Лунина Елена Дмитриевна СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Короткий зміст

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ МИРОВОГО ОПЫТА ОРГАНИЗАЦИИ СИСТЕМ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Сравнительный анализ современных моделей ипотечного кредитования и

возможности применения их элементов в России

1.2. Анализ влияния механизма ипотечного кредитования в США на кризис

нестандартного кредитования

1.3. Факторы, оказывающие влияние на развитие системы ипотечного кредитования в

России

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТРУМЕНТОВ И

ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В РОССИИ

2.1. Характерные черты современных ипотечных инструментов и их особенности в

России

2.2. Разработка ипотечных инструментов, направленных на совершенствование

механизма ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 3. МОДИФИКАЦИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В

РОССИИ

3.1. Авторская модель первичного рынка ипотечного кредитования в России

11

3.2. Авторская модель вторичного рынка ипотечного кредитования в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Библиографический список

Приложения

II.ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И НАУЧНАЯ НОВИЗНА РАБОТЫ

1. На основе исследования достоинств и недостатков существующих в мировой

практике моделей ипотечного кредитования, нами была установлена и обоснована

возможность применения некоторых их элементов в российских условиях.

Во-первых, новые программы ипотечного кредитования, увеличение участников

рынка ипотечного кредитования путем делегирования кредитными организациями

проведения операций на определенных этапах ипотечной сделки специализированным

организациям и самофинансируемость рынка ипотечного кредитования из двухуровневой

(американской) модели ипотечного кредитования.

Во-вторых, опыт разделения населения в соответствии с доходами на категории и

решение жилищной проблемы для каждой из этих категорий отдельно из китайской

модели ипотечного кредитования.

В-третьих, мусульманская (консервативная) модель ипотечного кредитования как

дополнение к основной модели ипотечного кредитования вследствие того, что она решает

проблему обеспечения ипотекой определенной группы населения, которая в силу своих

религиозных убеждений не может воспользоваться традиционным ипотечным кредитом.

В настоящее время российская модель ипотечного кредитования рассматривается

как аналог двухуровневой (американской) модели с отдельными элементами

одноуровневой. Использование сберегательных институтов и мусульманской модели

ипотечного кредитования приводит к тому, что их необходимо считать неотъемлемыми

частями механизма ипотечного кредитования в России, а принцип разделения населения в

соответствии с доходами и решение жилищной проблемы для каждой из них отдельно

основополагающим.

Ввиду этого, предлагаемый автором механизм ипотечного кредитования включает в

себя следующие элементы:

• контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования

(кооперативы);

12

• двухуровневая модель ипотечного кредитования (выдача ипотечных кредитов на

первичном рынке, секьюритизация ипотечных кредитов, эмиссия ипотечных

ценных бумаг и продажа их инвесторам на вторичном рынке);

• мусульманская модель ипотечного кредитования (Общества потребительской

кооперации (далее – «ОПК»)).

2. В результате анализа особенностей двухуровневой (американской) модели

ипотечного кредитования и ипотечного кризиса в США автором были выявлены

сущностные черты этой модели, которые способствовали кризису нестандартного

кредитования, а именно:

- отсутствие жесткого законодательного регулирования и недостаточный надзор со

стороны государства за рынком ипотечного кредитования;

- секьюритизация нестандартных кредитов невысокого качества;

- сильная взаимозависимость участников рынка, которая привела к цепной реакции.

Ввиду этого, с нашей точки зрения, рисковые программы ипотечного кредитования

в России необходимо применять со следующими ограничениями:

• сохранение жестких стандартов андеррайтинга;

• предоставление программ, основанных на фактической платежеспособности

заемщика;

• контроль параметров ипотечных кредитов, попадающих в пул для проведения

секьюритизации.

3. В результате проведенного автором исследования российской модели ипотечного

кредитования были определены факторы, оказывающие влияние на ее развитие, а

также характерные черты рынка ипотечного кредитования в России.

В ходе исследования автором были сформулированы факторы, оказывающие самое

непосредственное, на наш взгляд, влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в

России. Основные из которых, следующие:

1. Уровень благосостояния населения;

2. Уровень развития жилищного строительства;

3. Цены на недвижимость;

4. Процентные ставки по ипотечным кредитам;

5. Ограниченный набор программ ипотечного кредитования и ужесточение их

условий;

6. Усложнение рыночной инфраструктуры;

13

7. Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам;

8. Трудности доступа к внешним источникам фондирования и ограниченность

внутренних;

9. Формирование вторичного рынка ипотечного кредитования;

10. Доходность размещения ипотечных облигаций на внутреннем рынке;

11. Низкая заинтересованность российских инвесторов в инвестировании в

ипотечные ценные бумаги;

12. Жесткие требования к первичным кредиторам и высокая стоимость

секьюритизации.

В конечном счете, наибольшее, с нашей точки зрения, влияние на российскую

модель ипотечного кредитования в России оказывают: трудности доступа к внешним

источникам фондирования, ограниченность внутренних источников (ведет к увеличению

процентных ставок) и высокие цены на недвижимость.

Выделим характерные черты, которые присущи современной системе ипотечного

кредитования в России:

1. Положительная динамика развития первичного и вторичного рынков ипотечного

кредитования в России (факторы 1, 2, 6, 9);

2. Проблемы у банков с поиском ресурсной базы (факторы 8, 10, 11, 12);

3. Отсутствие развитой инфраструктуры первичного и вторичного рынков ипотечного

кредитования (факторы 5, 11);

4. Недоступность ипотечного кредита для большей части населения (факторы 3, 4, 5);

5. Монополизация рынка крупными банками ввиду ограниченности доступа к

фондированию (факторы 8, 12);

6. Неэффективность внутренней секьюритизации ипотечных кредитов (факторы 10,

11, 12).

Среди выделенных нами характеристик российской модели ипотечного

кредитования, наиболее важными являются: отсутствие развитой инфраструктуры

первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования, недоступность ипотечного

кредита для большей части населения и неэффективность внутренней секьюритизации

ипотечных кредитов.

4. В результате проведенного анализа законодательства, регулирующего рынок

ипотечного кредитования в России, автором предложена поправка в действующее

законодательство, а именно, в Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах»,

статью 3 («Ипотечное покрытие»).

14

Суть поправки заключается в уточнении существующих ограничений на входящие

в состав ипотечного покрытия кредиты. Наряду с законодательно определенным

соотношением кредит/залог (составляет 70%), которое обязательно для соблюдения при

формирования ипотечных кредитов в пул для их дальнейшей секьюритизации, с нашей

точки зрения, необходимо законодательно закрепить несколько видов ипотечного

покрытия в соответствии с критерием платеж/доход, по которым:

• соотношение платеж/доход не превышает 40% (ипотечные кредиты с

фиксированными процентными ставками, низкорисковые программы ипотечного

кредитования);

• соотношение платеж/доход не более 50% (увеличение соотношения до 60-70%

возможно за счет учета дохода супруга, среднерисковые программы ипотечного

кредитования);

• соотношение платеж/доход не более 40% (плавающие процентные ставки и другие

рисковые программы, высокорисковые программы ипотечного кредитования).

Достоинствами данной меры являются: достоверное информирование инвестора об

уровне риска и качестве обеспечения ценных бумаг.

5. В ходе исследования автор выявил ряд особенностей функционирования

сберегательных институтов, определил их место в российской модели ипотечного

кредитования и предложил практические рекомендации по их модификации.

Ввиду недоступности для большей части российского населения ипотечного

кредитования, она активно пользуется услугами кооперативов. Будучи предназначенными

для разных категорий клиентов, ипотечное кредитование и сберегательные институты

представляют собой разные части существующего в настоящее время в России механизма

ипотечного кредитования.

Проведенный нами анализ российских сберегательных институтов показал

необходимость принятия следующих практических мер в целях модификации их

деятельности:

1. Строго ограничить перечень выполняемых сберегательными институтами

функций.

В них должны входить выдача ипотечных кредитов, прием средств, возможность

инвестирования их в ипотечные ценные бумаги. Инвестирование дополнительных средств

в ипотечные облигации будет способствовать развитию внутреннего рынка ипотечных

ценных бумаг в России. Сберегательным институтам это позволит получить

дополнительную прибыль.

15

2. Создать государственный орган, регулирующий их деятельность.

В настоящее время каждый российский кооператив имеет свой исполнительный

орган, регулирующий поступления и расход денежных средств. Однако единой

организации, осуществляющей контроль над всеми сберегательными институтами, на

настоящий момент в России не существует.

С нашей точки зрения, необходимо создать единый комитет по управлению

сберегательными институтами, который должен подчиняться Агентству по Ипотечному

Жилищному Кредитованию (далее – «АИЖК»). Причины выбора АИЖК в качестве

управляющего органа состоят в следующем:

- АИЖК является организацией федерального уровня, которая имеет агентов

практически во всех регионах России. Соответственно это позволяет осуществлять надзор

за большим количеством сберегательных институтов.

- основная функция АИЖК – развитие рынка ипотечного кредитования, частью

которого являются сберегательные институты.

- ресурсная база АИЖК позволит в случае необходимости субсидировать

деятельность сберегательных институтов.

3. Разработать соответствующее законодательство.

Существующее в настоящее время законодательство отражает в основном

особенности кооперативов, функционирующих в советское время, не учитывая

современных тенденций. Ввиду приведенных нами поправок, необходимо создание

отдельного закона о сберегательных институтах, занимающихся решением жилищного

вопроса.

Предложенные нами меры будут способствовать:

- во-первых, исключению мошеннических действий со стороны сберегательных

институтов.

- во-вторых, решению жилищной проблемы для определенных категорий

населения. Категории населения, пользующиеся услугами сберегательных институтов,

достаточно часто нуждаются в государственной поддержке в части субсидирования или

предоставления социальной недвижимости. Для заемщиков, не получивших одобрение

банка, сберегательные институты – единственная возможность получить недвижимость с

поддержкой государства.

- в-третьих, благодаря тому, что кооперативы получат возможность вкладывать

средства в ипотечные ценные бумаги, на внутреннем рынке появится новый инвестор, что

будет способствовать развитию вторичного рынка.

16

6. На основании критического анализа существующих в научной литературе

трактовок автор дает развернутое определение ипотечного инструмента.

Ипотечный инструмент представляет собой финансовый инструмент, который

определяет отношения сторон на первичном и вторичном рынках ипотечного

кредитования в процессе совершения ими ипотечных сделок. Это договоры, контракты,

обязательства и требования, возникающие в процессе совершения ипотечной сделки,

имеющие документальное оформление и влекущие изменения в структуре

активов/пассивов сторон. Ипотечные инструменты направлены на обеспечение взаимных

расчетов между кредитором, заемщиком и инвестором в процессе ипотечных сделок.

Новизна этого определения состоит в следующем:

• дано более полное определение ипотечному инструменту, а не обозначена только

его сущностная характеристика;

• в понятие ипотечного инструмента автор включил не только отношения сторон на

первичном рынке, но и взаимоотношения сторон на вторичном рынке ипотечного

кредитования.

7. В ходе выполненной работы по анализу и систематизации ипотечных

инструментов, существующих в мировой практике, автором обоснована возможность

применения их определенных типов на российском рынке.

С нашей точки зрения, привлекательны для внедрения на российском рынке

следующие ипотечные инструменты:

- ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей;

- ипотечный кредит с залоговым счетом;

- ипотечный кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом;

- ипотечные кредиты с «шаровым» погашением.

Причинами их привлекательности являются: сравнительно невысокая рисковость,

отсутствие необходимости изменений в существующих стандартах андеррайтинга и

действующем законодательстве, а также применение похожих инструментов на

российском рынке.

8. В результате анализа недостатков и ограничений существующих на российском

рынке ипотечных инструментов автором разработан новый ипотечный инструмент,

направленный на повышение доступности ипотечного кредита для населения, -

«ипотечные депозиты с льготными условиями». А также, автором разработаны

17

практические рекомендации по модификации существующего налогового

инструмента – имущественного налогового вычета.

Ипотечные депозиты представляют собой привлекательный инструмент, который

может оказать не только существенную помощь заемщику в накоплении первоначального

взноса по кредиту, но и банку в качестве дополнительного источника фондирования, что

особенно актуально в современных условиях, когда доступ к внешнему фондированию

затруднен. Ипотечным депозитом также могут воспользоваться потенциальные заемщики,

которые получают субсидиарную помощь государства. Размер государственной субсидии

может определяться как первоначальный взнос на депозит.

Однако данная система в настоящее время неэффективна. Ввиду этого, с нашей

точки зрения необходимо принятие следующих мер: целевая направленность, отмена

некоторых банковских комиссий для «ипотечных» вкладчиков, индивидуальный подход к

ним, законодательное определение ипотечного депозита3.

Проведенный нами анализ российского законодательства показал, что

существующий показатель, используемый для расчета имущественного налогового вычета

необходимо изменить.

Ставка подоходного налога, позволяет вернуть лишь часть удержанных с

заработной платы средств заемщика. С нашей точки зрения, необходимо увязывать

имущественный налоговый вычет с размером фактических расходов заемщика на

получение и обслуживание ипотечного кредита, которые в настоящее время значительно

превышают возвращаемые государством 13 %, то есть ввести показатель, согласно

которому будет рассчитываться максимально возможный размер имущественного

налогового вычета. В расходы заемщика на ипотечный кредит (помимо стоимости

заемных денежных средств для банков) включается стоимость сопутствующих ипотечной

сделке расходов (банковских комиссий и т.п.). Поэтому в качестве показателя для расчета

размера имущественного налогового вычета нами предложена эффективная процентная

ставка (далее – «ЭПС»).

Для применения ЭПС нами предложены следующие рекомендации по ее

модификации. Установление строгого перечня показателей для ее расчета, пополнение

банковской отчетности 0409316 «Сведения о жилищных кредитах» сведениями об ЭПС и

банковской ставке, прописанной в кредитном договоре, обязательность подкрепления ее

расчета в качестве приложения к кредитному договору заемщика для целей получения

имущественного налогового вычета.

3 Непосредственно в самой работе пример расчета ипотечного депозита и его обоснование представлены

подробно.

18

На основании расчета и анализа параметров, входящих в расчет ЭПС, нами был

сделан вывод о том, что при ее расчете необходимо учитывать комиссии за услуги банка,

андеррайтинг, расчетно-кассовое обслуживание при получении кредита, аренду сейфовых

ячеек и т.п. В таком случае ЭПС будет отражать реальную цену кредитных услуг банка,

для определения которых она была создана.

Размер имущественного налогового вычета должен быть рассчитан, исходя из

показателя ЭПС. Однако в то же время значение показателя для расчета имущественного

налогового вычета не должно быть меньше ставки подоходного налога4.

9. В результате анализа недостатков и ограничений существующих моделей

ипотечного кредитования, с учетом результатов проведенного в настоящем исследовании

анализа, нами разработаны усовершенствованные модели первичного и вторичного

рынков ипотечного кредитования в России.