Лебедев Иван Леонидович. Налогообложение ипотечных ссудо-сберегательных организаций

Короткий опис

Лебедев Иван Леонидович. Налогообложение ипотечных ссудо-сберегательных организаций : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 Москва, 2006 161 с. РГБ ОД, 61:06-8/3287

Содержание к диссертации

Введение
Глава I. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций и их правовое регулирование в РФ 11
1.1. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций 11
1.1.1. Появление кооперации и первых кооперативов 11
1.1.2. Возникновение ипотечных ссудо-сберегательных организаций 19
1.2. Правовое регулирование ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ 25
Глава II. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций и методика оценки приобретения жилья посредством данной организации и ипотечного банка 55
2.1. Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам 55
2.2. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма 89
2.3. Методика оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-
сберегательной организации и ипотечного банка 114
Глава III. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка и совершенствование
налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций 124
3.1. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка 124
3.2. Направления совершенствования законодательства ипотечных ссудо-сберегательных организаций в целях снижения ставки процента по выдаваемым ими ссудам 133
Заключение 143
Список использованной литературы

Введение к работе

Российская налоговая система, являющаяся важнейшим экономическим регулятором развития страны, претерпевает сегодня значительные изменения, причём от того насколько рационально в результате этих изменений она будет построена, зависит дальнейшее эффективное развитие экономики страны в целом. Государство при этом может стимулировать или, наоборот, ограничивать развитие конкретных видов экономической деятельности посредством управления механизмом налогообложения, введением или отменой налогов, изменением налоговых ставок, предоставлением или отменой различных налоговых льгот.
Несмотря на то, что сегодня во всем мире ипотечное кредитование является социальным механизмом обеспечения граждан жильём, в России рынок ипотечного кредитования только начинает активно развиваться. При этом нужно иметь ввиду, что в мировой экономике сложилось несколько моделей ипотечного кредитования, одной из которых является сбалансировано автономная модель, получившая своё наибольшее распространение в Германии. В России сегодня государство наибольшее внимание уделяет развитию расширенно-открытой (или американской) модели ипотечного кредитования, однако результаты этого процесса весьма скромны - по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 % жилья, в перерасчёте на объём ВВП это 0,007 процента, в то время как в США данный показатель составляет 55 %, а в Европе - 35 %, причём, по мнению экспертов, резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам скорее всего не произойдёт [21].
В свете этого, возможность использования в России сбалансировано автономной модели ипотечного кредитования, ключевым признаком которой является ссудо-сберегательный принцип функционирования, приобретает особую значимость. Кроме того, учёные из Института экономики РАН утверждают, что на данном этапе экономического развития России наиболее адекватной сложившейся ситуации и быстрореализуемой является программа развития закрытой ссудно-сберегательной системы финансирования жилищного строительства, что в России нет другого такого экономического и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе обеспечить резкое увеличение темпов экономического роста, направить значительную часть выведенных из оборота сбережений населения в реальные инвестиции, обеспечить социальную стабильность в России [30].
При этом, по мнению тех же учёных, основывающемся на анализе мирового и российского опыта, успешное развитие эффективной системы финансирования жилищного строительства в России возможно только при активной роли государства в создании экономических, законодательных, налоговых условий, а также его непосредственном участии в создании инфраструктуры рынка, поскольку отдельные субъекты РФ и участники финансового рынка не в состоянии самостоятельно, без поддержки со стороны российского правительства, ЦБ РФ, законодательных органов решить данную задачу [30].
Всё это делает актуальным исследование налогообложения организаций, использующих ссудо-сберегательный принцип жилищного кредитования1, а точнее - влияние налогообложения на ставку по ссудам, предоставляемыми указанными организациями2.
Актуальность исследования напрямую зависит от уровня обеспеченности населения РФ жильём. Из характеризующих спрос на рынке жилья данных [87], представленных Минпромэнерго РФ, следует, что средняя обеспеченность жильём в России составляет 19,7 кв.м. на человека, при этом 61 % населения РФ хотят улучшить свои жилищные условия.
Необходимо также учитывать, что жильё относится к числу главных условий реализации человеческого потенциала, поскольку помимо физиоло 5 гической потребности людей, оно удовлетворяет интеллектуальную и социальную потребности. Кроме того, успешное решение жилищной проблемы поможет в решении демографической проблемы, в то время как отсутствие адекватного жилья будет сдерживать развитие творческой инициативы, вести к деградации личности и социума. По утверждению некоторых исследователей, существуют тесные корреляции, с одной стороны, между условиями проживания, возможностью их улучшения, реальностью выбора места жительства, и, с другой стороны, уровнем занятости населения, здоровьем, ростом благосостояния и культуры, социальной стабильностью общества [24].
Степень разработанности проблемы. Основы теории кооперации и её сущность изложены в трудах таких зарубежных и российских учёных-экономистов, как: Ш. Жид, Р. Оуэн, Ф. Райффайзен, Л. Теплова, Л. Уколова, Г. Шульце-Делитче и другие.
Основные положения теории налогообложения отражены в трудах Дж. Кейнса, Дж. Милля, И.Х. Озерова, У. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, М.Н. Соболева, Н.И. Тургенева и др. Проблемам совершенствования налогообложения в процессе реформирования российской экономики посвящены работы И.А. Горского, Л.П. Павловой, В.Г. Панскова, А.Б. Паскачева, С.Г. Пепеляе-ва, А.П. Починка, Д.Г. Черника, С.Д. Шаталова и др.
Однако проблемы совершенствования системы налогообложения организаций потребительской кооперации всё ещё остаются недостаточно глубоко изученными, а проведённое исследование показывает, что оптимальной с точки зрения налогообложения организационно-правовой формой, в которой можно реализовать ипотечную ссудо-сберегательную организацию является некоммерческая организация - специализированный потребительский кооператив. В связи с этим, возникает необходимость исследования направлений совершенствования налогообложения указанных специализированных потребительских кооперативов с учётом возможности использования их деятельности для решения жилищной проблемы в РФ.
Кроме того, недостаточная теоретическая разработанность возможностей практического применения в разрезе налогообложения в РФ сбаланси-ровано-автономной модели ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы определила выбор темы, цель, задачи и предмет исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методики по совершенствованию налогообложения деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализуемых в организационно-правовой форме специализированного потребительского кооператива, которая позволит снизить процентную ставку по предоставляемым ими ссудам на приобретение жилья.
Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи: проанализировать историю развития ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выделить типы этих организаций в зависимости от этапа их развития с целью определения наиболее соответствующего условиям России;
- исследовать законодательство, регулирующее в РФ деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выявить его существенные недостатки;
- обобщить опыт организации деятельности стройсберкасс в Германии для возможности его использования в России;
разработать систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма аккумулирования и использования предназначенных для приобретения жилья средств;
- описать методику вариантной оценки приобретения жилья для оценки и определения возможностей практического использования деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ;
- выработать направления совершенствования налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций в части изменения действующих законодательных актов.
Объект исследования - система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализованных в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов.
Предмет исследования - влияние налогового бремени на ставку процента по ссудам, которые предоставляют ипотечные ссудо-сберегательные организации.
Теоретико-методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, труды современных российских и зарубежных учёных экономистов, статьи, связанные с проблематикой развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, опубликованные в научных сборниках и периодической печати, а также законодательство по налогам и сборам, в том числе комментарии и разъяснения к нему.
В ходе исследования использовались законодательные и нормативные акты, материалы ФНС РФ, достижения ведущих научных школ в области налогов и налогообложения, публикуемые государственными органами данные статистической отчётности, российские и зарубежные ресурсы глобальной информационной сети Интернет.
Научная новизна исследования состоит в разработке концепции налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, основной идеей которой является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретение жилья, и её последующем трансформировании в рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Элементы новизны содержат следующие результаты исследования, вынесенные на защиту:
дана авторская интерпретация понятия ипотечной ссудо-сберегательной организации как организации, которая в рамках своей деятельности осуществляет два вида операций: приём вкладов от лиц, желающих в будущем получить кредиты на приобретение или строительство жилья и выдача этих кредитов указанным лицам. Обоснование понятия позволило унифицировать сложившуюся терминологию в целях более глубокого пони мания сущности, особенностей и экономического содержания данного явления, определения его места;
- сформулированы и раскрыты принципы построения системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: принцип справедливости (максимально возможное снижение налогового бремени), принцип определённости (совершенствование правовой основы налогообложения), принцип удобства (устранение значительного количества неудобств, связанных с уплатой налогов и сборов), принцип эффективности (для сокращения расходов, связанных с расчётами, уплатой налогов и оплатой труда соответствующих специалистов) и принцип приоритетности (его реализация направлена на повышение доступности ссуд на приобретение жилья). Эти принципы позволяют построить научно обоснованную систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций;
- определены цель, состав и содержание основных элементов системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций. Целью системы является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретения жилья, а в качестве её субъектов выступают государство и ипотечные ссудо-сберегательные организации, создаваемые в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов. Деятельность их базируется на экономическом механизме аккумулирования и использования предназначенных для строительства или приобретения жилья средств. Объектом системы налогообложения служат средства, предназначенные для строительства или приобретения жилья, лицами, которые планируют улучшить свои жилищные условия. Взаимодействие субъектов выражается в предоставлении государством ипотечным ссудо-сберегательным организациям налоговых льгот, что позволяет им снизить ставку процента за пользование ссудой. Построение такой системы налогообложения позволит государству налоговыми методами стимулировать развитие закрытой ссудо-сберегательной системы финансирования жилищного строительства;
- выявлены особенности влияния налогового бремени на деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций, и разработана методика исчисления налоговой нагрузки, позволяющая в зависимости от ставки единого социального налога, налога на имущество организаций и налога на доходы физических лиц рассчитать реальную ставку процента по предоставляемым ипотечными ссудо-сберегательными организациями ссудам;
- разработана авторская методика вариантной оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации с учётом её экономического механизма и банка, предоставляющего ипотечные кредиты, которая на основании заданных условий позволяет рассчитать стоимость жилья при различных вариантах его приобретения и выбрать наиболее эффективный;
- раскрыты основные направления изменения действующего законодательства, реализация которых направлена на построение экономически обоснованной системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: снижение ставки единого социального налога для жилищных накопительных кооперативов, освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми займами (кредитами) на приобретение или строительство жилья, и освобождение имущества жилищных накопительных кооперативов, которое является объектом жилищного фонда, от обложения налогом на имущество организаций.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Практическая значимость данного исследования состоит в выработке ряда практических предложений по совершенствованию законодательной базы, регулирующей налогообложение деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, которые могут быть использованы государственными органами при решении жилищной проблемы в РФ.
Содержащиеся в диссертации теоретические разработки могут быть использованы в ходе дальнейших исследований по данной тематике.
Кроме того, исследование содержит ряд теоретических выводов и рекомендаций, которые могут быть использованы налогоплательщиками - ипотечными ссудо-сберегательными организациями.

Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций

По мнению В. Кутузова [44], все действующие системы жилищного финансирования стран с рыночной экономикой совмещают две модели: депозитную (ссудосберегательную) и ипотечную. В соответствии с этим, можно выделить два принципиальных вида организаций [50; 77; 72], осуществляющих жилищное кредитование:
1) модель депозитного института, деятельность которого основана на аккумулировании средств для целей ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения граждан, желающих в будущем получить ипотечные кредиты;
2) модель ипотечной компании (ипотечные банки), привлекающей средства не за счёт вкладов, а за счёт мобилизации средств на рынке капитала, как правило, путём выпуска долговых обязательств (закладных, облигаций или ценных бумаг, обеспеченных закладными).
В данной работе для обозначения организаций, построенных по принципу модели депозитного института, предлагается использование разработанного автором понятия «ипотечные ссудо-сберегательные организации». Под термином «ипотечные ссудо-сберегательные организации» подразумеваются организации, которые осуществляют всего два вида операций в рамках своей деятельности: а) приём вкладов от лиц, желающих в будущем по 12 лучить кредиты на приобретение или строительство жилья, б) выдача данных кредитов указанным лицам.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК), исходя из этой классификации, относится к ипотечным ссудо-сберегательным организациям (ИС-СО), однако здесь имеется существенная особенность. Ипотека, с точки зрения романо-германской правовой системы, и могидж (mortgage) с точки зрения англосаксонской правовой системы, подразумевают под собой некое обременение, залог недвижимого имущества. В России же ситуация иная, члены ЖНК согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ приобретают право собственности на недвижимость только после полной выплаты паевого взноса (т.е. погашения ссуды). До момента выплаты недвижимость принадлежит ЖНК, и термин «ипотека» в его классическом значении здесь не уместен. Несмотря на это, подобная ситуация имеет определённое сходство с ипотекой в Германии, поскольку там допускается продажа залогодержателем заложенного имущества залогодателя даже без согласия залогодателя. И единственным отличием в данном случае будет регистрация права собственности на недвижимое имущество на ЖНК без регистрации какого-либо залога, хотя лицо, являющееся членом ЖНК, прямо указывает в заключаемом с ЖНК договоре конкретную недвижимость, которая перейдёт к нему после погашения ссуды.
Необходимо отметить, что в некоторых случаях использование данного термина достаточно условно - например, применительно к аналогичным зарубежным организациям, поскольку законодательство зарубежных стран наделяет данные организации более широким перечень прав. Например, в Германии стройсберкассы имеют право вкладывать средства в активы, государственные ценные бумаги, а в России ЖНК согласно пп. 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ФЗ № 215) обладают правом «вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства», а пп. 4 п. 1 ст. 16 указанного закона наделяет его правом «привлекать заёмные денежные средства» в соответствии с п. 3 ст. 47 ФЗ № 215.
Основывающуюся на ссудо-сберегательном принципе систему приобретения жилья, исследователи относят к сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования [69; 41], которую иногда ещё называют «немецкой ипотекой», поскольку посредством деятельности bausparkassen (строй-сберкасс) она наиболее развита в Германии.
Однако прежде, чем перейти к дальнейшему рассмотрению современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций, необходимо затронуть историю их возникновения, а учитывая тот факт, что большинство современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций является результатом эволюции первых кооперативов и других кооперативных форм, то рассмотрение их истории должно начинаться с истории появления первых кооперативов, в том числе и истории возникновения кооперации как таковой.
«Кооперация» (cooperatio) в переводе с латинского языка означает «сотрудничество, совместное ведение дел». Несмотря на то, что данный термин достаточно поздно (в XIX веке) стал применяться в юридической практике, первые элементы кооперации были закреплены римским частным правом в договоре простого товарищества - «societas». Согласно Институциям Юстиниана (Кн.З-XXV) по договору простого товарищества несколько лиц вступали «...в общение всем своим имуществом, или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне». При этом даже не учитывался краеугольный принцип сословности права, и не равные по своему имущественному положению лица могли вступать в товарищество: «Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе» [20]. Кроме того, черты кооперации можно было наблюдать в римских коллегиях, которые возникли в связи с отправлением культа и состояли из соседей, ремесленников, земляков, лиц, вскладчину обеспечивающих себе место на кладбище или в колумбарии. С согласия учредителей коллегий в них можно было принимать рабов.
Если говорить об экономическом значении кооперации, то можно привести следующие слова: «...Выгоды простой Кооперации выражаются английской пословицей, гласящей, что "две собаки вместе поймают больше зайцев, чем четыре собаки порознь". Они сводятся к следующему: 1) сотрудничество ... увеличивает интенсивность или напряженность труда каждого из участников ... 2) только благодаря сотрудничеству становятся возможными многие работы, исполнение которых превосходит силы отдельного человека ... 4) сотрудничество ... сокращает количество труда, необходимое для производства определенного продукта...» [8].
Кооператив же это предприятие или их объединение, которое на основе кооперации осуществляет разнообразную деятельность. При этом не имеет значения, как называется кооператив - артель, товарищество, общество и т.п.

Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам

Очевидно, что налогообложение оказывает влияние на формирование ставки процента ИССО по выдаваемым ссудам, и это влияние будет исследовано ниже.
В течение последних нескольких лет налоговое законодательство претерпело значительные изменения. В частности, с 1 января 2005 года в соответств