ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Короткий зміст

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дисертаційного дослідження; ступінь наукової розробки проблеми дослідження; зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами; визначаються предмет, об’єкт, основна мета та завдання дисертаційного дослідження, його методологічна основа, особистий внесок дисертанта; формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист; висвітлюється практичне значення й апробація результатів дослідження; вказуються публікації за темою дисертації.

Розділ 1 “Загальна характеристика правовідносин сфери житлового будівництва” присвячений дослідженню правовідносин сфери житлового будівництва. Розділ складається з трьох підрозділів.

У підрозділі 1.1. “ Становлення та розвиток правового регулювання відносин у сфері житлового будівництва” на підставі проведеного у роботі історичного аналізу зазначається, що наслідком недосконалого законодавчого регулювання правовідносин у сфері інвестування житлового будівництва стали випадки зловживання забудовниками своїми правами та порушення інтересів інвесторів, що обумовило потребу внесення змін до Закону України “Про інвестиційну діяльність” та закріплення виключного переліку способів інвестування житлового будівництва.

З внесенням змін до інвестиційного законодавства була виключена можливість укладання прямих інвестиційних договорів на будівництво житла, а перелік способів інвестування обмежився тільки механізмами, передбаченими ст.4 Закону України “Про інвестиційну діяльність”. Результатом внесених змін стало встановлення законодавчої заборони на укладання інвестиційних договорів у сфері будівництва житла та розширення випадків застосування фінансових механізмів - фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю, передбачених Законом “Про фінансово-кредитні механізми...”.

У підрозділі 1.2. “ Особливості правових механізмів залучення коштів у сфері будівництва житла і операцій з нерухомістю” досліджено особливості законодавчо-встановлених способів інвестування у житлове будівництво, зокрема, у формі інститутів спільного інвестування, недержавних пенсійних фондів, емісії безпроцентних (цільових) облігацій, фонду фінансування будівництва, фонду операцій з нерухомістю.

Спосіб фінансування житлового будівництва через систему інститутів спільного інвестування є неспроможним задовольнити потреби інвестора в житлових приміщеннях. Незважаючи на існування законодавчої можливості викупу цінних паперів ІСІ за рахунок набутого ним нерухомого майна, слід визнати можливість викупу цінних паперів корпоративного інвестиційного фонду (акцій) лише через їх оплату грошовими коштами товариства; невигідність та, як наслідок, відсутність практики викупу компанією з управління активами пайового інвестиційного фонду емітованих інвестиційних сертифікатів шляхом їх оплати належною їй нерухомістю.

Механізм фінансування житлового будівництва через недержавні пенсійні фонди також не можна вважати результативним. Згідно легального визначення пенсійної виплати, остання надається лише у грошовій формі, тому вкладники грошових коштів у фінансування житлового будівництва через недержавні пенсійні фонди не отримують житлових приміщень.

Система інвестування будівництва житла через випуск безпроцентних (цільових) облігацій характеризується високим ризиком та додатковими витратами для забудовника (пошук інвесторів та торговців цінними паперами, витрати на емісію, розміщення та погашення облігацій, ризик не розміщення емітованих цінних паперів тощо). Впровадження зазначеного механізму додатково ускладнюється відсутністю належного нормативного регулювання відносин у сфері обігу та погашення цільових (житлових) облігацій.

Аналіз передбаченого Законом “Про фінансово-кредитні механізми…” способу фінансування будівництва у формі ФФБ дозволяє резюмувати, що у випадку здійснення інвестування шляхом створення ФФБ виду Б на управителя покладаються додаткові ризики та суттєві затрати, що призвело до відсутності практики застосування даного правового механізму.

Проведений аналіз передбачених законодавством способів інвестування житлового будівництва (у формі ІСІ, НПФ, емісії безпроцентних (цільових) облігацій, ФФБ та ФОН) засвідчує, що незважаючи на наявність ряду таких правових механізмів, єдиним реально функціонуючим способом фінансування, який здатний задовольнити потреби інвестора у житлових приміщеннях, є вкладення грошових коштів у будівництво житла у формі ФФБ виду А. Інші способи інвестування взагалі не передбачають надання житла (недержавні пенсійні та корпоративні фонди або емісія сертифікатів ФОН) чи є занадто ускладненими та невигідними для забудовника (емісія житлових облігацій) або управителя (механізм ФФБ виду Б та система пайових інвестиційних фондів), тому в Україні фактично відсутня практика використання зазначених способів інвестування житлового будівництва.