Луняченко А.В. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення, які належать громадянам на праві власності

Короткий зміст

У вступі автором обґрунтовується актуальність обраної теми, розкривається її сутність і стан наукової розробки, визначається мета та завдання дослідження, методологічна основа роботи, викладаються основні результати, отримані внаслідок проведеного дослідження, доводиться наукова новизна, теоретичне та практичне значення досягнутих результатів, їх апробація, наукове та практичне значення дисертації.

Перший розділ "Загальна характеристика правового режаму земель сільськогосподарського призначення, які належать громадянам на праві власності" складається з двох підрозділів і присвячений розкриттю правомочностей суб'єктів права власності на землі сільськогосподарського призначення, як об'єкту правового регулювання й використання.

У підрозділі 1.1. "Правомочності громадян як суб'єктів права власності на землі сільськогосподарського призначення" проводиться аналіз правового становища громадянина як земельного власника.

Згідно Земельного кодексу України на сьогодні до складу суб'єктів – фізичних осіб права приватної власності на землю входять громадяни України, іноземні громадяни й особи без громадянства. Але власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України. Право власності на землю належить кожному громадянину  з моменту його народження як право людини на життя. Але треба мати на увазі, що не кожний народжений в Україні є її громадянином, і, відповідно, земельна правоздатність на землі сільськогосподарського призначення у цієї особи не виникає з моменту народження.

Земельні права виникають при народженні і закінчується смертю. Земельна дієздатність – це спроможність особи своїми діями набувати земельні права і створювати для себе земельні обов'язки. Виникнення земельної дієздатності та її обсяг залежать від віку людини і стану її здоров'я. За загальним правилом земельна дієздатність наступає з 18-річного віку. Земельна дієздатність може бути обмежена за тими ж підставами й умовами, що й цивільна дієздатність. Особа, яка визнана судом недієздатною, не може бути суб'єктом права власності на земельну ділянку.

Законодавцем встановлений вичерпний перелік підстав набуття громадянином права

власності на земельну ділянку і випадків припинення цього права. Право власності на земельну ділянку породжує для власника певні, встановлені законом або договором обов'язки. Аналіз ЗК показує, що, на відміну від ЗК 1992 року, в діючому варіанті обов'язки власників і землекористувачів хоча і містяться в різних статтях (ст.91 і ст.96 відповідно), але практичної різниці між обов'язками цих суб'єктів немає, за винятком п.”в” ст.96, де мова йде і про земельний податок, і про орендну плату.

В залежності від мети використання земельної ділянки обмежується допуск громадян України до деяких видів земельної власності. Це в першу чергу стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Так при реалізації громадянами права власності на земельні частки (паї) в реорганізованих сільськогосподарських підприємствах встановлюється, що власниками таких земельних часток, і відповідно при виділенні на місцевості відповідних часткам земельних ділянок, можуть бути не всі громадяни України, а лише учасники реорганізованих сільськогосподарських підприємств. Законодавцем встановлюються певні вимоги до суб'єктів права власності на земельні ділянки, які призначені для ведення фермерського господарства, а саме: досягнення повноліття, наявність документів, які підтверджують спроможність займатися сільським господарством і проходження конкурсного відбору. Також встановлені певні вимоги і до громадян-покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення.  

Таким чином, суб'єктами права власності на землі сільскогосподарського призначення є фізичні особи, які є громадянами України і наділені відповідною земельною правосуб'єктністю відповідно до закону. Вірогідно, що рано чи пізно ми повернемося до обговорення проблеми надання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність іноземних громадян, тому що земля є єдиним об'єктом, який не може бути вивезений за межі держави, а також тому, що лише в деяких країних існує заборона на набуття права власності на землю іноземцями, а бажання Украни увійти до європейського співтовариства буде вимагати зняття цього мораторію.    

У підрозділі 1.2. "Землі сільськогосподарського призначення як об'єкт правового регулювання і використання" досліджуються питання правового становища земельних ділянок сільськогосподарського призначення, дається визначення землі, земельної ділянки, цільового призначення земельної ділянки.

Закріплення землі у власність або у користування окремих суб'єктів повинне здійснюватись за особливими законодавчими правилами, які враховують природні якості землі як об'єкта господарювання, а обіг земельних ділянок повинен правильно поєднуватись з природними законами функціонування землі як об'єкта довкілля. Тому необхідно визначитись з поняттям землі, враховуючи його природні, політичні, господарські, культурні, естетичні та інші функції. Земля – це складова частина екосистеми, що забезпечує життєдіяльність всього живого на ній, вона є головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві, основою для адміністративно-територіального поділу країни, а також просторовим базисом для розміщення різноманітних об'єктів.

Поняття землі і земельної ділянки не співпадають, на це вказує і новий Земельний кодекс. На праві власності можуть використовуватися лише індивідуально визначені, виділені в натурі (на місцевості) земельні ділянки, що мають чіткі межі і розрізняються за своїм цільовим призначенням. ЗК визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Під правами в першу чергу розуміється встановлення правового режиму земельної ділянки.

Чинне законодавство чітко визначає лише поняття цільового використання категорій земель (а не конкретних земельних ділянок), сприймаючи їх як тотожні. Цільове призначення земель – це встановлені законодавством порядок, умови, межі  експлуатації (використання) земель для конкретних цілей у відповідності з категорією земель. З цільовим використанням земельних ділянок пов'язано багато правових норм, які регламентують різні аспекти їх використання. Але Земельний кодекс не визначив цільового призначення земельної ділянки, а лише встановив наявність у неї такої ознаки. Тому не зовсім вдале визначення цільового призначення земельної ділянки як поглибленого змісту цільового призначення категорії земель. Це два зовсім відмінних поняття, які мають різну природу. Тому норми, які регламентують цю проблему, повинні знайти своє чільне місце в земельному законодавстві. На наш погляд, правильним буде визначити цільове призначення конкретної земельної ділянки, як встановлену компетентним органом при наданні ділянки межу експлуатації (використання) земельної ділянки для конкретного призначення у відповідності з затвердженими правилами розвитку території і зонування земель, а також правовим режимом відповідної категорії земель.

Розділ ІІ "Реалізація правомочностей громадянина-власника по використанню земель сільськогосподарського призначення в структурі їх правового режиму" складається з двох підрозділів і присвячений аналізу змісту правового режиму земель сільськогосподарського призначення й обмеженням прав власника на земельну ділянку.

Підрозділ 2.1. "Зміст правового режиму земель сільськогосподарського призначення, які знаходяться в приватній власності громадян" присвячено аналізу змісту права власності громадян на земельну ділянку і особливостям правового режиму цих земельних ділянок.

Правовий режим земельної ділянки включає цільове призначення, дозволене використання (тобто використання з урахуванням цільового призначення, встановлених обмежень і обтяжень) і зареєстроване у встановленому порядку право власності на цю земельну ділянку. В змісті правового режиму земельної ділянки вагоме місце займає право власності, яке характеризується певними рисами.

Земельна власність є категорія економічна, що характеризує процес привласнення землі окремими суб'єктами, в нашому випадку – громадянами. Право земельної власності означає право панування власника над земельним об'єктом: право володіння, користування і розпорядження.  Вони визначаються сумою наданих йому правомочностей, що йменовані в цілому "право власності".

Під правом володіння розуміється фактичне обладання земельною ділянкою, наданою у встановленому законом порядку для сільськогосподарських цілей, або належною громадянину на підставі цивільно-правових угод. Право володіння завжди повинно мати ту або іншу підставу, тому земельне право визнає тільки титульне володіння. Під правом користування земельною ділянкою розуміється здобування її корисних властивостей як ділянки сільськогосподарського призначення, виходячи з тієї мети, для якої була надана земельна ділянка. Право розпорядження являє собою визначення власником юридичної і фактичної долі земельної ділянки. Але розпорядження власником земельною ділянкою сільськогосподарського призначення підлягає певним обмеженням, які встановлюються законом.

Право приватної власності громадян на землі сільськогосподарського призначення можна визначити як право своєю владою і на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належною земельною ділянкою в межах, встановлених законом, з метою задоволення особистих потреб, здійснення сільськогосподарської виробничої та іншої діяльності, не забороненої законом, з урахуванням правомірних інтересів інших осіб. Наявність правомірного інтересу інших суб'єктів дає підстави для існування обмежень права земельної власності, які раніше виводилися із змісту земельного законодавство взагалі, а сьогодні окремою главою встановлюються новим Земельний кодексом.

Підрозділ 2.2. "Вплив обмежень правомочностей власника на правовий режим земель сільськогосподарського призначення в частині їх використання" розкриває сутність та види встановлених законодавством обмежень прав приватних власників.

При визначенні власності не тільки як права, але і як обов'язку, створюються підстави для певних обмежень права приватної власності в першу чергу на конституційному рівні. Повторює положення про соціальну направленість або соціальну функцію права власності і Земельний кодекс України (ст.1).

Обмеження прав на використання земельних ділянок закріплені в главі 18 Земельного кодексу. При цьому виникає сумнів стосовно розширеного трактування обмежень права власності, коли перелік цих обмежень закінчується посиланням на “інші зобов'язання, обмеження або умови”. В Земельному кодексі нема відповіді на питання, який державний орган буде встановлювати ці обмеження. При цьому гарантій відностно встановлення обмежень, не передбачених законом і тих, що не ущемляють права власника земельної ділянки, немає. Доцільним є встановлення вичерпного переліку обмежень прав власника земельної ділянки.  Обмеження можуть мати місце у зв'язку з встановленням земельного сервітуту, обов'язками додержання правил добросусідства.

Обмеження права приватної власності на землю мають різні підстави. За термінами обмеження вони поділяються на постійні – це обов'язки своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок і землекористувачів; додержуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон тощо, і на тимчасові – це обмеження стосовно цільового використання земельних ділянок, купівлі-продажу земельних ділянок, зайнятих в сільськогосподарському виробництві; обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення тощо.

Обмеження землекористування можна класифікувати за об'єктом, суб'єктом і змістом. Обмеження за об'єктом: земельне законодавство встановлює обмеження на загальну площу земель сільськогоподарського призначення, яка не може перевищувати 100 гектарів на період до 2010 року. Обмеження за суб'єктом: з одного боку виступає власник земельної ділянки, а з іншого - той, в інтересах кого встановлюються обмеження, тобто інший власник або землекористувач, юридична особа, держава. За змістом: це обмеження, які забороняють певні дії на земельній ділянці; які надають право сусідньому власнику або землекористувачу так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника і які об'єднують першу та другу групи.

Своєрідним обмеженням права власності є право держави на викуп земельної ділянки для суспільних потреб і примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності.

Таким чином, надаючи власнику право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, законодавець в той же час встановлює і певні обмеження цього права. Обмеження права власності на землю цілком виправдані в зв'язку з обмеженістю і незамінністю землі в процесі господарської та іншої діяльності, але в земельному законодавстві повинна мати місце чітка система захисту земельних прав сільськогосподарських товаровиробників.

Обмеження прав власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення являють собою встановлення в адміністративному порядку заборон на окремі види господарської діяльності на вказаних землях, або вимоги стримуватись від здійснення певних дій або надання обмеженої можливості використовувати для строго визначених цілей чужу земельну ділянку.

У розділі третьому "Приватизація як умова підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення, які знаходяться у власності громадян", що складається з двох підрозділів, досліджуються і аналізуються правові проблеми паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств і правове регулювання угод із земельними частками (паями).

Так у підрозділі 3.1. "Паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств між його членами – перехідний етап в трансформації колективної власності в приватну власність громадян" автор аналізує зміст і значення такого правового феномену, як паювання земель, наданих в ході земельної реформи на праві колективної власності, і виникнення на цій основі права на земельну частку (пай).

Приватизацію земель сільськогосподарських підприємств слід розглядати з тієї точки зору, що  цей процес є однією з умов виникнення права власності громадян на земельну частку (пай). Практика показує, що фактично приватизація земель колгоспів, радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств почалася у взаємозв'язку з їх поступовою реорганізацією в інші форми господарювання. Тому юридичну базу приватизації складають не тільки Конституція України і земельне законодавство, а також інші правові акти, які регулювали процес реорганізації сільськогосподарських підприємств, в першу чергу Укази Президента України.

Логіка рішень по наданню робітникам підприємств прав на земельну частку (пай) була зрозумілою і цілком прийнятною. Передбачалося масове створення фермерських господарств, заснованих на приватній власності. Але практика показує, що менталітет селянина виявився сильнішим за прогнози. Більшість суб'єктів сільськогосподарського виробництва хоча і мають в основі приватну власність, але створені у формі кооперативних або корпоративних об'єднань. Так чи інакше, але правовий інститут права на земельні части (паї) являє собою правовий механізм подолання відчуження товаровиробників від засобів виробництва в сільському господарстві України. Таким правом наділяються не всі громадяни України, а лише учасники суспільного сільськогосподарського виробництва.   

Земельна частка (пай) є специфічним об'єктом права власності громадян, а право власності на ці частки (паї) - різновидом права приватної власності на землю. Особливість цього права виявляється в тому, що воно не є правом на конкретну земельну діялнку, а виступає правом вимоги на надання земельної ділянки в розмірах, вказаних в земельному сертифікаті. Без існування такого права вимоги власник земельної частки (паю) не зміг би реалізувати свое право на набуття земельної ділянки,  і відповідно не став би приватним власником.

Право на земельну частку (пай) – явище, аналога якому немає ані в російському дореволюційному, ані в радянському, ані в зарубіжному праві. На жаль проблема права на земельні частки (паї) не знайшла достатнього відображення в Земельному кодексі України. Багато питань виникає при тлумаченні чинного законодавства щодо цієї проблеми і застосування його на практиці, що пов'язане в першу чергу з відсутністю чіткої концепції земельної реформи, необхідної теоретичної розробки питань реалізації громадянами права на земельну частку (пай).        

Підрозділ 3.2. "Правове регулювання угод із земельними частками" присвячений проблемам реалізації права на земельну частку (пай) шляхом укладання різного роду угод.

За роки, які пройшли після прийняття Земельного кодексу 1992 року, можна побачити, як змінювалися права власників по розпорядженню земельною часткою (паєм). Ст. 5 ЗК 1992 року надавала членам сільськогосподарських підприємств (які мали землі на праві колективної власності) в разі виходу із них право отримати свою частку землі в натурі (на місцевості). Пізніше почалося паювання колективних земель без виділення земельної частки (паю) на місцевості. Громадяни отримували земельний сертифікат. Після цього процесу відповідними Указами Президента України надавалося право розпоряджатися земельною часткою (паєм) шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, закладу, передачею в оренду або в спадщину. Закон України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)" від 18.01.2001 року і новий Земельний кодекс України заборонили такий широкий спектр розпорядження цими частками, залишивши тільки їх оренду, міну, передачу в спадщину та вилучення земель для громадських потреб.

Сьогодні фактично найбільш розповсюдженою є оренда земельних часток (паїв). Громадяни, які мають право на земельну частку (пай), можуть передати її в оренду тільки для сільськогосподарського використання. Існування таких договорів викликає масу питань, тому що земельним законодавством встановлена не оренда земельної частки, а оренда земельних ділянок. Вихід може бути таким: термін "оренда земельної частки (паю)" повинен трактуватися як "оренда земельної ділянки" з максимальною можливістю надати власникам земельних часток (паїв) належних їм земельних ділянок на місцевості з видачею Державних актів на землю. 

Операції із земельними частками володіють істотною специфікою, яку необхідно врахувати в правовому регулюванні, а тому видається правильною висловлена в науковій літературі пропозиція про прийняття спеціального Закону України “Про угоди із земельними ділянками", який би врахував цю специфіку.