Федулова Ирина Алексеевна. Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования

Короткий опис

Федулова Ирина Алексеевна. Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 : Саранск, 2004 208 c. РГБ ОД, 61:04-8/4811

Содержание к диссертации

Введение
1.Теоретические аспекты ипотечного кредитования8
1.1. Система ипотечного жилищного кредитования: сущность, значение, механизм функционирования
1.2. Мировой опыт организации системы ипотечного жилищного кредитования
1.3. Современные проблемы развития ипотечного кредитования в России 45
2.Исследование механизма ипотечного жилищного кредитования в условиях современной российской экономики
2.1. Анализ этапов становления ипотечного кредитования 58
2.2 Сравнительный анализ механизмов ипотечного кредитования в российских регионах 77
2.3. Оценка механизма ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия
3.Направления совершенствования механизма ипотечного жилищного кредитования х 07133
3.1. Активизация государственного регулирования ипотечного кредитования 107
Список использованных источников

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Экономические преобразования в области финансирования жилищного строительства обусловили необходимость использования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в данный сектор экономики и организации их эффективного использования. Одним из возможных механизмов, позволяющих мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, направить их в важнейшие отрасли народного хозяйства, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и экономики в целом, является ипотечное кредитование.
Однако развитие массового ипотечного кредитования в современной России сдерживается рядом факторов экономического и правового характера. В сложившейся ситуации необходимы новые подходы к развитию ипотечного кредитования с учетом реальных условий его функционирования. Это относится к созданию эффективно действующей законодательной базы; доступности жилищных кредитов для населения, определяемой величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного периода, уровнем цен на жилье; достижению определенного уровня развития банковской системы; созданию благоприятных условий, позволяющих привлечь в сферу кредитования долгосрочные кредитные ресурсы. Актуальность решения данных проблем обусловила выбор темы и определила основные направления диссертационного исследования.
Состояние изученности проблемы.Проблема становления и развития ипотечного жилищного кредитования является предметом исследования в научных работах различных авторов. В тоже время делаются лишь отдельные попытки анализа теоретических и практических вопросов ипотечного жилищного кредитования. Так, внимание ряда отечественных ученых: И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, Э.Г. Минга-зова, С.С. Колобова, B.C. Колобовой сосредотачивается на теоретических и организационных проблемах развития ипотечного кредитования в современных условиях, а также исследовании отдельных ипотечных программ. В.И. Лимаренко, В.В. Смирнов исследуют проблемы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики, акцентируя внимание на разработке муниципальных систем. Законодательное регулирование в сфере ипотечного кредитования рассматривается в работах B.C. Ема, М.М. Агарко-ва, Г.Ф.Шершеневича, В.В. Витрянского, В. Горемыкина. Мировой опыт функционирования системы ипотечного жилищного кредитования исследуется в трудах Г.А. Цылиной. А.Т. Евтуха, В.В. Меркулова и др.
Однако, несмотря на значительный интерес ученых к проблемам организации ипотечного кредитования, в отечественной науке недостаточно проработанными остаются вопросы формирования организационно-финансового механизма ипотечного кредитованиясучетом региональных особенностей, государственного регулирования ипотечных операций, разработки и совершенствования методических основ повышения доступности ипотечного кредита для населения.
Научная и практическая значимость указанных проблем определила цель и задачи настоящего диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования.Целью диссертационного исследования является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- исследовать экономическое содержание и основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования;
РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ МЫНфГрСА
С! О»
изучить мировой опыт организации ипотечного кредитования;
рассмотреть основные проблемы, сдерживающие развитие ипотечного жилищного кредитования в России;
проанализировать процесс становления ипотечного кредитования в России и определить тенденции его развития в современных условиях;
провести сравнительный анализ регионального опыта организации ипотечного кредитования и на его основе обосновать подходы к развитию ипотечного кредитования в субъектах РФ;
усовершенствовать методику оценки доступности ипотечного жилищного кредита для населения;
разработать комплекс предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в целях активизации финансирования жилищного строительства.
Объектом исследованияявляются субъекты ипотечного жилищного кредитования.
Предметом исследованияявляется механизм ипотечного жилищного кредитования.
Методологической и теоретической базой исследованияпослужили труды отечественных и зарубежных ученых в области ипотечного кредитования, законодательные и нормативные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях, а также публикации периодической печати, посвященные исследуемой проблеме.
Информационную базу диссертационного исследования составили данные Государственного комитета по статистике РФ и Республики Мордовия, Министерства экономики, Министерства строительства Республики Мордовия, регионального оператора ипотечного кредитования в Республике Мордовия (ОАО «Мордовская ипотечная корпорация»), материалы международных, всероссийских научных и научно-практических конференций и семинаров.
При проведении исследования применялись методы системного анализа, синтеза, сравнения, группировки, статистический.
Основные положения, выносимые диссертантом на защиту:
уточнено экономическое содержание понятия «система ипотечного жилищного кредитования», под которой понимается совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков;
выделены типы российских регионов на основе межрегиональных сопоставлений с учетом реализуемых схем ипотечного жилищного кредитования: 1 тип - регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования; 2 тип - регионы, внедряющие схемы ипотечного кредитования с прямым бюджетным финансированием; 3 тип - смешанный, регионы, сочетающие рыночные и бюджетные механизмы ипотечного кредитования;
предложены рекомендации по совершенствованию государственного регулирования ипотечного кредитования, направленные на создание благоприятной налоговой среды для участников ипотечного кредитования, снижение рисков кредитных организаций на ипотечном рынке, развитие механизма поддержки спроса на ипотечные кредиты;
усовершенствована методика оценки доступности ипотечного кредита в части анализа влияния государственной поддержки и тенденций изменения среднедушевых доходов граждан, что позволяет определить реальный платежеспособный спрос на рынке ипотечного кредитования, выработать стратегию развития конкретного ипотечного кредита;
разработан комплекс предложений по развитию механизма ипотечного жилищного кредитования предполагающих создание финансово-кредитных схем, обеспечивающих
накопление сбережений населения и отражающих рациональные ипотечные стандарты.
Научная новизна исследованиязаключается в разработке комплекса методических положений и практических рекомендаций, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования в регионе. Конкретные научные результаты проведенного исследования состоят в следующем:
дана авторская трактовка понятия «система ипотечного жилищного кредитования», дополняющая ранее существующие в части выделения, как неотъемлемого элемента системы, механизмов ипотечного кредитования, выражающих действие его функций в экономике и обеспечивающих их реализацию (С. 16-27),
на основе комплексного анализа схем ипотечного кредитования выявлены этапы его становления и проведена типологизация регионов в зависимости от источников финансирования, форм государственной поддержки и параметров ипотечного кредита, что позволило определить тенденции и приоритеты развития ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях (С.63-82, 88-91);
сформулированы рекомендации по активизации государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования посредством создания информационной инфраструктуры ипотечного рынка, развития системы адресного субсидирования граждан, реализации мероприятий по снижению себестоимости строительства, организации рынка ипотечных ценных бумаг (С. 107-132);
усовершенствована и апробирована методика оценки доступности ипотечного кредита для населения региона, предполагающая проведение комплексного анализа доступности погашения ипотечного кредита и внесения первоначального взноса с учетом механизма субсидирования, осуществление прогнозных оценок. Применение данной методики позволит выбрать схемы кредитования, приемлемые для определенных категорий населения, определить эффективность механизмов субсидирования (С. 133-146);
предложен комплекс практических мер, направленных на повышение доступности механизма ипотечного кредитования в регионе для населения на основе развития жилищной и кредитной кооперации, использования механизма накопительного страхования жизни, развития инструментов ипотечного кредитования, адекватных потребительским ожиданиям, формирования системы ипотечного страхования (С.147-163).
Практическая значимость работысостоит в том, что основные теоретические и научные положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, которые могут использоваться при организации механизма ипотечного кредитования, доступного основной массе экономически активного населения в Республике Мордовия и других субъектах РФ. Теоретические и практические разработки диссертационного исследования используются в преподавании учебных курсов «Организация деятельности коммерческих банков» и «Организация финансирования инвестиций» для студентов экономического факультета Мордовского государственного университета имени Н.П. Огарева.
Выводы и рекомендации диссертационной работы приняты к внедрению и частично использованы в работе ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».
Апробация результатов исследования.Основные теоретические и практические положения работы докладывались автором на: XXIX Огаревских чтениях (г. Саранск, 2000 г.)тVIIиVIIIНаучных конференциях молодых ученых, аспирантов и студентов (г. Саранск, 2003 г., 2004 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Региональные проблемы развития и государственной поддержки малого бизнеса» (г. Саранск, 2003 г.), Международной научно-практической конференции «Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе» (г. Киров, 2004 г.).
Публикации.Основные положения диссертации отражены в 11 научных работах, общим объемом 2,92 п. л., в том числе лично автора - 2,74 п. л.
Объем и структура диссертации.Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 183 страницы машинописного текста, 11 таблиц, 14 рисунков, 21 приложение. Библиографический список использованной литературы содержит 168 источников.

Мировой опыт организации системы ипотечного жилищного кредитования

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. ВІВ. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (И в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций [89, с. 24-25].
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia — сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику [120, с. 14].
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал пра во истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным [168, с. 260]. Аналогичное определение дается в работах С.С. Колобова, B.C. Колобовой, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и Е.В. Кудрявцевой [70, с. 11; 74, с. 9; 22, с. 255]. В российской банковской энциклопедии ипотека трактуется как форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект [124, с. 177]. Однако такой подход к определению ипотеки, по мнению И.В. Довдиенко, является неполным, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, а представляет собой целую юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [47, с.3-4]. Считаем, что подобная трактовка упускает из виду экономическую сторону ипотеки как эффективного механизма обеспечения обязательств, поэтому более полным, на наш взгляд, является подход В.А. Горемыкина, который предлагает в ипотеке различать два аспекта: экономический и юридический. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге [38, с.4]. Таким образом, ипотека - это способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством долгосрочной ссуды. При этом кредит, обеспеченный ипотекой и обязующий заемщика производить обратные выплаты по определенной схеме, называется ипотечным. Если заемщик отказывается выполнить свои обязательства согласно условиям договора, то к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ). Согласно им к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К категории недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [5, с. 11].
Предметом ипотеки может быть не только недвижимость, но и право на недвижимость, например, узуфрукт (право пожизненного пользования чужим имуществом и доходами от него с условием сохранения его целостности и хозяйственного назначения) или эмфитевзис (особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей) [56, с. 146].
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимое имущество может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет его реализацию в случае непогашения кредита, так как недвижимость Не относится к высоко ликвидным активам [22, с.255]. Существенное ограничение частной собственности при социалистическом способе производства препятствовало развитию такого мощного фактора улучшения социально-экономического положения населения, как ипотечное кредитование. Это стало возможным лишь в начале 90-х гг., когда приступили к осуществлению экономических реформ, направленных на формирование в нашей стране института частной собственности.

Современные проблемы развития ипотечного кредитования в России

Следует обратить внимание на то, что объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель по странам Европы. При этом свыше 54% этой задолженности финанси руется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг. Это означает, что более половины всех ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населения привлекаются от инвесторов - институциональных и частных (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и частных лиц). Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок США позволяет успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного кредитования.
Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования в США стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования [89, с. 73-74].
Именно стандартизация ипотечных кредитов в США оказалась первым шагом к развитию ликвидного рынка ипотечных облигаций. Первоначально было выделено три показателя, определяющих стандарты: 1. LTV (Loan to Values) - отношение суммы кредита к рыночной ценности залога. 2. PTI (Payment to Income) - отношение среднемесячной выплаты по закладной к среднемесячному доходу получателя кредита. 3. Размер кредита. К стандартным относятся ипотечные кредиты с LTV не более 80%, PTI не более 30% и размером не более 200 тыс. долл.. Стандарты довольно часто пересматриваются вслед за изменением рыночной конъюнктуры [96, с. 32].
В начале 2000-х годов объем страховых обязательств FHA по ипотечным кредитам достиг 500 млрд. долларов. Деятельность Федеральной жилищной администрации в США на протяжении более чем 70 лет позволила методически отработать и максимально стандартизировать процедуры, связанные с предоставлением и обслуживанием кредита, андеррайтингом заемщика, оценкой рисков и ценообразованием, «продажей» кредитов и процессом объединения кредитов в пулы и их секьюритизацией (трансформацией банковских кредитов и других активов в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам). По сути дела гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и доходность по этим бумагам сравнима по уровню доходности с правительственными ценными бумагами США.
В целях обеспечения ликвидности вторичного рынка ипотечных кредитов правительством и конгрессом США было создано три специальных агентства, имеющих статус «обеспеченных правительственной поддерж