Бесплатное скачивание авторефератов |
СКИДКА НА ДОСТАВКУ РАБОТ! |
Увеличение числа диссертаций в базе |
Снижение цен на доставку работ 2002-2008 годов |
Доставка любых диссертаций из России и Украины |
Каталог авторефератів / ЕКОНОМІЧНІ НАУКИ / Фінанси
Назва: | |
Альтернативное Название: | Луніна Олена Дмитрівна ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕХАНІЗМУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ |
Тип: | Автореферат |
Короткий зміст: | ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. АНАЛИЗ МИРОВОГО ОПЫТА ОРГАНИЗАЦИИ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1. Сравнительный анализ современных моделей ипотечного кредитования и возможности применения их элементов в России 1.2. Анализ влияния механизма ипотечного кредитования в США на кризис нестандартного кредитования 1.3. Факторы, оказывающие влияние на развитие системы ипотечного кредитования в России ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТРУМЕНТОВ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В РОССИИ 2.1. Характерные черты современных ипотечных инструментов и их особенности в России 2.2. Разработка ипотечных инструментов, направленных на совершенствование механизма ипотечного кредитования в России ГЛАВА 3. МОДИФИКАЦИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 3.1. Авторская модель первичного рынка ипотечного кредитования в России 11 3.2. Авторская модель вторичного рынка ипотечного кредитования в России ЗАКЛЮЧЕНИЕ Библиографический список Приложения II.ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И НАУЧНАЯ НОВИЗНА РАБОТЫ 1. На основе исследования достоинств и недостатков существующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования, нами была установлена и обоснована возможность применения некоторых их элементов в российских условиях. Во-первых, новые программы ипотечного кредитования, увеличение участников рынка ипотечного кредитования путем делегирования кредитными организациями проведения операций на определенных этапах ипотечной сделки специализированным организациям и самофинансируемость рынка ипотечного кредитования из двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования. Во-вторых, опыт разделения населения в соответствии с доходами на категории и решение жилищной проблемы для каждой из этих категорий отдельно из китайской модели ипотечного кредитования. В-третьих, мусульманская (консервативная) модель ипотечного кредитования как дополнение к основной модели ипотечного кредитования вследствие того, что она решает проблему обеспечения ипотекой определенной группы населения, которая в силу своих религиозных убеждений не может воспользоваться традиционным ипотечным кредитом. В настоящее время российская модель ипотечного кредитования рассматривается как аналог двухуровневой (американской) модели с отдельными элементами одноуровневой. Использование сберегательных институтов и мусульманской модели ипотечного кредитования приводит к тому, что их необходимо считать неотъемлемыми частями механизма ипотечного кредитования в России, а принцип разделения населения в соответствии с доходами и решение жилищной проблемы для каждой из них отдельно основополагающим. Ввиду этого, предлагаемый автором механизм ипотечного кредитования включает в себя следующие элементы: • контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования (кооперативы); 12 • двухуровневая модель ипотечного кредитования (выдача ипотечных кредитов на первичном рынке, секьюритизация ипотечных кредитов, эмиссия ипотечных ценных бумаг и продажа их инвесторам на вторичном рынке); • мусульманская модель ипотечного кредитования (Общества потребительской кооперации (далее – «ОПК»)). 2. В результате анализа особенностей двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования и ипотечного кризиса в США автором были выявлены сущностные черты этой модели, которые способствовали кризису нестандартного кредитования, а именно: - отсутствие жесткого законодательного регулирования и недостаточный надзор со стороны государства за рынком ипотечного кредитования; - секьюритизация нестандартных кредитов невысокого качества; - сильная взаимозависимость участников рынка, которая привела к цепной реакции. Ввиду этого, с нашей точки зрения, рисковые программы ипотечного кредитования в России необходимо применять со следующими ограничениями: • сохранение жестких стандартов андеррайтинга; • предоставление программ, основанных на фактической платежеспособности заемщика; • контроль параметров ипотечных кредитов, попадающих в пул для проведения секьюритизации. 3. В результате проведенного автором исследования российской модели ипотечного кредитования были определены факторы, оказывающие влияние на ее развитие, а также характерные черты рынка ипотечного кредитования в России. В ходе исследования автором были сформулированы факторы, оказывающие самое непосредственное, на наш взгляд, влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России. Основные из которых, следующие: 1. Уровень благосостояния населения; 2. Уровень развития жилищного строительства; 3. Цены на недвижимость; 4. Процентные ставки по ипотечным кредитам; 5. Ограниченный набор программ ипотечного кредитования и ужесточение их условий; 6. Усложнение рыночной инфраструктуры; 13 7. Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам; 8. Трудности доступа к внешним источникам фондирования и ограниченность внутренних; 9. Формирование вторичного рынка ипотечного кредитования; 10. Доходность размещения ипотечных облигаций на внутреннем рынке; 11. Низкая заинтересованность российских инвесторов в инвестировании в ипотечные ценные бумаги; 12. Жесткие требования к первичным кредиторам и высокая стоимость секьюритизации. В конечном счете, наибольшее, с нашей точки зрения, влияние на российскую модель ипотечного кредитования в России оказывают: трудности доступа к внешним источникам фондирования, ограниченность внутренних источников (ведет к увеличению процентных ставок) и высокие цены на недвижимость. Выделим характерные черты, которые присущи современной системе ипотечного кредитования в России: 1. Положительная динамика развития первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования в России (факторы 1, 2, 6, 9); 2. Проблемы у банков с поиском ресурсной базы (факторы 8, 10, 11, 12); 3. Отсутствие развитой инфраструктуры первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования (факторы 5, 11); 4. Недоступность ипотечного кредита для большей части населения (факторы 3, 4, 5); 5. Монополизация рынка крупными банками ввиду ограниченности доступа к фондированию (факторы 8, 12); 6. Неэффективность внутренней секьюритизации ипотечных кредитов (факторы 10, 11, 12). Среди выделенных нами характеристик российской модели ипотечного кредитования, наиболее важными являются: отсутствие развитой инфраструктуры первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования, недоступность ипотечного кредита для большей части населения и неэффективность внутренней секьюритизации ипотечных кредитов. 4. В результате проведенного анализа законодательства, регулирующего рынок ипотечного кредитования в России, автором предложена поправка в действующее законодательство, а именно, в Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах», статью 3 («Ипотечное покрытие»). 14 Суть поправки заключается в уточнении существующих ограничений на входящие в состав ипотечного покрытия кредиты. Наряду с законодательно определенным соотношением кредит/залог (составляет 70%), которое обязательно для соблюдения при формирования ипотечных кредитов в пул для их дальнейшей секьюритизации, с нашей точки зрения, необходимо законодательно закрепить несколько видов ипотечного покрытия в соответствии с критерием платеж/доход, по которым: • соотношение платеж/доход не превышает 40% (ипотечные кредиты с фиксированными процентными ставками, низкорисковые программы ипотечного кредитования); • соотношение платеж/доход не более 50% (увеличение соотношения до 60-70% возможно за счет учета дохода супруга, среднерисковые программы ипотечного кредитования); • соотношение платеж/доход не более 40% (плавающие процентные ставки и другие рисковые программы, высокорисковые программы ипотечного кредитования). Достоинствами данной меры являются: достоверное информирование инвестора об уровне риска и качестве обеспечения ценных бумаг. 5. В ходе исследования автор выявил ряд особенностей функционирования сберегательных институтов, определил их место в российской модели ипотечного кредитования и предложил практические рекомендации по их модификации. Ввиду недоступности для большей части российского населения ипотечного кредитования, она активно пользуется услугами кооперативов. Будучи предназначенными для разных категорий клиентов, ипотечное кредитование и сберегательные институты представляют собой разные части существующего в настоящее время в России механизма ипотечного кредитования. Проведенный нами анализ российских сберегательных институтов показал необходимость принятия следующих практических мер в целях модификации их деятельности: 1. Строго ограничить перечень выполняемых сберегательными институтами функций. В них должны входить выдача ипотечных кредитов, прием средств, возможность инвестирования их в ипотечные ценные бумаги. Инвестирование дополнительных средств в ипотечные облигации будет способствовать развитию внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг в России. Сберегательным институтам это позволит получить дополнительную прибыль. 15 2. Создать государственный орган, регулирующий их деятельность. В настоящее время каждый российский кооператив имеет свой исполнительный орган, регулирующий поступления и расход денежных средств. Однако единой организации, осуществляющей контроль над всеми сберегательными институтами, на настоящий момент в России не существует. С нашей точки зрения, необходимо создать единый комитет по управлению сберегательными институтами, который должен подчиняться Агентству по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее – «АИЖК»). Причины выбора АИЖК в качестве управляющего органа состоят в следующем: - АИЖК является организацией федерального уровня, которая имеет агентов практически во всех регионах России. Соответственно это позволяет осуществлять надзор за большим количеством сберегательных институтов. - основная функция АИЖК – развитие рынка ипотечного кредитования, частью которого являются сберегательные институты. - ресурсная база АИЖК позволит в случае необходимости субсидировать деятельность сберегательных институтов. 3. Разработать соответствующее законодательство. Существующее в настоящее время законодательство отражает в основном особенности кооперативов, функционирующих в советское время, не учитывая современных тенденций. Ввиду приведенных нами поправок, необходимо создание отдельного закона о сберегательных институтах, занимающихся решением жилищного вопроса. Предложенные нами меры будут способствовать: - во-первых, исключению мошеннических действий со стороны сберегательных институтов. - во-вторых, решению жилищной проблемы для определенных категорий населения. Категории населения, пользующиеся услугами сберегательных институтов, достаточно часто нуждаются в государственной поддержке в части субсидирования или предоставления социальной недвижимости. Для заемщиков, не получивших одобрение банка, сберегательные институты – единственная возможность получить недвижимость с поддержкой государства. - в-третьих, благодаря тому, что кооперативы получат возможность вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги, на внутреннем рынке появится новый инвестор, что будет способствовать развитию вторичного рынка. 16 6. На основании критического анализа существующих в научной литературе трактовок автор дает развернутое определение ипотечного инструмента. Ипотечный инструмент представляет собой финансовый инструмент, который определяет отношения сторон на первичном и вторичном рынках ипотечного кредитования в процессе совершения ими ипотечных сделок. Это договоры, контракты, обязательства и требования, возникающие в процессе совершения ипотечной сделки, имеющие документальное оформление и влекущие изменения в структуре активов/пассивов сторон. Ипотечные инструменты направлены на обеспечение взаимных расчетов между кредитором, заемщиком и инвестором в процессе ипотечных сделок. Новизна этого определения состоит в следующем: • дано более полное определение ипотечному инструменту, а не обозначена только его сущностная характеристика; • в понятие ипотечного инструмента автор включил не только отношения сторон на первичном рынке, но и взаимоотношения сторон на вторичном рынке ипотечного кредитования. 7. В ходе выполненной работы по анализу и систематизации ипотечных инструментов, существующих в мировой практике, автором обоснована возможность применения их определенных типов на российском рынке. С нашей точки зрения, привлекательны для внедрения на российском рынке следующие ипотечные инструменты: - ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей; - ипотечный кредит с залоговым счетом; - ипотечный кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом; - ипотечные кредиты с «шаровым» погашением. Причинами их привлекательности являются: сравнительно невысокая рисковость, отсутствие необходимости изменений в существующих стандартах андеррайтинга и действующем законодательстве, а также применение похожих инструментов на российском рынке. 8. В результате анализа недостатков и ограничений существующих на российском рынке ипотечных инструментов автором разработан новый ипотечный инструмент, направленный на повышение доступности ипотечного кредита для населения, - «ипотечные депозиты с льготными условиями». А также, автором разработаны 17 практические рекомендации по модификации существующего налогового инструмента – имущественного налогового вычета. Ипотечные депозиты представляют собой привлекательный инструмент, который может оказать не только существенную помощь заемщику в накоплении первоначального взноса по кредиту, но и банку в качестве дополнительного источника фондирования, что особенно актуально в современных условиях, когда доступ к внешнему фондированию затруднен. Ипотечным депозитом также могут воспользоваться потенциальные заемщики, которые получают субсидиарную помощь государства. Размер государственной субсидии может определяться как первоначальный взнос на депозит. Однако данная система в настоящее время неэффективна. Ввиду этого, с нашей точки зрения необходимо принятие следующих мер: целевая направленность, отмена некоторых банковских комиссий для «ипотечных» вкладчиков, индивидуальный подход к ним, законодательное определение ипотечного депозита3. Проведенный нами анализ российского законодательства показал, что существующий показатель, используемый для расчета имущественного налогового вычета необходимо изменить. Ставка подоходного налога, позволяет вернуть лишь часть удержанных с заработной платы средств заемщика. С нашей точки зрения, необходимо увязывать имущественный налоговый вычет с размером фактических расходов заемщика на получение и обслуживание ипотечного кредита, которые в настоящее время значительно превышают возвращаемые государством 13 %, то есть ввести показатель, согласно которому будет рассчитываться максимально возможный размер имущественного налогового вычета. В расходы заемщика на ипотечный кредит (помимо стоимости заемных денежных средств для банков) включается стоимость сопутствующих ипотечной сделке расходов (банковских комиссий и т.п.). Поэтому в качестве показателя для расчета размера имущественного налогового вычета нами предложена эффективная процентная ставка (далее – «ЭПС»). Для применения ЭПС нами предложены следующие рекомендации по ее модификации. Установление строгого перечня показателей для ее расчета, пополнение банковской отчетности 0409316 «Сведения о жилищных кредитах» сведениями об ЭПС и банковской ставке, прописанной в кредитном договоре, обязательность подкрепления ее расчета в качестве приложения к кредитному договору заемщика для целей получения имущественного налогового вычета. 3 Непосредственно в самой работе пример расчета ипотечного депозита и его обоснование представлены подробно. 18 На основании расчета и анализа параметров, входящих в расчет ЭПС, нами был сделан вывод о том, что при ее расчете необходимо учитывать комиссии за услуги банка, андеррайтинг, расчетно-кассовое обслуживание при получении кредита, аренду сейфовых ячеек и т.п. В таком случае ЭПС будет отражать реальную цену кредитных услуг банка, для определения которых она была создана. Размер имущественного налогового вычета должен быть рассчитан, исходя из показателя ЭПС. Однако в то же время значение показателя для расчета имущественного налогового вычета не должно быть меньше ставки подоходного налога4. 9. В результате анализа недостатков и ограничений существующих моделей ипотечного кредитования, с учетом результатов проведенного в настоящем исследовании анализа, нами разработаны усовершенствованные модели первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования в России. |