ФОРМУВАННЯ ТА РОЗВИТОК СИСТЕМИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ Автореферат

У першому розділі – „Теоретичні засади функціонування системи іпотечного кредитування” – визначено теоретичні засади економічного змісту, основних принципів і видів іпотечного кредитування, обґрунтовано значення іпотечного кредитування для економіки, зокрема передумови та етапи його впровадження, виявлено основні засади формування та функціонування системи іпотечного кредитування, проаналізовано світовий досвід становлення та розвитку іпотечного кредитування.

Розгляд економічної сутності іпотечного кредитування сприяв його уточненню як системи економічних відносин, що виникають у процесі надання іпотечного кредиту, тобто грошової позики, яка надається під заставу нерухомості. З огляду на те, що сфера дії іпотечного кредиту значно ширша і включає не лише фінансовий сектор, дисертантом доведена необхідність урахування ефектів іпотеки не тільки у фінансовому секторі, а й у макроекономічних, соціальних і політичних сферах життєдіяльності суспільства та держави.

У дисертаційній роботі доведено, що іпотечне кредитування має великий потенціал щодо забезпечення суттєвих якісних зрушень в економіці України, оскільки воно є ефективною формою залучення довгострокових і порівняно дешевих фінансових ресурсів для інвестування у розвиток реального сектору економіки. Водночас лібералізація кредитної політики в умовах конкуренції створює загрозу кредитних ризиків, які беруть на себе банківські інститути.

Обґрунтовано, що система іпотечного кредитування – це сукупність взаємопов’язаних та взаємозалежних складових іпотечного кредитування (об’єктів, суб’єктів, інструментів), які функціонують на засадах відповідних принципів та інституційно-правового, інституційно-організаційного, інституційно-кадрового забезпечення іпотечного кредитування. Під інституційно-правовим забезпеченням іпотечного кредитування необхідно розуміти систему нормативно-правових актів, які регулюють іпотечні правовідносини між іпотечними кредиторами, іпотекодавцями та позичальниками. Започаткування іпотечних відносин в Україні, як й інших суспільних цивільно-приватних відносин у світі (як правило), випереджує офіційне встановлення правовідносин у сфері іпотеки та іпотечного кредитування. Інституційно-організаційне забезпечення іпотечного кредитування – це система організацій (установ, закладів тощо), які організаційно забезпечують реалізацію взаємовідносин між іпотечними кредиторами, іпотекодавцями та позичальниками. Серед інститутів (організацій), які здійснюють інституційно-організаційне забезпечення іпотечного кредитування, можна виділити, насамперед, цілий ряд комерційних банків, страхових компаній, недержавних пенсійних фондів, кредитних спілок. Інституційно-кадрове забезпечення визначається як специфічна, повторювана діяльність, що здійснюється в процесі підготовки кадрів для функціонування іпотечного ринку. Розвиток ринку іпотечного кредитування потребуватиме великої кількості відповідних фахівців та управлінців кредитних установ, які безпосередньо займатимуться здійсненням іпотечного кредитування. Водночас, існує проблема неадекватності системи фахової підготовки спеціалістів даного напряму та відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів.

Ефективність функціонування системи іпотечного кредитування залежить від взаємозв’язку та взаємного впливу усіх її складових: об’єктів іпотечного кредитування (іпотечна нерухомість промислового, аграрного та житлового секторів економіки); суб’єктів (інвестор, кредитор, позичальник); принципів (правових, загальних фінансово-кредитних та спеціальних фінансово-кредитних) та цілого ряду інструментів. Дослідивши різні підходи до процесу мобілізації кредитних ресурсів і організації самого кредитування, дисертант констатує, що вкрай необхідним для формування оптимальних моделей та процесу практичного функціонування систем іпотечного кредитування є наявність потужної державної підтримки, включаючи систему правового, фінансового регулювання такої діяльності, надання державних гарантій тощо.

Проведений аналіз зарубіжного досвіду засвідчив, що кожна країна сформувала власну національну модель іпотечного ринку із своїми специфічними особливостями організації. І хоча в Україні сформувалася дворівнева система іпотечного кредитування, на переконання автора, найбільш оптимальною моделлю організації національної іпотечної системи для нашої країни на сучасному етапі є класична європейська однорівнева модель. Вона дозволяє, з одного боку, забезпечити повноцінний розвиток інвестиційних відносин, пов’язаних з ринком нерухомості, а з іншого – частково убезпечити іпотечний ринок від коливань світової фінансової системи. Разом з тим, потреба в активізації іпотечного кредитування вимагає від суб’єктів ринку використання сучасних, більш складних інструментів залучення та розміщення кредитних ресурсів.

У другому розділі – „Тенденції становлення та розвитку системи іпотечного кредитування в Україні” – визначено сучасний стан та динаміку іпотечного кредитування в Україні, проаналізовано розвиток іпотечного кредитування у докризовий період (2006–2007 рр.) та в умовах світової фінансової кризи (2008–2010 рр.), застосування іпотечних схем на ринку житлової іпотеки, розкрито визначальні чинники та шляхи розвитку системи іпотечного кредитування.

Дисертантом відзначено, що динаміка розвитку іпотеки в Україні характеризується суперечливими тенденціями становлення. Іпотека залишається загалом малодоступною, оскільки такі кредити, як засіб фінансування, доступні лише незначній групі населення. Іпотека землі практично відсутня внаслідок законодавчих обмежень, комерційна іпотека також практично невигідна, оскільки кредити надаються під високі відсотки, а для банку така іпотека також має значні ризики, пов’язані з достовірною оцінкою комерційної нерухомості.

Іпотечне кредитування фізичних осіб в Україні за останні роки досить динамічно розвивалося, однак частка іпотечних кредитів у загальному портфелі банків України є низькою. Іпотечне кредитування фізичних осіб зосереджено у секторі кредитуванні житла, проте доступне переважно людям з доходами значно вищими за середні. Доведено, що без зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами на інтенсифікацію іпотечного кредитування житлових потреб населення сподіватися не потрібно.

Обґрунтовано, що найбільш перспективними для розвитку іпотечного кредитування юридичних осіб є ті сегменти ринку нерухомості, на яких традиційно присутній масовий попит – невеликі офіси, малоформатні магазини, кафе, склади тощо. Купівля нерухомості в кредит стає більш популярною ніж оренда бізнес-приміщень. Адже виплачуючи банку-кредитору суми, співвимірні з рівнем орендних ставок, підприємство через певний час стає власником приміщення. Щороку комерційні структури, що працюють в Україні, витрачають понад 200 млн грн на орендні платежі.

У роботі розкрито негативний вплив економічної кризи на ринок іпотеки, який позначився у скороченні обсягів іпотечних кредитів у банківських портфелях – тільки за 2009 рік іпотечний портфель банків скоротився з 107,6 до 106,8 млрд. грн. Хоча обсяги зменшення виявилися відносно невеликими, необхідно зазначити, що реальне скорочення становить приблизно 15 – 20 % загального обсягу. Ситуацію зі збереженням номінальних показників можна пояснити значною девальвацією гривні восени 2008 року та влітку 2009 року, що, зважаючи на значні обсяги (до 80 % іпотечних кредитів, наданих перед кризою в іноземних валютах), призвело до номінального їх збільшення. Стабільність курсу гривні відносно іноземних валют протягом ІІІ кварталу 2009 р. – І кварталу 2010 року сприяла як погашенню боржниками їх валютної заборгованості, так і зменшенню рівня валютизації. Так, станом на 01.04.2010 р. частка іпотечних кредитів, виданих у гривні, становила 23 %, що майже на 3 % більше ніж у попередньому періоді.

Більш помітним падіння стало у 2010 році, коли загальний іпотечний портфель банків скоротився одразу на 3,48 % у відносному значенні або на 3 640 млн грн в абсолютному (рис.1). При цьому більшість боржників продовжували сплачувати за своїми кредитами, і за 2009 рік загальна кількість іпотечних кредитів зменшилася на 47 585 кредитів. А у перші 3 місяці 2010 року погасили ще 1,3 % кредитів (5 508 угод) від загальної кількості.