Мічурін Цивільний договір як один із засобів реалізації права на житло

Короткий зміст

У ВСТУПІ обґрунтовується актуальність досліджуваної теми, визначається мета дослідження, розкриваються основні результати дослідження, що виносяться на захист, викладається теоретичне та практичне значення дисертаційного дослідження.

Розділ І " Право на житло та договір як один з засобів його реалізації" присвячений дослідженню юридичної природи права на житло, з'ясуванню сучасних тенденцій, що з’являються при його реалізації. Крім того, розглянута юридична природа договору взагалі та виділяються ті загальні риси, що властиві договорам при реалізації правовідносин з житлом.

Нормативні акти останнього часу використовують термін “житло” без єдиного його тлумачення. Згаданий термін є найбільш уніфікованим, що дозволяє уникнути неузгодженостей, які виникають при вживанні поняття “житловий будинок”, що не охоплює квартири багатоквартирних будинків, які зараз стали перебувати у приватній власності. Поняття “житлове приміщення”, що також вживається, у свою чергу має певні недоліки. Адже в житловому приміщенні знаходиться також нежилі приміщення - комори, балкони, лоджії. Отже, виникає деяка колізія понять. З аналізу нормативних актів та з урахуванням практики вживання, пропонується наступне визначення поняття “житло”. Житло - це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, що завершені будівництвом та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Пропонується змінити у Житловому кодексі словосполучення “житлові будинки та житлові приміщення” та у статті 227 ЦК слова “житловий будинок” на термін “житло”. Це сприятиме єдиному вживанню та систематизації термінології у житлових правовідносинах.

Пропонується доповнити пункт 1 “Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 року № 588 абзацом 2 та пункт 2 “Типового статуту об`єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку” підпунктом 2.2. наступного змісту: “Об`єднання (товариство) власників житла є некомерційною організацією. Усі отримані об’єднанням кошти використовуються ним виключно на утримання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні та на підтримання діяльності товариства”. Таке доповнення є необхідним для того, щоб об`єднання відразу ж отримувало податкові пільги, якими користуються некомерційні організації. Крім того, визначеною стає мета об`єднання та забезпечується цільове призначення коштів, що надходять до товариства.

Впровадження житлової реформи повинно спиратись на відповідну нормативну базу, що дозволить уникнути негативних наслідків при введенні податку на нерухомість та повної оплати за житло. Серед цих актів необхідними є Закон “Про пільгове кредитування житлового будівництва”, Закон “Про інвестування у житлову сферу”, оскільки необхідно активно залучати недержавне кредитування, що припускає саме інвестування. У цих законах необхідно розробити механізм не тільки державного кредитування, але також залучення недержавних коштів у цю сферу. Ці закони повинні відповідати на питання: хто може інвестувати, у яких розмірах та на який строк, а також встановлювати стимули щодо такого інвестування. Серед таких стимулів є зниження державою податкового преса на інвесторів, що потім буде окупати себе зборами податку на нерухомість з додаткової, побудованої таким чином, нерухомості. Безперечно, інвестування у житло зможуть дозволити собі лише прибуткові підприємства, тому необхідно буде внести відповідні зміни у Закон України “Про оподаткування прибутку підприємств”, де відобразити: “Обчислення оподаткування прибутку підприємства, що направлений ним на будівництво, реконструкцію та придбання житла, проводиться за нульовою ставкою”.

У Концепції державної житлової політики передбачається створення іпотечних банків, але законодавчої бази під це ще нема. Тому потрібною є розробка Закону “Про іпотечний банк”, де б знайшли відображення положення про порядок організації, створення та функціонування такої установи, підстави залучення коштів та їх обігу у житловій сфері. Оскільки поряд з поступовим переходом до повної сплати комунальних послуг Концепцією передбачається підвищення їх якісних показників, то потрібним є також Закон “Про комунальні послуги”. У цьому систематизованому нормативному акті мають бути відображені усі ті послуги, які можуть надаватись населенню у житловій сфері. Крім того, необхідно буде відобразити показники якості цих послуг, процедуру та форму визнання ціх послуг неякісними, порядок усунення недоліків комунальними службами та санкції за їх невиконання, а також розробити показники прямої залежності ціни комунальних послуг від їх якості.

Нецільове використання житла, що інколи має місце, може мати шкоданесучі наслідки щодо житла та мешканців будинку, навіть якщо це використання житла не носить виробничого характеру.  Тому  зроблений  висновок,  що будь-яке інше, ніж проживання, використання житла може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізувати таку можливість. При цьому має вивчатись відсутність можливих шкоданесучих наслідків як для мешканців будинку, так і для самого житла, що знаходяться поряд з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною.

Зараз облік житла ведеться за прізвищами власників та за адресою. Тому дуже важко встановити дійсне розташування будинку у складі місцевості, бо нема прив`язки будівлі до земельного кадастру. У світовій практиці (Німеччині, Франції, Росії тощо) впроваджена більш прогресивна система пооб`єктної реєстрації нерухомості, коли за номером будинку можна безпомилково встановити дійсне його розташування за земельним кадастром. Така система позитивно зарекомендувала себе у згаданих країнах на протязі довгого часу її використання. Аналогічну систему з присвоєнням індивідуального багаторівневого номеру (від номеру територіальної одиниці до номеру будинку), пропонується запровадити також в Україні відносно кожного об`єкту нерухомості. Цей номер міг би вказуватись у довідці-характеристиці Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та у документі на відчуження житла поряд з адресними даними. Відповідно до цього, пропонується розробити Положення “Про порядок присвоєння кадастрових номерів об`єктам нерухомості”, що регламентує присвоєння цих номерів. Оскільки встановлення обтяжень нерухомості зараз також ускладнено: застави враховуються в окремих реєстрах; договори найму систематизовано ніде не обліковуються, система пооб’єктної реєстрації житла тут може допомогти. Адже, в пооб`єктних реєстрах житла кожний об'єкт пронумерований, індивідуалізований і відносно нього можуть саме тут враховуватись усі речеві права та обтяження: існуючі та ті, що були на протязі усього часу існування об’єкту. Тому є необхідність впровадження єдиної системи з пооб’єктним веденням реєстрів нерухомого майна органом, підлеглим Міністерству юстиції. Це можна зробити шляхом структурного перетворення органів, що реєструють нерухомість у межах адміністративної реформи, яка проголошена в Україні.

Проведене дослідження показало, що договір, складаючи самостійний правовий інститут, включає у себе сукупність моментів, властивих йому як правочину та як зобов'язанню. При цьому правочин виникає з приводу певного блага (речі - житла), а зобов'язання - лише  з приводу дії, що  і є його предметом. Тобто,  в найбільш загальному вигляді договір як правочин відповідає на питання, з приводу якого блага укладається договір, що є кінцевою метою сторін та складає їх інтерес. Договір як зобов'язання, в свою чергу, регламентує процес досягнення цього блага та пов'язані з цим дії сторін на основі встановлених прав та обов'язків. 

Укладення договорів з житлом вимагає здійснення ряду додаткових дій сторін, тісно пов'язаних з переходом речевих прав на житло, яких немає в інших договорах. Серед них – отримання  довідки - характеристики БТІ;  отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей; державна реєстрація тощо. Встановлюються також деякі додаткові обмеження. Наприклад, ціна у договорі на відчуження житла не може бути нижчої за ту оцінку, що вказана у довідці-характеристиці БТІ. Крім того, до договорів на відчуження житла встановлені жорсткі формальні вимоги: обов'язкове нотаріальне посвідчення договору та державна реєстрація. Однак ці вимоги суворо виправдані та необхідні. Вони спрямовані, по-перше, на захист прав та законних інтересів сторін, по-друге, на забезпечення надійної та достовірної реєстрації прав на житло.

Що стосується державної реєстрації при скоєнні договорів на відчуження житла, то беручи до уваги думку фахівців та позитивний іноземний досвід, висловлюється, що такої реєстрації повинно підлягати лише речеве право, а не договір, оскільки така реєстрація автоматично ураховує та закріплює в реєстрі договір як підставу виникнення речевого права. Тому окрема державна реєстрація договору є зайвою. До того ж, договір припиняється виконанням, подальші правові наслідки регулюються речевим правом. Саме визначенню та захисту цього права на житло сприяє його державна реєстрація, тому вона є необхідною.

У розділі ІІ “Види договорів з житлом та їх специфіка” розглянуті окремі види договорів з житлом, досліджуються їх характерні риси та особливості, наводиться їх поняття, юридична характеристика, зміст тощо.

Підрозділ 2.1. Договір купівлі-продажу житла. Розглядується проблема розрахунків сторін за договором купівлі-продажу житла. Робиться висновок, що найбільш оптимальним засобом розрахунків сторін у договорах на відчуження житла, де використовуються грошові кошті, є розрахунки з використанням банківських комірок. У банківську комірку покупцем вкладається встановлена грошова сума, яка видається (чи переказується на рахунок) продавцю лише у разі пред`явлення ним документального підтвердження державної реєстрації договору купівлі - продажу житла. Такий засіб розрахунків має наступні переваги: 1) практично виключається можливість неотримання коштів продавцем; 2) продавець не може отримати гроші до моменту державної реєстрації, що захищає інтереси покупця; 3) підвищується безпека розрахунків та надійність договору взагалі.

Мінімальна оцінка вартості житла, що здійснюється у БТІ, зараз не відповідає ринкової вартості житла. Ця оцінка фактично враховує лише вартість будівництва житла. Але при купівлі-продажу житла ціна його чимало залежить від ряду об'єктивних показників: географічного місцезнаходження, планування, етажності будинку тощо. Оцінка БТІ все це порівнює та не враховує, тому вона може бути як більшою, так і меншою ніж договірна ціна житла. Тому при оцінці житла пропонуємо враховувати як загально-региональні, так і місцеві поправочні  коефіцієнти. Це дозволить достовірно встановлювати вартість відчужуваного житла, що відповідатиме інтересам сторін та держави.

Обстоюється думка, що саме момент державної реєстрації необхідно вважати моментом виникнення права власності на житло за договором. Адже саме при державної реєстрації вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла. За цім реєстром нотаріус перевіряє належність житла, але до моменту державної реєстрації договору у цьому реєстрі відображені дані лише про попереднього власника. Тому пропонуємо доповнити ст. 128 ЦК УРСР та ст. 201 проекту ЦК України: “Моментом виникнення права власності на житло за договором є момент державної реєстрації речевого права”.

Підрозділ  2.2. Договір міни житла. Щодо правової сутності міни робиться висновок, що незважаючи на наявність регулятивного впливу купівлі-продажу на відносини міни, остання має свою специфіку, яка виділяє її в самостійний вид договірного зобов'язання. До цієї специфіки відноситься те, що міна не породжує грошового зобов'язання. На договір міни не розповсюджуються правила про переважну купівлю майна, що знаходиться в загальній власності, оскільки зустрічний інтерес продавця задовольняється не грошима, а іншою річчю. Відносини міни можуть супроводжуватись частковою грошовою доплатою, але в цьому випадку не з'являється новий вид договору, але міна стає змішаним договором. У відносинах міни, де як надання виступають роботи або послуги, мова йде не лише про змішаний, а про конгломератний договір, оскільки виникаючі зобов'язання різнорідні. При цьому виділення у відносинах міни змішаних і конгломератних договорів необхідне, оскільки їх юридична регламентація підкоряється правилам, регулюючим кожний з об'єднаних в них договорів.

У проекті ЦК України обмін майна на роботи (послуги) хоч і передбачений, але не припускає грошову доплату за більше по вартості майно або роботу (послугу). Оскільки житло має значну вартість, таке обмеження може призвести до фактичної неможливості укладення договорів міни житла на роботи (послуги). Можливість грошової доплати в такому договорі, на наш погляд, не суперечить сутності міни, лише породжує змішаний договір. Тому пункт 5 статті 763 проекту ЦК України пропонується викласти в наступній редакції: “Договором міни може бути передбачений обмін майна на роботи (послуги). Такий обмін регулюється відповідно до загальних правил про міну, якщо це не суперечить  відносинам сторін”.

П. 4 ст. 763 проекту ЦК України не вміщує спеціальну норму щодо виникнення права власності за договором міни житла. Тому виникає проблема: чи право власності на житло за договором міни виникає на обидва обмінюємих об’єкти житлового фонду одночасно, чи на кожен з них поодинці. Вважаємо, що у першому випадку можуть постраждати інтереси добросовісного набувача, який зареєструє речеве право на житло та через те, що його контрагент цього не зробив, у нього не виникне право власності. Тому пропонуємо викласти п.4 ст. 763 проекту ЦК України в наступній редакції: “Якщо законом, іншими правовими актами або  договором  не  передбачено  інше,  право  власності  на  обмінювані  товари  переходить до сторін, що виступають як покупці за договором міни, одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами. За договором міни житла право власності виникає на кожен з об’єктів житлового фонду поодинці після державної реєстрації”.

Підрозділ 2.3. Договір довічного утримання. Висловлюється думка, що сутність довічного утримання не завжди полягає в безпосередньому здійсненні надання відчужувачеві з боку набувача. Адже окремі види надання потребують допомоги спеціаліста у сфері медицини, фармації тощо. Отже, для належного утримання відчужувача набувач майна може, а іноді навіть повинен укладати відповідні договори (на санаторно-курортне лікування, на надання медичних послуг тощо) з третіми особами на користь відчужувача. Головним є те, щоб утримання відчужувача проводилось за рахунок набувача майна.

Проект ЦК України поширив перелік майна, яке може відчужуватися за договором довічного утримання, з чого виникає питання відносно права відчужувача на користування цим майном. Обстоюється, що оскільки чинне законодавство не виключає довічне користування відчужувача житлом, яке передане набувачу майна за договором довічного утримання, за аналогією закону це право буде також розповсюджуватись на інше майно, якщо воно буде отримано набувачем за договором довічного утримання. При цьому може зберігатися обов’язок набувача (як один з видів надання відчужувачеві) забезпечувати останнього житлом. Вважаємо, що покладення такого обов’язку на набувача є можливим, оскільки з сутності довічного утримання витікає матеріальне забезпечення відчужувача, зокрема, житлом, та це не повинно залежати від того, яке майно відчужується за цім договором.

Вважаємо, що оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, повинна бути не меншою, ніж його оцінка за довідкою-характеристикою БТІ, як і в інших договорах на відчуження житла. Адже в деяких випадках може бути необхідною оцінка змін вартості житла, що сталися під час його перебування у набувача, визначення суми держмита, ставки оподаткування тощо. Тому пропонуємо відповідно доповнити п. 2 ст. 799 Проекту ЦК України та викласти його в наступній редакції: “У договорі довічного утримання має бути зазначена оцінка і конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання, а також оцінка відчужуваного майна, яка визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено законодавством”.

Підрозділ 2.4. Договір ренти житла. Уявляється не зовсім вдалим обмеження сторін договору ренти відносно розміру рентних платежів, які за проектом ЦК України не повинні перебільшувати середню ставку орендної плати за відповідний період. Це, передусім, відноситься до договору ренти житла, оскільки квартири та одноквартирні житлові будинки можуть використовуватись на протязі досить тривалого терміну та на оренду житла завжди є стійкий попит. Тоді відчужувач житла лише з міркувань розумності, щоб ціна ренти житла перевищувала орендну плату, буде укладати договір ренти, за яким право власності на житло переходить до платника ренти за плату. Але саме договір ренти, за яким право власності на житло переходить до платника ренти безоплатно є найбільш перспективним у сучасних умовах. Отже, пропонуємо викласти п. 1 ст. 791 проекту ЦК України у наступній редакції: “Ренту виплачують грошима в розмірі, що встановлюється договором, а в разі передання під виплату ренти грошової суми - в межах облікової ставки банківського процента (ставки рефінансування), застосовуваної у даній місцевості”.

У теоретичному плані договір ренти пропонується поділяти на дві складові частини, за кожною з яких виплачуються окремі платежі. При цьому одна з цих частин, перехід права власності на житло, може здійснюватись як за плату, так і безкоштовно; друга, періодичні рентні платежі, завжди оплатна і може проводитись як у грошовому, так і в іншому наданні. Поділ договору ренти на складові дозволить розмежувати порядок, обсяг та характер тієї платні, що повинна надходити від платника ренти до одержувача ренти та розмежувати ті правові наслідки, що виникають згодом.

Вважаємо, що ціна договору ренти житла може відрізнятись від оцінці БТІ як у більшу, так і в меншу сторону, оскільки ціна ренти дорівнюється сумі рентних платежів. Адже суттєва риса договору ренти у тому, що остаточна сума рентних платежів на момент укладення договору не може бути визначеною. Якщо це ігнорувати, то мова вже буде йти не про ренту, а про інший оплатний договір. Тому, якщо прив’язати ціну договору ренти житла до оцінці БТІ, це вже буде договір купівлі-продажу житла, але не договір ренти.

Викупна ціна безстрокової ренти житла, на наш погляд, повинна визначатись за загальними правилами про викуп безстрокової ренти та не повинна залежати від оцінці БТІ. Лише при цьому зберігається специфіка викупної ціни ренти як рентного платежу. За такої оцінці викупної ціни безстрокової ренти житла сторонам немає сенсу її занижувати, оскільки держмито, що сплачується при нотаріальному посвідченні договору ренти житла, обчислюється з оціночної вартості житла. Отже, викупну ціну безстрокової ренти житла сторони визначають, передусім, для власних інтересів та вона, як і більшість рентних платежів, не повинна залежати від оцінці житла БТІ.

Підрозділ 2.5. Договір дарування житла. Вважаємо, що правовідносини пожертви житла, що передбачені проектом ЦК України, зможуть врегулювати відносини з надання житла, передусім, для суспільно-корисних цілей. Це, зокрема, надасть можливість перетворення житла відомих особистостей у народне надбання: музеї, галереї, бібліотеки тощо Зараз, коли можливим є створення приватних музеїв є об'єктивна необхідність в регламентації переходу власності на таки будинки та захисту інтересів пожертвувачів. Легальне закріплення пожертви  дозволяє  виділити та детально регламентувати відносини з безвідплатного відчуження з досягненням заздалегідь визначеної мети в межах договору дарування з урахуванням властивих їм специфічних ознак.

Ст. 766 проекту ЦК України значно поширила предмет дарування, яким, крім майна, можуть бути майнові і інші права. Але це поширення предмету дарування не знайшло свого відображення в легальному визначенні договору дарування, що відображено у ст. 765 проекту ЦК України. Тому пропонуємо п. 1 ст. 765 проекту ЦК України викласти в наступній редакції: “За договором дарування одна сторона (дарівник) передає або зобов'язується передати в майбутньому іншій стороні (обдарованому) безкоштовно у власність майно або передати майнові чи інші права”.

Оскільки безоплатність передбачає відсутність зустрічного еквівалента, який раніше знаходився у обдарованого, обстоюється теза, що у договорі дарування може бути відображена низка умов щодо обдарованого, які не впливають на його безоплатну сутність (оплата витрат, пов'язаних з укладенням договору дарування та ін.). Це не впливає на юридичну конструкцію договору, оскільки дарівник не має право вимагати від обдарованого виконання цих умов в примусовому порядку, оскільки не можна вимагати від обдарованого прийняття дару. Якщо обдарований відмовиться від виконання цих умов це лише означає його відмову від прийняття дару. Тому умови в реальному договорі дарування відносно обдарованого не можуть бути визнані його обов'язками, оскільки обов'язок однієї сторони передбачає можливість права вимоги виконання цього обов'язку іншою стороною, а цього не відбувається. Тому за наявності в договорі дарування умов щодо обдарованого, вони можуть носити для нього лише факультативний характер.

Підрозділ 2.6. Договір найму житла. У сучасних умовах існують два підвиди договору найму, що мають однакову юридичну природу, що дозволяє говорити про один вид договору. Ці підвиди житлового найму можна виділити як соціальний найм та комерційний найм. Перший вирішує задачу забезпечення, передусім, мінімуму забезпеченості житлом для громадян за рахунок держави. Максимальний розмір житлової площі, що надається за соціальним наймом житла, є обмеженим. Соціальний найм являє собою поєднання адміністративно-правових дозвільних відносин, що служать передумовою і підставою для укладення договору найму та користування житлом, а також цивільно-правових відносин, виникаючих між наймодавцем та наймачем вже безпосередньо в процесі реалізації наданого права користування житловим приміщенням. У співвідношенні ордера і договору при виникненні та реалізації соціального найму житла потрібно зазначити, що ці права і обов'язки сторін з найму виникають безпосередньо після реалізації права, що надане ордером. У роботі аналізуються точки зору С.І.Аскназія, І.Л.Брауде, А.І.Пергамента щодо співвідношення договору та ордеру. У цьому питанні  погоджуємось  з  С.М.Братусем  щодо  ведучої   та  незамінної ролі саме договору у виникаючих відносинах найму, з чого випливає необхідність його укладення сторонами.

Для укладення договору комерційного найма житла не потрібні, на відміну від соціального найму, обов'язкові дії державних органів (постановка на облік потребуючих поліпшення житлових умов), не є обов'язковим дотримання додаткових умов (потреба в житлі за встановленими нормами), не існує і черги на надання такого житла. Тобто,  комерційний найм не обмежує наймачів будь-якими додатковими критеріями, надає наймачам широке право вибору житлового приміщення.  Плата за найм такого житла обмежується виходячи з критеріїв ринкового попиту та пропозиції. З урахуванням розмежування комерційного та соціального найму житла вважаємо за доцільне визначити їх на теоретичному рівні як підвиди одного договірного виду - договору найму житла.

У вітчизняному законодавстві, на наш погляд, необхідно закріпити такий, що не знайшов в ньому відображення, підвид найму як найм з будови, що був врегульований нормами дореволюційного права. При цьому власник землі надає її орендареві під забудову з матеріалу свого чи орендодавця. Житловий будинок, що збудований таким чином, стає власністю власника землі, а особа, що його побудувала, отримує право користування житлом протягом певного часу. Таке доповнення правовідносин з житлом поширить коло цивільно-правових засобів використання власності та отримання житла у користування.

Пропонуємо ввести письмову форму договорів комерційного найму житла з їх реєстрацією в єдиному реєстрі обтяжень житла. Така реєстрація буде сприяти публічності договорів найму житла, дозволить ознайомитися набувачеві (заставодержавцю) житла з обтяженнями майна, в тому числі й пов'язаними з відносинами найму.

Таким чином, на основі аналізу законодавства та цивілістичної науки проявляється тенденція до детального регламентування і встановлення особливого правового режиму правовідносин з приводу житла та низки спеціальних норм щодо врегулювання договорів з житлом. Це зумовлено перед усім тим, що вагома частина укладених зараз приватних договорів стосуються саме житла. Адже право на житло є одним з соціальних благ, що забезпечується державою та здійснюється за допомогою більшості інститутів цивільного права, серед яких інститут договорів з житлом посідає одне з перших місць. Тому докладна регламентація договорів з житлом буде  сприяти закріпленню права приватної власності та інших речевих прав на житло; буде визнавати і захищати в межах, що не суперечать суспільним інтересам, права та законні інтереси осіб при реалізації ними права на житло.