РОЗВИТОК ПЕРВИННОГО РИНКУ ЗЕМЛІ В МІСТАХ УКРАЇНИ

Короткий зміст

Актуальність теми дослідження. Земельні відносини посідають чільне місце в життєдіяльності суспільства, пронизуючи всі сфери суспільного відтворення – виробництво, розподіл, обмін і споживання. Урбаністична концентрація населення та подальший розвиток виробництва зумовлюють особливу цінність міських земель, які в сучасних умовах стають унікальним ресурсом економічного та соціального розвитку держави. Високий рівень усуспільненості земельних відносин в містах покладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за реалізацію інтересів територіальної громади та забезпечення цілеспрямованого розвитку міста при прийнятті рішень щодо розпорядження міськими землями. Тож результатом реалізації земельної політики у містах повинно стати створення гармонічного середовища, яке відповідає соціальним, економічним, фізичним та іншим потребам населення, а також ефективне та раціональне використання земельних ресурсів.

До 1991 року всі землі в Україні належали державі. З проголошенням земельної реформи почався процес розвитку первинного ринку землі. Однією із основних форм відчуження земель у власність приватних і юридичних осіб став продаж урбанізованих ділянок землі. На протязі двадцяти років земельної реформи в України напрацьовувались шляхи та процедури продажу земельних ресурсів. Вагомий внесок у розвиток теорії і практики функціонування первинного ринку землі зробили В.Р. Бєлєнький, Ю.Д. Білик, А.О. Волинець, В.П. Галушко, О.В. Глотова, А.С. Даниленко, Д.С. Добряк, О.С. Дорош,          Н.І. Креснікова, В.В. Кулінич, Т.М. Ліщенюк, М.Г. Лихогруд, Г.К. Лоїк,       А.Г. Мартин, І.Р. Михасюк, В.В. Носік, Л.В. Паламарчук, Ю.М. Палеха,       О.С. Поважний, А.Г. Тихонов, А.М. Третяк, М.А. Хвесик, Г.О. Черніченко,  В.П. Яніцький. Проблематика розвитку земельних відносин у містах знаходить свої відображення в працях О.М. Азарян, Д.І. Бабміндри, Л.В. Батченко,       С.В. Богачова, Ю.П. Губара, І.В. Дідовець, В.М. Другак, П.Ф. Козьмука,     Ю.П. Кулаковського, В.О. Леонця, О.О. Лукьянченка, А.М. Муховикова, Л.Я. Новаковського, О.С. Петраковської,  М.С. Федорченка, М.І. Шквира.

Однак існуючий в Україні механізм продажу міських земель не може вважатися довершеним і досконалим. Так, чинна нормативно-правова база, в рамках якої діє згаданий механізм, не врегульовує ряд важливих питань щодо відчуження земель державної та комунальної власності, зокрема відсутній єдиний загальнодержавний порядок організації та проведення земельних торгів. Методи ціноутворення на первинному ринку землі не в повній мірі відповідають ринковим принципам і не сприяють обґрунтованості формування цін на земельні ділянки. Потребують доопрацювання організаційно-процедурні аспекти функціонування первинного ринку землі в містах. Малодослідженим залишається вплив ряду умов на функціонування механізму продажу міських земель, а саме – інформаційної підтримки продажу міських земель, розмежування земель державної та комунальної власності, встановлення меж населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки земель у містах, розробки та затвердження містобудівної документації.

Сказане зумовлює необхідність здійснення наукових досліджень, спрямованих на розвиток первинного ринку землі. Актуальність, теоретична і практична значимість проблеми, її недостатня розробленість у науковій літературі обумовили вибір теми дослідження, визначили його мету і завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана відповідно до планів науково-дослідних робіт Інституту економіко-правових досліджень НАН Україні за 2009-2012 роки у рамках теми «Економіко-правові засади господарювання міста» (ДР 0109U001024), де автором визначено умови, необхідні для функціонування механізму аукціонного продажу міських земель та обґрунтовано їх вплив на дієздатність зазначеного механізму; Донецького національного технічного університету за 2008-2012 роки у рамках теми «Теоретико-методологічні проблеми вдосконалення управлінського та правового забезпечення діяльності промислових підприємств (Н 6-08), де автором систематизовано позитивні та негативні ефекти від продажу міських земель, запропоновано шляхи підсилення позитивних і нейтралізації негативних ефектів.

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є розробка теоретичних положень і науково-методичних засад розвитку первинного ринку землі в містах України. Для досягнення мети в роботі поставлено та виконано такі завдання:

обґрунтувати роль землі як фундаменту соціально-економічного розвитку населених пунктів, визначити специфіку міських земель;

проаналізувати можливі способи розпорядження землями територіальної громади у містах;

дослідити існуючі форми продажу земельних ділянок на первинному ринку та визначити основні соціально-економічні ефекти від роздержавлення урбанізованих земель;

узагальнити іноземний досвід функціонування первинного ринку землі;

дослідити організаційно-економічний та інституціонально-правовий механізм продажу міських земель в Україні;

проаналізувати динаміку продажу земельних ділянок і тенденції ціноутворення на первинному ринку землі в Україні;

розробити методичний підхід до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями;

сформулювати науково-методичні положення розвитку соціально-спрямованого механізму продажу міських земель та виявити умови, необхідні для його функціонування.

Об’єктом  дослідження є процес управління розвитком первинного ринку землі в Україні.

Предмет дослідження – теоретичні і науково-методичні положення розвитку первинного ринку землі у містах.

Методи дослідження. В роботі використано загальнонаукові, конкретно-наукові і спеціальні методи дослідження, серед яких - метод системного аналізу, який покладено в основу дослідження інституціональної структури земельного ринку, процедури продажу земель державної та комунальної власності, умов функціонування механізму продажу міських земель; метод порівняльного аналізу, за допомогою якого визначено можливість застосування зарубіжного досвіду продажу урбанізованих земель, досліджено альтернативні способи розпорядження землями територіальної громади, форми продажу міських земель та методи ціноутворення на земельному ринку; метод статистичного аналізу, який застосовано при оцінці стану та тенденцій розвитку первинного ринку землі в Україні, аналізі надходжень до Державного та місцевих бюджетів від продажу земель несільськогосподарського призначення; метод математичного моделювання, що використовується для розробки методичного підходу до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями.

Теоретичну основу дослідження склали роботи вітчизняних і зарубіжних вчених економістів, а також фахівців у галузі економіки та земельних відносин.

Нормативно-правовою основою дослідження є Конституція України, Земельний кодекс України, Закони України, Укази Президента України, Постанови Кабінету Міністрів України, Рішення органів місцевого самоврядування та нормативно-правові документи інших держав, що регулюють земельні відносини.

Емпіричну основу дослідження склали офіційні данні щодо функціонування первинного ринку землі в Україні, надані Головними управліннями земельних ресурсів в областях.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в поглиблені теоретичних положень і науково-методичних засад функціонування первинного ринку землі у містах України шляхом вдосконалення вітчизняного механізму продажу міських земель, що сприятиме прозорості та обґрунтованості відчуження земель державної та комунальної власності в містах, ефективному та раціональному використанню урбанізованих земель. Наукова новизна дослідження розкривається в наступному:

вперше:

запропоновано методичний підхід до вибору найбільш доцільного з економічної точки зору способу розпорядження міськими землями, що базується на економіко-математичному моделюванні майбутніх доходів від здійснення альтернативних операцій із землею та дозволяє підвищити обґрунтованість рішень органів місцевого самоврядування щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності;

удосконалено:

теоретичні положення економіки землекористування шляхом визначення поняття «механізм продажу земель», під яким пропонується розуміти взаємодію учасників земельного ринку щодо планування, організації та здійснення продажу земельних ділянок, що регламентується системою правових норм;

методичний підхід до аналізу механізму продажу міських земель, який передбачає дослідження зазначеного механізму в комплексі з умовами його функціонування, що сприятиме дієвості цього механізму.

організаційно-методичні засади проведення земельних торгів в Україні за рахунок диференціації терміну експозиції земельних ділянок в залежності від їх цільового призначення, що сприятиме створенню конкурентного середовища на земельних торгах;

дістали подальшого розвитку:

теоретичні положення інституціоналізму за рахунок обґрунтування доцільності віднесення до інституціональної структури земельного ринку закладів, що складають інфраструктуру ринку землі та громадських організацій, які контролюють дотримання законодавчих вимог при роздержавленні міських земель, завдяки чому поглиблюється розуміння ролі цих закладів в діяльності первинного ринку землі;

науково-практичні рекомендації щодо підсилення позитивних і нейтралізації негативних ефектів від продажу міських земель, які включають відведення земельних ділянок під будівництво згідно нормативів забудови; заборону на перепродаж земельної ділянки, проданої під забудову до введення в експлуатацію об’єкта містобудування; запровадження плати за несвоєчасне освоєння землі, що підвищує ефективність та раціональність використання проданих земель;

методи ціноутворення на ринку міських земель за рахунок удосконалення процедур експертного оцінювання земельних поліпшень, формування стартової ціни ділянок державної та комунальної власності, визначення нормативної грошової оцінки незабудованих земель, що запобігає штучному завищенню або заниженню цін на міські землі;

науково-практичні рекомендації щодо врахування інтересів територіальної громади при прийнятті органами місцевого самоврядування рішень про продаж земельних ділянок, що полягають у встановленні ряду обов’язкових вимог до покупців міських земель, виконання яких сприятиме соціально-економічному розвитку населених пунктів та підвищенню добробуту їх мешканців.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що результати дисертаційної роботи можуть бути використані в діяльності:

органів місцевого самоврядування – при розробці Програм розвитку земельних відносин в населених пунктах; при прийнятті рішень щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності у містах; в процесі організації та проведення земельних торгів;

Державного агентства земельних ресурсів України, його структурних і територіальних підрозділів – при формуванні земельної політики держави та регулюванні земельних відносин в населених пунктах; при здійсненні інформаційної підтримки земельної реформи у містах;

Верховної Ради України – в законотворчому процесі спрямованому на регламентацію відносин щодо купівлі-продажу земельних ділянок на первинному ринку землі.

землеоціночних організацій – в процесі виконання експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Результати дисертаційної роботи впроваджено в практичній діяльності:

управління земельних ресурсів Донецької міської ради (довідка № 756 від 20.04.2010 р.) – використано науково-практичні рекомендації щодо більш повного врахування інтересів територіальної громади при прийнятті рішень щодо продажу земельних ділянок;

Комунального підприємства «Донецькі міські земельні ресурси» (довідка № 458 від 14.05.2010 р.) – використано запропонований методичний підхід до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями;

Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (довідка № 4/363 від 13.05.2010 р.) – використано методичні рекомендації щодо інформаційної підтримки функціонування первинного ринку землі в містах України.

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаним науковим дослідженням, спрямованим на розвиток теоретичних, методичних і практичних засад функціонування первинного ринку землі в містах України. Внесок здобувача в наукові роботи, опубліковані в співавторстві, конкретизований у списку публікацій за темою дисертації.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та результати дисертаційного дослідження були апробовані на міжнародних науково-практичних конференціях «Місто, регіон, держава: економіко-правові проблеми містознавства» (м. Донецьк, 2007 р., 2009 р.); «Проблеми економічного і соціального розвитку в умовах світової кризи» (м. Донецьк, 2009 р.), а також міжвузівській науково-практичній конференції «Актуальні проблеми сучасності» (м. Донецьк, 2010 р.).

Публікації. Основні положення і висновки дисертації знайшли відображення у 15 наукових працях, серед яких розділ в колективній монографії, 11 статей у фахових наукових виданнях і 3 друковані праці наукових конференцій. Загальний обсяг публікацій складає 6,53 д. а., з яких особисто автору належить 4,94 д. а.

Обсяг і структура дисертаційної роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг дисертації становить 197 стор. комп'ютерного тексту, на яких містяться 25 таблиць, 28 рисунків. Обсяг рисунків і таблиць, розміщених на окремих сторінках роботи становить 17 стор. Список використаних джерел займає 19 стор., додатки – 50 стор.