ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТИ НЕРУХОМОСТІ ЗА ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ: ОХОРОНА ТА ЗАХИСТ Автореферат

У вступі розкривається сутність та обґрунтовується актуальність обраної теми дослідження; визначаються його об’єкт і предмет, мета та основні завдання; формулюються основні положення, що відображають наукову новизну, відомості про апробацію й можливості впровадження в законотворчу, практичну та викладацьку діяльність.

Перший розділ “Загальна характеристика нерухомості як об’єкта цивільних правовідносин” складається з трьох підрозділів, у яких висвітлюється поняття та ознаки об’єкта нерухомості, класифікація об’єктів нерухомості за законодавством України, а також особливості правового режиму об’єктів нерухомості.

У підрозділі 1.1. “Поняття та ознаки об’єкта нерухомості” досліджуються питання про поняття нерухомості та її ознаки. Встановлено, що класифікація речей на рухомі та нерухомі заснована на природних властивостях речей і має велике значення для регулювання цивільного обороту.

Виходячи із визначення нерухомості, що надається у ст. 181 ЦК України, нерухомістю є річ, тобто, предмет матеріального світу, який протягом певного тривалого проміжку часу має свої просторові рамки та усталену структуру.
В зв’язку з цим, нерухомістю слід вважати не землю в цілому, надра, ліси тощо, а саме земельні ділянки, ділянки надр, що мають чіткі географічні координати. Крім того, нерухомість як річ повинна мати і юридичну ознаку – можливість бути об’єктом цивільних прав та обов’язків. Нерухомість завжди є індивідуально-визначеною річчю.

Головним критерієм віднесення речей до нерухомих є їх нерозривний зв’язок із землею. Для кваліфікації речі як нерухомої важливою є саме її функціональна стаціонарність – непризначення об’єкта для переміщення у просторі. Нерухомість не може існувати окремо від землі. В якості додаткових ознак, які не є абсолютно обов’язковими, але які можна враховувати при кваліфікації речей як нерухомих, можна виділити наступні: наявність фундаменту, підключення до стаціонарних інженерних комунікацій, довготривалий термін служби, іноді висока вартість. Державна реєстрація прав на річ, юридичне оформлення цільового призначення земельної ділянки для розміщення на ній нерухомої речі є не ознаками, а наслідками віднесення такої речі до нерухомої.

Пропонується таке визначення нерухомої речі: “До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також стаціонарні об’єкти, нерозривно пов’язані із землею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення”.

У підрозділі 1.2. “Класифікація об’єктів нерухомості за законодавством України” досліджуються критерії класифікації об’єктів нерухомості та аналізуються різні види нерухомості.

Основним критерієм класифікації об’єктів нерухомості є спосіб створення таких об’єктів. За даним критерієм нерухомі речі можна поділити на такі групи:

Природна нерухомість – земельні ділянки. Сюди ж можна віднести і ділянки надр, відокремлені водні об’єкти, природні ділянки лісу.

Нерухомість, створена людиною – об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (будівлі, споруди, окремі приміщення тощо).

Основним об’єктом нерухомості, що входить до групи природної нерухомості, є земельні ділянки. Водні об’єкти та ліси, розташовані на земельній ділянці, не є окремими об’єктами нерухомості.

Об’єкт, міцно пов’язаний із землею, може вважатися окремим об’єктом нерухомості за наявності в нього корисних властивостей, які можуть бути використані незалежно від земельної ділянки, на якій він розташований. Асфальтове покриття, клумби, місця для паркування автомобілів лише покращують корисні властивості земельної ділянки, на якій вони розташовані, а, отже, мають вважатися елементом благоустрою земельної ділянки.

Об’єкти нерухомості, створені людиною, поділяються в залежності від мети їх використання на житло та нежитлові об’єкти. Для віднесення нерухомого майна до житла треба враховувати два критерії: юридичний (призначеність для проживання) та фактичний (придатність для проживання). І тільки наявність обох критеріїв разом дозволяє віднести об’єкт нерухомості до житла.

Приміщення є самостійним, відокремленим від будівлі об’єктом нерухомості, але при цьому воно нерозривно пов’язане з будівлею технічно.

Підприємство як майновий комплекс недоцільно визнавати об’єктом нерухомості, оскільки в такому випадку правовий режим нерухомості треба розповсюджувати на устаткування та інвентар, і на права вимоги та борги, і на права інтелектуальної власності, що входять до складу підприємства, а це є неможливо юридично та недоцільно практично. Отже, пропонується виключити із статті 191 ЦК України частину 3, відповідно до якої підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Об’єкт незавершеного будівництва за своїми природними, об’єктивними ознаками є нерухомістю. Разом із тим, певні прояви правового режиму нерухомості, зокрема державна реєстрація права власності, інших речових прав та обтяжень, розповсюджуватимуться на об’єкт незавершеного будівництва виключно якщо його власник вирішить зробити його об’єктом динамічних цивільних правовідносин – зобов’язань. Право власності на об’єкт незавершеного будівництва буде презумуватися у тієї особи, яка оформила необхідну проектну та дозвільну документацію на будівництво об’єкту, а також у разі дольової участі в будівництві інших осіб – у таких осіб пропорційно зробленим вкладам.

У підрозділі 1.3. “Особливості правового режиму об’єктів нерухомості” досліджуються прояви особливого правового режиму нерухомості у речових (статичних) і зобов’язальних (динамічних) правовідносинах.

Доводиться, що незалежно від юридичної природи нерухомість є об’єктом з особливим правовим режимом. Оборот нерухомості підкоряється спеціальним правилам, у тому числі правилам про спеціальні засоби охорони цивільних прав.

У правовідносинах власності правовий режим об’єктів нерухомості проявляється у способах набуття права власності, способах припинення права власності, при здійсненні права володіння та користування.

У зобов’язальних або динамічних правовідносинах правовий режим об’єктів нерухомості проявляється в особливостях їх оборотоздатності, кваліфікованій процедурі оформлення правочинів із нерухомістю, необхідності державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Другий розділ “Особливості цивільно-правової охорони права власності на об’єкти нерухомості” складається із чотирьох підрозділів, у яких розглядається система юридичних засобів охорони права власності на об’єкти нерухомості.

У підрозділі 2.1. “Система юридичних засобів цивільно-правової охорони права власності на об’єкти нерухомості” досліджуються загальні положення про охорону та захист цивільних прав.

Поняття “охорона прав” і співвідношення його з поняттям “захист прав” є одним із найбільш дискусійних у цивілістичній літературі. На наш погляд, охорона та захист як загальнотеоретичні поняття є різними, але взаємопов’язаними правовими категоріями. Охорона права – більш широке поняття – це сукупність усіх засобів, що забезпечують нормальне існування цивільного обороту. Засоби охорони не є реакцією на якісь екстраординарні події, це нормальні, звичайні міри, що попереджують і не допускають порушення прав. Захист цивільних прав має місце тоді, коли суб’єктивне право особи порушене та має характер активної протидії порушенню права.

Охорону права власності на об’єкти нерухомості можна охарактеризувати як встановлення зовнішніх орієнтирів, що свідчать про існування права власності на нерухомість. Охорона права власності на нерухомість включає в себе низку цивільно-правових засобів, які виконують дві найважливіші функції, а саме:

регулюючу – дозволяють власнику нормально здійснювати свої правомочності з володіння, користування та розпорядження нерухомістю і вимагати від третіх осіб не порушувати його права;

превентивну – дозволяють передбачити можливість загрози порушення прав власності на нерухоме майно.

Цивільно-правова охорона прав на об’єкти нерухомості має визначальне значення для забезпечення нормального використання й обороту нерухомості та займає першорядну позицію по відношенню до захисту прав на нерухомість. Захист прав на об’єкти нерухомості в цілому можна вважати невід’ємним елементом охорони. Однак пріоритет у питаннях охорони права власності на нерухомість усе-таки має належати регулюючим і превентивним началам.

У підрозділі 2.2. “Правовстановлюючі документи як юридичні засоби охорони” міститься аналіз поняття “правовстановлюючий документ”, а також досліджуються ознаки та види правовстановлюючих документів.

Правовстановлюючий документ на об’єкт нерухомості – це документ, виданий на підставі законодавства, що діяло на момент його складення, який беззастережно підтверджує право вказаної в ньому особи на зазначений в ньому об’єкт нерухомості. Ознаками правовстановлюючого документу є: матеріальна форма (документ), відповідність нормам законодавства, що діяло на момент його видачі, беззастережне підтвердження права вказаної в ньому особи на конкретно визначений в ньому об’єкт нерухомості.

Класифікацію правовстановлюючих документів можна провести за критерієм, установленим у ст. 11 ЦК України. Відповідно, різновидами правовстановлюючих документів є: договори та інші правочини; документи, видані нотаріусом та іншою прирівняною до нього особою (свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); адміністративні акти; судові рішення; інші документи.

У підрозділі 2.3. “Нотаріальне посвідчення юридичних фактів у системі засобів цивільно-правової охорони” досліджуються особливості нотаріального посвідчення договорів та інших правочинів, об’єктом яких є нерухоме майно, як способу охорони права власності на нерухомість. Основне значення нотаріального посвідчення правочинів полягає в тому, що правочин набуває офіційного статусу, з ким безумовно пов’язується нотаріальна процесуальна форма. Основною проблемою у здійсненні нотаріусами охоронної функції стосовно нерухомості є розмежування в часі нотаріального посвідчення правочину з нерухомістю та набуття права на неї. Це, з одного боку може поставити у пріоритетне становище реєстратора прав по відношенню до нотаріуса і призвести до ревізування реєстратором учинених нотаріальних дій.

З іншого боку, за своїм призначенням нотаріальний акт має визнаватися всіма особами та державними органами, якщо він не буде скасований в судовому порядку. Реєстратор не має права самостійно оскаржити нотаріальний акт у суді навіть за умов його невідповідності закону, оскільки таким правом наділені тільки особи, прав та інтересів яких стосуються нотаріальні дії або нотаріальні акти. На думку дисертанта, доцільним є наділення державних реєстраторів таким правом.

У підрозділі 2.4. “Державна реєстрація права власності на об’єкти нерухомості” розглядаються проблеми державної реєстрації прав на нерухомість у світлі новітніх змін у реєстраційному законодавстві.

Інститут державної реєстрації виконує важливу роль, пов’язану з укріпленням прав на нерухоме майно, надання їм відкритого характеру. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Таке офіційне публічне визнання здійснюється державою для досягнення низки цілей, основними серед яких є укріплення прав власників об’єктів нерухомості та для забезпечення публічного інтересу.

На нашу думку, інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень є комплексним правовим інститутом, який об’єднує норми як публічного, так і приватного права, що регулюють правовідносини з приводу виникнення, зміни та припинення прав на нерухоме майно та обтяжень таких прав.

Основними принципами державної реєстрації майнових прав на об’єкти нерухомості та їх обтяжень є: принцип публічності, принцип достовірності та принцип обов’язковості.

З 11 лютого 2010 року в Україні розпочався новий етап реформування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, коли Верховною Радою України було прийнято Закон України “Про внесення змін до Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень“ та інших законодавчих актів України”, яким Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” викладено у новій редакції та внесено зміни до деяких законодавчих актів, які регулюють відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.

Вищевказаний Закон України визначив інший концептуальний підхід як до процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, так і до системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Основні ключові нововведення у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є наступними:

- розширений перелік речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації;

- державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень набуває правостворюючого характеру;

- відміняється державна реєстрація правочинів з нерухомістю.

Третій розділ “Захист права власності на об’єкти нерухомості” складається з трьох підрозділів і присвячений правовому аналізу речево-правових способів захисту права власності на об’єкти нерухомості.

У підрозділі 3.1. “Визнання права власності на об’єкти нерухомості” аналізуються особливості зазначеного способу захисту права власності стосовно нерухомого майна.

Вимога про визнання права власності має подвійну юридичну природу. З одного боку, визнання права власності є одним із способів захисту цивільних прав у разі їх порушення (невизнання або оспорення), а, з іншого, – вимога про визнання права власності може бути вимогою про встановлення факту, що має юридичне значення без наявності спору про право (якщо втрачений документ, який засвідчує право власності).

Як спосіб захисту цивільних прав, визнання права власності можна визначити як вимогу про підтвердження судом права власності на стороні позивача та/або підтвердження відсутності права власності на стороні відповідача, не пов’язану з передачею володіння, втратою титульного володіння або усуненням фактичних перешкод у реалізації повноважень власника.

Позов про визнання права власності має самостійний характер і не є різновидом ані віндикаційного, ані негаторного позовів.

Вимога про визнання права власності в ряді випадків може не бути способом захисту порушеного права. Така вимога може подаватися у випадках, коли суб’єктивне право власності заявника ніхто не порушує, від суду не вимагається винесення якогось зобов’язуючого рішення щодо інших осіб. Зокрема, вимога про визнання права власності може подаватися особою в разі втрати нею правовстановлюючих документів на майно, якщо відновити документи іншим шляхом неможливо. Процесуально зазначена вимога розглядається в порядку окремого провадження.

На окрему увагу заслуговує позов про визнання права власності на самочинне будівництво. Аналіз законодавства та судової практики дозволяє виділити низку умов, тільки за наявності яких позов про визнання права власності на самочинне будівництво може бути задоволений. Такими умовами є: наявність ознак нерухомості у побудованому об’єкті; завершення будівництва спірного об’єкту; наявність в особи, яка здійснила будівництво, прав на земельну ділянку; наявність спору про право; відсутність порушення прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб; відповідність самочинного будівництва будівельним нормам і правилам.

У підрозділі 3.2. “Особливості віндикації об’єктів нерухомості” досліджуються теоретичні та практичні проблеми витребування нерухомості з чужого незаконного володіння.

Віндикація (витребування майна з чужого незаконного володіння) нерухомого майна можлива. Умовами віндикації нерухомості є: вибуття майна із фактичного володіння власника; збереження нерухомого майна в натурі; відсутність у відповідача законної підстави для володіння спірним майном; відсутність між позивачем і відповідачем зобов’язальних правовідносин.

Позов, метою якого є відновлення в реєстрі запису про право власності позивача на нерухомість, є окремим позовом у сфері захисту права власності, відмінним від віндикації.

На підставі аналізу законодавства та судової практики також можна виділити умови, що обмежують віндикацію. Такими умовами є: добросовісність набувача; отримання добросовісним набувачем майна за правочином, що передбачає перехід права власності; відплатність правочину; вибуття майна із володіння власника за його волею. Для віндикації нерухомості зазначені умови набувають своєрідного змісту.

Термін “добросовісність” у ЦК України застосовується у різних значеннях – широкому та вузькому, а, отже, не можна застосовувати презумпцію добросовісності в широкому розумінні цього слова, закріплену у ст. 12 ЦК України, до аналізу добросовісності у вузькому розумінні відповідно до ст. 388 ЦК України.

Віндикацію нерухомості слід відрізняти від такого юридичного поняття, як реституція. Реституція є наслідком недійсності правочину (зокрема, договору), як наслідок, спирається на зобов’язальні правовідносини між сторонами. В свою чергу, віндикація застосовується виключно за відсутності зобов’язальних відносин між позивачем і відповідачем з приводу спірної речі.

Віндикаційну вимогу слід відрізняти від вимоги про повернення безпідставно набутого або збереженого майна (кондикції). Віндикаційна вимога вичерпується виключно поверненням майна, отриманого набувачем, тоді як кондикційна вимога застосовується для витребування будь-якого збагачення – отриманого або збереженого, яке може бути виражене як у речовій, так і грошовій формі.

У підрозділі 3.3. “Усунення перешкод у здійсненні права власності на об’єкти нерухомості, не пов’язаних із позбавленням права володіння” розглядаються особливості негаторного позову як способу захисту права власності на об’єкти нерухомості.

Із тріади повноважень власника – володіння, користування, розпорядження – негаторний позов захищає саме правомочності користування та розпорядження. Право звертатися із негаторним позовом має не тільки власник, але й титульний володілець речі. У зв’язку з чим варто викласти статтю 391 ЦК України в такій редакції: “Власник або титульний володілець майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном”.

Умовами задоволення негаторного позову є: наявність у позивача права власності або іншого речового права на майно (для об’єктів нерухомості це право має бути зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно); перебування майна у володінні позивача; порушення з боку відповідача мають носити реальний характер і бути в наявності в момент подання позову; дії відповідача повинні мати протиправний характер, але вина відповідача та наявність конкретних збитків тут не беруться до уваги; відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин.

Негаторний позов треба відрізняти від позову про виключення майна з опису (звільнення від арешту). Арешт майна є правомірною дією, що здійснюється компетентним державним органом. У свою чергу, негаторний позов заснований на завжди неправомірному перешкоджанні у здійсненні користування предметом спору. Опис та арешт майна проводиться не у власника, а у боржника, як наслідок, у позивача може бути відсутнє фактичне володіння спірною річчю. І, нарешті, існують розбіжності у сферах застосування зазначених позовів.