ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ІПОТЕКИ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Короткий зміст

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Зміцнення державності України на сучасному етапі нерозривно пов’язане з подальшим реформуванням її земельної політики, одним з основних чинників якої є правова регламентація іпотеки земельних ділянок й формування власної системи кредитування під заставу земель. Формування ринкової основи відносин земельної власності обумовлює необхідність юридичного забезпечення гарантій прав власників щодо безперешкодного здійснення прав на землю і серед них – розпорядження земельними ділянками. Відповідне значення у розвитку ринку землі належить іпотеці земельних ділянок.

З 1 січня 2004 р. набрав чинності Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. Крім нього, іпотечні відносини регулюються в тій або іншій мірі законами: «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»; «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати; «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обмежень; «Про нотаріат», тощо. Постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. затверджений Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек. Розпорядженням КМУ від 10 серпня 2004 р. схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. 1 липня 2004 р. прийнято Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, 8 жовтня 2004 р. Постановою КМУ № 1330 було утворено Державну іпотечну установу. 22 грудня 2005 р. прийнято Закон України «Про іпотечні облігації», а 23 лютого 2006 р. вступив у силу Закон України «Про цінні папери і фондовий ринок».

Наведене свідчить про актуальність теми дисертаційного дослідження, його теоретичне і практичне значення для реформування земельних відносин в Україні.

При всьому цьому правові аспекти власне іпотеки земельних ділянок, залишаються належним чином не впорядкованими. З перебоями діє і організаційно-правовий механізм забезпечення іпотеки землі. Багато питань залишається дискусійними і в теоретичному аспекті. Фактично немає фундаментальних теоретичних розробок даної проблеми. Саме відсутність належного комплексного дослідження правових проблем іпотеки землі та регламентації відповідних правочинів обумовили вибір теми дисертаційного дослідження.

Теоретичною основою дослідження є наукові праці вітчизняних правознавців, зокрема: в галузі земельного права – В.І. Андрейцева, Г.І. Балюк, В.Л. Гуревського, М.Я. Дем’яненка, В.Ю. Дмитренка, В.В. Костицького, С.І. Кручка, П.Ф. Кулинича, Н.Р. Малишевої, В.Л. Мунтяна, В.В. Носіка, О.О. Погрібного, І.І. Пучковської, В.І.Семчика, А.М. Третяка, Ю.С. Шемшученка; цивільного і господарського права – Т.В. Бондар, О.В. Дзери, В.К. Мамутова, Є.О. Харитонова, Я.М. Шевченко; історії і теорії держави і права – В.М. Зубаря, А.Й. Рогожина, О.Ф. Скакун та ін.

Важливою науковою базою для підготовки даного дослідження стали праці українських економістів: О.І. Драпіковського, О.Т. Євтуха, І.Б. Іванової, В.І. Кравченка, С.І. Кручка, В.Д. Лагутіна, О.М. М’якишевської, О.О. Олійника, А.О. Селіванова, К.В. Паливоди, І.Я. Софіщенка, Л.Л. Чубук, Г.Ю. Шемшученка та ін.

Для розгляду порівняльно-правових аспектів регламентації іпотеки землі, значний інтерес явили праці російських, радянських, дореволюційних та зару­біжних вчених – М. М. Агаркова, К.С. Бєльського, Ю.І.Воробйова, Є.Ф. Жукова, Б.О. Романова, Г.Ф. Шершеневича, У. Валетти, К. Крейфельдса, Д. Холла, та ін.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконано відповідно до плану науково-дослідної роботи відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права Інституту держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України «Правові проблеми залучення іноземних інвестицій у розвиток сільського господарства та соціальної сфери села» (№ державної реєстрації RK 0105U000795).

Мета і завдання дослідження. Метою роботи є комплексний теоретичний аналіз особливостей правового регулювання іпотеки землі в Україні в умовах земельної реформи, обґрунтування пропозицій і рекомендацій, спрямованих на вдосконалення регламентації суспільних відносин у сфері іпотеки земельних ділянок, практики застосування норм чинного законодавства у даній галузі.

Відповідно до мети дослідження, поставлені такі завдання:

– виходячи з положень, сформульованих у законодавстві і науковій літературі, обґрунтувати поняття іпотеки землі;

– проаналізувати основні правові форми іпотеки землі, їх юридичний зміст, структуру, порядок застосування;

– узагальнити досвід інституту іпотеки землі в ретроспективі історії Української держави і права;

– провести огляд розвитку іпотечних та іпотечно-кредитних земельних відносин у Російській Федерації та Федеративній Республіці Німеччині, сформулювати відповідні рекомендації щодо використання Україною;

– дослідити правове забезпечення іпотеки землі, зокрема: іпотечні договірні відносини, оцінку і страхування земельної ділянки, яка передається в іпотеку, використання заставних для рефінансування, передбачені законодавством процедури звернення стягнення на заставлену ділянку, розташовані на ній об’єкти нерухомості;

– зробити спробу дати наукову оцінку організаційному механізму забезпечення іпотеки землі, процесам формування іпотечних земельних ринків, засадам діяльності Земельного (іпотечного) банку, сучасній практиці іпотечного кредитування в Україні;

– розглянути питання відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, порядок вирішення судових спорів, пов’язаних зі зверненням стягнення на земельну ділянку – предмет іпотеки;

– розробити пропозиції щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі, найбільш ефективної й оптимальної реалізації її можливостей в Україні.

Об’єкт дослідження – суспільні відносини, пов’язані з правовою регламентацією іпотеки землі в Україні, а також правовідносини у зазначеній сфері що потребують досконалого правового регулювання.

Предмет дослідження – правові акти, теоретичні розробки правових проблем іпотеки землі, практика діяльності відповідних органів з організаційного забезпечення іпотеки землі.

Методи дослідження. При написанні дисертації використано загальнонаукові (діалектичний, системний, історичний, формально-логічний) і спеціальні методи наукового пізнання (порівняльно-правий, статистичний, соціологічний комплексний). За допомогою діалектичного методу досліджувався правовий інститут іпотеки землі у контексті умов його становлення і розвитку. Системний аналіз було покладено в основу визначення поняття і правових форм іпотеки землі, її місця у системі права України. Історичний метод дозволив розглянути події й факти з дотриманням хронології, відзначити особливості нормативної бази, яка врегульовувала іпотеку землі на окремих етапах історії Української держави і права. Шляхом аналізу та синтезу досліджувалися організаційний механізм забезпечення іпотеки землі, засади діяльності кредитних установ, практика застосування відповідного законодавства. Формально-логічний метод дозволив виявити ознаки правових понять, провести їх класифікацію та систематизацію, тлумачити певні положення тощо. Використання порівняльно-правового методу надало можливість зіставити різні елементи права – принципи та норми, відображені у вітчизняному законодавстві та нормативних актах зарубіжних країн, їх окремі частини, а також юридичну практику. Статистичний метод застосовувався для підрахунку кількісних показників – певних правових актів, чисельності кредитних установ тощо. Соціологічний метод сприяв як у зборі та обробці інформації, так і в оцінці певних соціальних факторів, – визначення відповідності інтересам певних соціальних груп України встановлених юридичних норм, механізмів їх впровадження, існуючих перешкод тощо. Метод комплексного підходу надав змогу сформулювати наукові визначення, прикладні положення, рекомендації.

Наукова новизна дослідження полягає в тому, що вперше в науці земельного права України проведено комплексний аналіз розвитку та сучасного стану правового регулювання іпотеки землі, практики застосування законодавства в цій галузі; обґрунтовані науково-теоретичні висновки, які розкривають правову сутність іпотеки землі, тенденції її розвитку та застосування; сформульовані наукові рекомендації щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі в Україні.

Новизна дослідження характеризується положеннями, які виносяться на захист:

1. Розкрито поняття «іпотека землі» як вид заснованої на законі, договорі, або рішенні суду застави земельних ділянок та/ або об’єктів нерухомості, розташованих на цих ділянках і невід’ємно пов’язаних з ними, з урахуванням цільового призначення та особливостей встановленого щодо відповідних категорій земель правового режиму.

2. Обґрунтована доцільність визнання іпотеки землі юридичною категорію, яка стосується як речового, так і зобов’язального права, розгляду її правової природи як такої, що походить від права приватної власності на землю і є видом розпорядження земельною ділянкою – майном та річчю з приналежністю, межами, правами, ціною, ринковою вартістю, прибутковістю, іншими ознаками.

3. Здійснено наукову періодизацію розвитку іпотеки землі в Україні: 1) іпотека землі на території сучасної України у давнину (VI ст. до н.е. – ІІІ ст. до н.е.); 2) формування і поширення інституту застави землі й нерухомості на українських землях (X –XVIII cт.); 3) розвиток іпотечних земельних відносин на землях України у складі Австро-Угорщини та Росії (кінець XVIIІ – початок XX ст.; 4) відродження іпотеки землі в незалежній Українській державі (90-ті рр. ХХ – початок ХХІ ст.).

4. Обґрунтовано пропозиції щодо використання досвіду ФРН та Російської Федерації у частині: надання кредитних пільг приватним господарствам незалежно від розміру належних їм земельних ділянок; налагодження системи підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на регіональному рівні; розробки механізмів правового забезпечення примусової іпотеки; розгляду можливостей скасування обмежень землеволодіння; запровадження застави права оренди, створення в Україні власних схем довгострокового кредитування під заставу земель; відповідної організації випуску іпотечних цінних паперів.

5. Обґрунтовано поняття договору іпотечного кредитування під заставу землі – двостороннього правочину, вчиненого іпотекодавцем – власником земельної ділянки та іпотекодержателем (спеціалізованою кредитною установою), за яким перший зобов’язується в означений термін повернути забезпечені іпотекою кошти, а другий своєчасно та в передбаченому договором обсязі надає грошовий кредит, а у разі його неповернення має право задоволення вимоги за рахунок вартості означеної ділянки.

6. Висновок про необхідність прийняття законодавчих актів щодо забезпечення функціонування в Україні ринку землі, та діяльності спеціалізованих фінансово-кредитних установ – земельних іпотечних банків. В них мають бути врегульовані: засади ринкових земельних відносин, порядок діяльності спеціалізованих фінансових установ та державний контроль за нею, заходи щодо запобігання правопорушенням у сфері іпотечних земельних відносин.

7. Формулювання доцільності встановлення спеціальних видів відпові­дальності за порушення законодавства у сфері кредитування за умисне ухилення від виплати кредитів, а також інших видів виплат за кредитними угодами;

8. Пропозиція щодо законодавчого забезпечення економічно обґрунтованої національної програми кредитування під заставу землі, яка з одного боку, зменшує ризики банків, а з іншого – надає можливість іпотекодавцям заставляти земельні ділянки за реальною (ринковою) вартістю й помірними відсотковими ставками. Для вирішення вказаних проблем необхідно: а) підвищити ефектив­ність агропромислового виробництва в Україні (шляхом кредитування спеціалі­зованими банківськими установами – як державними так і комерційними); б) встановити справедливу ринкову ціну землі, яка насамперед залежить від сукупної ефективності сільськогосподарських підприємств – розпорядників земельними ділянками; в) подолати розбіжності у політичних поглядах на питання іпотеки землі.

Практичне значення одержаних результатів. Результати дослідження можуть бути використані у подальшому вдосконаленні земельного законодавства, зокрема при внесенні змін та доповнень до законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про оцінку земель», при доопрацюванні проектів законів «Про ринок землі», «Про державний земельний (іпотечний) банк», застосуванні земельного законодавства в галузі реалізації прав землевласників, веденні державного земельного кадастру, застосуванні норм юридичної відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, при написанні наукових праць, читанні лекційних і спеціальних курсів із земельного та аграрного права, у науково-дослідній роботі, у практичній діяльності щодо організаційного забезпечення іпотеки землі в Україні.

Апробація і публікація результатів дослідження. Результати дисертаційно­го дослідження обговорювалися на засіданні відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України.

Основні положення дисертації оприлюднювалися у формі доповідей та повідомлень на науково-теоретичних та науково-практичних конференціях: Міжнародній науковій конференції молодих вчених «Треті осінні юридичні читання» (5–6 листопада 2004 р., м. Хмельницький), Другій та Третій міжнародних наукових конференціях пам’яті академіка В.М. Корецького (12–13 квітня 2005 р. та 27–28 квітня 2007 р., м. Дніпропетровськ).

Публікації. Теоретичні положення і висновки дисертації знайшли відобра­ження у 10 наукових статтях: 9 – у фахових виданнях, 1 – у тезах доповіді на науковій конференції.

Структура дисертації. Дисертація складається із вступу, двох розділів, висновків та списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 184 сторінки, у тому числі список використаних джерел на 15 сторінках (210 найменувань).