют какие-либо четкие регламентирующие указания. Определение вида использования земельного участка.; при такой оценке разумно нормативно отнести к правовому состоянию этого участка на тот период времени, когда собственник земельного участка получил (был надлежащим образом извещен) достоверную информацию о том, что утвержден акт выбора земельного участка под изъятие для государственных или муниципальных нужд. Очевидно, что дата .утверждения акта: выбора наступает намного: раньше, чем уведомление о.принятом5решения об-изъятии и тем более дата определения: стоимости, то есть текущих стоимостных условий на конкретном сегменте рынка.

Возможность использования различных методов оценки земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд

Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам: специфика данного объекта (прежде всего уникальность каждого участка); неразработанность нормативно-правовой базы; неразвитость земельного рынка в стране41. В соответствии с законодательством Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственнику выплачивается выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость, а также убытки, в том числе упущенную выгоду. Расчет рыночной стоимости является ключевой и самой сложной составной частью выкупной цены.
В мировой и отечественной оценочной теории и практике сложилось единое понимание рыночной стоимости объектов оценки. Представление российского законодателя о рыночной стоимости стало едино с Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC). Под рыночной стоимостью объекта оценки в Российской Федерации понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о пре