ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНІ ЗАСАДИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РЕГІОНАЛЬНОГО РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ Автореферат

Актуальність теми. У сучасних умовах Україна знаходиться на етапі становлення системи ринків, одним із яких є регіональний ринок житлової нерухомості. Активне функціонування ринку житлової нерухомості є однією з умов стійкого розвитку міст і регіонів. Цей розвиток являє собою основу для ефективного управління регіоном і здійснюється в системі національного управління й місцевого самоврядування. Ринок нерухомості – це одна з найважливіших складових державної економіки, оскільки він несе в собі більше половини усього світового багатства. Становлення і стабільне функціонування національного ринку нерухомості вважається одним із найбільш складних процесів ринкових перетворень, що можуть відбуватися в державі.

Загальні концептуальні уявлення про ринок і ринкові відносини були закладені та відзначені Нобелевськими преміями у фундаментальних роботах С. А. Кузнеца, Дж. С. Стиглера, Р. Фріша, а також науковців Г. Армстронга, В. Вонга, Ф. Котлера, М. Портера, Д. Сондерса. Специфіці розвитку ринку нерухомості в територіальному аспекті й питанням економіки нерухомості та житлової економіки присвячені праці А.О’Саллівана, Д. Фрідмана, Н. Ордуея, Г. Харрісона, М. Джонка, Л. Гітмана, Д. Логана. У російській і вітчизняній науці проблемам, що пов’язані з ринком нерухомості, присвячено роботи А. М. Асаула, І.А. Брижаня, Д.Л. Бронера, С.В. Грибовського, А.Г. Грязнової, А.М. Драпіковського, М.Л. Крупицького, Л.Є. Лимонова, Т. Г. Молодченко, А. Моченкова, Р.Т. Нагаєва, К.В. Палийводи, Р.А. Перельот, В.А. Поляченко, О.С. Пчелінцева, Л.М. Радванської, В.Ф. Семенова, С.А. Сівця, В.І. Торкатюка, М.А. Федотова, В.Я. Чевганової, С.Р. Хачатряна, М.Д. Шапіро, Л. М. Шутенка.

Однак, незважаючи на високий рівень наукових досліджень, існує низка нерозв’язаних проблем, пов’язаних із дослідженням процесів, що відбуваються на регіональних ринках житлової нерухомості, недостатнім аналізом структури попиту та пропозиції на ринку, низькою інформаційною забезпеченістю суб’єктів ринку, спостерігається недосконалість правової, нормативної, методологічної бази, існує проблема чіткої класифікації ціноутворюючих чинників на досліджуваному ринку й аналізу ступенів упливу цих чинників на питому вартість нерухомості, тенденції зміни цін залежно від економічної і політичної ситуації в країні.

Важливість зазначених проблем, їхня наукова новизна й практичне значення зумовили актуальність вибору теми дослідження, визначили його мету, задачі, структуру і зміст.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконувалася відповідно до планів наукових досліджень Харківської національної академії міського господарства за темою «Урбоекономіка. Проблеми синергізму та диверсифікації в процесі формування оптимальних економічних структур ЖКГ України» (номер державної реєстрації 0107U011514 від 01.01.2010, автором досліджено процес управління житлом за допомогою реформування ЖКГ в Харківському регіоні). У рамках Міжвідомчого координаційного плану наукових досліджень в Україні (2007-2010 рр.) за темою «Тенденції розвитку й особливості функціонування нерухомості в Харківському регіоні» автором обґрунтована необхідність створення інформаційної бази для ефективного управління нерухомістю в регіоні; у господарчо-договірній темі «Розрахунок і обґрунтування тарифів на послуги з утримання житлових будинків і прибудинкових територій ЖЕД Юліївського НГП на 2008 рік» автором досліджувався споживчий ринок продукції і послуг у житловій сфері; у господарчо-договірній темі «Функціонування ринку житлової нерухомості в Харківському регіоні» (2009 р.) автором було проведено маркетингові дослідження споживчих переваг щодо якості житла, які користуються попитом на ринку нерухомості м. Харкова.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є теоретико-методичне обґрунтування й удосконалення організаційно-економічних засад функціонування регіонального ринку житлової нерухомості для підвищення економічної і соціальної ефективності його функціонування.

Досягнення поставленої мети зумовило необхідність розв’язання таких завдань:

– визначити історичні й економічні передумови виникнення ринку нерухомості як категорії ринку;

– узагальнити регіональні особливості та організаційні основи функціонування ринку житлової нерухомості;

– виявити закономірності розвитку та узагальнити методичні засади щодо вивчення структури ринку житлової нерухомості;

– установити чинники, що впливають на формування ціни житлових об’єктів регіонального ринку нерухомості;

– здійснити розрахунок рівня доступності і забезпеченості об’єктами житлової нерухомості населення Харківського регіону;

– проаналізувати цінові тенденції на ринку житлової нерухомості;

– визначити підхід відносно дослідження процесу функціонування ринку житлової нерухомості в умовах організаційно-економічного розвитку регіону;

– запропонувати модель формування вартості одиниці житлової нерухомості з урахуванням регіональних споживчих переваг;

– удосконалити економіко-методичні засади цінового регулювання на регіональному ринку житлової нерухомості.

Об’єктом дослідження є процес функціонування регіонального ринку житлової нерухомості та його розвиток у сучасних умовах.

Предметом дослідження є теоретико-методичне забезпечення та організаційно-економічні засади функціонування регіонального ринку житлової нерухомості з урахуванням регіональних споживчих переваг.

Методи досліджень. Для вирішення поставлених у роботі завдань була використана система методів: балансовий та індексний методи – для створення багатофакторної адитивно-регресійної моделі соціально-орієнтованої ціни попиту 1 м. кв. житлової нерухомості, метод декомпозиції – для аналізу ринку житлової нерухомості, агрегування – для формування вартості одиниці житлової нерухомості на базі показника собівартості, аналогій – для поширення висновків про всю житлову нерухомість на базі аналізу стану первинної житлової нерухомості, закономірностей – для визначення залежності вартості 1 м. кв. від споживчих якостей житлової нерухомості, класифікації – для формування структури ринку нерухомості, ранжирування й екстраполяції – для визначення ступеня впливу показників споживчих переваг на вартість нерухомості, прямого опитування – при проведенні опитування в процесі моніторингу ринку, експертних оцінок і систематизації – для формування п’яти укрупнених груп чинників впливу на вартість 1 м. кв. житлової
нерухомості тощо.

Інформаційною базою дослідження є масиви статистичних даних щодо стану нерухомості, містобудування, житлово-комунальної сфери, інфраструктури м. Харкова; матеріали опитувань учасників ринку; численні закордонні й українські дослідження з питань територіального планування і регулювання, фінансування розвитку, деформування житлово-комунальної сфери; наукова література з інвестицій, регіональної й інституціональної економіки, теорії прав власності, стратегічного планування, аналізу ринків нерухомості; законодавство України і нормативно-правові акти з питань містобудування, житлової політики, землі й нерухомості та результати власного опитування населення і фахівців ріелтерських фірм Харківського регіону.

Наукова новизна отриманих результатів. Основним науковим результатом дисертаційної роботи є теоретико-методичне обґрунтування і вдосконалення організаційно-економічних засад функціонування регіонального ринку житлової нерухомості для підвищення економічної і соціальної ефективності його функціонування.

Основні результати, що характеризують наукову новизну проведеного дослідження, полягають у наступному:

удосконалено:

- модель визначення соціально-орієнтованої ціни попиту 1 кв. м. житлової нерухомості на основі розрахунку питомої вартості житлових об’єктів за допомогою методу рівнобіжних перетинів, що, на відміну від існуючих, ураховує регіональні споживчі якості житла;

- адитивно-регресійну теоретичну модель ціни пропозиції 1 кв. м житлової нерухомості в Харківському регіоні на основі методу багатокритеріального ранжирування, яка, на відміну від існуючих, сформована на базі п’яти узагальнених груп чинників, а саме: інституціонально-політичні чинники і чинники державного регулювання ринку нерухомості; чинники, що характеризують загальноекономічну ситуацію в регіоні; чинники, що характеризують мікроекономічну ситуацію в регіоні; соціокультурні і науково-технічні чинники, природно-географічні і демографічні умови регіону, отриманих методом експертних оцінок з урахуванням системи цінових регіональних характеристик;

- організаційну структуру ринку житлової нерухомості шляхом уведення в її склад нового суб’єкту («Регіонального центру управління базою даних споживчих якостей об’єктів житлової нерухомості»), що систематизує інформацію про ринок житлової нерухомості, і, на відміну від існуючих, задовольняє інформаційні потреби всіх суб’єктів ринку в процесі обігу об’єктів на ринку житлової нерухомості;

одержало подальшого розвитку:

- класифікація функцій ринку житлової нерухомості регіону, шляхом формування двох груп (організаційної й економічної) для обґрунтування важливості організаційно-економічних засад функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, найбільш пріоритетною визнана інформаційна складова, оскільки вона впливає і на організаційні, і на економічні засади функціонування ринку, і яка за допомогою поглибленого дослідження системи інформаційних послуг зі зв’язками категорій «нестаток-потреба-попит» на рівні споживача, дала змогу застосовувати й удосконалити інженерно-технологічний підхід для вивчення структури ринку житлової нерухомості регіону;

- ситуаційна модель розвитку цінових тенденцій на ринку житлової нерухомості для Харківського регіону за чотирма сценаріями (реалістичний, не реалістичний, песимістичний, оптимістичний), яка, на відміну від інших, актуальна в період фінансової кризи та посткризовий період;

- класифікація особливостей функціонування ринку нерухомості (фактори державного регулювання ринку нерухомості й політико-інституціональний аспект, загальноекономічна ситуація, мікроекономічна ситуація в регіоні, соціокультурне положення в регіоні й науково-технічні фактори, природно-географічні й демографічні умови в регіоні, регіональні особливості), що відображає специфіку нерухомості як товару і систему рівнів інфраструктури ринку житлової нерухомості України;

– поняття «регіональний ринок нерухомості», під яким розуміється система відносин між суб’єктами ринку нерухомості, що, на відміну від існуючих, побудована з урахуванням регіональних організаційно-економічних засад функціонування (ціноутворюючих, соціальних, стимулюючих, інвестиційних тощо) для забезпечення ефективного обігу об’єктів нерухомості між власниками.

Практична значущість отриманих результатів і розроблених рекомендацій полягає в можливості їхнього впровадження на підприємствах України. Підтвердженням цього є використання елементів методики оцінки об’єктів житлової нерухомості Агенцією нерухомості «Аверс» (довідка про впровадження № 37 від 07.12.2009 р.), у філії АТ «Родовід Банку» Харківського відділення №1 (довідка про впровадження № 517 від 03.12.2009 р.), використання моделі визначення ціни пропозиції на основі прогнозного показника опосередкованої собівартості будівництва Харківською філією ТОВ «Карбон» (довідка про впровадження № 921 від 14.12.2009 р.) та впровадження Регіонального центру управління базою даних споживчих якостей об’єктів житлової нерухомості Виконавчим комітетом (Департаментом економіки і комунального майна) Харківської міської ради Харківської області (довідка про впровадження № 13443 від 07.12.2009 р.).

Запропоновані науково-методичні положення дисертаційної роботи використовуються також у Харківській національній академії міського господарства на кафедрі управління проектами в міському господарстві та будівництві під час дипломного проектування та при викладанні дисципліни «Управління нерухомістю» і в процесі дипломного проектування.

Особистий внесок здобувача. Наукові результати, представлені в дисертаційній роботі, отримані автором самостійно. Із наукових публікацій, що видано у співавторстві, у дисертації використано лише ті ідеї та положення, які є результатом особистого дослідження здобувача.

Апробація і впровадження результатів дослідження. Основні результати наукових досліджень, висновки й пропозиції, представлені в дисертації, доповідалися на Всеукраїнській науково-практичній конференції «Реалізація регіональних програм реформування та розвитку житлово-комунального господарства» (19-22 травня 2005 р., м. Алушта), 7-ій міждисциплінарній науково-практичній конференції «Сучасні проблеми гуманізації та гармонізації управління» 2007 р., Харків: ХНУ ім. Каразіна), 6-ій Міжнародній науково-практичній конференції «Проблемы и перспективы развития жилищно-коммунального комплекса города» (1 квітня 2008 р., м. Москва), 6-ій Міжнародній науково-практичній конференції «Устойчивое развитие городов. Управление проектами и программами городского и регионального развития» (2008 р., м. Харків), 5-ій Міжнародній науково-практичній конференції «Predni vedecke novinky» (2009 р., м. Прага), Міжвузівській науково-практичній конференції «Проблеми та перспективи соціально-економічного розвитку України» (2009 р., м. Сімферополь), 5-ій Міжнародній науково-практичній конференції «Aktualne problemy nowoczesnych nauk» (2009 р., м. Перемишль), 9-ій Міжнародній науково-практичній конференції «Kluczowe aspekty naukowej dzialalnosci – 2010» (2010 р., м. Перемишль).

Крім цього, положення і висновки дисертації доповідалися автором на науково-методичних семінарах і професорсько-викладацьких конференціях Харківської національної академії міського господарства (кафедра менеджменту і маркетингу міського господарства) в 2006-2010 рр.

Публікації. Основні ідеї, положення і результати дисертації опубліковані в 22 наукових працях, зокрема у збірниках наукових праць і періодичних виданнях загальним обсягом 3,06 друк. арк., у тому числі авторських 2,78 друк. арк., з них 1 колективна монографія, 10 статей у збірниках наукових праць із переліку ВАК України, 11 – у матеріалах наукових конференцій.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновку, списку використаних літературних джерел, що містить 178 найменувань і 7 додатків. Зміст роботи викладений на 170 сторінках комп’ютерного тексту, список використаних літературних джерел складає 12 сторінок. Матеріали дисертації містять 8 таблиць і 29 рисунків, що представлені на 29 сторінках.