ДОГОВІР ПРО НАДАННЯ ПОСЛУГ З УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ Автореферат

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, вказується зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, визначається мета дослідження, його завдання, об’єкт і предмет, формулюється наукова новизна одержаних результатів, розкривається їх практичне значення, наводяться дані щодо їх апробації, зазначаються дані про публікації за темою дослідження.

Розділ 1. «Загальні положення про послуги з управління багатоквартирним будинком» складається з двох підрозділів, в яких розкривається правова природа та поняття послуги з управління багатоквартирним будинком.

Підрозділ 1.1. «Правова природа та особливості житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком» присвячений розкриттю як загальних положень про послуги, житлово-комунальні послуги, так і особливостей послуг з управління багатоквартирним будинком.

Проведено аналіз правової природи послуги взагалі та житлово-комунальної послуги як об’єктів цивільних прав. Приділено увагу розмежуванню договорів підряду і про надання послуг. Зважаючи на те, що у визначенні договору підряду (ст. 837 ЦК України) вказується на «роботи», а у визначенні договору про надання послуг (ст. 901 ЦК України) – на «послугу», розмежування вказаних договорів залежить, насамперед, від розмежування цих понять. В дисертації відстоюється думка про те, що роботи – це діяльність, результати якої мають матеріальний вираз і можуть бути реалізовані для задоволення потреб фізичних чи юридичних осіб, а послуги – це діяльність, результати якої не мають, як правило, матеріального виразу, вони реалізуються і споживаються в процесі здійснення цієї діяльності. Зазначається, що відмінністю вказаних вище договорів також є їх правова мета.

Автор також підкреслює, що корисний ефект послуги не виступає у вигляді певного відчутного матеріалізованого результату, як це має місце при підрядних роботах, а полягає в самому процесі надання послуги, що є невіддільним від діяльності виконавця.

З огляду на таке загальне розуміння послуг, зроблено висновок, що за договором про надання житлово-комунальної послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків для власника представляють інтерес саме фактичні та юридичні дії управителя, які не мають матеріального результату.

На підставі дослідження поняття житлово-комунальної послуги констатується недосконалість його легального визначення, закріпленого в ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», та сформульоване його авторське визначення.

В дисертації відзначається, що житлово-комунальні послуги за їх функціональним призначенням поділяються на дві групи: 1) комунальні послуги; 2) послуги у сфері житлово-комунального обслуговування, до яких віднесено: а) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; б) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків.

Обґрунтовано відмінність між «комунальними послугами» і «послугами з утримання та управління будинком, спорудою або групою будинків». Враховуючи те, що електроенергія, газ, вода і тепло мають ознаки товару і є речами, доводиться, що надання т.зв. «комунальних послуг» опосередковується шляхом укладання договору постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення). У свою чергу, «послуги з утримання й управління багатоквартирним будинком» опосередковуються договором про надання послуг з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій та договором про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків.

У підрозділі 1.2. «Поняття та ознаки послуги з управління багатоквартирним будинком» досліджуються поняття та загальні риси житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком.

У дисертації виділені такі риси житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком: невідчутність, невід’ємність від джерела її надання, непостійність. Невідчутність зазначеної послуги полягає в тому, що її неможливо торкнутися, побачити, відчути до моменту отримання. Також житлово-комунальна послуга з управління будинком є невіддільною від джерела її надання, оскільки надання управителем послуги з управління майном власників квартир в багатоквартирному будинку, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, потребує обов’язкової присутності управителя як виконавця.

Приділена увага змісту послуги з управління багатоквартирним будинком як комплексу фактичних та юридичних дій. Обгрунтовано, що ця послуга має змішаний характер, оскільки діяльність управителя при наданні послуги з управління багатоквартирним будинком складається не тільки з юридичних, а також із фактичних дій, що не передбачають створення будь-якої речі або її переробки. Так, за умовами відповідного договору управитель може бути уповноважений здійснювати, зокрема, представництво інтересів співвласників при укладенні договорів, тобто може вчиняти юридичну дію. Також управитель може, зокрема, здійснювати діяльність щодо ведення бухгалтерського обліку та статистичної звітності, контролю за якістю надання житлово-комунальних послуг, що відноситься до фактичних дій.

Розділ 2. «Особливості договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком» складається з трьох підрозділів, які присвячено дослідженню поняття та елементів договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

У підрозділі 2.1. «Поняття договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та його місце в системі цивільно-правових договорів» досліджуються поняття та місце договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у системі договорів про надання послуг, а також визначаються особливості зазначеного договору.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, на переконання дисертантки, має всі ознаки договору управління майном. При цьому звертається увага на те, що договір управління майном є окремим договірним видом і має свої різновиди залежно від виду майна, переданого в управління (предмета), яким згідно із ч. 1 ст. 1030 ЦК України можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Зважаючи на положення чинного законодавства зроблено висновок про те, що багатоквартирний будинок відноситься до об’єктів цивільних прав і матеріальних благ, необхідних для забезпечення життя людини. При цьому вказується, що внаслідок своїх фізичних властивостей багатоквартирний будинок відноситься до нерухомого майна і є його окремим різновидом. Такі особливості багатоквартирного будинку як об’єкта цивільних прав обумовлюють те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є окремим різновидом договорів управління майном.

Детально розглядається питання про відмежування договору управління майном від подібних договірних конструкцій, зокрема, від договорів доручення, комісії, комерційної концесії та агентського договору. Зазначається, що у договорі доручення повірений, виступаючи від імені довірителя, здійснює тільки юридичні дії в інтересах довірителя. У свою чергу договір комісії передбачає здійснення комісіонером тільки одного різновиду юридичних дій, а саме – правочинів. У той самий час управитель, виступаючи від власного імені, здійснює не тільки юридичні, а й фактичні дії. Причому він може діяти не тільки в інтересах установника управління, а й в інтересах указаної ним особи – вигодонабувача.

Договір управління майном відрізняється від найбільш близького до нього за змістом агентського договору тим, що на відміну від агента, управитель може діяти лише від власного імені, повідомляючи про свій статус третіх осіб. На агента такий обов’язок не покладається. Дії агента, як фактичні, так і юридичні, не пов’язані з управлінням майном принципала, а зводяться до розпорядження майном. Управитель, як правило, наділяється більш широкими повноваженнями з метою отримання вигод з майна.

У підрозділі 2.2. «Юридична характеристика, істотні умови та форма договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком» дається загальна характеристика вказаному договору, визначаються його умови, а також приділяється увага формі цього договору.

З’ясовано, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є двостороннім, реальним, оплатним. Указаний договір є двостороннім взаємним правочином, оскільки його зміст складає погоджене волевиявлення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та управителя. Правочин між власником житлового приміщення та управителем буде укладений лише тоді, коли кожна із сторін висловить свою волю на його встановлення та остання набуде характеру узгодженого волевиявлення. Отже, за критерієм кількості осіб, вияв волі яких є необхідним і достатнім для вчинення правочину, зазначений договір належить до двосторонніх, в якому права та обов’язки розподілені між обома його сторонами (власником майнового комплексу та управителем).

Договір управління про надання послуг з управління багатоквартирним будинком також передбачається як оплатний договір, а розмір і порядок оплати послуг з управління майном є його істотними умовами. У договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком обов’язку управителя щодо здійснення належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування майном власників відповідає зустрічний обов’язок власників приміщення оплатити управителю певну грошову суму за виконання останнім власних функцій.

Також цей договір є реальним, що випливає із характеру договору управління майном, адже відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України установник управління не зобов’язується передати, а передає в управління майно. Отже, для виникнення зобов’язальних відносин з управління майном взагалі, і управління багатоквартирним будинком зокрема, необхідним є не тільки укладення договору, а й факт передачі відповідного майна управителю. Разом із тим не виключається можливість укладення між власником майна та потенційним управителем попереднього договору про передачу майна в управління.

До істотних умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, перш за все, належить предмет договору, який складається з двох частин. Першою складовою є об’єкт управління, а саме багатоквартирний будинок як нерухоме майно. Друга складова предмета досліджуваного договору полягає в діях (діяльності) з управління, які повинні бути здійснені управителем і які спрямовані на забезпечення функціонування багатоквартирного будинку відповідно до його цільового призначення. Обидві складові предмета договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком нерозривно пов’язані між собою. Однак перша з названих складових має, все ж таки, первісне та вирішальне значення.

Окрім названих умов про предмет, розмір і порядок оплати до істотних умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відноситься також строк дії такого договору. Строк указаного договору встановлюється за згодою сторін. Враховуючи те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління майном, у випадку, коли сторони не визначили строку договору, він вважається укладеним на п’ять років. Відповідно у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком після закінчення його строку договір вважається продовженим на такий саме строк і на таких самих умовах. Також відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними будуть визнані всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зважаючи на те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління майном, на нього поширюються вимоги, встановлені в ч. 2 ст. 1031 ЦК України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

У дисертації доводиться недоцільність нотаріального посвідчення вищевказаного договору, оскільки це тягне збільшення витрат на утримання багатоквартирного будинку. Крім того, у випадку значної кількості власників квартир в багатоквартирному будинку практична реалізація нотаріального посвідчення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є досить примарною. З огляду на це, запропоновано законодавчо встановити, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може укладатись у простій письмовій формі та не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

У підрозділі 2.3. «Сторони договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, їх права та обов’язки» визначається коло суб’єктів договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а також досліджується зміст зобов’язань, що виникають за цим договором.

В договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є дві сторони: управитель (виконавець послуги з управління багатоквартирним будинком) та установник управління – (замовник цієї послуги). Установником управління в договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можуть бути: 1) об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (юридична особа); 2) власник квартири в багатоквартирному будинку (фізична або юридична особа) або уповноважена ним особа – наймач (користувач).

Під управителем, на погляд дисертантки, слід розуміти юридичну або фізичну особу, яка за договором із власником (співвласниками) здійснює управління неподільним і загальним майном власника (співвласників) багатоквартирного будинку від свого імені в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Доводиться, що специфіка договору управління багатоквартирним будинком визначає особливості прав та обов’язків управителя. До обов’язків управителя відносяться, зокрема, забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку та здійснення контролю за станом забезпечення співвласників багатоквартирного будинку житлово-комунальними послугами, проведення перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі.

Щодо прав управителя зазначається, що зі змісту самого договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком випливає уповноваження управителя на укладання договорів із виробниками, виконавцями комунальних послуг в порядку, встановленому законом. Управитель має право отримувати плату за виконання власних функцій. Поряд із цим він також має право на відшкодування здійснених ним необхідних витрат, пов’язаних з управлінням об’єктом, за умови отримання на них письмової згоди замовника та інших співвласників майна.

Установник управління зобов’язаний виплатити управителеві обумовлену договором плату за надання послуги з управління будинком, попередити управителя про те, що передане майно є предметом застави, нести тягар утримання майна, внаслідок чого установник управління компенсує управителю витрати, понесені на утримання майна. Також установник управління зобов’язується не втручатися в діяльність управителя, якщо це суперечить суті зобов’язання. Договором на установника управління можуть бути покладені й інші обов’язки.

До основних прав установника управління за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відносяться: право вимагати від управителя належного виконання покладених на нього обов’язків щодо утримання майна, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, право доручати управителю повністю або частково розпоряджатися та управляти належним йому майном відповідно до закону та договору. У разі неналежного виконання управителем зобов’язання за договором установник управління має право стягнути з нього вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів; в будь-який час перевіряти порядок та якість наданих послуг.

Зважаючи на можливість участі в зобов’язаннях за договором управління багатоквартирним будинком вигодонабувача, приділено увагу правовому статусу такої особи. Дисертантка доводить, що вигодонабувачем за вищевказаним договором може бути тільки фізична особа, яка на законних підставах користується відповідним житлом (наприклад, наймач житла за договором найму житлового приміщення). При цьому особа може бути вигодонабувачем за вказаним договором лише якщо установник управління – власник житла вкаже таку особу у договорі із управителем як вигодонабувача.

Вигодонабувач за договором управління багатоквартирним будинком наділяється правом вимагати від управителя належного виконання його обов’язків за таким договором. Разом із тим, вигодонабувач набуває й обов’язків використовувати житло за призначенням, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані, утримуватися від дій, що перешкоджають управителю виконувати його обов’язки за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком тощо.