Ільницька Н.В. Оренда земель сільськогосподарського призначення: правові аспекти Автореферат

У вступі визначається актуальність та стан розробки обраної теми дослідження, її зв’язок з навчальними планами, темами, об’єкт та предмет дослідження, його мета та задачі, основні результати дослідження, теоретичне та практичне значення одержаних результатів, їх апробація.

Перший розділ “Загальні теоретико-правові засади оренди земель сільськогосподарського призначення” складається з трьох підрозділів та присвячений визначенню юридичних ознак та поняття оренди земель, з’ясуванню істотних особливостей оренди земель сільськогосподарського призначення.

У першому підрозділі “Поняття земель сільськогосподарського призначення, їх структура, особливості правового режиму” характеризується об’єкт земельних орендних відносин, зокрема землі сільськогосподарського призначення. Особливості оренди земель сільськогосподарського призначення значною мірою зумовлені особливостями правового режиму цих земель.

Існує очевидна необхідність закріплення у законодавчому порядку поняття “земель” як об’єкта земельних правовідносин. Для з’ясування цього поняття за основу взято особливі ознаки земель як об’єкта врегульованих земельним правом відносин, зокрема: а) обмеженість площ земель; б) локалізованість земель за місцем розташування. Автор приходить до висновку, що ознака локалізованості характеризує як земельну ділянку, так і землі як об’єкти земельних правовідносин. На основі проведеного аналізу запропоноване наступне визначення поняття “земельної ділянки”: це — частина земель, яка, будучи безпосереднім об’єктом земельних правовідносин, має фіксовану площу, межі, місцерозташування, характеризується якісним станом, що відповідає її цільовому призначенню та притаманним їй правовим режимом; в) землі є нерухомим об’єктом; г) особливий засіб виробництва; д) землі, володіючи грунтовим покривом з унікальною властивістю родючості (у сільському господарстві), виступають основним засобом вирощування сільськогосподарської продукції. При цьому важливе значення має юридичне визначення поняття грунтів, яке наше законодавство, на жаль, не дає. У дисертації пропонується поняття грунтів як самостійного об’єкту навколишнього природного середовища, що представляє собою поверхневий шар земної кори, в якому зосереджено його біологічний потенціал (родючість), та пов’язаний з землями як їх просторовою межею.

Враховуючи наведені ознаки, доречно закріпити у Земельному кодексі України поняття “земель” як важливої складової навколишнього природного середовища, що являє частину поверхні земної кори, розташованої над надрами, яка виступаючи основним національним багатством, підлягає особливій правовій охороні та, в силу природних особливостей, використовується як основний засіб виробництва у сільському, а також у лісовому господарстві, або як місце розташування різного роду матеріальних об’єктів.

Особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення розглядаються у дисертації із урахуванням цільового призначення земель, належності їх певним суб’єктам і правомочностей цих суб’єктів, повноважень державних органів по управлінню землями та рис, притаманних цьому об’єкту навколишнього природного середовища. Виділяються наступні особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення: центральне місце земель сільськогосподарського призначення у складі земельного фонду України в силу унікальних особливостей притаманних цьому об’єкту; пріоритетність сільськогосподарського землевикористання серед інших видів землевикористання; обов’язкове цільове використання земель сільськогосподарського призначення; чітка визначеність кола суб’єктів та мети для якої їм можуть надаватися землі сільськогосподарського призначення у користування чи у власність; встановлення обмежень та гарантій з метою збереження цільового використання земель сільськогосподарського призначення у зв’язку з тим, що землі виступають не лише як засіб виробництва, але і як природний об’єкт; внутрішній поділ земель сільськогосподарського призначення на види, для кожного з них притаманні певні особливості; відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, заподіяних вилученням сільськогосподарських угідь для використання у цілях, не пов’язаних із веденням сільського господарства; спеціальний характер правомочностей суб’єктів, що обумовлено особливостями цих земель; тісний зв’язок правового режиму земель сільськогосподарського призначення з принципом раціональності їх використання, зокрема посиленої правової охорони за умов проведення земельної та аграрної реформ.

У другому підрозділі “Оренда земель як правова форма їх використання” визначаються юридичні ознаки та дається дефініція поняття оренди земель.

Офіційне визначення поняття оренди земель дає Закон України “Про оренду землі” (ст.3). З нього випливають такі її юридичні ознаки, як: 1) це виключно договірна форма використання земель; 2) оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; 3) зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); 4) це користування та володіння є платним; 5) оренда передбачає передачу земельної ділянки обов’язково у строкове (тимчасове) користування; 6) об’єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо); 7) повна господарська самостійність орендаря.

Аналіз змісту Закону дає можливість виділити ще й інші, додаткові (які повинні увійти у офіційне визначення поняття) юридичні ознаки оренди земель, зокрема: а) це — окрема форма землевикористання; б) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України; в) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель сільськогосподарську продукцію і доходи; г) оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

На основі наведених юридичних ознак у дисертації запропоноване більш повне, аніж у законі, визначення поняття оренди земель, як окремої організаційно-правової договірної форми використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, громадянином чи юридичною особою України) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

У третьому підрозділі “Поняття оренди земель сільськогосподарського призначення; правові особливості” характеризуються поняття та особливості оренди земель сільськогосподарського призначення. Вперше на законодавчому рівні певні особливості оренди земель сільськогосподарського призначення виділені Законом України “Про оренду землі”, що є безумовно його позитивною рисою. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають із природних особливостей сільського господарства. До особливостей оренди земель сільськогосподарського призначення можна віднести: 1) орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб’єкти, які отримали земельні ділянки для визначених законодавством цілей (ст.48 Земельного кодексу України); 2) орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні відповідати певним вимогам, встановленим земельним законодавством України; 3) передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у користування (зокрема, оренду) дозволено лише із збереженням їх цільового призначення — для сільськогосподарського використання; 4) спеціальний характер правомочностей суб’єктів даних земельних орендних відносин; 5) орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за невеликим винятком, заборонено передавати в суборенду.

Другий розділ “Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні” складається з двох підрозділів.

У першому підрозділі “Історичні аспекти правового регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення” аналізуються історико-правові передумови існування оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні у сучасний період та виділяються наступні етапи у її нормативно-правовому регулюванні:

перший етап (1917-1921 рр.) характеризувався встановленням на нормативному рівні заборони оренди земель (Декрет про землю 1917 р.);

для другого етапу (1922-1927 рр..) властиве нормативно-правове закріплення права трудового землекористування у Земельному кодексі УРСР 1922 р. Законодавство цього періоду досить чітко регламентує земельні орендні відносини, для яких були характерні певні особливості, які пояснюються, по-перше, тим, що законодавством регламентувалася не звичайна оренда, а тимчасова переуступка прав на землі трудового користування, по-друге, тісний зв’язок земельних орендних відносин із трудовими. Законодавство про орендні земельні відносини виходило з принципу земельно-трудового характеру оренди;

третій етап (1927-1937 рр..) характеризується змінами в орендній політиці, які були спрямовані на поступове обмеження та наступну повну ліквідацію оренди земель сільськогосподарського призначення, що відображено у законодавстві цього періоду (Постанова ЦВК і РНК СРСР від 4 червня 1937 р. “Про заборону здачі в оренду земель сільськогосподарського призначення”);

протягом періоду з 1937 р. по 1988 р. орендні земельні відносини у сільському господарстві не були врегульовані, так як земельне та цивільне законодавство того періоду відносило оренду земель до числа заборонених угод;

наступний етап (1988-1990 рр..) відбувається запровадження оренди земель сільськогосподарського призначення у двох її формах — внутрішньогосподарська і міжгосподарська, згідно Закону СРСР від 26 травня 1988р. “Про кооперацію” та Указу Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 р. “Про оренду і орендні відносини в СРСР”;

розвиток земельних орендних земельних відносин на наступному етапі обумовлений прийняттям Закону України “Про власність”, “Про форми власності на землю”, нової редакції Земельного кодексу України, якими передбачається запровадження трьох форм власності на землю та проголошується рівноправність різних організаційно-правових форм господарювання незалежно від форм власності. У цей період орендодавцями земель сільськогосподарського призначення виступають власники земель або уповноважені ними органи, що відображено у Земельному кодексі України. На цьому етапі відбувається прийняття Закону України “Про оренду землі”, згідно з яким орендні земельні відносини набрали значення окремого комплексного правового інституту земельного права України.

Другий підрозділ присвячений сучасному правовому регулюванню оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні.

Законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель сільськогосподарського призначення, носить багатоструктурний характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; 3) спеціальне земельне законодавство про оренду земель.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель сільськогосподарського призначення займає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Цей акт став етапним актом законодавчого рівня у сфері регулювання земельних орендних відносин в Україні.

Третій розділ “Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення; його юридична природа” складається з чотирьох підрозділів.

У першому підрозділі “Поняття та істотні умови договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення” розглядаються особливості договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який є основним документом, що опосередковує відносини між орендарем і орендодавцем, та в якому фіксується низка найістотніших аспектів. Розглядаються умови договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення: істотні, звичайні і випадкові.

Автором зроблена спроба розглянути дискусійне питання про правову природу договору оренди земельної ділянки та робиться висновок про земельно-правову природу договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

У другому підрозділі “Правові умови та порядок укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення” характеризуються правові умови укладення договору, під якими у дисертації розуміється система визначених законодавством заходів, дотримання і виконання яких є обов’язковими для породження договором юридично значимих наслідків. Ці умови можна поділити на дві групи: загальні та спеціальні. Загальні умови укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення визначені ст. 15 Закону “Про оренду землі”. Разом з тим, закон виділяє деякі спеціальні умови укладення договорів оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. До таких спеціальних умов можна віднести, зокрема: чітке визначення кола орендарів земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; використання лише для сільськогосподарських потреб земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві.

У дисертації детально розглядаються основні етапи, на які можна умовно поділити процес укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення: 1) організаційний (підготовчий); 2) нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; 3) державна реєстрація договору.

Автором також приділяється увага укладенню різновиду договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення в формі договору оренди земельного паю, яке здійснюється при реформуванні сільськогосподарських підприємств. Природа даного договору та порядок його укладення не є безспірними, про що йде мова у дисертації.

У третьому підрозділі “Права та обов’язки сторін за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення” розглядаються права та обов’язки орендодавця та орендаря за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Подається їх класифікація на загальні та спеціальні, що дає можливість глибше пізнати зміст цих прав, виявити їх спільні і відмінні риси. Досліджуються основні права сторін, закріплені у Земельному кодексі України, Законі України “Про оренду землі”. Вносяться пропозиції по вдосконаленню нормативно-правового регулювання окремих прав. Зокрема, орендодавцю земель як їх власнику належить право укладати договір застави з кредитною установою (п. 2 ст. 39 Земельного кодексу України). Звичайно, при передачі в заставу орендованих земельних ділянок повинні діяти норми чинного земельного законодавства. Однак, постає проблема у разі переходу права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення до заставодержателя, оскільки Земельним кодексом (ст. 6) визначено коло суб’єктів, які можуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення і для яких потреб вони їм надаються. Кредитні установи таким вимогам не відповідають.

У четвертому підрозділі “Підстави та порядок припинення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення” детально аналізуються правові підстави та порядок припинення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Вказано на недоліки та протиріччя в законодавстві по цьому питанню. Автором пропонується передбачити у законі можливість розірвання договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця при належному виконанні орендарем своїх обов’язків за договором у тому випадку, наприклад, якщо у орендодавця виникло бажання самостійно здійснювати діяльність по використанню земельної ділянки.

Не передбачена законом така підстава припинення договору оренди земельної ділянки як зміна особи орендаря шляхом реорганізації юридичної особи, оскільки при такій її формі, наприклад, як перетворення, можлива зміна основних напрямків діяльності. У такому разі це повинно бути в обов’язковому порядку підставою розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Таким чином, п.3 ст.28 Закону “Про оренду землі” потребує приведення її у відповідність із ст.6 Закону.

Законодавством практично не виділені особливості припинення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Проведений аналіз дає можливість стверджувати, що ряд підстав прямо стосуються оренди саме цих земель, наприклад, випадкове пошкодження об’єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, нераціональне використання земельної ділянки, використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості грунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки, використання землі не за цільовим призначенням, невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст.8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки. Ці підстави повинні бути окремо виділені та конкретизовані саме стосовно земель сільськогосподарського призначення.