ПЕТРОСЯН ДАВИД ЗАРМИКОВИЧ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ (на примере г. Москвы и Московской области)

Короткий зміст

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Особенности рынка недвижимости и рынка жилой недвижимости как экономической

категории в социально-экономической системе страны

1.2.Структурные аспекты обеспечения региональной жилищной политики в Российской

Федерации

1.3. Особенности государственного регулирования оборота жилой недвижимости в

зарубежных странах

ГЛАВА II. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В

СИСТЕМЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО

РАЗВИТИЯ РЕГИОНА

2.1. Динамика основных региональных показателей рынка жилой недвижимости в регионе

(на примере Московской агломерации)

2.2. Оценка эффективности государственной жилищной политики на федеральном и

региональном уровнях

2.3. Государственный сектор строительства жилой недвижимости в регионе

ГЛАВА III. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ВНЕДРЕНИЮ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЯЕМОГО РЫНКА

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ РОСТА ИНВЕСТИЦИОННОГО

ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНА

3.1. Инструментарий государственного регулирования регионального рынка жилой

недвижимости и особенности его влияния на социально-экономическое развитие регионов

Российской Федерации

3.2. Экономическая и организационная интеграция инфраструктуры региональных рынков

жилой недвижимости

3.3. Алгоритм формирования региональной системы добросовестной конкуренции при

комплексной жилищной застройке территорий в Москве и Московской области

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

11

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Проведен анализ и раскрыты понятия «жилая недвижимость» и

«жилая недвижимость региона», как экономико-правовые категории, на

основе которого выделены и классифицированы факторы, оказывающие

влияние на развитие регионального рынка недвижимости как

комплексной многофункциональной системы.

В условиях растущей дифференциации развития регионов и поляризации

категорий в социальном составе населения, жилище, наряду с прочно

вошедшим в хозяйственный оборот в последние 20 лет понятием «жилая

недвижимость», составляют основу обеспечения социально-экономического и

политического равновесия в стране в целом и ее регионах, а также является

одним решающих факторов в социально-экономическом развитии региона. Для

обеспечения конкурентоспособности региональной экономической системы в

системе экономики страны в целом необходимо обеспечение эффективного

использования жилой недвижимости в регионе. В силу специфики жилой

недвижимости ее оборот, строительство и использование должны находиться

под особым контролем и вниманием всех органов государственной власти.

Существующие подходы к определению термина «жилая недвижимость»

в научно-исследовательских работах являются не совсем точными. В принятом

в 2004 году Жилищном кодексе Российской Федерации законодатель исходит

их построения системы оборота жилищных прав и регулирования жилищных

отношений. В первую очередь к объектам жилищных прав в соответствии со

статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся жилые

помещения, которыми являются изолированные помещения, пригодные для

постоянного проживания граждан, отвечают установленным санитарным и

техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

При этом уточняется, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы

площадей всех частей такого помещения, включая площади вспомогательных

помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных

нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением

12

балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в основополагающем

документе, регулирующем жилищные отношения, нет понятия жилая

недвижимость, отсутствие которого компенсируется использованием понятия

«жилое помещение». При всей внешней схожести содержания двух понятий

хотелось бы акцентировать внимание на ключевом различии, связанном с тем,

что в соответствии со статьей 15 ЗК РФ юридически жилым помещением не

является жилое помещение, не отвечающее нормам отнесения к жилым. Кроме

того, не четко обозначенной является юридическая связь между землей, на

которой расположена жилое помещение, и самим помещением, а также с

коммуникациями и инфраструктурой обеспечивающими и фактическими

придающими статус жилых тем или иным помещениям. Правильное с точки

зрения юридической трактовки понятие жилого помещения, с социально-

экономической точки зрения не совсем четко отражает феномены исследуемого

понятия и должно быть расширено понятием жилая недвижимость, под которой

в работе автором понимаются помещения, используемые или по техническим

характеристикам и нормам возможные для использования в целях постоянного

проживания граждан с прилегающими и расположенными под ними

земельными участками и неразрывно связанной с ними инфраструктурой,

обеспечивающей выполнение помещениями функциональных характеристик. С

таких позиций понятие жилой недвижимости региона представляет

пространственно обособленную территориально-ограниченную и локально-

дифференцированную совокупность объектов жилой недвижимости в

конкретном регионе.

Следует отметить, что рынок жилой недвижимости региона обладает

следующими специфическими особенностями: высокая степень взаимовлияния

степени развития рынка жилой недвижимости с уровнем развития региона,

слабая реакция только на ценовые механизмы регулирования, низкая

эластичность предложения, особое инвестиционное значение данного рынка

для частных инвесторов. Специфическими особенностями обусловлена система

факторов, влияющих на развития рынка жилой недвижимости в регионе.

13

К ним можно отнести следующие группы факторов: 1) факторы,

связанные с развитием мировой экономики; 2) факторы, связанные с развитием

экономики российской Федерации; 3) региональные факторы; 4) факторы,

оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости на локальном

уровне в рамках отдельного поселения или административно обособленной

единицы крупного города; 5) институциональные и правовые факторы; 6)

факторы, характеризующие степень развития плановых и рыночных отношений

в экономике.

Предложена модель комплексного использования инструментария

государственного регулирования развития рынков жилой недвижимости

регионов, заключающаяся в оптимальном и основанном на региональных

особенностях развития сочетании методов рыночного и нерыночного

регулирования.

Анализ теории и практики государственного регулирования рыночной

экономики, в том числе оборота жилой недвижимости позволил выделить и

описать основные группы методов государственной поддержки развития

региональных рынков недвижимости:

1. Методы прямого административного регулирования и

монополизация рынка строительства государством.

2. Методы стимулирования спроса.

3. Методы стимулирования предложения.

4. Специфические методы поддержки строительства жилья

населением.

К методам прямого административного государственного

вмешательства в функционирование рассматриваемого рынка можно отнести

методы запрета на строительство недвижимости на определенной территории,

методы ограничений оборота недвижимости, вплоть до полного запрета на

коммерческий оборот недвижимости или монополизация строительства жилой

недвижимости в том или ином регионе. При кажущейся очевидной

недопустимости использования подобных методов с точки зрения методологии

14

либеральной рыночной экономической науки, они должны рассматриваться как

теоретически возможные. Без анализа эффективности отдельных подходов, в

частности подхода по монополизации конкретного отраслевого рынка или

отрасли, однозначно негативная его оценка будет только способствовать

ограничению инструментария регулирования, который находится в руках

государства.