Мусієнко В.В. Цивільно-правові аспекти договору оренди державного та комунального майна

Короткий зміст

У вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження дисертації, розкривається стан наукової розробки проблем, пов’язаних з цивільно-правовими аспектами договору оренди державного та комунального майна, дається характеристика об’єкта, предмета та методологічної основи дослідження, визначаються мета і задачі дослідження, формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється практичне значення й апробація результатів дослідження, визначаються можливості впровадження результатів дослідження, вказуються публікації за темою дисертації.

Розділ перший “Поняття договору оренди державного та комунального майна, порядок його укладення” складається з трьох підрозділів.

Поняттю договору оренди державного та комунального майна присвячено однойменний підрозділ 1.1, в якому підкреслюється, що в науковій літературі приділялася значна увага аналізу договору найму (оренди). Традиційним цей договір був в Російській імперії, Радянському Союзі і мав назву найму. Але, ще під час існування Радянського Союзу, в правову лексику була введена нова назва цього договору, а саме: договір оренди. Це поняття загалом застосовувалося щодо оренди державного майна. Довгий час в науці тривають дискусії стосовно співвідношення понять “оренда” і “найм”, враховуючи, що законодавства деяких країн розрізняють їх як окремі види договорів, посилаючись на те, що договором оренди є той договір, з об’єкта якого орендар отримує плоди (Федеративна Республіка Німеччина, Швейцарія, Грузія, Латвійська Республіка). Проте ЦК України не розрізняє цих понять, визначаючи договір оренди як договір, за яким майно надається за плату в тимчасове володіння та користування або тимчасове володіння (ст. 606 ЦК України). Майже аналогічне визначення договору оренди дає й ст. 1 Закону, яка визначає, що орендою є платне строкове користування майном. Вказана концепція встановлена й ЦК РФ. Слід зазначити, що поняття “оренда” та “найм” мають однаковий правовий зміст, оскільки іноді дуже важко визначитися, чи можна з якогось майна отримувати, або не отримувати “плоди” та “доходи”, тому що вони можуть використовуватися по-різному.

Сучасними вченими договір оренди (найму) дуже часто визначається як договір, за яким орендодавець користується об’єктом оренди у визначений термін і сплачує певну грошову суму. Але відповідно до статей 762 та 763 ЦК України допускається можливість передачі майна в оренду (найм) на невизначений строк, а також невстановлення в договорі оренди розміру орендної плати, а можливість визначення її, виходячи із споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Враховуючи викладене, можна дати визначення поняття договору оренди (найму) як договору, відповідно до якого одна сторона передає іншій майно у строкове користування за плату.

Договір оренди державного та комунального майна має особливості. Відповідно до ст. 10 Закону строк оренди та орендна плата віднесені до істотних умов договору, тому при оренді державного та комунального майна орендна плата та строк оренди повинні бути обов’язково визначені в договорі. Крім того, відповідно до ст. 19 цього ж Закону, орендна плата за користування державним або комунальним майном визначається не за погодженням сторін, а відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою Кабінетом Міністрів України – для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, – для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування – для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. Враховуючи вищенаведене, автор вважає, що договір оренди (майнового найму) можна визначити як правочин, відповідно до якого одна сторона – орендодавець, зобов’язується передати іншій стороні – орендарю на визначений строк певне майно у користування, а орендар зобов’язується прийняти це майно та сплачувати за нього орендну плату, передбачену нормативними актами.

Досліджуючи правові відносини, що виникають при укладенні договорів оренди державного та комунального майна, деякі автори приходять до висновків, що оскільки вимоги щодо змісту умов договору оренди державного та комунального майна закріплено в Типових договорах та інших нормативних актах, договір оренди державного та комунального майна є угодою приєднання. Відповідно до ч. 1 ст. 634 ЦК України договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору. Закон не передбачає можливості затвердження Фондом державного майна типового договору оренди. Навпаки, п. 1 ст. 9 Закону встановлює, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. Крім того, слід зазначити, що вимоги щодо змісту умов договору оренди державного та комунального майна закріплено в Законі. Насамперед це стосується відомостей про об’єкт оренди (склад та вартість з урахуванням індексації), розміру орендної плати з урахуванням індексації та ін. Однак, не зважаючи на це, багато умов договору сторони повинні визначити самостійно. Це стосується строку оренди, можливості встановлення в договорі інших, ніж передбачені законом, правил про ризик випадкової загибелі орендованого майна тощо. Крім того, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону, сторонами в договорі можуть бути передбачені й інші умови, окрім закріплених Законом. Таким чином не можна вважати договір оренди державного та комунального майна договором приєднання.

В підрозділі 1.2. “Правове регулювання порядку укладення договору оренди державного та комунального майна” вказується, що суттєвою відмінністю укладення договору оренди державного та комунального майна від договору найму (оренди) іншого майна є встановлений Законом спеціальний порядок укладення такого договору. Це, як правильно зазначають деякі вчені, залежить від об’єкта оренди та суб’єктів, які бажають укласти договір. Автор вважає, що відмінності укладення договору оренди державного та комунального майна полягають також у тому, хто виступає орендодавцем.

У зв’язку з цим, можна виділити наступні об’єкти оренди державного та комунального майна, для яких встановлено спеціальний порядок укладення договору оренди: цілісний майновий комплекс державних підприємств; цілісний майновий комплекс структурних підрозділів державних підприємств; цілісний майновий комплекс комунальних підприємств; цілісний майновий комплекс структурних підрозділів комунальних підприємств; нерухоме майно; нерухоме майно площею менш як 200 кв. м.; цілісні майнові комплекси державних та комунальних підприємств, а також нерухоме майно, якщо така оренда призводить до концентрації суб’єктів господарювання; об’єкти культурної спадщини; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); індивідуально визначене майно; цілісні майнові комплекси та нерухоме майно, передане державою у безстрокове користування Національній академії наук України; майно, у тому числі нерухоме, що обліковується на балансах організацій, віднесених до відання Національної академії наук України; рухоме та нерухоме військове майно.

Також окремо можна виділити суб’єктів, які бажають укласти договір оренди державного та комунального майна, з якими закон пов’язує особливості укладання такого договору, а саме: фізичні особи, фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності; юридичні особи; господарське товариство, створене членами трудового колективу цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (структурного підрозділу; бюджетні установи. Крім цього законодавством встановлено обов’язок проведення конкурсу у разі, коли ініціатива щодо укладення договору оренди виходить від двох та більше осіб.

Законодавством також встановлюється особлива процедура укладання договору оренди у разі, коли орендодавцями майна є: Фонд державного майна України; регіональні відділення Фонду; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим; органи місцевого самоврядування; державні юридичні особи; комунальні юридичні особи; Національна академія наук України; організації, підпорядковані Національній академії наук України; військові частини.

Слід зазначити, що Закон виділяє таке поняття, як ініціатива (ст. 7) та заява про укладання договору оренди (ст. 9). Така заява направляється орендодавцю разом з проектом договору, а також з іншими документами згідно з переліком Фонду державного майна України. Хоча відповідно до ст. 9 Закону орган, уповноважений управляти майном, повинен давати висновок, а документи для надання такого висновку цьому органу направляє орендодавець. У затверджений наказом Фонду державного майна  від 17 червня 2001 року № 649 Перелік документів, які подаються орендодавцеві, включено такий документ, як дозвіл на передачу в оренду, від органу, уповноваженого управляти майном підприємства. Отже, на момент подачі заяви такого дозволу, як це передбачено Переліком документів, які подаються орендодавцеві, бути не може. Тому вважаємо, що в Перелік потрібно внести відповідні зміни, виключивши з нього зазначений вище документ.

В юридичній літературі, як вказується в підрозділі 1.3. “Суб’єкти договору оренди державного та комунального майна”, приділялася увага дослідженню питання суб’єктів оренди державного та комунального майна і правильно відзначалося, що орендодавцями такого майна є не його власники, а органи, уповноважені управляти таким майном. Науковцями також відмічалося, що орендарями державного майна відповідно до Закону можуть бути лише фізичні особи, зареєстровані як підприємці, а також давався критичний аналіз можливості виступати орендарями організаціям орендарів. Погоджуючись з цією думкою, автор відзначає, що надання права на оренду державного майна тільки фізичним особам для здійснення підприємницької діяльності обмежує використання такого майна для іншого виду діяльності, наприклад, для творчої (художники, скульптори тощо), тому висловлюється пропозиція про внесення відповідних змін до Закону – закріпити право всіх громадян на оренду державного майна, незалежно від того, зареєстровані чи незареєстровані вони як суб’єкти підприємницької діяльності.

         Особливу увагу регулюванню відносин оренди державного та комунального майна приділено ГК України, що потребує відповідного аналізу. Перш за все, необхідно відмити необґрунтоване повернення ГК України до такого суб’єкта оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства як “організація членів трудового колективу”, створена членами трудового колективу чи його структурного підрозділу, а також можливості створення цією організацією орендного підприємства. Створення такої юридичної особи було передбачено Законом України “Про оренду майна державного підприємства та організацій” (в редакції 1992 року), але з прийняттям у 1995 нової редакції Закону України “Про оренду державного майна”, суб’єктом оренди було визнано господарське товариство, створене членами трудового колективу цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (структурного підрозділу). Така зміна суб’єктів оренди цілісних майнових комплексів, як правильно зазначається багатьма вченими-цивілістами, була пов’язана з неможливістю вирішення багатьох питань, що виникали при поверненні та приватизації орендованого майна, оскільки існування двох юридичних осіб (організації орендарів та орендного підприємства), в яких один виступав стороною договору оренди та купівлі-продажу при приватизації (організація орендарів), а інший користувався майном і сплачував орендну плату (орендне підприємство) викликало багато проблем на практиці. Тому повернення ГК України до хибної конструкції визначення суб’єктів оренди, від якої законодавець відмовився вже давно, є неправильним.

Переважне право на оренду цілісного майнового комплексу державного та комунального підприємства (структурного підрозділу) мають члени їх трудових колективів. Відповідно до ст. 8 Закону до реєстрації у встановленому порядку статуту господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Вказана норма справедливо піддавалася критиці науковцями. У зв’язку з цим висувалися пропозиції про необхідність укладання додаткової угоди до установчого договору про створення господарського товариства. Але надання такого права утруднює створення товариства, оскільки зробить цей процес нескінченним, а також витратним, тому що необхідно буде постійно сплачувати державне мито за посвідчення таких угод. Враховуючи викладене, більш правильним буде виключити цю норму із Закону. Водночас, якщо засновники господарського товариства вважатимуть за потрібне розширити коло засновників товариства, то вони, виходячи із закріпленого ЦК України принципу свободи договору, самостійно виразять свою волю шляхом укладенням додаткової угоди до установчого договору.

Розділ 2. “Зміст договору оренди державного та комунального майна” складається з трьох підрозділів і присвячений дослідженню істотних умов, поняттю предмета та об’єкта договору оренди державного та комунального майна, правам та обов’язкам сторін за договором.

Підрозділ 2.1. Істотні умови договору оренди державного та комунального майна. Характерною особливістю Закону є те, що цей Закон прямо встановлює перелік істотних умов цього договору, відносячи до них наступні: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін по забезпеченню пожежної безпеки орендованого майна.

На відміну від цього ЦК України відносить до суттєвих умов договору лише предмет оренди та форму оплати, а ст. 284 ГК України відносить до істотних умов договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

У зв’язку з цим, виникає питання стосовно співвідношення вимог норм ЦК України, ГК України та Закону. Підтримуючи позицію тих вчених-цивілістів, які є прибічниками регулювання цивільних договорів в ЦК України, а не ГК України, можна зробити висновок про неможливість застосування до договорів оренди (найму) вимог ГК України. Відповідно до ст. 759 ЦК України законом або договором можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), а ст. 760 ЦК України передбачає, що особливості найму окремих видів майна також можуть встановлюватися іншими законами. Тому встановлення Законом відмінного від ЦК України переліку істотних умов, не суперечить загальним засадам Цивільного кодексу України. Але не можна не відмітити той факт, що деякі істотні умови, які визначає Закон, потребують уточнення.

До істотних умов договору оренди Закон відносить відновлення орендованого майна, але Закон не визначає зміст цього поняття. Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, а капітальний ремонт речі провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Зазначені обов’язки покладаються на орендаря Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державних підприємств, затвердженим, затвердженим наказом ФДМ України № 1774 від 23 серпня 2000 р. Тому автор обстоює думку, що неправильним є віднесення Законом до істотних умов “відновлення орендованого майна”.

Не досить вдало сформульовано в Законі таку істотну умову як “виконання зобов’язань”. Цивільне право та законодавство визначають загальні умови, способи та суб’єктів виконання зобов’язань. Отже, у договорі оренди державного та комунального майна навряд чи можна врегулювати усі відносини щодо виконання договору, скоріше договір повинен визначати обов’язки сторін. Такий підхід не був сприйнятий практикою і навіть в Типових договорах оренди державного майна не розкривається зміст поняття “виконання зобов’язань”, а лише перераховуються права та обов’язки сторін договору.          В підрозділі 2.2. Об’єкт договору оренди державного та комунального майна автором досліджується коло об’єктів оренди державного та комунального майна, особливості оренди окремих видів об’єктів.

Досліджуючи існуючі в юридичній літературі підходи до визначення предмету та об’єкта договору підтримується концепція, що предметом договору є дії, а об’єктом є майно (речі). Виходячи з цього, під об’єктом договору оренди в дисертації розуміється орендоване майно, а під предметом договору – дії орендодавця та орендаря. В зв’язку з цим, з метою узгодження термінології, яка використовується в Цивільному кодексі України, автором обґрунтовується необхідність внесення змін до тексту ст. 760 ЦК України, якими в ст. 760 ЦК України термін „предмет” замінити терміном „об’єкт”.

ЦК України відніс до об’єктів цивільних прав підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України). З метою узгодження норм нового ЦК України та норм Закону „Про оренду державного та комунального майна” зроблено пропозицію визначити в Законі, що об’єктом оренди є не цілісний майновий комплекс підприємства, а єдиний майновий комплекс (підприємство).

Частиною 1 ст. 4 Закону встановлено, що грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. З огляду на визначення кредитних договорів викликає сумнів, по-перше, правомірність орендодавців надавати кредити, по-друге можливість передавати в кредит цінні папери. Оскільки відповідно до ст. 191 ЦК України встановлено, що до складу підприємства як єдиного майнового комплексу окрім іншого майна входять сировина, продукція, права вимоги, борги, зроблено висновок про необхідність з набранням чинності ЦК України виключити з тексту Закону положення про встановлення вимог про надання грошових коштів на умовах кредиту та викупу інших оборотних засобів.

В роботі звертається увага на те, що ст. 14 Закону „Припинення діяльності підприємства, майно якого передане в оренду” не визначає, при передачі якого саме майна в оренду, припиняє діяльність підприємство, майно якого передається в оренду. Однак враховуючи той факт, що недоцільно припиняти діяльність підприємства, яке має певне майно та може здійснювати самостійну діяльність, автор зазначає, що в цьому разі законодавець має на увазі припинення діяльності підприємства, цілісний майновий комплекс якого передано в оренду. Враховуючи це, пропонується внести відповідні зміни до ст. 14 Закону, замінивши в назві ст. 14 Закону – „Припинення діяльності підприємства, майно якого передане в оренду”, – слово „майно” на словосполучення „єдиний майновий комплекс”.

Автор вказує на невідповідність положень ст. 19 Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України  від 10.08.1995 р. № 629 про необхідність погодження з органом, уповноваженим управляти майном підприємства, звіту про незалежну оцінку нерухомого майна площею до 200 кв. м., положенням статті 5 Закону, яка надає право підприємствам самостійно передавати в оренду нерухоме майно площею до 200 кв. м. Дисертант вважає, що встановлення такого порядку оцінки фактично означає необхідність отримання дозволу на передачу майна саме за такою оцінкою. В зв’язку з цим, пропонується з Методики оцінки об’єктів оренди, виключити положення про необхідність погодження з органом, уповноваженим управляти майном підприємства звіту про незалежну оцінку нерухомого майна площею до 200 кв. м.

У підрозділі 2.3. “Права та обов’язки сторін за договором оренди державного та комунального майна” вказується, що права та обов’язки за договором оренди державного та комунального майна можна розділити на чотири групи: встановлені законодавством (наприклад обов’язок орендодавця передати об’єкт оренди та обов’язок орендаря сплачувати орендну плату та ін.); встановлені законодавством, але які можуть бути змінені за погодженням сторін в договорі (право передати в суборенду нерухоме майно та інше індивідуально визначене майно); які можуть бути встановлені договором (наприклад обов’язок орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону та ін.); які виникають у однієї сторони лише при умові погодження з іншою (право проведення реконструкції, технічного переоснащення, поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем).

На підставі аналізу обов’язків орендодавця, встановлених Законом та ЦК України, зроблено висновок про необхідність закріплення в Законі таких обов’язків орендодавця, як: попередження орендаря про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею, а також при укладенні договору найму повідомлення орендаря про всі права третіх осіб на річ; проведення капітального ремонту речі, переданої у найм, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 19 Закону передбачає стягнення заборгованості на підставі виконавчих написів нотаріусів. Встановлення такого порядку суперечить принципу рівності всіх форм власності. В зв’язку з цим, пропонується виключити із Закону положення, якими встановлений порядок стягнення заборгованості по орендній платі на підставі виконавчих написів нотаріусів.

Частиною 2 ст. 770 ЦК України передбачено, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. Такі положення необхідно закріпити й в Законі, надавши сторонам право встановлювати, що у випадку приватизації об’єкта оренди договір оренди державного та комунального майна припиняється, оскільки передача в оренду не сприяє приватизації таких об’єктів.

Частиною 1 ст. 18 Закону передбачено, що договорі оренди можна зобов’язати орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Стаття 773 ЦК України, встановлює, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Враховуючи, що поняття „призначення речі” є дещо ширшим за поняття „профіль виробничої діяльності” ми вважаємо, що у випадку якщо договором оренди підприємства як єдиного майнового комплексу не встановлено обов’язки орендаря не змінювати профіль виробничої діяльності підприємства, орендар вправі змінити профіль виробничої діяльності підприємства, якщо це не призведе до використання матеріальних речей, які входить до складу цього підприємства як єдиного майнового комплексу, не за призначенням.

Розділ 3. Відповідальність сторін та припинення договору оренди державного та комунального майна складається з двох підрозділів.

Підрозділ 3.1. “Відповідальність сторін за договором оренди державного та комунального майна”. Досліджуючи особливості відповідальності за договором оренди державного та комунального майна, автор звертає увагу на те, що відповідно до чинного на сьогодні ЦК УРСР відповідальність орендаря за невиконання або неналежне виконання зобов’язань по сплаті орендної плати може бути встановлена виключно у формі неустойки. Однак, з прийняттям нового ЦК України, який надає сторонам договору право відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд, відповідальність орендаря за невиконання або неналежне виконання обов’язків по сплаті орендної плати за договором оренди державного та комунального майна може встановлюватись в договорі як у формі неустойки, так і у формі відшкодування збитків.

Аналізуючи норми, встановлені Законом стосовно наслідків порушення орендодавцем обов’язку з передачі об’єкта оренди орендарю та загальні норми ЦК України з питань порушення зобов’язання, автор приходить до висновку про можливість встановлення в договорі оренди державного та комунального майна відповідальності орендодавця за порушення обов’язку з передачі об’єкта оренди не лише у формі відшкодування збитків, а й у формі неустойки.

Звертаючи увагу на те, що об’єктом договору оренди завжди є індивідуально визначене майно, на відносини оренди, в тому числі оренди державного та комунального майна, поширюються спеціальні правила, встановлені ст. 620 ЦК України щодо витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками. Тому зроблено висновок, що орендар втрачає право на витребування у орендодавця об’єкта оренди у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. У тому ж випадку, якщо об’єкт оренди ще не передано, а права на отримання його у власність або користування мають декілька осіб, переважне право на його одержання має той з кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, – кредитор, який першим пред'явив позов.

В підрозділі 3.2. “Підстави та порядок припинення договору оренди державного та комунального майна” автор звертає увагу на існування суттєвої різниці між правами орендодавця державного та комунального майна та правами наймодавця, встановленими ст. 782 ЦК України стосовно права наймодавця відмовитись від виконання договору найму у випадку, коли наймач не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців.

Аналізуючи відносини оренди державного та комунального майна, дисертант приходить до висновку про необхідність для захисту інтересів орендодавця державного та комунального майна урівняти його в правах з іншими наймодавцями, надавши право відмовитись від виконання договору оренди у тому разі, коли орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд. Для цього слід змінити редакцію ч. 1 ст. 26 Закону встановивши, що одностороння відмова від виконання договору оренди не допускається за винятком випадків, встановлених Цивільним кодексом України та іншими законами України.

Досліджуючи механізм припинення договору оренди державного та комунального майна на підставі приватизації об’єкта оренди орендарем, автор приходить до висновку, що оскільки за загальним правилом, встановленим ст. 770 ЦК України, та абзацом другим ч. 1 ст. 23 Закону встановлено, що в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника, тобто фактично орендар у випадку приватизації майна, переданого йому в оренду, набуває прав орендодавця за договором оренди, тобто відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі, і тому можна говорити про те, що така підстава припинення договору оренди державного та комунального майна за своєю правовою природою відповідає такій загальній підставі припинення зобов’язань, як поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Автор звертає увагу на невизначеність терміну „банкрутство орендаря”, як підстави припинення договору оренди державного та комунального майна. Враховуючи це, пропонується встановити в Законі України „Про оренду державного та комунального майна” замість такої підстави як „банкрутство орендаря” підставу „винесення ухвали господарського суду про ліквідацію орендаря”.