ТИПОЛОГІЧНІ ЗАСАДИ АРХІТЕКТУРНО-ПЛАНУВАЛЬНОЇ СТРУКТУРИ СОЦІАЛЬНОГО ТА КОМЕРЦІЙНОГО ЖИТЛА

Короткий зміст

У вступі розкрито актуальність досліджуваної проблеми, сформульовано мету, задачі дослідження, методи його проведення та наукову новизну, вказуються головні положення, що виносяться на захист.

У  першому розділі "Передумови соціальної диференціації житлового середовища" висвітлено історичні корені розвитку соціального житла, розкрито соціально-типологічний аспект закордонного та вітчизняного міського будівництва.

За часів існування Стародавніх цивілізацій, утворення суспільства, вже відбувався відповідний розподіл житла, як для заможних, так і для незаможних.

Інсули, що виникли у стародавньому Римі, з часом стали прототипом масового будівництва, а згодом трансформувалися у провідний тип міського житла ХІХ сторіччя - прибутковий будинок.

З розвитком промисловості та збільшенням контингенту міського населення типологічна структура житла стала більш різноманітною та остаточно сформувалася в другій половині ХІХ сторіччя.

У повоєнний період у країнах Західної та Північної Європи визначилися три категорії житла, які залежали від матеріальних можливостей користувачів: для громадян, що потребують соціальної підтримки; для середнього класу та для заможних.

Сьогодні житлове забезпечення населення у країнах ЄС складається з приватного житла, у якому мешкають його власники; приватного, призначеного для оренди та державного житлового фонду.

Житлове забезпечення для соціально незахищених громадян багато держав Західної, Північної та Південної Європи намагаються вирішити у відповідності до економічних можливостей. У більшості цих країн житло соціального фонду не підлягає приватизації і, як правило, належить державі. З аналізу надання пріоритетності при отриманні соціального житла можна сказати напевне, що у країнах Південної Європи (Іспанія, Португалія, Греція) та Росії відбір претендентів проходить суворіше аніж у країнах Західної Європи (Нідерланди, Австрія, Франція, Данія, Фінляндія). Чим вищий прибуток громадян та більш високий економічний розвиток держави, тим більш доступне забезпечення житлом і навпаки, при невеликому житловому фонді, сім'ї проходять суворий відбір, з наявністю механізму звільнення соціального житла після того, як сім'я втрачає на нього право.

Таким чином між розмірами фонду соціально орендованого  житла та загальним фондом найманого житла країн ЄС існують серйозні відмінності. Житло, яке не здається в оренду, займається його власниками, навіть за умови наявності кооперативного жила, як у Швеції та Норвегії. У деяких інших країнах існує сектор житла, що належить підприємствам, а також житло іншого типу власності, що ґрунтується на обмеженому володінні, як у Фінляндії.

Найбільш стабільним протягом двадцяти років будівництво соціального житла є у Данії, Франції, Нідерландах. З країн Західної Європи вирізняється високим процентом будівництва соціального житла колишня ФРН, особливо це простежувалося протягом 10 років (1980 - 1990 рр.), коли процент соціального будівництва сягав 87 - 88 %. Досить високий процент характерний для Нідерландів, Данії, Швеції. Найнижчим він є у Португалії (2 % - 3 %) та Бельгії (від 3 % до 7 %). Взагалі відсутнє будівництво соціального житла у Греції.

У країнах комуністичного табору диференціації житла за рівнем комфорту не існувало. Однак, ще за радянських часів була сформована досить розвинена номенклатура житлових будинків як за поверховістю, так і за плануванням будівлі: житлові споруди будувалися за типовими проектами, кожні наступні з яких мали свої переваги.

З переходом до ринкових відносин у державі з середини 90-х років простежується диференціація суспільства на три групи. Велика кількість громадян, які не змогли соціально адаптуватися до нового середовища і потребують покращення житлових умов - належать до першої групи. Цінова доступність житла є тим єдиним бар'єром, який стає перепоною у покращенні умов проживання. Це питання вже стало предметом уваги Уряду, який прийняв ряд законодавчих актів, почав розробку програм з соціальною орієнтацією, що стосуються житлової забезпеченості.

Друга група - це середній клас, поки що нечисленний. Саме він потребує різних видів кредитування житла. Безумовно, квартири, що купуються цим класом мають бути на порядок вищі за рівнем комфорту від будинків типового проектування першого та другого поколінь. Однак типологічні та планувальні рішення цих будинків ще не сформовані.

До третьої групи належать заможні громадяни України, котрі можуть самостійно забезпечити себе житом. Проблема полягає лише у необхідності контролю приміщень за мінімально допустимих санітарно-гігієнічних та конструктивних вимог.

Виходячи з цього, можна припустити, що головною проблемою стає виявлення принципових функціональних та архітектурно-типологічних відмінностей, котрі характеризують житло соціальне і комерційне.

Аналіз теорії та практики формування соціального та комерційного житла визначає головні напрямки їхнього розвитку та удосконалення:

-  типологічна структура будинків та квартир, що диференціюються за рівнем комфорту;

-  використання існуючого але застарілого житлового фонду, приведення структури будинків до рівня сучасних вимог;

-  введення у структуру будинку та квартир нових функцій;

-  удосконалення методики проектування будинків та забудови в умовах великого міста.

У другому розділі "Фактори, що визначають формування соціального та комерційного житла" виявлені фактори, які обумовили появу двох принципових груп житла, що відрізняються за рівнем комфорту.

Встановлено, що соціально-економічні зміни суттєво впливають на формування сучасного житлового фонду в Україні:

-  необхідність відповідної диференціації типів забудови, будинків і квартир, що будуть відповідати матеріальним можливостям споживачів;

-  поява середнього класу, а також заможного населення привела до збільшення житлового будівництва на комерційній основі;

-  економічний показник займає вагоме місце у системі розподілу житла за категоріями;

-  поява різних типів житла за показником вартості в умовах ринкової економіки створює конкурентне середовище, яке обумовлює підвищення якісних характеристик житлового середовища.

Диференціація житла за рівнем соціально - побутового комфорту зумовила появу принципово нових планувальних рішень будинків та квартир, що суттєво відрізняються від типології житла 50-80-х років. Розроблено типологію житла для соціальних груп населення: соціальне житло; житло для середнього класу; елітне житло. Елітне житло завжди буде унікальним за своїми архітектурно-композиційними якостями, оскільки проектуючи його, архітектори відмовляються від повтору (тиражування) морфотипів; такий тип житла є виключно турботою замовника і тому надалі ця група споживачів не розглядатиметься.

У державі існує серйозний розрив між попитом та рівнем житлового забезпечення.

Україна не має ні сектору приватного найманого житла, ні сектору соціального житла. Житло, що перебуває у власності держави, не може розглядатися як сектор соціального призначення, оскільки воно не має відповідного правового статусу. Законом України "Про соціальне житло" визначається: "Соціальне житло - житло, що надається державою та органами місцевого самоврядування громадянам України, які потребують соціального захисту, безоплатно або за доступну для них плату у межах встановленої норми надання соціального житла громадянам".

Виявлені можливі шляхи вирішення проблеми створення соціального житлового фонду, а саме:

1.                   Можуть бути побудовані нові житлові приміщення виключно для поповнення фонду соціального житла.

2.                    Можна добудувати об'єкти незавершеного будівництва. В Україні існує велика кількість недобудованих житлових будинків - загальною площею до 12 млн. м².  Деякі такі будинки розташовані у районах де попит на житло зник. Завершення їхнього будівництва дасть значний економічний ефект порівняно з новим будівництвом.

3.                   Провести реконструкцію існуючого житлового фонду, який складається з типових будинків першого та другого поколінь.

Враховуючи те, що переважна частина житла перебуває у приватному володінні, існує два шляхи одержання цих житлових приміщень для фонду соціального призначення:

-            держава поступово викуповуватиме житло у громадян власним коштом буде реконструювати житло; вирішення проблеми цим шляхом сьогодні практикується у Словенії;

-            з часом, коли іпотечне фінансування вивільнить будинки типових проектів - призначати їх для соціально незахищених громадян.

Однак, в обох випадках житло буде експлуатуватися зі зміненою формулою заселення.

4.                   Використати неприватизовані житлові приміщення шляхом накладання на них мораторію.

Реконструкція дасть можливість повторного використання існуючих проектних рішень будинків та квартир і створення житлового фонду для соціально незахищених верств населення за рахунок перепланування - з мінімальними матеріальними витратами відносно розроблених соціальних стандартів. У містах з обмеженою будівельною базою та невеликою кількістю населення, доцільно проводити лише перепланування житлових будинків 1950-1960-х років. Методика розробки проектів реконструкції має набути характер індивідуального проектування, що дозволить не тільки покращити архітектурно-планувальні рішення, але й уникнути одноманітності у зовнішньому вигляді будинків.

Україна має найближчим часом формувати сектор соціального житла поетапно. Для його формування важливим є вирішення питань на соціально-економічному, містобудівному та архітектурно-типологічному рівні. Для комплексного вирішення житлової проблеми у цілому необхідне урахування й інших факторів:

Сильна державна підтримка. У більшості країн Східної Європи та інших країнах відбулося значне скорочення обсягів надання житла державою тому, що багато з цих країн вже мають значний фонд державного житла, який здається в оренду. В Україні ситуація дещо інша. Соціального фонду не існує взагалі, а сама концепція для країни є новою. Допомога здійснюється через позики від держави: позики на розвиток житлового будівництва; позики під нерухомість, що дозволяють надавати їх і покупцям квартир.

Істотна правова база. Сприяння розвитку житлового будівництва стало одним з головних напрямків розвитку ринкової економіки держави: Закон України "Про соціальне житло", Закон України "Про іпотеку",  Постанова Кабінету міністрів України "Про затвердження прогнозу розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки".

Успішна схема домогосподарства. Треба визначити, що соціальний житловий фонд не підлягає приватизації. За таких умов має існувати механізм звільнення соціального житла після того, як сім'я втрачає на нього право.

 Розташування у структурі міста.  Соціальне житло споруджуватиметься у менш престижних районах, що пов'язано з ціновою доступністю землі.

Ретельне планування ресурсів. Для забезпечення безперервності будівельної житлової програми важливим є планування ресурсів будівництва соціального житла, що дозволить забезпечити вартісну стабільність цих матеріалів. 

Якісний майновий менеджмент. Після будівництва соціального житла необхідно створити децентралізовану систему, яка буде відповідати за утримання та ремонт житла. Це дасть можливість проводити науковий пошук з метою подальшого удосконалення планувальних рішень квартир та покращення майнового менеджменту.

Комфортність та якісний рівень житла, що пропонується, визначається сьогодні не потребами тих чи інших сімей, а рівнем їхнього достатку.

Простежена тенденція диференціації комерційного житла. На продажну ціну квартири впливає місце розташування будинку у структурі міста. Загальна площа квартир відрізняється за розміром від житла соціального призначення, що пов'язане насамперед з розширенням загальносімейної зони (гігієнічні, господарські, рекреаційні, поліфункціональні рекреаційно-господарські та комунальні підзони), яка і сьогодні не має належного втілення у квартирах, що будуються за рахунок держави (табл. 1,2). Незважаючи на те, що верхня межа площі квартир ДБН В.2.2.-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", не нормується, для розрахунку показників площі квартир (комерційного житла) приводяться відповідні розрахунки.