Субботин Роман Анатольевич. Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

brief description

Субботин Роман Анатольевич. Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : диссертация... кандидата экономических наук : 08.00.10 Москва, 2007 165 с. РГБ ОД, 61:07-8/2877

Содержание к диссертации

Введение
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ.
1. Содержание механизма ипотечного кредитования 9
2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной
практике 29
3. Содержание ипотечных отношений в РФ 48
2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ 62
1. Современное состояние ипотечного кредитования в России 62
2. Анализ ипотечного кредитования как составной части жилищной
политики РФ 92
3. Анализ проблем ипотечного кредитования в РФ 111
3. РЕКОММЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ 121
1. Возможные источники финансирования жилищного строительства. 121
2. Пути решения проблем развития ипотечного кредитования 127
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 150
ПРИЛОЖЕНИЯ 158
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 159

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Наиболее острая из них - улучшение жилищных условий населения страны. Ипотечное кредитование в современных условиях, как это показывает мировая практика, является основным направлением ее решения. Оно является важнейшим элементом рыночной экономики. Известно, что его эффективное использование позволяет мобилизовать необходимые для финансирования строительства и приобретения жилья денежные средства на финансовом рынке, создает условия для развития смежных экономических сфер (строительства, производства строительных материалов, страхования, оценочной и риэлтерской деятельности и др.), а также роста доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы. Это обусловлено тем, что в качестве обеспечения при долгосрочном жилищном кредитовании используется недвижимость - наиболее устойчивый и ликвидный объект рыночных отношений. Кроме того, заемщик не обременен значительными расходами при приобретении жилья в собственность и может пользоваться им сразу после заключения соответствующего договора, в то время как кредитная организация получает постоянный источник доходов на длительный период.
Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.
Расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволяет решить ряд основных социально-экономических задач:
- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их
достойным жильем;
активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;
ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики;
увеличение налоговых поступлений в бюджет;
оживление инвестиционного процесса;
повышение занятости населения;
привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.
Но в тоже время следует отметить, что за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотечное кредитование в России не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях широкое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось многими факторами, основными из которых являются:
направленность системы ипотечного кредитования на быстрый переход на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;
низкая заинтересованность отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.) во вложении финансовых ресурсов в развитие ипотеки;
сложившаяся общая политическая и экономическая ситуация (достаточно высокий уровень инфляции; недостаточный уровень платежеспособности населения; несовершенство системы налогообложения; высокие рыночные цены на жилье; низкая активность кредитно-финансовых учреждений и др.).
С учетом вышеизложенного, а также отсутствия необходимых источников рефинансирования жилищных ипотечных программ и развитого фондового рынка в России, особенное значение приобретает разработка научно обоснованных предложений по решению современных
4 проблем финансирования жилищных программ на основе ипотечного
кредитования. Это предопределило выбор темы диссертации, ее
актуальность, цель и задачи.
Степень изученности проблемы.Проблемам ипотечного кредитования посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Миллара, А.О. Салливана, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф.Уитта и др. Ими разработаны модели ипотечного кредитования, организации ипотечного рынка, определены функции государства в ипотечном кредитовании населения.
Проблемам жилищного ипотечного кредитования посвящены опубликованные работы отечественных авторов: С.ААндрюшина, А.Б. Биммана, В.И. Букато, В.И. Бусова, А.И. Гурьева, АЛ. Иванова, А.А. Иголкина, И.И. Кауфмана, В.Д. Мехрякова, П.П. Мигулина, Я.И. Печерина, Н.П. Проскуряковой,ЯЛ.Сербиновича, В.В. Смирнова, С.С. Хрулева, Е.В. Черных, И.Я Ярошевского и др. а так же проведенные в последние годы диссертационные исследования А.В. Бетерякова, Ю.Б. Ильиной, Е.П. Коптевой, В.И. Лимаренко, А.О. Маметовой, К.В. Ненашевой, Э.А. Омшановой, Л.И. Рябченко и др.. В них рассматриваются проблемы развития кредитной системы в России и за рубежом, ее формы и методы, правовое обеспечение ипотеки, организация выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, Однако многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражают современных реалий.
Отдельные вопросы ЖИК рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А.Г. Грязновой, В.А. Галанова, А.А. Володина, Н.Ф. Самсонова, В.А. Москвина, М.Н. Федотовой, В.А. Слепова, A.M. Тавасиева, Е.М. Шабалина и др.
5 Теоретическая и методологическая основа исследования.
Теоретической основой исследования послужили положения,
изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов,
посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и
рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования,
выявлению путей его совершенствования, научные публикации в
специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и
нормативные акты федеральных и региональных органов государственной
власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства
финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка
России, региональных исполнительных структур, а также материалы
научно-практических конференций и семинаров.
Методологической основой исследования стали современные
общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический,
экономико-статистический методы, методы комплексно-факторного
анализа, экспертных оценок, статистической обработки данных.
Объект исследования- система ипотечного жилищного кредитования
в современной российской экономике и за рубежом.
Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного
жилищного кредитования, складывающиеся в рамках этой системы.
Цели и задачи исследования.Целью настоящей работы является
на основе изучения теории и практики жилищного ипотечного
кредитования в России и за рубежом выявить основные финансовые и
организационные проблемы его развития и обосновать предложения по
их решению е России, реализация которых обеспечит ускоренное
формирование финансовых ресурсов жилищно-строительного комплекса и
повысит доступность жилья для населения.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе
необходимо решить следующие задачи:
- выявить социально-экономическую сущность и роль
ипотечного кредитования в рыночной экономике;
изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить возможности его использования и определить факторы, оказывающие позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки в России;
обобщить региональный опыт ипотечного жилищного кредитования, финансирования ипотечных кредитов, определить целесообразность и направления его распространения;
определить наиболее действенные в современных экономических условиях источники финансирования региональных жилищных ипотечных программ;
обосновать направления оптимизации налогового администрирования финансирования операций с жилой недвижимостью;
разработать комплекс мер по решению современных проблем развития ипотечного финансирования жилищных программ.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту,состоят в следующем:
определены особенности жилищных инвестиций, определяющие формы и методы финансирования жилищных ипотечных программ;
показан мультипликационный эффект процессов развития ипотечного кредитования, определяющих развитие рынка недвижимости его субъектов, отраслей, обеспечивающих процессы «жизненного» цикла объектов недвижимого имущества, и вместе с этим рост платежеспособности населения через создание высокооплачиваемых рабочих мест;
определены основные особенности используемых в мировой практике схем ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в экономике России;
выявлены недостатки существующих схем финансирования строительства объектов жилой недвижимости, определены направления и
7 методы их устранения при формировании систем ипотечного
кредитования;
выявлены современные проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и определены основные направления и мероприятия их решения;
разработана и обоснована система мер по оптимизации налогового администрирования ипотечных операций, обеспечивающая выгодность ипотечного кредитования для кредиторов и заемщиков.
Теоретическая и практическая значимость работызаключается в возможности использования ее результатов: в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения; в деятельности консалтинговых компаний, осуществляющих оценку развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования; в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.
Апробация результатов исследования.
Результаты диссертационного исследования, касающиеся стратегии развития системы ипотечного кредитования и предложений по минимизации рисков ипотечного кредитования, позволили Инвестиционной группе «ВЭБ-ПЛАН» сформировать методическую базу по организации ипотечных программ, которая успешно используется в ее деятельности.
Материалы диссертационного исследования, в том числе рекомендации по организации системы предложения жилья с использованием схем ипотечного кредитования, используются ипотечным агентством ООО «Квадратный метр» и позволили значительно увеличить клиентскую базу.
Разработанные автором рекомендации по совершенствованию системы ипотечных отношений позволили ипотечному агентству 000
8 «Ипполит» наиболее полно определить оптимальные кредитные условия
для разных потребительских групп городов Московской области.
Результаты диссертационного исследования изложены в пяти
научных публикациях общим объемом 2,2 п.л.
Логика и структура диссертации определены поставленными
целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит
из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и 1
приложения; изложена на 157 станицах (без списка литературы и
приложения); включает 14 таблиц и 10 рисунков.

Содержание механизма ипотечного кредитования

В странах с рыночной экономикой система ипотечного жилищного кредитования является необходимым институтом, который государство использует в социально-экономической политике. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий в инвестиционной поддержке жилищных систем в разных странах. Развитые страны отличаются необходимой для этого законодательной базой, четкой работой государственных органов, регистрирующих сделки с недвижимостью, специализированными институтами, созданными при поддержке государства, проведением операций с ценными бумагами ипотечных банков с косвенным регулированием их деятельности.
Механизм ипотечного кредитования является неотъемлемой частью системы инвестиционных механизмов жилищного строительства. В настоящее время существуют проблемы в понятийном аппарате механизма. Например, Логинов М.П. представляет механизм реализации ипотечного кредитования в виде двух баз: финансово-кредитной и организационно-технической.
Если финансово-кредитная база реализует комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов, то организационно-техническая база предусматривает определение функций, выполняемых генеральными менеджерами при ипотечном кредитовании, и добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. должен существовать системный подход при решении жилищной проблемы.
Величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного долга и выплаты процентов являются основными рычагами механизма ипотечного кредитования. Кроме названных рычагов, на доступность ипотечного кредитования оказывают влияние: налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.
Большинство индустриально развитых стран, занимающих сегодня доминирующую роль в мировой экономике, решало проблему реорганизации народного хозяйства за счет осуществления инвестиционных программ, способных в короткий срок ускорить темпы преобразований и придать динамику экономическому росту, причем во всех случаях инициатором создания нового хозяйственного механизма выступало государство через формирование специализированных экономических институтов, замещавших недостающее экономике звено и исполнявших роль стимулирующего рычага государст