Бакулина Анна Александровна. Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения

Короткий опис

Бакулина Анна Александровна. Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения: диссертация ... доктора Экономических наук: 08.00.10 / Бакулина Анна Александровна;[Место защиты: ФГОБУВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»], 2017

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1«Собственность» как базисная категория оценочной деятельности224
1.1 Эволюционный анализ современных теорий собственности 22
1.2 Классификация объектов собственности, форм собственности и способов реализации права собственности 40
1.3 Стоимость объектов собственности и методологические подходы к оценке права собственности 55
Выводы по 1 главе 71
ГЛАВА 2Система ограничений и обременений собственности и их влияние на стоимость75
2.1 Сущностные особенности понятий «обременение» и «ограничение» и их стоимостные аспекты 75
2.2 Классификация обременений и ограничений и анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов собственности с обременениями 90
2.3 Влияние ограничений и обременений на стоимость объектов собственности 105
Выводы по 2 главе 120
ГЛАВА 3Методологические основы создания многофакторной модели стоимостной оценки объектов собственности с учетом их обременения124
3.1 Собственность в процедурах исполнительного производства и несостоятельности (банкротства) 124
3.2 Методические подходы к установлению взаимосвязи оценочной деятельности с исполнительным производством и институтом несостоятельности 137
3.3 Многофакторная модель стоимостной оценки объектов собственности с обременением 153
Выводы по 3 главе 170
ГЛАВА 4Направления совершенствования механизма стоимостной оценки имущества должника на основе зарубежного опыта и российской практики173
4.1 Зарубежный опыт организации механизма оценки стоимости имущества должника 173
4.2 Проблемы российской практики оценки стоимости имущества должника и методы их решения 188
4.3 Анализ российской судебной правоприменительной практики и направления ее совершенствования в области стоимостной экспертизы .207
Выводы по 4 главе 216
ГЛАВА 5Развитие методологии стоимостной оценки объектов собственности с обременением219
5.1 Совершенствование модели оценки стоимости объектов собственности с учетом обременений 219
5.2 Методические рекомендации по стоимостной оценке объектов собственности с учетом обременений и ограничений 235
5.3 Обоснование величин дополнительных корректировок при оценке имущества должника, обремененного арестом 246
Выводы по 5 главе 267
Заключение .270
Список литературы 276

Стоимость объектов собственности и методологические подходы к оценке права собственности
Классификация обременений и ограничений и анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов собственности с обременениями
Методические подходы к установлению взаимосвязи оценочной деятельности с исполнительным производством и институтом несостоятельности
Анализ российской судебной правоприменительной практики и направления ее совершенствования в области стоимостной экспертизы

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Практика показывает, что в таких сферах финансово-экономического сектора, как: залоговая деятельность, исполнительное производство, банкротство, происходит недооценка объектов собственности, вследствие чего интересы и права инвесторов, собственников, взыскателей имущества и иных субъектов указанных отношений оказываются незащищенными, что становится одним из главных факторов, влияющих на отток финансовых ресурсов в этих сегментах. Данные факты послужили предпосылкой необходимости проведения исследования,
ориентированного на совершенствование методологического инструментария при оценке объектов собственности с учетом обременений и ограничений, поскольку именно объекты подобного рода выступают в роли ключевых элементов отношений между субъектами в указанных выше областях финансово-экономического сектора. В условиях рыночной экономики проблемы определения стоимости объектов собственности оказывают существенное влияние на уровень капитализации компании. Однако существующая методология, а также методы оценки стоимости объектов собственности не учитывают особенности различных сегментов рынка, один из которых связан с объектами собственности, имеющих обременения различного характера (находящиеся в процедуре конкурсного производства, банкротства, в процессе исполнительного производства). Этот сегмент рынка имеет свои специфические (особые) условия функционирования и ограничения в пользовании, а также иных субъектов (покупателей и продавцов).
В рамках исполнительного производства очень большое влияние на стоимость оказывает связанность активов. В частности, при реализации части имущества, входящего в имущественный комплекс, происходит обесценение оставшегося после реализации имущества, что не обеспечивает стоимостного прироста финансовых ресурсов в рамках исполнительного производства. Так, по данным Федеральной службы судебных приставов, отношение стоимости реализованного имущества и переданного взыскателям к общей сумме, взысканной судебными приставами-исполнителями (за исключением суммы, добровольно перечисленной должниками), имеет тенденцию к росту и составляет по годам: с 4,4% в 2010 г. до 31,4% в 2015 г.
В условиях роста количества должников и увеличения непрофильных активов в банковском секторе оценка залогового имущества является одним из факторов развития
кредитования, повышения качества кредитных портфелей, эффективности взыскания задолженности. При обесценении залогов растет количество проблемных банков, которые, в свою очередь, пытаются при оценке залогов использовать понижающие коэффициенты к рыночной стоимости имущества. Существующие методики оценки объектов собственности позволяют только распределять средства, имеющиеся у должника или вырученные от продажи его имущества, на погашение кредиторской задолженности и определять долю погашения в стоимостном выражении. Наличие унифицированной общепринятой и доступной методики оценки объектов собственности в качестве приложения к кредитному договору позволило бы значительно снизить издержки на оспаривание стоимости обремененного имущества в процессе судопроизводства.
Методологический инструментарий оценки имущества с обременением необходим:
- в отношении предприятий-банкротов, а также для минимизации рисков по преднамеренному банкротству хозяйствующих субъектов. Именно при недооценке стоимости осуществляются рейдерские захваты организаций, а также преднамеренные и фиктивные банкротства экономически устойчивых хозяйствующих субъектов. В своем выступлении 18 апреля 2016 года Председатель Счетной палаты Российской Федерации Голикова Т.А. акцентировала внимание на том, что в случае эффективной реализации методики по оценке рыночной стоимости имущества предприятий-банкротов, государство сможет сократить дефицит бюджета и направить высвобожденные бюджетные средства на выполнение социально-значимых программ развития экономики;
в условиях государственной политики стимулирования импортозамещения, что также связано с интенсивным кредитованием, залогами имущества, увеличением доли активов с обременением;
согласно национальному докладу «О ходе и результатах реализации в 2014 году государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия на 2013 2020 годы» для реализации активной политики государства по развитию агропромышленного комплекса1(повышению финансовой устойчивости организаций, устойчивому развитию сельских территорий, воспроизводству и повышению эффективности использования в сельском
1Об утверждении национального доклада «О ходе и результатах реализации в 2014 году государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия на 2013 2020 годы»: [Распоряжение Правительства Российской Федерации от 06 мая 2015 г. №803-р] [Электронный ресурс] // Сайт Правительства России. Режим доступа: (дата обращения: 16.05.2016).
хозяйстве земельных ресурсов2), в результате которой будет расти количество, как собственников земли, так и арендаторов на условиях долгосрочной аренды. Как следствие, будет развиваться процесс кредитования, появятся залоги в качестве объектов собственности с соответствующим обременением, которые будут формировать свой сегмент рынка и новый класс собственников;
- в связи с международными санкциями, выступающими как элемент неоформленного обременения, влияющего на стоимость объектов собственности, а также проблемами, связанными с владением, пользованием и распоряжением собственностью в республике Крым (наличием де-факто ограничений в обороте объектов собственности).
Отсутствие методологических основ, связанных с оценкой объектов собственности с обременениями, ведет к искажению их стоимости, как базисной категории оценочной деятельности, направленной на защиту интересов государства, обеспечение его стабильного финансово-экономического развития.
Все это приводит к настоящей научной проблеме - разработке методологии оценки объектов собственности с учетом обременений как обособленном сегменте рынка с особыми условиями функционирования и ограничениями, а также необходимости разработки федерального стандарта оценки имущества должника, что и предопределяет актуальность диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. В силу многогранности объектов оценки диссертационное исследование носит межпредметный характер, что потребовало проанализировать научные достижения зарубежных и отечественных ученых в области экономики и финансов.
Предметом исследования в XVIII XIX вв. философов, историков, экономистов, юристов, политиков и политологов, в частности Р.Коуза, И.Лакатошу, К.Маркса, А.Оноре, А.Смита, Ф.Энгельса, Д.Юма и др. являлись сущность собственности, отношения собственности, право собственности, институт собственности. В соответствии с институциональной моделью собственность отражается в развивающейся социальной системе и ее институциональной (нормативной) составляющей, а основу собственности
2Об особенностях предоставления гражданам земельных участков в Дальневосточном федеральном округе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: [федеральный закон № 119-ФЗ принят Государственной Думой 22 апреля 2016 года, одобрен Советом Федерации 27 апреля 2016 года] [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. Режим доступа:
(дата обращения: 16.05.2016).
представляет человек социальный (общественный). В рамках неоинституционализма получает свое развитие проявление собственности в финансовой сфере через элементы пучка прав собственности. Данной проблемой занимались такие экономисты и финансисты, как: Д.А.Аллахвердян, А.Алчян, У.Баффет, Л.Беккер, О.Бем-Баверк, З.Боди, М.Габелли, Г.Демсец, Р.Мертон, Д.Норт, А.Оноре, Р.Познер, В.М.Родионова,
М.В.Романовский, Б.М.Сабанти. В рассмотренных научных школах собственность представляет собой достаточно сложный, многогранный феномен, охватывающий как определенные отношения и исторически изменчивые формы их проявления, так и институты, регулирующие эти отношения, а также принципы, на которых они строятся. Отделение собственности от управления необходимо для получения максимального стоимостного эффекта от ее использования, а финансовая система представляет собой совокупность рынков и других институтов, которые используются для заключения финансовых сделок, обмена активами, объектами собственности и рисками.
Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием имущества и оценки его стоимости, освещены такими авторами, как: А.Н.Асаулом, Н.Ордуэем, Дж.Фридманом, Г.Харрисоном. Специфика функционирования и развития рынка оценки активов рассматривается в работах А.Г.Грязновой, М.А.Эскиндарова, М.А.Федотовой, Т.А.Федоровой, Т.В.Тазихиной, В.В.Григорьева, И.Т.Балабановой, B.C.Занадворова и A.B.Занадворовой, И.А.Астраханцевой, Г.М.Стерника, Н.М.Синициной, Е.И.Тарасевича, Ю.В.Козыря, А.О.Селливана, Т.В.Тепловой, И.В.Ивашковской, Ф.М.Шеррера, Д.Росса и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки имущества заложены в трудах таких зарубежных ученых, как: Дж.К.Эккерта, В.Петти, Т.Коупленда, Дж.Муррина, Дж.Фридмана. Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.И.Петрова, А.А.Варламова, В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, C.B.Грибовского,
С.П.Коростелева, В.Н.Кошмана, JI.A.Лейфера, Г.И.Микерина, В.Н.Мокиной, Е.С.Озерова, и др.
С развитием экономических отношений категорию собственности стали связывать, в том числе и с ее обременениями и ограничениями. Однако методики учета обременений предложены только для массовой оценки земель, которые предлагались А.А.Варламовым, О.Ю.Козловой, JI.A.Лейфером, Н.П.Рулевой, А.В.Севостьяновым и др.
С течением времени возникла необходимость в более детальной проработке данного
вопроса и учета характеристик обременений и ограничений, влияющих на стоимость различных объектов собственности в обособленном сегменте рынка (институт несостоятельности, исполнительное производство и при обороте объектов с неучтенными на законодательном уровне ограничениями), где участвуют субъекты (иные покупатели и продавцы), и действуют специфические условия функционирования, отличные от рыночных (с ограничениями и обременениями, принудительные условия, иной оборот имущества). Однако многие вопросы, в том числе влияние поведенческой теории на методологию оценки объектов собственности с учетом обременений, до настоящего времени остаются неисследованными, поскольку существующие методологические основы оценки объектов собственности не разграничивают субъектов рынка в зависимости от его сегмента.
Таким образом, недостаточная степень разработанности проблемы оценки стоимости обремененных объектов собственности подтверждает актуальность темы исследования и необходимость ее теоретического, методологического и практического развития, что предопределило цель, задачи, предмет исследования и структуру работы.
Цель и задачи диссертационного исследования.Целью диссертационного исследования является разработка методологических основ стоимостной оценки объектов собственности, имеющих обременения, а также выработка практических рекомендаций по их использованию.
Для достижения цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:
определить направления развития теории собственности с учетом подходов к этой проблеме различных экономических школ, позволяющие обосновать методологию оценки стоимости объектов собственности, имеющей обременения и ограничения различного характера;
научно обосновать концептуальные подходы к оценке стоимости объектов собственности, имеющих обременения и ограничения, влияющих на стоимость имущества;
определить принципы оценки объектов собственности, имеющих обременения;
разработать многофакторную модель стоимостной оценки объектов собственности с обременениями, которая будет являться универсальной для всех обремененных объектов собственности (движимого и недвижимого имущества, дебиторской задолженности и пр.), поскольку специалист сам производит выборку факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость того или иного объекта собственности, имеющего обременение.
выявить особенности процедуры стоимостной оценки собственности должника;
определить роль института оценки в процессе исполнительного производства, внешнего управления и конкурсного производства;
определить стоимостные аспекты обременений и ограничений, в том числе разработать методические рекомендации по оценке рыночной стоимости соразмерной платы за пользование сервитутом;
предложить подходы и разработать методические рекомендации по стоимостной оценке объектов собственности с учетом влияния различных видов обременений на стоимость имущества;
разработать модель оценки объектов собственности с обременениями в условиях нестабильности;
предложить методические подходы и алгоритм расчета необходимых корректировок при определении стоимости обремененного имущества.
Область исследования.Диссертация выполнена в рамках п. 3.8. «Обеспечение стоимостного прироста финансовых ресурсов», п. 5.1. «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности», п. 5.2. «Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников» Паспорта научной специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).
Объектом исследованияявляются объекты собственности, имеющие обременения и ограничения различного характера.
Предметом исследованияявляются методологические основы и инструментарий стоимостной оценки обремененных объектов собственности.
Методология и методы исследования.Методология диссертационной работы основана на следующих методах научного познания: универсальных (анализ и синтез, обобщение, аналогия, научная абстракция, идеализация и абсолютизация); эмпирических (наблюдение, описание, измерение); теоретических (исторический и логический методы). Теоретические методы проявлялись через теоретическую базу исследования, которую составили труды отечественных и зарубежных ученых, где сформулированы и развиты основные положения таких научных школ, как: классическая, неоинституционализм, неоклассическая, институционализм в определении категории «собственность», теории прав собственности и способов реализации права собственности, теории оценки стоимости
объектов собственности, а также методические основы оценки стоимости различных объектов оценки. Методологической основой исследования выступили системный и диалектический методы познания, раскрывающие возможности изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. При исследовании оценки стоимости собственности с учетом обременений использовались также общенаучные методы: моделирование, эксперимент, группировка и сравнение, информационное моделирование, экспертные оценки, методы статистико-математической обработки данных и корреляционно-регрессионного анализа. В качестве теоретической базы исследования в рамках общенаучных методов разграничены понятия «обременения» и «ограничения» (применялись их трактован