ПІДСТАВИ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ ФІЗИЧНИХ ОСІБ НА ЖИТЛОВИЙ БУДИНОК ТА КВАРТИРУ ЗА ЦИВІЛЬНИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ Автореферат

У Вступі обґрунтована актуальність теми дослідження, зазначений зв’язок вибраної теми з планами науково-дослідницьких робіт, сформульовані мета і завдання дослідження, визначені об’єкт, предмет і використані методи дослідження, викладена наукова новизна роботи, висвітлені практичне значення й апробація результатів дослідження, вказані публікації за темою дисертації.

Розділ 1. «Огляд літератури та вибір напрямів і методології дослідження» присвячений огляду літератури, на підставі чого зроблений висновок про те, що, незважаючи на численні звернення науковців до проблематики, подібної до теми дисертаційного дослідження, у вітчизняній літературі відсутні комплексні дослідження підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на такі важливі об’єкти житла, як житловий будинок та квартира, з урахуванням положень сучасного законодавства, внаслідок чого низка проблемних питань із цієї теми й досі є не вирішеними. Визначені основні напрями дисертаційного дослідження, розкрита методологія дослідження, яка базується на філософському (діалектичному), загальнонаукових (формально-логічному, аналізу та синтезу, системному) та спеціально-наукових (історико-правовому, порівняльно-правовому, нормативно-порівняльному) методах, що дало можливість дослідити тему дисертації та досягти поставленої мети.

Розділ 2. «Загальна характеристика підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» складається з трьох підрозділів, присвячених визначенню поняття житла фізичної особи та його загальних (у тому числі істотних) ознак, а також понять житлового будинку та квартири фізичної особи, поняття підстав виникнення права власності та їх видів, розгляду значення державної реєстрації права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру.

У підрозділі 2.1. «Поняття житлового будинку та квартири як об’єктів права приватної власності фізичних осіб» виділяються загальні ознаки житла, серед яких дві істотні ознаки: призначення для постійного проживання фізичної особи та придатність для постійного проживання фізичної особи. Вноситься пропозиція щодо складу житлового фонду Україні та пропонуються відповідні зміни до ч. 2 ст. 4 ЖК УРСР. Пропонується визначення понять житла, житлового будинку, квартири фізичної особи. Житлом фізичної особи (незалежно від того, проживає в ньому фізична особа чи ні) пропонується визнати житловий будинок, квартиру, кімнату, інші житлові приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них, які відповідають мінімальній нормі житлової площі та пройшли державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку. Житловим будинком фізичної особи пропонується визнати призначене та придатне для постійного проживання житлове приміщення капітального типу, зареєстроване у встановленому законодавством порядку й таке, що відповідає встановленій мінімальній нормі житлової площі. Квартира фізичної особи визначається як ізольована частина будинку капітального типу, житлове приміщення, призначене та придатне для постійного проживання, зареєстроване в установленому законодавством порядку, яке відповідає мінімальній нормі житлової площі, має підсобні приміщення та окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку чи у спільний коридор.

У підрозділі 2.2. «Поняття підстав виникнення права власності та їх види» визначається поняття підстав виникнення права власності (у тому числі приватної). Зазначається, що сучасне цивільне законодавство України не містить спеціального переліку підстав виникнення права приватної власності на житло (у тому числі на житловий будинок та квартиру). ЦК України містить загальні норми, які регулюють виникнення права власності. Аналіз чинного законодавства дозволяє запропонувати класифікацію підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру, що ґрунтується на врахуванні загальних підстав виникнення права власності. Зазначається, що серед видів підстав виникнення права власності головну роль відіграє поділ підстав на первісні та похідні, в основу якого покладений критерій правонаступництва.

До первісних підстав слід віднести: 1) житлове будівництво: а) індивідуальне житлове будівництво (у тому числі незавершене будівництво та самочинне будівництво); б) на підставі договорів: будівельного підряду, пайової (часткової) участі в будівництві, спільної діяльності; 2) набувальну давність;

До похідних підстав слід віднести: 1) приватизацію державного та комунального житлових фондів; 2) повну виплату паю на кооперативні квартири; 3) а) цивільно-правові договори: купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд); б) договори, передбачені Сімейним кодексом (далі – СК) України: договір про припинення права на утримання за домовленістю подружжя взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно; договір про припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з набуттям права власності на нерухоме майно (житловий будинок, квартиру); 4) спадкування та спадковий договір.

Пропонується також класифікація підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру за критерієм видачі правоустановчих документів.

У підрозділі 2.3. «Значення державної реєстрації права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» робиться висновок, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 р. (в редакції Закону України № 1878-VI від 11.02.2010 р. (зі змінами), який у повному обсязі набирає чинності 1 січня 2014 р., а також нормативні акти, прийняті на виконання зазначеного Закону, повною мірою врегулювали питання, пов’язані з державною реєстрацією права власності на нерухоме майно. З 1 січня 2013 р. єдиним моментом виникнення права власності на нерухоме майно (у тому числі на житловий будинок та квартиру) є виключно момент його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є актом державного органу, який спрямований не на створення суб’єктивного цивільного права, а лише закріплює, підтверджує, засвідчує його.

Запропоновано за відсутності врегулювання відносин набуття права власності на житло в ЦК України та ЖК УРСР передбачити у ЖК УРСР статтю: «Набуття права власності на житло».

Розділ 3. «Первісні підстави виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» складається з двох підрозділів, присвячених дослідженню первісних підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру, а саме: 1) житлове будівництво: а) індивідуальне житлове будівництво (у тому числі незавершене будівництво та самочинне будівництво); б) на підставі договорів: будівельного підряду, пайової (часткової) участі в будівництві, спільної діяльності; 2) набувальна давність. Розглянуті підстави мають свою особливу специфіку й певні відмінності, але їх об’єднує те, що через них право приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру виникає вперше.

У підрозділі 3.1. «Житлове будівництво як підстава виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» підтримується думка науковців щодо критики норми ст. 331 ЦК України, яка встановлює три способи виникнення права власності на новостворене нерухоме майно: з моменту завершення будівництва; з моменту прийняття до експлуатації; з моменту державної реєстрації. Існує колізія норм ЦК України – ст. 331 та ст. 182 (обов’язкова державна реєстрація виникнення права власності та інших речових прав на нерухомі речі).

Підтримується думка науковців, що реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, впорядкування існуючих об’єктів містобудування є різновидами переробки речей. Тому новоствореним об’єктом нерухомості може бути визнаний тільки той об’єкт, який створюється без використання іншого нерухомого майна (його структурних елементів). У зв’язку з чим не може бути визнаний новоствореним об’єкт нерухомого майна, що був створений шляхом зміни зовнішніх та внутрішніх параметрів нерухомості. У такому разі слід лише вносити зміни до технічної документації відповідного об’єкта нерухомості.

Відзначено, що можливість здійснити державну реєстрацію права власності й на об’єкти незавершеного будівництва є позитивним явищем у цивільному обороті об’єктів нерухомості, оскільки іноді будівництво носить довготривалий і складний характер. Тобто в цьому разі об’єкт незавершеного будівництва можна віднести до об’єктів нерухомості, бо він відповідає визначальним ознакам нерухомості: зв’язок із землею, необхідність державної реєстрації. Окремо зазначається, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, може набути право власності тільки за відповідним рішенням суду. При розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво суди фактично підміняють органи, які надають дозволи на забудову. Таким чином, відкритим залишається питання про технічний стан такого нерухомого майна, який достатньою мірою не перевіряється й може спричинити загрозу життю його мешканців. Підтримується пропозиція, щодо якої слід вважати нерухоме майно самочинним незалежно від ступеня завершеності будівництва.

Установлено, що право приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру в процесі будівництва може виникати також на підставі договорів: будівельного підряду, пайової (часткової) участі в будівництві, спільної діяльності. Щодо договору пайової (часткової) участі в житловому будівництві в Україні відсутня правова база з цього приводу. Договір пайової (часткової) участі в будівництві є доцільним визначити різновидом договору про спільну діяльність.

У підрозділі 3.2. «Набувальна давність як підстава виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» підкреслено, що набувальна давність поширюється на випадки фактичного, безтитульного (незаконного) володіння чужим майном. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно набувається за рішенням суду. Для придбання житлового будинку або квартири за набувальною давністю необхідна наявність таких умов: наявність певного строку володіння чужим майном; володіння майном як своїм власним. Таке володіння повинно бути добросовісним, відкритим і безперервним; повинні дотримуватися спеціальні вимоги, установлені законом (наприклад, вимога державної реєстрації для нерухомого майна). Пропонується для більшого захисту власника майна від фактичного власника внесення відповідних змін до ст. 344 ЦК України.

Розділ 4. «Похідні підстави виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» складається з чотирьох підрозділів, присвячених дослідженню похідних підстав виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру, а саме: 1) приватизація державного та комунального житлових фондів; 2) повна виплата паю на кооперативні квартири; 3) а) цивільно-правові договори: купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд); б) договори, передбачені СК України: договір про припинення права на утримання за домовленістю подружжя взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно; договір про припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з набуттям права власності на нерухоме майно (житловий будинок, квартиру); 4) спадкування та спадковий договір. Розглянуті підстави мають свою специфіку й певні відмінності, але їх об’єднує те, що через них виникає право приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру внаслідок правонаступництва.

У підрозділі 4.1. «Приватизація державного та комунального житлових фондів» відзначено, що фізична особа може набути право приватної власності на житловий будинок та квартиру в разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. При здійсненні приватизації відбувається процес трансформації державної форми власності в приватну. Умови оплатної приватизації в чинному законодавстві України не визначені.

Передача квартир у разі приватизації оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (житловий будинок), яке реєструється в органах приватизації й не потребує нотаріального посвідчення. Зазначається, що в самому Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. момент виникнення права приватної власності на приватизоване житло не визначено.

Підкреслюється, що стаття 65-1 ЖК УРСР закріплює право набуття наймачами в приватну власність житлових приміщень у будинках не тільки державного, а й громадського житлового фонду, хоча ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. зазначає, що приватизація житлового фонду поширюється тільки на об’єкти державного житлового фонду. Паювання громадського житлового фонду на законодавчому рівні не визначено, тобто це можна здійснити лише на оплатній основі.

У підрозділі 4.2. «Повна виплата паю на кооперативні квартири» підкреслено, що після викупу членом житлового (далі – ЖК), житлово-будівельного кооперативу (далі – ЖБК) належної йому квартири в будинку кооперативу вона переходить у приватну власність. Відбувається перехід права власності на квартиру від кооперативу до члена кооперативу, яке оформлюється свідоцтвом про право власності на нерухоме майно. Пропонується ЖБК та ЖК віднести до споживчих кооперативів, поняття яких у ЦК України не наводиться, а зазначається, що їх правовий статус визначається спеціальним законодавством.

Підтримується позиція, згідно з якою пропонується укладати та нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом. Установлено, що процес виплати паю на кооперативні квартири відрізняється від процедури приватизації житла державного житлового фонду. Оформленням документів про право власності органи приватизації не займаються, оскільки якщо повністю виплачений пайовий внесок, квартира на праві власності належить членові кооперативу внаслідок закону. Зроблено висновок, що в сучасних умовах така форма житлового будівництва, як житлово-будівельні (житлові) кооперативи, і законодавство з цього питання давно застаріли. Оскільки така форма поліпшення житлових умов фізичних осіб є доступною тільки для заможних верств населення, має довготривалий процес, відсутня свобода вибору необхідного житла (етажність та розташування), а вирішення розподілу квартир відбувається шляхом жеребкування.

У підрозділі 4.3. «Цивільно-правові договори» розглянуті договори об’єднує те, що вони обов’язково укладаються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню і до 1 січня 2013 р. – державній реєстрації (окрім дарування та пожертви) нотаріусами в Державному реєстрі правочинів. З 1 січня 2013 р. Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. скасовано державну реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна, а зазначені договори є підставою для державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Зроблено висновок, що ЦК України не врегульовує питання купівлі-продажу житла, де об’єктом правовідносин виступало б саме житло, а не нерухомість взагалі. У зв’язку із соціальною цінністю житла доцільно було б передбачити й урегулювати у ЖК УРСР усі питання, пов’язані з купівлею-продажем житла, у тому числі житлових будинків та квартир.

Зазначається, що договір міни є також правовою підставою виникнення права власності на житло, який треба відрізняти від договору обміну житловими приміщеннями, врегульованого статтями ЖК УРСР, де сторони не власники, а користувачі житлового приміщення, тобто відбувається перехід не права власності, а права користування житловими приміщеннями. ЦК України не передбачає міни нерухомості, у тому числі житла. Вважається доцільним врегулювання та включення цих положень до чинного ЖК УРСР.

Зазначається, що чинне законодавство України передбачає конструкцію договору дарування як реальну, так і консенсуальну. Дарування є правочином, що заснований на взаємній згоді, а не на волевиявленні одного дарувальника. Це й відрізняє договір дарування від заповіту, де не потрібна згода спадкоємця.

Договір пожертви визначається як договір дарування з цільовим використанням подарунка й з правом пожертвувача контролювати використання пожертви відповідно до обумовленої мети.

Установлено, що ЦК України замість викупу безстрокової ренти передбачає право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти за умови повного розрахунку між сторонами (належне виконання) (ст. 739 ЦК України). Але це є не досить зручним у деяких випадках для платника ренти, тому пропонуються відповідні зміни до ст. 739 ЦК України.

Підкреслено, що договір довічного утримання (догляду) слід розглядати як самостійний договір, а не різновид договору ренти, бо існують певні відмінності договору ренти від договору довічного утримання. Головна відмінність: довічне утримання (догляд) – строковий договір, а рента може бути й безстроковою, й строковою.

Зазначається, що головним при укладанні договору про припинення права на утримання за домовленістю подружжя взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно та договору про припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з набуттям права власності на нерухоме майно (житловий будинок, квартиру) є взаємне погодження сторін, тобто їх вільне волевиявлення, бо іноді це буває невигідно. На майно, одержане на підставі цих договорів, не може бути звернено стягнення. Таким чином виконується охорона переданого за цими договорами майна.

У підрозділі 4.4. «Спадкування та спадковий договір як підстави виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру» розглядаються питання стосовно особливостей виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру на підставі спадкування та спадкового договору.

Чинне законодавство поняття «заповідач» не визначає. Пропонується визначення понять «заповіт» і «заповідач».

Виділяються та визначаються чотири види спадкоємців: спадкоємці за законом, спадкоємці за заповітом, спадкоємці обов’язкової частки у спадщині, а також спадкоємці, визначені спеціальним законодавством.

Зроблено висновок, що ЦК України не враховує особливостей спадкування житла, хоч, на його думку, вони мають істотне значення при вирішенні питань виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру. Серед особливостей спадкування житлового будинку та квартири можна виділити деякі: житловий будинок та квартира є одними з найбільш цінних за своєю вартістю й значенням предметами спадкування; право власності на житловий будинок та квартиру при спадкуванні виникає з моменту державної реєстрації; спадкоємство житлового будинку та квартири можуть здійснювати як особи, які проживали із спадкоємцем і можуть вважатися такими, що прийняли спадщину, якщо не заявили відмови про неї, так і особи, які не проживали із спадкоємцем та подали заяву до нотаріуса про згоду прийняти спадщину; спадкодавець має право встановити в заповіті сервітут щодо житлового будинку та квартири для задоволення потреб інших осіб (пряме встановлення сервітуту), а також на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира, заповідач має право покласти обов’язок надати іншій особі право користування ними (заповідальний відказ); існують особливості спадкування житлового будинку та квартири, визначені спеціальним законодавством (наприклад, при спадкуванні спадкоємців-жертв політичних репресій); до спадкоємців житлового будинку переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений будинок, а також земельною ділянкою, яка необхідна для обслуговування будинку, який визначений заповітом.

Зазначається, що ЦК України не дає визначення спадкового договору, а описує його зміст. Підтримується пропозиція, згідно з якою вважається, що спадковий договір за своєю суттю не є «договором про спадкування». Він спрямований на встановлення не спадкових, а зобов’язальних відносин.