ПРАВОВЕ СТАНОВИЩЕ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ ЗА ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ Автореферат

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дисертації, вказується на її зв’язок із науковими програмами, планами, темами, визначаються мета і завдання, які необхідно вирішити для досягнення поставленої мети, об’єкт, предмет і методи дослідження, висвітлюються наукова новизна одержаних результатів, їх практичне значення та апробація результатів дослідження, наводяться відомості про публікації за темою дисертації.

Розділ 1 «Загальна характеристика житлово-будівельних кооперативів» складається з двох підрозділів. У підрозділі 1.1. «Історія розвитку житлово-будівельних кооперативів» розглядаються історичні засади розвитку і правового регулювання ЖБК, зокрема, деякі питання виникнення перших у світі ЖБК, історія вітчизняних ЖБК на початку їх становлення, їх правове становище за радянським законодавством і розвиток у незалежній Україні.

Поява перших у світі ЖБК (Великобританія, кінець XIX ст.) нерозривно пов’язано із зародженням споживчої кооперації. Вітчизняні ЖБК так само, як і англійські будівельні товариства, почали виникати у зв’язку з розвитком споживчої кооперації, передумови до чого склалися після проведення в Австро-Угорській і Російській імперіях, до складу яких входили українські землі, низки реформ у другій половині ХІХ ст. Проте в Російській імперії ЖБК не отримали належного розвитку з ряду причин.

У радянський період колективістська система задоволення житлових потреб громадян, сутність якої було розкрито В.М. Літовкіним, не дозволила ЖБК посісти провідне місце в загальному обсязі житлового будівництва країни.

Із проголошенням незалежності України поступово роль ЖБК у механізмі забезпечення громадян житлом через відсутність належного правового забезпечення і фінансової підтримки з боку держави фактично була зведена нанівець. Сумніву була піддана також необхідність їх збереження для утримання вже створеного ними житлового фонду у зв’язку з запровадженням організаційно-правової форми об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У підрозділі 1.2. «Житлово-будівельні кооперативи в системі юридичних осіб приватного права», з урахуванням міжнародної практики створення підприємницького кооперативного сектору та її визнання Міжнародним кооперативним альянсом, а також економічної різниці між споживчими і виробничими кооперативами, обґрунтовується доцільність поділу товариств, зокрема кооперативів, на підприємницькі і непідприємницькі за ЦК України. Проте з метою надання йому рис завершеності та логічності запропоновано доповнити ст. 86 ЦК України частиною другою такого змісту: «2. Прибуток, отриманий непідприємницькими товариствами від підприємницької діяльності, яка здійснюється ними відповідно до частини першої цієї статті, не підлягає розподілу між членами товариств і спрямовується на забезпечення їх статутної діяльності».

На підставі аналізу класифікації кооперативів за ГК України і Законом України «Про кооперацію», проведеного розмежування виробничого, споживчого і обслуговуючого типів кооперативів і з’ясування відповідності кожного з них меті створення ЖБК, встановлено типову приналежність ЖБК до споживчих кооперативів, а отже, і до непідприємницьких товариств за ЦК України. Метою ЖБК, як і будь-якого споживчого кооперативу, є задоволення споживчих потреб своїх членів, у даному випадку – житлових, його діяльність спрямована на зменшення витрат своїх членів на придбання житла. Займатися підприємництвом ЖБК може, якщо це не заборонено законом, відповідає меті його створення та сприяє її досягненню (наприклад, надання зовнішніх стін для розміщення реклами). Отриманий прибуток може спрямовуватись на покриття витрат на утримання будинку, облаштування прибудинкової території тощо. На думку дисертанта, запропонована в роботі нормативна заборона розподілу отриманого прибутку між членами непідприємницьких товариств не дозволить засновникам ЖБК перетворити його на підприємницьке по суті товариство і підвищить ступінь захисту майнових інтересів членів таких кооперативів.

З метою усунення наявних суперечностей у законодавстві щодо визначення типів і видів кооперативів, а також кола їх засновників (учасників) запропоновано внести зміни до частини першої ст. 94 ГК України.

У зв’язку з визначенням типу ЖБК як споживчого автором розглядаються деякі аспекти його правового регулювання, зокрема, поширення на нього сфери дії Закону України «Про споживчу кооперацію» і Закону України

«Про захист прав споживачів». Звертається увага на те, що Закон України «Про споживчу кооперацію» сприйняв історично обумовлене розуміння споживчої кооперації лише як сукупності споживчих товариств та їх спілок, хоча з точки зору формальної логіки ототожнення цілого з його частиною є невірним. Внаслідок удосконалення запропонованої І.М. Кучеренко системи організаційно-правових форм кооперативу, встановлено, що споживче товариство та інші види споживчих кооперативів, у тому числі ЖБК, є різновидами єдиної організаційно-правової форми споживчого кооперативу, у зв’язку з чим на останні не поширюється дія Закону України «Про споживчу кооперацію». Тому з метою усунення плутанини у вживанні понять «споживче товариство» і «споживчий кооператив» та правильного визначення видів організаційно-правових форм останнього запропоновано внести зміни до Закону України «Про кооперацію», а саме вилучити з абзацу п’ятого частини першої ст. 2 словосполучення «споживче товариство». Водночас Закон України «Про споживчу кооперацію» слід доповнити статтею 4-1 «Сфера дії Закону» наступного змісту: «1. Дія цього Закону не поширюється на споживчі кооперативи, створені відповідно до положень інших законодавчих актів України. 2. У найменуванні споживчих кооперативів, створених не в порядку, визначеному цим Законом, не може вживатись слово «товариство». Крім того, висловлено точку зору щодо необхідності зміни назви цього Закону, а саме – Закон України «Про споживчу кооперацію: споживчі товариства та їх спілки».

Розділ 2 «Правові засади функціонування житлово-будівельних кооперативів» складається з трьох підрозділів. У підрозділі 2.1. «Організаційно-правові аспекти створення житлово-будівельних кооперативів» розглядаються положення Житлового кодексу УРСР і Примірного статуту щодо створення ЖБК з точки зору їх відповідності нормам Конституції і законів України, а також надається їм оцінка з позицій актуальності в умовах сьогодення. Автором обґрунтовано неможливість застосування територіально-виробничого принципу організації ЖБК, а також таких вимог до осіб, які вступають у кооператив, як: постійне проживання в населеному пункті, де створюється ЖБК; перебування на обліку у виконкомі або включення до списку осіб, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень. Разом із тим, вказується на недоцільність повної відмови від механізму забезпечення житлом соціально незахищених верств населення через участь у ЖБК, у зв’язку з чим пропонується передбачити у проекті ЖК України можливість створення ЖБК за підтримки органів державної влади чи органів місцевого самоврядування з наданням права на вступ до них громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і у встановленому законом порядку перебувають на обліку у виконавчому комітеті міської, сільської або селищної ради.

З метою захисту житлових і спадкових прав неповнолітніх осіб у проекті ЖК України слід закріпити можливість вступу до ЖБК неповнолітнього спадкоємця члена кооперативу з покладенням відповідних прав і обов’язків на його батьків (усиновлювачів) чи опікунів (піклувальників).

У підрозділі розглядається питання можливості й особливостей участі юридичних осіб у ЖБК. Автор переконана, що надання квартир юридичними особами – членами ЖБК для проживання фізичним особам не повинно носити комерційний характер, оскільки це суперечить природі ЖБК як непідприємницького товариства, і повинно здійснюватись на безоплатній основі з метою вирішення житлових потреб їх учасників або працівників. У зв’язку з цим підтримується висловлена в літературі точка зору про необхідність якісного обмеження участі юридичних осіб у ЖБК, зокрема, шляхом покладення на них на законодавчому рівні відповідного обов’язку з використання квартир. У статуті юридичної особи, яка бажає заснувати або вступити у члени ЖБК для набуття на праві власності квартири, має бути передбачена така можливість із зазначеною метою. Звертається увага на те, що юридичні особи, а також фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності можуть вступати до ЖБК задля отримання, використання і подальшого набуття у власність нежилих приміщень, кількість яких повинна бути обмежена на законодавчому рівні і не може перевищувати кількість квартир у будинку, що відповідає меті створення цих кооперативів.

Аргументується необхідність встановлення законодавчої заборони на використання в ЖБК інституту асоційованого членства з метою залучення коштів від фізичних і юридичних осіб для інвестування та фінансування житлового будівництва, що сприятиме захисту майнових прав їх членів.

У дисертації охарактеризовано стадії створення ЖБК. Запропоновано доповнити ст. 7 Закону України «Про кооперацію» положенням наступного змісту: «Особи, які вступають до створюваного кооперативу відповідно до затвердженого списку, вносять у розмірах, визначених статутом кооперативу, вступний внесок і пай (перший платіж у рахунок сплати паю) після проведення установчих зборів членів до дня державної реєстрації кооперативу».

У підрозділі 2.2. «Правова природа відносин, що виникають у житлово-будівельних кооперативах» на підставі критерію суб’єктного складу правовідносин, а також додаткового критерію – спрямованості на реалізацію членських прав, визначено структуру внутрішніх правовідносин у ЖБК.

Досліджується проблема визначення правової природи членства в ЖБК. У результаті аналізу положень цивілістики і загальної теорії права автор приєднується до точки зору тих науковців, які розуміють під членством правовідношення (Д.В. Ломакін, І.Б. Марткович, О.М. Подрабінок та ін.): воно виникає між ЖБК і особою, яка вступає до нього, в силу наявності певного юридичного складу. Водночас наявність членства, у свою чергу, може виступати як юридичний факт (наприклад, як один з елементів юридичного складу для виникнення у члена ЖБК права користування квартирою), але при цьому його правова природа як правовідношення залишається незмінною.

У підрозділі приділено увагу характеру членських відносин з управління та членських майнових відносин у ЖБК. Членські майнові правовідносини в ЖБК включають у себе як зобов’язальні, так і речові відносини. Виходячи з положень ст. 509 ЦК України відносини із приводу сплати паю членом

кооперативу та надання йому квартири по суті являють собою двостороннє зобов’язання: обов’язку члена ЖБК сплатити пай кореспондує право вимоги кооперативу щодо його виконання і виключення з кооперативу в разі невиконання, а обов’язку ЖБК надати в користування (при повній виплаті паю – у власність) квартиру відповідно до розміру паю або виплатити вартість паю відповідає право члена ЖБК вимагати надання квартири чи виплати вартості належного йому паю в разі виходу або виключення з кооперативу. Автор звертає увагу на необхідність розмежовувати відносини із приводу надання квартири в будинку ЖБК і відносини щодо її використання: перші носять зобов’язальний характер, другі – обмежений речовий.

У дисертації розглядається маловивчена в сучасній цивілістиці проблема співвідношення членських і корпоративних правовідносин. На підставі встановленої належності ЖБК до юридичних осіб корпоративного типу і корпоративної природи членських прав визначено членство в ЖБК як урегульованих нормами цивільного права внутрішньокорпоративних відносин, які складаються між кооперативом та його членами, а також між членами кооперативу щодо створення, діяльності (у тому числі надання і використання квартир, управління й утримання будинку кооперативу), управління та припинення діяльності кооперативу.

У підрозділі 2.3. «Підстави виникнення, зміни та припинення членських правовідносин у житлово-будівельних кооперативах» визначено підстави виникнення членських правовідносин при створенні і вступі до вже діючого ЖБК. Виходячи з норми ст. 11 Закону України «Про кооперацію», особа, яка бажає вступити до кооперативу, повинна сплатити вступний внесок і пай до прийняття рішення про її прийом і його затвердження. Аналогічним чином це питання врегульовано у проекті ЖК України. Це може призвести до зловживання з боку недобросовісних ЖБК і порушення майнових інтересів їх потенційних членів, оскільки в Законі не передбачений механізм повернення сплачених внесків особам, яким було відмовлено у прийомі до кооперативу. У зв’язку з цим запропоновано внести зміни до ст. 11 Закону України «Про кооперацію» і викласти її в наступній редакції: «1. Вступ до кооперативу здійснюється на підставі письмової заяви. Рішення правління чи голови кооперативу про прийняття до кооперативу підлягає затвердженню загальними зборами його членів. Порядок прийняття такого рішення та його затвердження визначається статутом кооперативу. 2. Особа, прийнята до кооперативу на підставі затвердженого загальними зборами рішення, вносить вступний внесок і пай (перший платіж у рахунок сплати паю) у порядку та розмірах, визначених його статутом, і визнається членом кооперативу з моменту їх сплати».

На підставі відповідного юридичного складу при створенні або вступі до діючого ЖБК виникає, як правило, неповне за змістом членське правовідношення (тільки пайові права і обов’язки та права і обов’язки з управління). З початком виплати паю у члена ЖБК виникає право на отримання в користування конкретної квартири, але правомочність вимагати її надання (право на «чужі дії») у складі даного суб’єктивного права з’являється пізніше

з настанням таких юридичних фактів: виконання членом ЖБК обумовленої у статуті частини пайового зобов’язання і набуття ЖБК права власності на будинок у встановленому законом порядку. Підставами, що породжують у члена ЖБК право користування конкретною квартирою, визнано наявність членських правовідносин і рішення загальних зборів про надання квартири в користування. Факт заселення у квартиру правостворюючого значення не має, оскільки є реалізацією даного права (право на власні позитивні дії). З набуттям права користування квартирою членські правовідносини стають повними за своїм змістом. Якщо вступ до ЖБК відбувається після заселення будинку, вони одразу виникають у повному обсязі – одночасно з прийомом до ЖБК рішенням загальних зборів надається квартира в користування.

У підрозділі визначено коло юридичних фактів, які породжують членські правовідносини в таких випадках: набуття права на пай та права власності на квартиру в будинку ЖБК на підставі цивільно-правового договору, а також у порядку спадкування; набуття права користування квартирою в будинку ЖБК внаслідок обміну із членом кооперативу (до повної сплати паю); поділ квартири між особами, яким право на пай належить на праві спільної сумісної власності.

Автор вважає, що на сучасному етапі розвитку право на пай як об’єкт права власності члена ЖБК має бути включене у вільний цивільний обіг, але за умови належного законодавчого врегулювання. При цьому пропонується дієвий механізм передачі права на пай іншій особі, який забезпечить охорону прав та інтересів її учасників і не допустить можливі зловживання правом передачі.

Зміни у членських правовідносинах можуть відбуватися в суб’єктному складі (реорганізація кооперативу), об’єкті (поділ квартири (до повної сплати паю), обмін квартири між членами одного кооперативу) або змісті (поділ, обмін квартири до повної сплати паю, набуття права власності на квартиру).

Визначені підстави припинення членських правовідносин у ЖБК.

Розділ 3 «Права та обов’язки членів житлово-будівельних кооперативів» складається з трьох підрозділів. У підрозділі 3.1. «Немайнові права та обов’язки членів житлово-будівельних кооперативів» зазначається, що до немайнових прав члена ЖБК належать право на інформацію і право участі в управлінні. До змісту останнього входять ряд правомочностей: право на участь у загальних зборах членів кооперативу; право вимагати скликання позачергових загальних зборів; право голосу при вирішенні питань загальними зборами; право обирати і бути обраним в органи управління та контролю; право на контроль за діяльністю органів кооперативу; право на внесення пропозицій щодо поліпшення роботи кооперативу, усунення недоліків у роботі органів управління і контролю та їх посадових осіб.

Автор вважає, що члени кооперативу повинні особисто брати участь у загальних зборах і не можуть доручати його здійснення іншим особам, навіть близьким родичам, єдиним виключенням із цього правила є колективне делегування більшістю членів ЖБК своїх повноважень щодо участі в управлінні і голосування меншості – уповноваженим для участі у зборах уповноважених

кооперативу. З метою недопущення підміни загальних зборів як вищого органу управління зборами уповноважених запропоновано внести зміни до частини восьмої ст. 15 Закону України «Про кооперацію», доповнивши її наступним положенням: «Збори уповноважених вирішують усі питання, віднесені до компетенції загальних зборів членів кооперативу, окрім тих, які визначені в абзацах 1, 2, 5, 6, 13 частини другої цієї статті, а також у статуті кооперативу». Водночас із частини одинадцятої ст. 15 Закону України «Про кооперацію» слід виключити словосполучення «(зборів уповноважених)».

Визнано необхідність встановлення підвищених вимог до кворуму загальних зборів для розгляду тих питань, з яких рішення не може бути прийнято простою більшістю голосів. У зв’язку з цим пропонується внести зміни до частини дев’ятої ст. 15 Закону України «Про кооперацію».

З метою надання кооперативам права самостійно визначати перелік тих питань, з яких рішення приймається не менше 75% голосів, залежно від специфіки діяльності того чи іншого виду кооперативу запропоновано внести зміни до частини одинадцятої ст. 15 Закону України «Про кооперацію», виклавши її наступним чином: «Рішення загальних зборів членів (зборів уповноважених) кооперативу про прийняття, внесення змін до статуту, вступ до кооперативного об’єднання або вихід з нього та про реорганізацію або ліквідацію кооперативу та з інших питань, визначених статутом кооперативу, вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 75 відсотків членів кооперативу, присутніх на загальних зборах кооперативу. З інших питань рішення приймаються простою більшістю голосів членів (уповноважених) кооперативу, присутніх на його загальних зборах».

Немайнові обов’язки членів ЖБК є нечисленними і зводяться до обов’язку додержуватися вимог статуту кооперативу і виконувати рішення та розпорядження його органів.

У підрозділі 3.2. «Майнові права та обов’язки членів житлово-будівельних кооперативів» зазначається, що виникненню майнових правомочностей у члена ЖБК передує виконання ним відповідних обов’язків, основним з яких є сплата визначених статутом внесків. Розділяючи точку зору В.Ю. Уркевича та В.І. Семчика, автор вважає, що неможливість розподілу частини майна кооперативу, вартість якого сконцентрована в неподільному фонді, між його членами відповідає сутності кооперації і втілюється в міжнародному кооперативному принципі участі членів в економічній діяльності. Дотримуючись принципу диспозитивності в питаннях формування фондів (А.В. Зеліско), дисертант вказує на необхідність формування в кооперативах як пайового, так і неподільного фондів і можливість створення інших фондів за потребою того чи іншого виду кооперативу.

У дисертації звертається увага на співвідношення поняття права на загальну частку в майні кооперативу і права на пай. У змісті права на пай члена ЖБК виділено такі правомочності: право вимагати виплати вартості паю в разі виходу, виключення або ліквідації кооперативу до моменту його повної виплати; право на отримання частини майна ЖБК в разі його ліквідації; право

на отримання кооперативних виплат і виплат на паї. Відзначається особливість права на пай члена ЖБК: його зміст не є постійним протягом всього періоду існування членських правовідносин, що пов’язано з виплатою паю в повному обсязі і набуттям права власності на квартиру (втрата правомочностей на виплату вартості паю в разі виходу, виключення або ліквідації кооперативу та на отримання виплат на пай).

Право власності на квартиру є важливим майновим правом члена ЖБК, заради набуття якого, власне, і здійснюється вступ до кооперативу. Автором розглянуто трансформацію відносин власності в ЖБК у двох аспектах: зміна виду права власності кооперативу на належне йому майно і перехід права власності на квартири від кооперативу до його членів. Розділяючи точку зору про некоректність виділення дво- і багатоквартирних жилих будинків як самостійних об’єктів права власності (М.К. Галянтич), автор вважає, що об’єктом права власності ЖБК повинні виступати квартири, нежилі приміщення та спільне майно у зведених ними жилих будинках.

Доведено, що під викупом квартири у ст. 384 ЦК України та ст. 19¹ Закону України «Про кооперацію» слід розуміти внесення пайового внеску, який дорівнює вартості квартири та відповідної частки у спільному майні будинку. Юридичний склад для набуття права власності на квартиру членом ЖБК визначається автором залежно від моменту виконання пайового зобов’язання.

У дисертації обґрунтовується висновок про те, що норма ч. 2 ст. 382 ЦК України стосується випадків не лише приватизації квартир, але й набуття права власності на квартири членами ЖБК. З метою усунення розбіжностей у праворозумінні і правозастосуванні у зв’язку з набуттям членом ЖБК права власності на квартиру запропоновано внести зміни та доповнення до ст. 384 ЦК України.

У підрозділі 3.3. «Житлові права та обов’язки членів житлово-будівельних кооперативів» відзначається, що особливістю правового статусу членів ЖБК є наявність у них низки житлових прав та обов’язків, основними з яких до моменту повної виплати паю є право на отримання в користування конкретної квартири в будинку ЖБК, право володіння, право користування і право обмеженого розпорядження квартирою шляхом її поділу або обміну.

Користування може здійснюватися членом ЖБК як самостійно, так і разом із членами сім’ї, тимчасовими мешканцями шляхом проживання в наданій квартирі та її експлуатації (фактичні дії), а також шляхом здачі в найм квартири або її частини (юридичні дії). Автором розглядається реалізація членом ЖБК правомочностей на вселення членів сім’ї, тимчасових мешканців та здачу в найм квартири.

У підрозділі проаналізовано положення житлового законодавства стосовно права на поділ квартири в будинку ЖБК та права на обмін (примусовий обмін) жилими приміщеннями члена ЖБК і членів його сім’ї.

Автором визначено коло основних житлових обов’язків члена ЖБК.