Економічні засади експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Короткий зміст

Актуальність теми. Розвиток аграрного сектора України значною мірою залежить від функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення. Ефективність роботи такого ринку потребує чіткого економічного механізму ре­гулювання, необхідним елементом якого є грошова оцінка земельних ділянок.

Актуальність питання визначення вартості земельних ділянок зумовлена тим, що здійснення трансакцій купівлі-продажу, міни тощо на земельному ринку передбачає проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Крім того, надання кредиту аграрному підприємству під заставу земельних ділянок, внесення їхньої вартості до статутного капіталу підприємства, також базуватиметься на резуль­татах експертної грошової оцінки.

Наукові дослідження щодо проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення знайшли відображення в пра­цях таких українських учених: В.Г. Андрійчука, А.М. Асаула, Ю.Д. Білика, Л.І. Воротіної, В.П. Галушка, Д.І. Гнатовича, Р.Й. Гулько, А.С. Даниленка, Ю.Ф. Дехтяренка, В. Дмитренка, Д.С. Добряка, О.І. Драпіков-ського, І.Б. Іванової, М.Г. Лихогруда, В.М. Кривова, С.І. Кручка, В.Я. Меселя-Веселя­ка, Ю.М. Манцевича, Л.Я. Новаковського, Ю.М. Палехи, Б. Пасхавера, Ю.Г. Полулях, І.А. Розумного, А.М. Стельмащука, М.Г. Ступеня, А.М. Третяка, М.М. Федорова, О.М. Шпичака. Деякі питання оцінки земельних ділянок відображені у працях російських вчених: Е.Р. Бугулов, І.Н. Буздалова, В.В. Бобильова, А.М. Гатауліна, В.А. Горемикіна, А.Г. Грязнова, К. Діля, М. Козодаева, В.В. Ноздріна, Ф.П. Румянцева, М.М. Светлова, М.М. Соловйова, Н.Н. Суханова, Д.В. Хавіна, М.А. Федотової.

У зарубіжній літературі існує кілька напрямів дослідження оцінки земель­них ділянок: принципи оцінки та фактори, що впливають на вартість земельних ділянок – Дж. Медічі, Дж. Крейген, П. Пьюконнен;  методичні підходи до оцінюван­ня – П. Баррі, C. Бекер, Дж. Бойкін, П. Елінджер, Я. Коновальчук, Є. Кухарська-Стасюк, A. Маршал, Дж. Хопкін; методи визначення ставки капіталіза­ції – Р. Армстронг, Л. Парчер та ін.

Конкретнішими є роботи з вивчення особливостей оцінювання фермерсь-ких господарств як цілісних майнових комплексів – C. Еверетт,  E. Кроус і Х. Вівер. Для розуміння сучасних проблем проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення велике теоретико-методологічне значення мають також праці таких зарубіжних вчених, як Ч.Б. Акерсон, М. Бебкок, Ф. Бейлі, Е. Елвуд, Р. Елі, А. Маршал, Н. Ордуэй, В. Петті, Д. Рікардо, Р.У. Реткліф, А. Сміт, Х.Х. Чапмен, І. Фішер, Дж. Фокс, Дж. Фрідман та багато інших.  

У дослідженнях науковців України певною мірою відображено аспекти експертної грошової оцінки земельних ділянок, але недостатньо врахована специфіка оцінювання ділянок сільськогосподарського призначення в сучасних умовах. Так, ґрунтовному дослідженню підлягають питання врахування цінового фактора при оцінюванні. Беручи до уваги стан розвитку ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення і недосконалість існуючих методів розрахунку ставок капіталізації, постає необхідність у розробці нових нетрадиційних підходів до їх визначення та в удосконаленні існуючих. Потребують дослідження підходи до визначення земельної ренти при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогоспо-дарського призначення тощо.

Актуальність зазначених проблем, розв’язання яких забезпечить удосконалення експертної грошової оцінки земельних діляно к сільсько-господарського призначення, а також сприятиме розвитку повноцінного земельного ринку, зумовила вибір і актуальність теми дослідження, структурну побудову дисертаційної роботи та її наукове й практичне значення.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалася відповідно до наукових програм кафедри банківської справи Національного аграрного університету на 2005–2008 роки „Вдосконалення методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (номер державної реєстрації 0107U004871).

Автор дисертаційного дослідження був співвиконавцем зазначеної теми.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка теоретико-методологічних основ і практичних рекомендацій щодо вдосконалення існуючих методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Для реалізації мети в дисертації були поставлені такі завдання:

– розкрити економічну природу й сутність експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

– узагальнити теоретичні основи, що зумовлюють специфіку експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

– проаналізувати розвиток оцінки земельних ресурсів за період з IX ст. до теперішнього часу;

–  дослідити методики експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та розробити шляхи щодо їх вдосконалення;

– здійснити аналіз процесу проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та оцінити його ефективність відповідно до сучасних умов;

– визначити вплив зміни цін реалізації сільськогосподарської продукції на вартість земельних ділянок при їх оцінюванні;

– проаналізувати методи визначення ставок капіталізації, які використо-вують при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільсько-господарського призначення;

– виявити недоліки підходів до визначення величини рентного доходу при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільсько-господарського призначення, опрацювати пропозиції щодо їх вдосконалення.

Об’єктом дослідження визначено процес удосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методичних і практичних питань, пов’язаних із здійсненням експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Методи дослідження. Вибір методів дослідження зумовлений прагненням у комплексі оцінити стан експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для наукового розв’язання поставлених у роботі завдань використано загальні та спеціальні методи наукового пізнання. Серед загальних методів, застосованих при дослідженні, потрібно відзначити методи емпіричного дослідження (метод порівняння – аналіз стану розвитку оціночної діяльності в Україні та багатьох зарубіжних державах; порівняльно-історичний метод – виокремлення етапів становлення оціночної діяльності земель), методи, які використовують на емпіричному й теоретичному рівнях дослідження (абстрактно-логічний – вивчення і класифікація факторів впливу на вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення; моделювання – розроблення моделі визначення мінімальної ренти земельної ділянки) та методи теоретичного дослідження (системний – вивчення відповідних явищ і процесів, що стосуються експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення; монографічний – вивчення й аналіз наукових праць вітчизняних і зарубіжних авторів). Дослідження проводилося також за допомогою таких спеціальних методів наукового пізнання як прогнозування (для визначення прогнозних цін реалізації стратегічної продукції), кореляційно-регресійний метод, економіко-математичний, розрахунково-конструктивний (при аналізі впливу різних факторів на ставку капіталізації, розробці методики розрахунку величини земельної ренти).

Інформаційною базою дослідження є матеріали Державного комітету статистики України, Державного комітету України із земельних ресурсів, Міністерства аграрної політики, положення законодавчих і нормативно-правових актів з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок, ринку земельних ділянок, земельних відносин у цілому, матеріали Національного банку України та багатьох комерційних банків, Європейського банку, статистичні огляди зарубіжних країн, матеріали наукових семінарів і конференцій, праці провідних вітчизняних та зарубіжних учених, матеріали консалтингових і оціночних підприємств з питань агрохімічної характеристики земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розміщених у різних ґрунтово-кліматичних зонах країни, а також матеріали власних досліджень.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в розробці нових теоретичних аспектів і практичних рекомендацій щодо вдосконалення експерт-ної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Відповідно до мети та завдань проведеного дослідження у дисертаційній роботі містяться такі обґрунтовані теоретичні положення й практичні рекомендації, яким притаманна наукова новизна:

вперше:

-    розроблено метод визначення ставки капіталізації, що ґрунтується на врахуванні відсоткових ставок фінансового ринку, рівня забезпеченості населення земельними ресурсами та ризику країни, в якій знаходиться земельна ділянка (С. 13);

удосконалено:

-    формулювання суті експертної грошової оцінки земельної ділянки як процесу визначення на певну дату в грошовому вимірі ринкової або іншого виду вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав експертом-оцінювачем шляхом застосування сукупності підходів, методів і оціночних процедур, що забезпечують збирання й аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту (С. 6);

-    класифікацію факторів, які впливають на вартість земельних ділянок, виділенням окремої групи екологічних факторів, а також розподілом усіх факторів на загальні, що впливають на формування вартості будь-яких земельних ділянок, і специфічні, які притаманні лише земельним ділянкам сільськогосподарського призначення (С. 6–7);

-    підхід до визначення величини доходу при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом застосування прогнозних середньозважених цін реалізації сільсько-господарської продукції, яка є типовою для відповідного цінового регіону (С. 11);

-    підхід до розподілу доходу на прибуток і ренту при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення врахуванням державної підтримки аграрного товаровиробника, а також за рахунок впровадження нового компонента – мінімальної ренти (С. 11–13);

дістали подальшого розвитку:

-    класифікація принципів здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок, суть якої полягає у виділенні трьох груп принципів за критерієм відношення до об’єкта оцінки: загальні, суб’єктивні та об’єктивні принципи (С. 7);

-    кумулятивний метод розрахунку ставки капіталізації уточненням підходу до визначення базової ставки, а також розробкою підходів до врахування поправок на ризик ліквідності, зміни ціни та передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду (С. 13–14).

Одержані результати доповнюють науковий напрям і дають підстави для подальших досліджень щодо вдосконалення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Практичне значення одержаних результатів дисертаційного дослідження полягає в удосконаленні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення при врахуванні сучасного стану розвитку ринку земельних ділянок, чинного законодавства з питань грошової оцінки земельних ділянок, національних, європейських та міжнародних стандартів. Обґрунтовані пропозиції при їх впровадженні у практику дадуть змогу підвищити ефективність визначення вартості земельних ділянок сільсько-господарського призначення, захистити інтереси їхніх власників. Результати дослідження здобувача використовувались:

– консалтинговим підприємством „Інвесткон” при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення (Довідка КП „Інвесткон” від 01.04.2008 р. №35);

– ТОВ „Українські аграрні інвестиції” при оцінюванні земельних ділянок сільськогосподарського призначення, обчисленні економічної ефективності виробництва певних видів сільськогосподарської продукції на цих ділянках (Довідка ТОВ „Українські аграрні інвестиції” від 10.04.2008 р. № 41);

– у навчальному процесі Національного аграрного університету при ви-кладанні дисципліни „Іпотечне кредитування” (Акт про впровадження результатів дисертаційного дослідження в навчальний процес від 17.04.2008 р. № 3345);

– при виконанні ініціативної теми „Вдосконалення методик експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (номер державної реєстрації 0107U004871).

Особистий внесок здобувача. Усі результати наукових досліджень, наведені у дисертаційній роботі, одержані автором особисто, зокрема вдосконалено підходи до розподілу доходу на прибуток і ренту, а також врахування цін реалізації продукції при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. В результаті розроблення нового та вдосконалення існуючих методів визначення ставки капіталізації, спрогнозовано та обґрунтовано ставки, які слід використовувати при здійсненні експертної грошової землеоціночної діяльності за різних рівнів розвитку економіки.

Дисертантом самостійно виконано весь обсяг теоретичних і практичних досліджень щодо теми дисертації, опрацьовано методологічну базу, зібрано й статистично опрацьовано матеріали дослідження, проаналізовано та узагальнено дані. Наукові публікації, підготовлені в співавторстві, в процесі дослідження використані лише в тій частині, яка належить особисто здобувачу.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати проведеного у дисертації дослідження доповідалися на Міжнародній конференції „Проблеми сучасної економіки й інституціональної теорії” (м. Донецьк, Донецький національний технічний університет, 16–17 травня 2006 р.); Міжнародній науково-практичній конференції „Євроінтеграція та конкурентоспроможність продукції агропромислового комплексу” (м. Київ, Національний аграрний університет 5–6 жовтня 2006 р.).

Публікації. За темою дисертаційної роботи опубліковано 8 наукових праць, загальним обсягом 3,45 друк. арк., в т.ч. 7 у фахових наукових виданнях і 1 у зарубіжних виданнях.

Обсяг і структура дисертації. Дисертаційна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел із 230 найменувань, містить 30 таблиць, 21 рисунок, 16 додатків. Загальний обсяг дисертації – 260 сторінок, у тому числі основна частина – 193  сторінки.