Непряева Мария Николаевна. Механизм движения ипотечного капитала и развитие национальной ипотечной системы

Короткий опис

Непряева Мария Николаевна. Механизм движения ипотечного капитала и развитие национальной ипотечной системы : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10. - Ярославль, 2004. - 198 с. : ил. РГБ ОД,

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1. Роль ипотечной системы в социально-экономическом развитии 10
1.1. Взаимосвязь финансовых рынков и реального сектора экономики. 10
1.2. Механизм движения ипотечного капитала 24
1.3. Ипотека как способ финансирования жилищных инвестиций 37
Глава 2. Цена ипотечного кредита как центральная категория движения ипотечного капитала 54
2.1. Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала 54
2.2. Механизм формирования цены ипотечного кредита (процентной ставки) 59
2.3. Анализ инструментов ипотечного кредитования 77
2.4. Цена ипотечного кредита и платежеспособность заёмщика 85
Глава 3. Формирование и перспективы развития ипотечной системы России. 101
3.1. Адаптация основных моделей национальных ипотечных систем к российским условиям 101
3.2. Инфраструктура российской национальной ипотечной системы. Особенности формирования и развития в России 113
3.3. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих 129
Заключение 156
Список использованной литературы 161
Приложения 174

Введение к работе

Актуальность исследования.Кризис советской плановой экономической системы, начавшийся на рубеже 80-90-х годов XX века, способствовал проявлению ранее скрытых экономических проблем, одной из которых стало сокращение объёмов капиталообразования. Их предпосылками стало сокращение источников государственных долгосрочных вложений, отсутствие в экономике эффективного механизма, позволяющего осуществлять частные инвестиции, а также уменьшение валовых сбережений в России как в абсолютном, так и в относительном выражении. Кроме того, налицо было преобладание краткосрочного капитала, что, с одной стороны, вело к эффекту расширения инвестиций в экономическую систему, но, с другой - затормаживало развитие капиталоёмких отраслей из-за возврата инвестиций через короткое время.
Особенно разрушающие последствия имели дезинвестиции для жилищной экономики: на определенном этапе в ряде городов объёмов финансирования перестало хватать не только для решения жилищных проблем, но и для простого воспроизводства жилого фонда.
Таким образом, дезинвестиции стали тормозом на пути трансформации российской экономической системы.
В настоящее время указанная проблема является не менее актуальной, что определено:
структурными изменениями, происходящими на финансовых рынках в связи с падением спроса на спекулятивные активы, а также повышением интереса инвесторов к долгосрочным инвестиционным инструментам, в том числе к ипотечным ценным бумагам;
отсутствием механизма расширения эффективного платёжеспособного спроса на жилую недвижимость;
необходимостью наращивания налогового потенциала страны посредством расширения как внешних, так и внутренних инвестиций, привлекаемых с помощью механизма движения ипотечного капитала;
- отсутствием гибкой и эффективной программы обеспечения жильём военнослужащих, что не позволяет удовлетворить спрос с точки зрения объёмов, качества жилья и его местоположения, и целым рядом других причин.
Актуальность темы обусловлена также недостаточной изученностью факторов формирования национальной ипотечной системы, а также возрастающей потребностью в проработке инструментария ипотечного жилищного кредитования.
Глубина данной проблемы требует вмешательства государства, одной из стратегических задач которого становится создание специализированного механизма, позволяющего повысить уровень долгосрочности инвестиций и оказать стабилизирующее воздействие на процессы капиталообразования. Указанная цель во многом может быть достигнута посредством создания и развития в России национальной ипотечной системы как механизма финансирования инвестиций в недвижимость.
Степень разработанности проблемы.Теоретическим фундаментом избранной темы послужили научные концепции экономического роста, созданные такими учёными, как Дж.М.Кейнс, Дж.Р.Хикс, Э.Хансен, П.Самуэльсон, Р.Харрод, Е.Домар, Н.Калдор, Дж.Робинсон, Р.Солоу. Ими была изучена природа, механизм и закономерности накопления - национального богатства. Особенности различных факторов экономического роста, в частности процентной ставки, нашли отражение также в трудах К.Маркеа, И.Фишера, М.Фридмена, Д.Ф.Синки. Однако простое заимствование зарубежных концепций без учёта сложившихся условий нашей страны, как показали годы реформ, не даёт желаемых результатов.
В последнее время в отечественной литературе стали появляться ра боты, посвященные анализу генезиса ипотечной системы, в которых обос нована её роль как катализатора экономического роста. Среди них необходи мо выделить исследования В.И.Лимаренко, Г.А.Цылиной, Ю.Б.Ильина, В.И.Ресина, Л.А.Полякова, В.Н.Пономарева, Е.В.Кудрявцевой,
В.А.Кудрявцева. Вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и на-
5логообложения жилищно-строительного сектора экономики исследованы в работах И.Е.Тарасевича, С.В.Смолянинова, Е.П.Коптевой, И.А.Курмашова, разработка проблем ценообразования на жилищном рынке содержится в исследованиях В.Е.Есипова, И.В.Липсица. Изучением механизма формирования процентной ставки занимались Л.Г.Батракова, Е.Ф.Жуков, Ю.В.Юницкий и
др.
Вместе с тем в указанной литературе рынок ипотечного капитала как один из элементов финансового рынка с собственной инфраструктурой не рассматривается в качестве самостоятельного объекта; не в полной мере опре делены место и роль ипотечной системы и её влияние на ускорение темпов *экономического роста. Специальные же работы, посвященные системному
анализу механизма движения ипотечного капитала, в отечественной науке не встречаются.
Всё это порождает необходимость анализа сложившейся практики и теоретического осмысления указанной проблемы.
Цель и задачи исследования.Целью исследования является изучение механизма движения ипотечного капитала и определение возможности использования ипотечной системы для ускорения социально-экономического развития России.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
выявить основные функции и преимущества ипотечной системы;
уточнить структуру финансового рынка, определив в нём место рынка ипотечного капитала, и раскрыть механизм его движения;
исследовать роль процентной ставки (цены финансовых ресурсов) как главного элемента организации и функционирования рынка ипотечного капитала на микро-, мезо- и макроэкономическом уровне;
осуществить анализ принципов построения зарубежных ипотечных моделей и разработать направления адаптации их к условиям российской экономики;
-разработать методику анализа кредитоспособности ипотечного заёмщика;
-разработать финансово-экономическую модель ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ и предложить рекомендации для её практической реализации.
Объект исследования.Объектом исследования является формирующаяся национальная ипотечная система России.
Предметом исследованиявыступают финансово-экономические отношения и закономерности функционирования механизма движения ипотечного капитала, как организующей системы перелива финансовых потоков на рынок недвижимости.
Теоретико-методологическая основа исследования.Теоретико-методологическую основу исследования составили общие закономерности функционирования финансового рынка, описанные в научной литературе разных лет, а также идеи и суждения, изложенные в отечественных и зарубежных источниках.
Исследование осуществлено с использованием универсального метода научного познания - метода диалектики; общенаучных методов - наблюдения, анализа и синтеза, дедукции и индукции, абстрагирования, графического анализа, а также частнонаучных методов - экономико-математического моделирования, расчёта абсолютных и относительных статистических величин.
Эмпирическую базуисследования составляют информационные бюллетени и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ и Ярославского областного комитета государственной статистики, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации.
Научная новизнадиссертационного исследования состоит в следующем:
1. Определенароль ипотечной системыв процессе взаимодействия физического капитала (недвижимости) и финансового капитала, заключающаяся
7в том, чтоипотечная системаявляетсямеханизмом их взаимосвязи и взаимообусловленности,способствующимускорению социально-экономического развития государства и общества.
2.Разработана вербальная модель механизма регулирования (движения) ипотечного капитала как организующей системы, в свою очередь состоящей из соответствующих подсистем - целей, субъектов и способов регулирования.
3. Определены место и рольцены ипотечного кредита {ставки процента),вначале выражающихся в формировании её под воздействием неценовых факторов соответствующих сегментов финансового рынка, а затем в приобретении ею самостоятельного значения как фактора, определяющего направление и мощность ипотечных финансовых потоков.
4. Разработана методика оценки платёжеспособности ипотечного заёмщика, позволяющая снизить как материальные, так и временные затраты ипотечного кредитора.
5. Разработана модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих и служащих армии и флота и сформулированы основные этапы и принципы её практической реализации.
По итогам исследованияна защиту выносятся следующие положения:
обоснование роли ипотечной системы в обеспечении экономического роста российской экономики (региональной экономики);
обоснование механизма формирования цены ипотечного жилищного кредита (процентной ставки) и её роли и места в механизме движения ипотечного капитала;
модель взаимосвязи между процессом становления ипотечной системы и процессом расширения налогового потенциала страны (региона);
- система принципов формирования инфраструктуры национальной ипотечной модели, влияющих на снижение цены ипотечного кредита;
- модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного креди тования военнослужащих и служащих армии и флота.
Теоретическая значимость. Выводы, полученные в работе, могут применяться для дальнейшего исследования механизма движения ипотечного капитала и функционирования ипотечной системы в различных подсистемах национальной экономики. Теоретическая значимость полученных результатов состоит также в научном обосновании новых способов финансирования строительства жилья для военнослужащих в условиях формирования профессиональной армии.
Практическая значимостьвыполненного исследования заключается в возможности использования основных положений и выводов:
для разработки целевой программы ипотечного жилищного кредитования в Ярославской области и других регионах России;
для создания и функционирования новых элементов ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ;
для совершенствования работы государственных, региональных, муниципальных органов управления по реализации процесса ипотечного жилищного кредитования граждан;
в создании методик по анализу платёжеспособности ипотечных заёмщиков для коммерческих банков;
в деятельности органов Министерства обороны и департамента полевых учреждений Банка России по совершенствованию системы обеспечения военнослужащих жильем;
в учебном процессе финансово-экономических вузов.
Апробация работы.Теоретические и методические разработки доведены до практических рекомендаций и реализованы в «Концепции организации долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области»,атакже использовались при разработке пакета документов программы ипотечного кредитования в ООО «Пошехонский региональный сельскохозяйственный Банк».
Основные положения диссертационного исследования докладывались на республиканской научно-практической конференции «Федеральная и ре-
9гиональная жилищная политика на современном этапе российских экономических реформ» (администрация Ярославской области, февраль 2001 г.), а также на межрегиональной научной конференции «Молодежь и экономика» (Ярославль, ЯВФЭИ, 2002 г.)
Публикации.Основные положения диссертации изложены в 4-х научных и 4-х депонированных работах общим объёмом 4,53 п.л.
Структура работы.Диссертационное исследование состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 173 страницах компьютерного текста. Список использованной литературы включает 151 наименование.

Взаимосвязь финансовых рынков и реального сектора экономики

Всякая экономическая система призвана решать пять фундаментальных вопросов : (1) сколько следует производить? - проблема объёма производства; (2) что следует производить? - проблема наиболее полного удовлетворения потребностей; (3) как эту продукцию следует производить? - проблема выбора технологии; (4) кто должен получить эту продукцию? - проблема распределения; (5) способна ли система адаптироваться к изменениям? - проблема самоорганизации и управляемости.
Способы решения этих вопросов предопределены типом экономической системы. Более высокую эффективность в их решении показала рыночная система. Два аргумента, подтверждающие это, заслуживают особого внимания.
Во-первых, рыночная экономика способствует эффективному распределению ресурсов. Конкурентная среда направляет ресурсы в производство тех товаров и услуг, в которых общество больше всего нуждается. Она способствует применению наиболее эффективных технологий.
Во-вторых, рынок наилучшим образом координирует деятельность множества экономических субъектов с помощью механизма конкуренции.
Наряду с этим рыночную экономику упрекают в тенденции к монополизации, к истощению природных ресурсов, к слишком неравномерному распределению доходов и во многом другом, что требует государственного вмешательства. Тем не менее именно положительные стороны рынка совместно с ограничительными действиями государства в отношении его недостатков позволяют вот уже не одно столетие развиваться экономическим системам, основанным на свободе предпринимательства и конкуренции.
Особая роль в организации рыночной экономики принадлежит денежному рынку. Основное предназначение денег традиционно заключается в облегчении обмена товаров. Объём трансакционных издержек, которые минимизируются в силу использования в современной экономике денег, трудно даже представить. Это поистине огромная экономия. Вторым важнейшим преимуществом применения денег является способность к оценке стоимости товаров: бесконечное количество пропорций обмена в бартерной экономике заменено сравнением стоимости этих товаров с лишь одним понятным каждому всеобщим эквивалентом обмена - деньгами, точнее, с одной денежной единицей.

Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала

Возрастание мобильности капиталов своей обратной стороной имеет ускорение процесса выравнивания средней нормы прибыли в масштабах всей экономики. Внешне это выражается в усреднении доходности всех типов инвестиций, которая начинает колебаться вокруг ставки ссудного процента. Последний и определяет эффективность инвестиций.
Именно поэтому процентная ставка является отправной точкой в механизме движения ипотечного капитала. С одной стороны, она регулирует взаимоотношения на рынке ссудного капитала между кредитором и заёмщиком, с другой - является индикатором при определении собственниками (инвесторами) средств выгодности вложения в ипотечные ценные бумаги, что впоследствии приводит к переливу капитала. Фактически норма процента служит показателем взаимодействия финансового рынка и рынка реального капитала, а также выступает связующим звеном между ними.
Для того чтобы разобраться в сущности такого явления, как процентная ставка, обратимся к следующим экономическим теориям.