Алексеев Роман Николаевич. Система банковского ипотечного кредитования и ее развитие в России

Короткий опис

Алексеев Роман Николаевич. Система банковского ипотечного кредитования и ее развитие в России : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Алексеев Роман Николаевич; [Место защиты: Сарат. гос. соц.-эконом. ун-т].- Саратов, 2008.- 163 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/912

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. 12
1.1. Ипотечный кредит: сущность, виды и природа 12
1.2. Система банковского ипотечного кредитования: понятие и состав 28
1.3. Модели ипотечного кредитования и перспективы их использования в России 37
ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ БАНКОВСКИМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ. 59
2.1. Организация управления банковским ипотечным кредитованием 59
2.2. Закономерности и принципы как основа управления банковским ипотечным кредитованием 72
2.3. Инструменты управления банковским ипотечным кредитованием 78
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 106
3.1. Оценка современного состояния системы банковского ипотечного кредитования в России и возможности её совершенствования 106
3.2. Стимулирование банковского ипотечного кредитования 114
3.3. Пути дальнейшего развития банковского ипотечного кредитования 124
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 139
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 152

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Всвязи с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решения важнейших социальных задач все большую актуальность в последние годы приобретало развитие системы ипотечного кредитования, становление которой началось в России с 1998 г., с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С этого времени ипотека в России, в том числе осуществляемая через банковский сектор, последовательно набирала темпы. Но развитие различных видов ипотек (производственной, земельной, жилищной) шло несинхронно. Не получила должного развития производственная ипотека, не отработаны отраслевые подходы в ее функционировании. Земельная ипотека находится в стадии становления в связи с несовершенством законодательного обеспечения, неразвитостью рынков (земельного, земельно-ипотечного кредитования, земельно-ипотечных ценных бумаг), отсутствием субъектов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих рефинансирование земельно-ипотечных ссуд, и др.
Интенсифицировалась в последние годы только жилищная ипотека. По данным Банка Россииипотека выросла в 2005 г. в 3,1 раза, в 2006 г. - в 4,8 раза. Но в связи с начавшимся мировым ипотечным и финансовым кризисом, который в 2007 - 2008 гг. инфицировал и российскую экономику, рост ипотеки в России остановился, увеличившись в 2007 г. лишь в 2,1 раза. В 2008 г. происходит резкое снижение ипотеки по сравнению с 2007 годом.
Неопределенность и риск на ипотечном поле определили поведение банков, предоставляющих ипотечный жилищный кредит. Многие из них закрыли ипотечные программы. Это обусловлено, с одной стороны, ростом рисков по ипотечным кредитам из-за их невозврата. К концу 2008 г. прогнозируется значительное увеличение просроченной задолженности по портфелям ипотечных кредитов. С другой стороны, у банков сократилась ресурсная база для такого кредитования: в условиях мирового экономического кризиса закрыты зарубежные источники ресурсов, сократилось межбанковское кредитование, усилился отток средств клиентов из банков, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг
1Обзор банковского сектора Российской Федерации. ВыпускК»72, октябрь 2008 г.
стали невозможными выпуск ипотечных ценных бумаг и секьюритизация ипотечных активов. А подпитка банков ресурсами за счет средств бюджета и государственных корпораций в условиях кризиса осуществляется частично и только по ограниченному кругу системообразующих банков. У большинства же банков, особенно региональных, происходит ресурсное сжатие, что грозит сжатием ипотеки как экономического института.
В сложившихся условиях, необходимо менять стратегию в части банков-ских активов. Без банковских вложений невозможно обеспечить восстановление и развитие экономики. Но вложения нужно проводить по избирательным направлениям при государственной финансовой поддержке. В силу важности ипотеки в решении социальных и экономических проблем, она может быть одним из таких избранных направлений. Однако развитие ипотеки может успешно происходить только при совершенствовании управления ею.
Таким образом, актуальность данного диссертационного исследования обусловлена:
1. отсутствием в России системы ипотечного кредитования, объединяющей на единых принципах все виды ипотек и определяющей их синхронное развитие;
2. незавершенностью рыночных преобразований в сфере земельно-ипотечного кредитования;
3. неразвитостью производственной ипотеки;
4. кризисом жилищной ипотеки и необходимостью выхода из него, в том числе с помощью государственной поддержки и совершенствования банковского управления ипотечным кредитованием.
Степень разработанности проблемы.Большой вклад в разработку вопросов, связанных с изучением сущности банковского ипотечного жилищного кредита, его моделей, внес ряд отечественных ученых: Т.А. Акулова, О.С. Бе-локрылова, И.В. Бердников, А.Г. Богданов, Ш.М. Валитов, З.Л. Гарипова, Ю.В. Головин, И.В Довдиенко., В.В. Есипова, В.В. Иванов, А.Г. Ивасенко, Ю.Б. Ильина, Е.Г. Кириченко, СВ. Козлова, С.С. Колобов, Н.Б. Косарева, Ю.С. Крупнов, В.А. Кудрявцев, В.Е. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, О.В. Литвинова,
М.П. Логинов, Н.М. Макаренков, И.В. Мусина, Р.А. Нугаев, И.В. Павлова, И.А. Разумова, Н.Н. Рогожина, Л.И. Рябченко, Д.А. Сергеев, В.В. Смирнов, В.Н. Соколов, О.Ю. Старков, А.Н. Ужегов, С. В. Федорова, Н.Е. Фролов, Г.А. Цилина, Е.В. Черных, Т.В. Чинаев, В.И. Яхимович.
К числу авторов, поднимающих проблематику земельной ипотеки, можно отнести СБ. Батлер, B.C. Ема, СВ. Козменкова, Н.И. Кресникова, Н.А. Кричев-ского, О.И. Лаврушина, И.В. Ларионову, Г.А. Севркжова, В.Н. Хлыстуна и др. Особенностям производственной ипотеки уделили свое внимание В. Синько, Е. Черноусова, А. Шаронин и др.
Предметом их изучения является ипотечный институт, функционирующий в бескризисной ситуации. Все виды ипотек рассматриваются изолированно друг от друга, а не как единая система, и, как правило, без управленческого аспекта.
Актуальность и недостаточная научная разработанность проблем отечественной теории и практики системы ипотечного кредитования предопределили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования- теоретическое обоснование функционирования системы банковского ипотечного кредитования и определение путей ее развития.
Задачи исследования.Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи, определившие логику диссертационного исследования и его структуру:
уточнить понятийный аппарат банковского ипотечного кредитования в условиях рыночной среды и эволюции ипотечного кредита от простого к сложному;
раскрыть природу банковского ипотечного кредита;
определить состав системы банковского ипотечного кредитования в русле современных тенденций развития ипотечного кредита и ипотечной инфраструктуры;
основываясь на теории систем, систематизировать и обосновать принципы организации и функционирования системы ипотечного кредитования;
классифицировать модели жилищного, производственного и земельного ипотечного кредитования, как элементы системы ипотечного кредитования;
адаптировать необходимые для эффективного управления системой банковского ипотечного кредитования свойственные управлению в целом и экономике закономерности;
систематизировать существующий инструментарий управления ипотечным кредитованием для российской банковской практики;
предложить альтернативные источники формирования ресурсной базы для целей ипотечного кредитования;
разработать критерии оценки системы и оценить в соответствии с ними качество действующей в России системы ипотечного кредитования, дать рекомендации по формированию единой системы ипотечного кредитования, объединяющей жилищную, производственную и земельную схемы ипотечного кредитования, которая построена на единых принципах, с учетом специфики каждой из ипотек;
дать рекомендации по совершенствованию системы банковского ипотечного кредитования в России.
Предметом исследованиявыступили экономические отношения, складывающиеся в процессе осуществления банковского ипотечного кредитования, и организация управления им.
Объект исследования- функционирующая в России система банковского ипотечного кредитования.
Методологической основой исследованияявляется диалектический метод познания, комплексный и системный подходы, системный анализ. Комплексный подход применен при многоаспектной характеристике ипотечного кредита и системы ипотечного кредитования, системный подход - при структурировании системы банковского ипотечного кредитования, а системный анализ - при оценке качества данной системы на основе принципов функционирования и критериев оценки качества систем.
В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы, как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки, срав-
нения и др.
Теоретическую базу исследованиясоставили нормативно-правовые и методические документы в области управления и регулирования ипотечного кредитования банка и банковской деятельности, фундаментальные исследования ведущих отечественных и зарубежных экономистов, посвященные вопросам банковского дела и банковского менеджмента, справочная литература.
Информационной базой работыпослужили статистические данные Госкомстата РФ, Банка России, Главного управления Банка России по Саратовской области, коммерческих банков Саратовской области, данные информационных агентств, годовые отчеты отечественных банков, вторичная информация зарубежной и отечественной периодической печати ("The Banker", "American banker", "Банковские услуги", "Деньги и кредит", "Эксперт", "Профиль", "Бизнес и банки", "Финансовая газета" и др.).
Наиболее важные научные результаты и степень новизны.Научная новизна диссертационной работы в целом заключается в постановке, теоретическом обосновании и решении комплекса вопросов, связанных с разработкой методологических подходов и научно-практических рекомендаций по организации и управлению банковским ипотечным кредитованием.
Конкретно это выразилось в следующих результатах:
в целях уточнения соответствующего предмету исследования понятийного аппарата предложена авторская трактовка ипотечного кредита, объединяющая понимание ипотечного кредита как особого, связанного с недвижимостью вида кредита (кредит первого уровня), и основанных на нем особых сделок, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг (кредит второго уровня);
выявлена отличная от потребительского кредитования природа банковского ипотечного кредита (преимущественно производительный характер и форма ссуды капитала) и рекомендовано на этом основании выделить ипотечный кредит в особую группу кредитов;
предложено расширенное понимание функций ипотечного кредита (выделена дополнительная функция - формирование долгосрочных ресурсов через процесс секьюритизации) и выявлена особенность проявления его роли в соци-
ально-экономическом развитии (мультипликативный и двойственный характер воздействия);
комплексно охарактеризована система ипотечного кредитования на основе объединения институционального и функционального подходов - как совокупность кредитно - ипотечных институтов и реализуемых через них экономических отношений охватывающих функционирование ипотечного кредита;
дана расширенная характеристика системы банковского ипотечного кредитования, охватывающей банки, сам ипотечный кредит и его производные формы, реализуемые во вторичных сделках, соответствующие рынки ипотечного кредитования и рынки (сегменты рынка) ценных бумаг и новых участников, которыми являются сокредиторы, ипотечные брокеры, коллекторы, институты рефинансирования;
разработана авторская типология схем, моделей и механизмов реализации моделей ипотечного кредитования, в рамках которой модели рассматриваются как конкретизация схем ипотечного кредитования, а механизмы - как технология реализации моделей;
на основании неразрывности земли и недвижимости как предмета ипотеки выдвинут тезис о необходимости формирования единой системы банковского ипотечного кредитования, объединяющей земельную, жилищную и производственную виды ипотек;
разработаны необходимые в целях формирования единой системы банковского ипотечного кредитования научные принципы, на базе которых должна функционировать данная система: целенаправленности; целостности и незавершенности; единства и непрерывности информационного обеспечения; универсальности и дифференцированного кредитного обслуживания; координации деятельности; организационных коммуникаций; заинтересованности в конечном результате; наличия формальных правил и стандартов;
даны рекомендации по совершенствованию управления ипотечным кредитом с учетом требований законов организации, прежде всего закона необходимого разнообразия, из чего сделан вывод о необходимости усложнения аппарата управления при массовом кредитовании (усложнения методов оценки кре-
дитоспособности клиентов, усиления дифференциации условий кредитования, многообразия систем оценки залога, разнообразия субъектов ипотечной инфраструктуры и др.);
обоснованы для применения в российской практике модели секьюрити-зации через ипотечные паевые инвестиционные фонды, управляющие компании которых имеют большой опыт работы на российском рынке ценных бумаг, и пенсионные фонды, обладающие значительными долгосрочными ресурсами;
разработан комплекс рекомендаций, уточняющий известные и предлагающий новые меры по совершенствованию банковского ипотечного кредитования в России, включая: использование ипотечного брокера-аутсерсира для продвижения ипотечных продуктов и первичного андеррайтинга заемщика; формирование и представление в Центральный каталог кредитных историй Банка России информации о кредитной истории юридического лица, необходимой для выдачи производственных и земельных ипотечных кредитов; повышение качества оценки предметов залога при различных видах ипотек; усиление действенности механизма взыскания кредитов в досудебном порядке на условиях аутсорсинга через коллекторство; установление льгот по налогу на прибыль для банков, активизирующих земельно-ипотечное кредитование; разработка Агентством жилищного ипотечного кредитования (АИЖК) стандартов для регулирования ипотеки в разных ситуациях, в том числе в условиях кризиса и применительно к разным стадиям жизненного цикла кредитной организации; установление ЦБ РФ особых норм регулирования по банкам, активно занимающимся ипотечным кредитованием, в том числе норм отчислений в фонд обязательного резервирования;
даны предложения по совершенствованию процедур и инфраструктуры земельного ипотечного кредитования, предусматривающие введение комплексной оценки земли, объединяющей имущественный, доходный, затратный и сравнительный методы оценки, организацию рынка ипотечных закладных на землю и его встраивание в более сложный рынок ценных бумаг, создание структур, необходимых для рефинансирования банковских земельных ипотечных кредитов, в том числе Федерального земельно-ипотечного агентства; фор-
мирование института брокеров, специализирующихся на земельной ипотеке, и
др.
Теоретическая и практическая значимость работы.Выполненное диссертационное исследование содержит решение важной для банков задачи разработки основ формирования и функционирования системы банковского ипотечного кредитования и аппарата управления им. Основные идеи диссертации, ее выводы и рекомендации формулируются с учетом возможностей их практической реализации.
Выдвигаемые в диссертации теоретические положения о сущности ипотечного кредита, об аппарате управления им, о содержании системы ипотечного кредитования, о соотношении схем, моделей и механизма реализации моделей ипотечного кредитования могут использоваться научными и практическими работниками при разработке политики ипотечного кредитования в банке и для управления отдельными его составляющими, а также в преподавании специальных дисциплин по банковскому делу.
Практическую значимость для Банка России и коммерческих банков имеют конкретные рекомендации по управлению ипотечным кредитованием и комплекс предложений по совершенствованию системы ипотечного кредитования.
Апробация работы.Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на конференции по итогам научно-исследовательской работы в Саратовском государственном социально-экономическом университете в 2007 году.
По теме диссертации опубликовано 6 научных работ в изданиях "Перспективы инновационного развития региональной и отраслевой экономики", "Экономика и финансы", "Вестник СГСЭУ", альманахе "Финансы, денежное обращение и кредит", "Развитие финансовой системы страны","Наука 21 век" общим объемом 2,3 печ. л., в т.ч. одна публикация в издании, рекомендованном ВАК.
Полученные по исследованной проблематике результаты используются в качестве учебно-методического материала кафедрой денег и кредита Саратов-
ского государственного социально-экономического университета. Отдельные практические аспекты работы нашли применение в деятельности коммерческих банков Саратова и Саратовской области, что подтверждено соответствующими справками.
Структура работы.
Первая глава диссертационного исследования посвящена раскрытию сущности ипотечного кредита, содержанию системы банковского ипотечного кредитования, а также структурированию данной системы, классификации моделей ипотечного кредитования.
Вторая глава раскрывает механизм управления банковским ипотечным кредитованием с акцентом на закономерности, принципы и организацию управления.