Мутовин Сергей Илларионович. Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования средствами накопительной пенсионной системы

Короткий опис

Мутовин Сергей Илларионович. Рефинансирование ипотечного жилищного кредитования средствами накопительной пенсионной системы : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10.- Москва, 2003.- 149 с.: ил. РГБ ОД, 61 04-8/6-2

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. МИРОВОЙ ОПЫТ И АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ 7
1.1. Становление ипотеки 9
1.2. Опыт ипотеки в развитых странах 13
1.3. Опыт ипотеки в развивающихся странах 22
1.4. Современная ипотека 28
1.5. Юридические аспекты ипотеки 34
1.6. Экономические аспекты ипотеки 36
Выводы 41
ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ 43
2.1. Состояние российской ипотеки 45
2.2. Банковское ипотечное кредитование 55
2.3. Опыт ипотеки в России 60
2.4.. Ипотечные схемы и программы 76
2.5. Общая организационно-финансовая схема ипотеки в России 80
2.6. Проблемы и направления развития ипотеки в России 84
Выводы 93
ГЛАВА 3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ И ПЕНСИОННОЙ РЕФОРМЫ 95
3.1. Переход к накопительной пенсионной системе в России 95
3.2. Ипотечные ценные бумаги - механизм рефинансирования ипотеки пенсионными накоплениями 103
3.3. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг 117
3.4. Взаимодействие ипотеки и пенсионной реформы 128
Выводы 133

Введение к работе

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного П кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-
экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация тфинансовой системы и экономики в целом.
* Надежность и работоспособность любых рыночных моделей
_ перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени
У рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением
сроков кредитования, может быть снижена только путем создания надежных
механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших
времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества
* - ипотека. Зародившись до Нашей эры как альтернатива обеспечения П обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в
мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой
деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно
* развитых стран.
У Изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных
странах позволяет проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней и выделить общие, единые для всех стран и
В правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ
конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования *'>показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от
D исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного
і дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.
Q Позитивный международный опыт развития стран с переходной экономикой
Цпоказывает, что уверенный и постоянный экономический рост и увеличение
спроса товаров на потребительском рынке можно обеспечить не манипуляциями с валютой, а, прежде всего опережающим ростом рынков недвижимости, капитала и кардинальным реформированием финансовой системы страны. Власть должна
О создать необходимые гарантии для повышения устойчивости конструкции
" ипотеки, разработав четкую политику по встраиванию в мировой экономический
Lпорядок хозяйственной, правовой, образовательной и торгово-политической
У среды обитания российского ипотечного бизнеса. Причем ясно и понятно
объяснить эту политику широким слоям населения, восстановив их доверие к
ft ипотеке и к государству.
Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более
десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-
экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, ^ адаптированных к реалиям экономики переходного периода.
U Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из
1важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется,
fl могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической
DО ОD
недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для
форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой -стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
В России действует два вида ипотеки: социальная и коммерческая. Например, в основу жилищной программы "Свой дом" положена социальная ипотека. Привлекаются деньги крупных организаций. Последние также намерены участвовать в решении жилищных вопросов своих сотрудников. К ипотеке вполне можно отнести договоры купли-продажи с отсрочкой платежа. Более того, в российских условиях они получили гораздо более широкое распространение, чем ипотека в ее классическом понимании.
П В Российской Федерации создан ряд условий для развития системы
ипотечного кредитования, начинают складываться отношения между участниками
системы. Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов
системы ипотечного жилищного кредитования, на основе мирового опыта и * современных информационных технологий, должна стать ключевым звеном
П стратегии социально-экономического развития Российской Федерации
1Первые попытки создания ипотечных банков в Российской Федерации
П относятся к 1992 году и с этого времени происходит процесс постепенного
формирования нормативно-правовой базы, создание необходимой рыночной
инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного
кредитования. Однако основополагающий для развития и функционирования * ипотечных механизмов закон «Об ипотеке (залоге недвижимости» удалось
П окончательно согласовать и принять лишь в 1998 году; таким образом именно
I этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории
ц российской ипотеки, насчитывающей, таким образом, совсем немного лет.
~Задача создания системы ипотечного кредитования в современной России
L появилась как одна из мер по решению жилищной проблемы. Впервые
у комплексная постановка этой задачи прозвучала в федеральной программе «Свой
дом». Переход России от командно-административной системы хозяйствования к
рыночной поставил перед федеральными органами власти и местными органами самоуправления вопрос о поисках внебюджетных источников финансирования
Lжилищного строительства. К этому времени уже не только у представителей
Ц органов власти, но и у населения наступило осознание того, что жилье - это товар,
поэтому решать жилищную проблему необходимо рыночными способами.
Ц В работе изучены состояние и проблемы правового обеспечения ипотеки в
России - ведь именно в правовых рамках функционирует любой экономический
механизм. Таким образом, анализ существующего в данной сфере
законодательства, выявление его недостатков и противоречий, выработка l, соответствующих предложений - все это необходимо как важный элемент
П решения задачи построения работоспособных моделей организации ипотечного
I кредитования. Рассмотрены и оценены различные методы организации
привлечения долгосрочных финансовых ресурсов российскими ипотечными
D D D 8 DВ
О В
В В
Ч"
ОD
О"
кредиторами (как технически реализуемые в существующей экономической ситуации, так и перспективные), осуществлен анализ основных банковских рисков, характерных для ипотечных кредитов, и возможных способов их снижения, изучен вопрос о потенциальном объеме рынка ипотечного кредитования и его связь с уровнем доходов населения и государственной налоговой политикой, проанализированы наиболее важные инфраструктурные элементы процесса ипотечного кредитования.
Задача внедрения механизма ипотечного кредитования в России могла бы свестись к адаптации одной из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из западных моделей ипотечного кредитования к настоящему времени не получила широкомасштабного распространения в регионах Российской Федерации. Видимо» причиной неудач является недооценка экономических условий и специфики переходного периода экономики современной России. Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей вначале создание первичного, а лишь затем - вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования.
Стратегия поэтапного ипотечного кредитования в условиях переходной экономики использует промежуточные формы и предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале образования первичного рынка ипотеки, а лишь затем - формирование вторичного рынка. Первичной ячейкой системы ипотечного кредитования в переходной модели является муниципальная система. По мере интеграции системы от муниципального до национального уровня происходят стабилизационные экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду.
Для рефинансирования ипотеки нужны различные финансовые инструменты. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного кредитования -это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.
Сегодня на российских финансовых рынках ощущается острая нехватка надежных инструментов для вложения средств. В связи с этим, неслучайным
б является тот факт, что в проекте федерального закона "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" статья 23 "Разрешенные активы (объекты инвестирования)" утверждает, что пенсионные накопления могут быть размещены, в том числе, в fэмиссионных ипотечных ценных бумагах.
Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР) готов разместить средства Фонда в облигации федерального ипотечного Агентства, гарантированные государством и обеспеченные сформированными первичными ипотечными активами. Сумма вложений средств Пенсионного фонда РФ в ипотечное строительство в течение одного года может составить 10-15 млрд. рублей. Накопительная пенсионная система позволяет получить «длинные» деньги и давать кредит гражданам на строительство на 20-25 лет». Реальная доходность государственных ценных бумаг сейчас отрицательная, граждане фактически теряют свои сбережения. Наиболее перспективным направлением инвестирования пенсионных средств граждан, находящихся на счетах в Пенсионном фонде РФ, являются ипотечные ценные бумаги.
D D D DВ
О ВD
' Важную роль в качестве инвестора ипотеки могут также сыграть
U негосударственные пенсионные фонды. Госстроем России совместно с
( Негосударственным пенсионным фондом "Социальное развитие" (работников
металлургической промышленности) отработан организационно-финансовый
механизм участия негосударственных пенсионных фондов в качестве инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования.
Щ Таким образом, открывается возможность объединения двух крупнейших
4 социальных программ - ипотечного жилищного кредитования и пенсионной
П системы.
D DІ