I. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ
ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ.
1. Предложены меры, в совокупности способствующие совершенствованию оценки эффективности использования региональных земельных ресурсов включающие: определение всех аспектов и форм эффективности использования земли, внедрение механизма возможного изъятия и перераспределения, увеличение объемов сдачи в аренду земли, введение налогообложения на основе рыночной стоимости земли и развитие механизма зонирования территории.
Главной целью управления региональными земельными ресурсами является рациональное использование земли, под которым понимается максимально эффективный (с точки зрения государства и общества) способ ее эксплуатации с учетом конкретных факторов природного, экономического, политического и социального характера в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия общества и природы.
Основной задачей земельной политики в условиях формирования рынка земли должна стать не быстрая распродажа земель в частные руки, а создание условий для разумного эффективного оборота земли за счет усиления государственного регулирования земельных отношений через их централизацию. Рациональному использованию земли должно способствовать: определение всех аспектов и форм эффективности использования земли, введение механизма возможного изъятия и перераспределения вследствие неэффективного использования, развитие института аренды земли, внедрение налогообложения на основе рыночной стоимости земли и развитие механизма зонирования территории.
В настоящее время эффективность использования земель в производственной зоне оценивается по показателям: кадастровая стоимость земли, объем выпуска или реализации продукции с единицы площади земельного участка, занимаемого предприятием; отношение выручки к стоимости земель (объем реализации продукции со стоимости единицы площади земельного участка, занимаемого предприятием), а также таких показателей как размер прибыли и сумма налогов, уплачиваемая в бюджет региона; для земель сельскохозяйственного назначения: урожайность (ц/га); продуктивность (стоимость валовой продукции), окупаемость затрат (стоимость продукции на рубль затрат).
В то же время определение эффективности использования земли – чрезвычайно сложная задача, так как это особая категория, для которой не характерны такие понятия как, например, доходность в настоящее время или в будущем, полезность и т.д. Что выгодней для государства, общества поставить на определенной площади крупный торговый центр или парк; или, как определить: является ли собственник земли ее рациональным пользователем. В связи с этим необходимо выработать комплексные показатели оценки, характеризующие ее народнохозяйственную эффективность, а также механизм возможного изъятия и перераспределения земель в случае их неэффективного использования в течение определенного времени. Конечно, собственник должен пройти определенный инвестиционный цикл, но в стране сейчас много неиспользуемых земельных площадей, взятых 15 лет назад. В настоящее время процедура изъятия земель и их перераспределения вследствие неэффективного использования нормативно не прописана. В Государственной Думе разработан законопроект, предусматривающий изъятие земель, вследствие их неиспользования в течение 3-х лет, не зависимо от смены собственника, но касается он только земель сельскохозяйственного назначения и находится в стадии согласования.
Институт аренды земли в настоящее время развит не достаточно, хотя в зарубежных странах государство поощряет внедрение аренды как формы земельных отношений. Зарубежный опыт активного использования схем долгосрочной аренды земли с точки зрения взаимоотношения муниципалитета (арендодателя) и инвестора (арендатора) имеет как преимущества, так и недостатки.
К преимуществам относится возможность:
- получения региональными властями гарантированного дохода с роста стоимости земли, что содействует облегчению создания инфраструктуры (в то время как продажа участков замедляет процесс пополнения бюджета во время экономического спада);
- включения в договор аренды ограничений, которые предусмотрены планом территориального зонирования;
- финансирования использования земли для частных целей (например, создание рынка долгосрочного ссудного капитала, где он отсутствует) при ограниченности собственного капитала и неразвитости ипотечного рынка;
- отсрочки продажи земли до установления стабильного рынка, в целях избежания рыночных деформаций, вызванных резким увеличением предложения земли;
- использования договорной системы, общепринятой иностранными инвесторами;
- обеспечения контроля эффективности использования земли.
Негативные стороны права долгосрочной аренды земель с точки зрения региональных властей сводятся к следующим:
- состояние земель в конце срока аренды может быть неудовлетворительным;
- аккумуляция дохода осуществляется медленно;
- договор аренды может быть навязан региональным властям со стороны федерального законодательства.
Для арендатора преимущества аренды заключаются в возможности не вкладывать значительных средств в начале коммерческого использования в покупку земли. К недостаткам можно отнести потерю арендатором потенциального рентного дохода от повышения стоимости земельного участка. Но в этом случае возникает вопрос справедливости присвоения отдельными субъектами непропорционально большой доли природных богатств, принадлежащих всему населению страны. Кроме того, арендная плата - стабильный источник доходов местного бюджета.
Еще одним способом обеспечения эффективности использования земельных площадей является внедрение налогообложения на основе рыночной стоимости земли. Введение налога на недвижимость позволит значительно снизить расходы на администрирование налога, а также с помощью методов оценки рыночной стоимости всего имущественного и земельного комплекса установить такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости. Налогооблагаемая база по недвижимости на основе ее рыночной стоимости в значительно большей мере, чем инвентаризационная стоимость, рассчитываемая исходя из количественных и качественных параметров недвижимости, учитывает актуальную экономическую ситуацию в стране. В рыночной стоимости отражаются тенденции развития рынка недвижимости, уровень доходов населения, ситуация на локальном рынке недвижимости, во многом зависящая от количества и качества услуг, благоустройства территории, комфортности инфраструктуры и условий жизни населения в регионе.
К преимуществам исчисления налоговой базы на основе рыночной стоимости можно отнести:
- справедливость налогообложения;
- фискальная прозрачность;
- учет местного рынка недвижимости, уровня социальных услуг;
- учет уровня доходов населения;
- регулирование экономического поведения населения;
- эффективное использование недвижимости.
Кроме того, наиболее эффективному и рациональному использованию земельных площадей способствует механизм зонирования территории, которая делится на зоны и каждой из зон присваиваются различные категории. В частности, критерии для определения градостроительных категорий включают следующие: максимальная площадь по застройке зданий для данного земельного участка, и минимальный размер свободного открытого пространства; максимальная высота зданий; плотность застройки; ограничения по типу использования зданий и земли: к примеру, промышленное, жилое, коммерческое использование, зона отдыха.
Основная цель зонирования – создание и сохранение стоимости недвижимости. Иными словами, зонирование используется для поддержания стоимости недвижимости и для обеспечения безопасности инвестиций. Неправильное зонирование приводит к неэффективному использованию земельных ресурсов, снижению стоимости недвижимости и, как следствие, уровня налоговых поступлений в бюджет. Правильное и соответствующим образом проведенное зонирование способствует определению оптимальной стоимости недвижимости, таким образом, увеличивая уровень доходов в бюджет региона.
Зонирование, градостроительный план способствуют сохранению полезности, ценности земли для общества, государства, и частных лиц, ведь полезность для этих субъектов различается, иногда антагонистическим образом.
В России, как и во многих странах Запада, генеральный план как юридический документ носит рекомендательный характер. Постепенно наблюдается сокращение сроков действия и уменьшение градорегулирующей роли генерального плана в пользу документов более низкого уровня – проектов планировки и межевания. Это, на наш взгляд, приводит к различным злоупотреблениям и растаскиванию земельного фонда. Земельный фонд региона - это единая взаимосвязанная система, рассматривать которую необходимо в ее диалектической целостности, следуя дедуктивному принципу изучения от общего к частному: сначала учитывая общественные потребности, а потом индивидуальные.
2. На основе оценки земельных ресурсов в экономике регионов ЦФО выделены основные региональные модели рынка земли и предложены механизмы их регулирования. Обоснована специфика управления земельными ресурсами регионов с учетом особенностей их развития.
Регионы России имеют различную пространственную организацию, плотность населения, давность развития земельных отношений, факторы которые определяют закономерности их социально-экономического развития. При этом, по нашему мнению, нельзя использовать догматично одни и те же методы при управлении земельными ресурсами для любого региона.
Ключевая особенность Центрального федерального округа заключается в том, что он обладает значительной внутренней территориальной дифференциацией, как в доходах, уровне жизни населения, так и в характеристиках земельных ресурсов: в состав округа входит крупный мегаполис Москва и прилегающая и граничащая с ней Московская область, на специфику положения которой оказывает влияние географическая приближенность к крупному мегаполису – территориальная структура, которую можно обозначить как московскую агломерацию, а также менее заселенные и экономически развитые территории с разными ценовыми возможностями и особенностями использования земельными ресурсов.
| 
