У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, визначено мету, об’єкт і предмет дослідження, сформульовані завдання, а також розкрито наукову новизну, теоретичну та практичну цінність роботи.
У першому розділі «Теоретико-методологічні засади статистичного вивчення ринку нерухомості» розглянуто теоретико-методологічні засади статистичного дослідження ринку нерухомості; визначено його функції, структуру, внутрішні та зовнішні взаємозв'язки; здійснено огляд інформаційного забезпечення оцінювання та аналізу ринку нерухомості на основі якого розроблено систему статистичних показників стану, розвитку та результатів функціонування ринку нерухомості.
У роботі здійснено теоретичне узагальнення суті категорій «нерухомість» та «ринок нерухомості», що дозволило вважати їх об’єктами статистичного вивчення. Це зумовлено тим, що об’єктами статистики ринку нерухомості виступають не окремі елементи, а статистичні сукупності, що об’єднують учасників ринку, об’єкти нерухомості та операцій з ними. Саме тому нами запропоновано розглядати ринок нерухомості як об’єкт статистичного вивчення на засадах системного підходу. Це дозволило класифікувати ринок нерухомості як відкриту динамічну систему, що розвивається, має внутрішні та зовнішні зв’язки і виконує відповідні функції.
Автором визначено ринок нерухомості як сукупність економічних, правових, соціальних і політичних відносин між учасниками ринку нерухомості, а також операцій з об’єктами нерухомості, метою яких є досягнення економічного або соціального ефекту.
Обґрунтовано, що ринок нерухомості є сукупністю окремих складових та елементів, пов’язаних між собою, а саме через суб’єкти та об’єкти нерухомості, ринкові процеси на первинному та вторинному ринках житлової та нежитлової нерухомості. За результатами систематизації складових ринку нерухомості розроблена єдина класифікації об’єктів нерухомості, яка має ієрархічну архітектоніку, де кожна група представлена вкладеною структурою, залежно від економічної природи, функціонального призначення об’єкта та рівня операцій.
На основі проведеного аналізу визначені недоліки існуючого інформаційного забезпечення статистичного аналізу ринку нерухомості, а саме: відсутній єдиний підхід до формування інформаційних потоків на різних рівнях; невизначеність кола проблемних питань ринку нерухомості; недосконала структурованість та невпорядкованість інформаційних потоків; відсутність спрямованості інформаційного забезпечення на кінцевих користувачів – суб’єктів прийняття рішень на мікро-, мезо- та макрорівні.
Сформульовані основні принципи інформаційного забезпечення статистичного аналізу ринку нерухомості, зокрема: достовірність відображення ситуації на ринку; наповненість системи показників про кількісні та якісні характеристики стану та розвитку ринку нерухомості; оперативність надання інформації, що дає можливість неперервно відстежувати перебіг подій на ринку; порівнянність показників в часі та просторі на основі єдності методології їх побудови та розрахунку.
Виходячи з потреб аналізу і прийняття управлінських рішень розроблено систему статистичних показників ринку нерухомості, в основу якої покладений поелементний аналіз складових ринку нерухомості та інформаційні потоки, що характеризують стан та розвиток ринку нерухомості на мезо- та макрорівні. Оскільки ринок нерухомості поділяється на первинний і вторинний, то в системі показників запропоновано виділити дві підсистеми, а в межах кожної підсистеми доцільно виділити три групи показників, які характеризують сукупність суб’єктів ринку, сукупність об’єктів нерухомості та сукупність операцій з нерухомістю. Аналіз інформаційної наповненості системи статистичних показників ринку нерухомості показав, що наявна інформаційна база щодо ринку нерухомості не повністю задовольняє аналітичну потребу. Так, практично не можливо оцінити та проаналізувати обсяги вторинного ринку нерухомості в натуральному та вартісному виразі. Це пов’язано з обмеженням інформації про складові вторинного ринку нерухомості за ознаками: за місцем та вартістю укладених договорів; за розташуванням об’єктів, з якими проведено операції комерційного характеру; за призначенням та доходністю операцій на ринку нерухомості тощо.
У другому розділі «Організаційні засади та методичне забезпечення статистичного вивчення розвитку ринку житлової та нежитлової нерухомості» визначені етапи організації статистичного спостереження за розвитком окремих сегментів ринку нерухомості; оцінено потенціал первинного ринку житлової і нежитлової нерухомості за період 2000–2010 рр.; здійснено статистичний аналіз активності учасників первинного та вторинного ринків житлової та нежитлової нерухомості за регіонами України у 2000–2010 рр., а також визначено роль ринку нерухомості у розвитку регіонів України.
В роботі обґрунтовано необхідність запровадження статистичного моніторингу за рівнем та динамікою цін на первинному та вторинному ринках житлової та нежитлової нерухомості для вирішення проблеми інформаційного покриття розробленої системи показників. Доцільність запровадження моніторингу зумовлено необхідністю отримання інформації для:
- оцінки ринкової вартості об’єктів нерухомості з метою регулювання поточного стану ринку;
- проведення часових і міжрегіональних зіставлень індексів цін для прогнозування цінових змін на об’єкти нерухомості;
- оцінки дієвості впровадження державних цільових програм та проектів.
Для цього визначені одиниця сукупності та одиниця спостереження, а також ознаки формування вибірки на первинному та вторинному ринках нерухомості. Одиницею сукупності на первинному та вторинному ринках нерухомості запропоновано вважати: на ринку житла – об’єкти нерухомості, а саме квартири певного типу комфортності та якості (соціальне, економ, бізнес, преміум і де-люкс), з певною кількістю кімнат; на ринку нежитлової нерухомості – об’єкти нерухомості за кодом Номенклатури продукції будівництва, затвердженої наказом Держкомстату України від 30.08.2002 р. № 321 (далі НПБ).
Доведено, що при проведенні моніторингу цін на об’єкти нерухомості одиницею спостереження на первинному ринку нерухомості слід вважати юридичних осіб-замовників, які здійснюють будівництво, а на вторинному ринку – організації та підприємства, що здійснюють операції з продажу або надають послуги при операціях з об’єктами нерухомості.
Визначальною ознакою у генеральній сукупності при проведенні моніторингу за рівнем та динамікою цін на ринку нерухомості повинен бути вартісний показник, що забезпечить порівнянність одиниць сукупності за одиницями вимірювання. При проведенні моніторингу цін на об’єкти нерухомості визначальною ознакою вибірки слугує:
- на первинному ринку нерухомості – середня вартість основних засобів, які прийняті в експлуатацію відповідно до акту готовності об’єкта будівництва, яка розраховується відношенням фактичної вартості основних засобів, прийнятих в експлуатацію, до фактичної введеної в дію потужності за кодом НПБ;
- на вторинному ринку нерухомості – середня вартість завершеної угоди з купівлі-продажу об’єкта нерухомості.
Встановлено, що формування вибірки на вторинному ринку за вартісним показником не можливо, оскільки у статистичній звітності визначальна ознака подається лише в натуральних одиницях виміру. У зв’язку з цим, до існуючої форми № 1-послуги (нерухомість; річна) «Надання посередницьких послуг при операціях з нерухомістю» у Розділ 2 запропоновано додати графу 3 «Вартість угод, тис. грн», що забезпечить інформативну порівнянність усіх одиниць сукупності, які характеризують як житлові, так і нежитлові об’єкти.
Для оцінювання рівня регіональної нерівномірності розподілу інвестицій в основний капітал у будівництво нерухомості за її видами розраховані коефіцієнти регіональної концентрації (рис. 1). За результатами статистичного аналізу особливостей та основних тенденцій розвитку первинного ринку нерухомості автором встановлено, що з 2000 по 2010 рр. на ринку житлової нерухомості мала місце значна регіональна диференціація в обсягах інвестицій у будівництво житла та введення його в експлуатацію, що пов’язано із нерівномірністю процесів концентрації інвестицій в житлову нерухомість та низькою інвестиційною активністю в окремих регіонах.
