Болкунова Наталья Николаевна. Социально-экономические основы сельскохозяйственного землепользования пригородной зоны г. Воронежа

Короткий опис

Болкунова Наталья Николаевна. Социально-экономические основы сельскохозяйственного землепользования пригородной зоны г. Воронежа : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.27 : Москва, 2000 156 c. РГБ ОД, 61:01-8/868-5

Содержание к диссертации

Введение
Глава I.Теоретические положения формирования сельско хозяйственного землепользования пригородных зон крупных промышленных центров9
1.1. Совершенствование теории землепользования и расселения пригородных зон крупных городов 9
1.2. Развитие теории земельного кадастра при формировании пригородных зон крупных городов 25
1.3. Анализ зарубежного опыта в области регулирования землепользования 39
Глава II.Методические положения формирования пригородной зоны г. Воронежа46
2.1. Анализ использования земельного фонда пригородной зоны г. Воронежа 46
2.2. Особенности системы расселения и землепользования в пригородной зоне г. Воронежа 57
2.3. Методические положения формирования пригородной зоны г. Воронежа 77
Глава III.Совершенствование экономического механизма формирования системы сельскохозяйственного землепользования и расселения89
3.1. Совершенствование методических положений формирования сельскохозяйственного землепользования 89
3.2. Совершенствование методики стоимостной оценки земель под жилой застройкой 104
3.3. Методические положения определения платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций 117
Выводы и предложения 130
Список использованной литературы 133
Приложения 147

Развитие теории земельного кадастра при формировании пригородных зон крупных городов
Особенности системы расселения и землепользования в пригородной зоне г. Воронежа
Методические положения формирования пригородной зоны г. Воронежа
Совершенствование методики стоимостной оценки земель под жилой застройкой

Введение к работе

Актуальность исследования.
Современный этап развития земельных отношений в Российской Федерации можно характеризовать, как период преобразования земельного строя в связи с изменением политико-экономической ориентации общества. Основными признаками данного явления являются развитие новых видов землепользования и хозяйствования на земле, включая собственность на землю.
В соответствии с Конституцией РФ земля в нашей стране может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (1). Согласно действующему законодательству земельные участки отнесены к недвижимости, собственники которой вправе реализовать свои права без ограничений (пользование, владение, распоряжение). Земля становится объектом товарно-денежных отношений, и как любой товар имеет свою цену. Это обуславливает необходимость совершенствования методических положений землепользования реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий, адекватного определения стоимостной оценки земли под застройкой, а также методических подходов к определению платы сельскохозяйственным производителям со стороны сервитутопользователей - собственников различных инженерных сетей и коммуникаций.
Особую актуальность эти проблемы приобретают в пригородной зоне крупного промышленного центра, каким является город Воронеж.
Вопросам совершенствования землепользования крупных сельскохозяйственных предприятий и кадастра земель были посвящены исследования Н.Н. Бурихина, А.А. Варламова, П.Ф. Веденичева, С.Н. Волкова, Г.И. Горохова, И.В. Дегтярева, В.Я. Заплетина, С.Н. Кабаковой, М.О.Лоцмера, Т.Н. Магазинщико-ва, В.А. Махта, Я.М Мауля, Н.А. Мицай, СВ. Ткачука, В.П. Троицкого, С.А. Удачина, Я.М. Цфасмана, С.Д. Черемушкина, B.C. Шаманаева и других.
Многие из приведенных научных исследований, имеющих, большое научное и практическое значение, были выполнены в дореформенный период для
5 условий крупных колхозов и совхозов. В связи с этим многие вышеуказанные
вопросы в условиях проведения земельной реформы остаются не разработанными и требуют более глубокого детального изучения.
Вышеизложенным и определяется актуальность настоящего исследования.
Целью и задачей исследованияявляется научное обеспечение, разработка и внедрение методических рекомендаций по обоснованию размеров землепользования вновь образуемых сельскохозяйственных предприятий, обоснование размера стоимостной оценки земли на застроенных территориях, платы за сервитута сельскохозяйственным землепользователям. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решены следующие задачи:
обоснована методика формирования землепользовании сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности;
создана расчетно-нормативная база формирования новых землепользовании в зависимости от их геометрической формы, размещения хозяйственного центра и среднего расстояния;
предложена методика расчета стоимостной оценки земли под жилой застройкой в зависимости от этажности жилых домов и размещения в пределах населенного пункта;
разработана методика обоснования платы за сервитутные земли под линейными инженерными коммуникациями.
На основе исследования и методологического обоснования все названные задачи доведены до уровня практического применения.
Предметом исследованияв диссертационной работе являются процессы формирования землепользовании различных форм хозяйствования и собственности, а также оценки застроенных земель.
Объектом исследованияявляются земли сельскохозяйственных предприятий, жилой застройки и обремененные участки линейными инженерными коммуникациями пригородной зоны г. Воронежа.
Теоретической и методологическойосновой исследований послужили:философско-диалектические методы познания; труды классиков экономической теории; работы отечественных и зарубежных ученых, посвященных землеустройству; теория вероятностей и математической статистики; методы стоимостного анализа, экономико-математического моделирования; а также законодательные, нормативные и методологические материалы федерального и регионального уровней.
Научная новизнадиссертационной работы состоит: в формировании на-учнообоснованной системы землепользовании сельхозпредприятий в условиях многоукладной экономики; в формировании новой философии единства хозяйственного центра и оптимального размера обслуживаемой им сельскохозяйственной территории; в определении стоимостных показателей оценки земли, застроенной жилыми домами; в установлении размера платы сельскохозяйственным землепользователям за обремененные земли (сервитуты) от линейных инженерных сетей.
Достоверность работыбазируется на репрезентативном массиве информации и на материалах постоянного отслеживания изменения структуры землепользовании Воронежской области и пригородной зоны с 1926 по 1999годы; надежности методов и критериев значимости и оценки полученных результатов; исследованиях и анализе фактических стоимостных расчетов по земле, находящейся под жилой застройкой; плате за обремененные земли от линейных инженерных сооружений, на внедрении результатов методических разработок в практическую деятельность проектных институтов системы Рос-НИИгипрозем, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.
Практическая значимостьполученных результатов направлена на обоснованность формирования сельскохозяйственных землепользовании; обос-
7 О внедрении результатов работы и опыта практической деятельности
диссертантка докладывала на научных конференциях ГУЗа, Воронежского государственного аграрного университета им. К.Д. Глинки, Воронежской государственной архитектурно - строительной академии за период 1995-2000 годы.
Исследования имеют практическое применение в проектной работе институтов РосНИИгипрозем, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и в учебном процессе землеустроительных факультетов России.
Основные положения диссертации, выносимые назащиту:
1. Усовершенствованы теоретические и методические положения землепользования, расселения и стоимостной оценки застроенных и обремененных земель пригородных зон крупных промышленных центров.
2. Методические положения совершенствования землепользовании реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий в условиях формирования многоукладной экономики.
3. Методика проведения и обоснования стоимостной оценки земли под жилой застройкой.
4. Методические подходы к определению платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям владельцами линейных инженерных коммуникаций.
Личный вклад соискателя.Диссертационная работа является завершенным научным трудом, выполнена соискателем самостоятельно с учетом отечественного и зарубежного опыта по изучаемым проблемам. В ней усовершенствованы теоретические и методические основы землепользования, стоимостной оценки застроенных территорий и платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям, раскрыты возможности решения этих проблем в процессе землеустройства.
Публикации.По теме диссертации опубликовано 6 научных работ объемом 1,6 п.л.
>
8Объем и структура работы.Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Содержит страниц текста, в работе приведено 36 таблиц, 7 рисунков, 10 формул и 9 приложений. Библиография включает 147 наименования источников, в том числе 7 на иностранных языках.

Развитие теории земельного кадастра при формировании пригородных зон крупных городов

В нашей стране к началу последних реформ сложился уникальный многоцелевой Государственный земельный кадастр (ГЗК) как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, призванная решить задачи управления в различных сферах экономики. (рис.2)
Земельный кадастр требует привлечения колоссального количества разнохарактерных сведений по геодезии, картографии, охране окружающей среды, системе землепользования и социальному развитию территории, инженерной и транспортной инфраструктуре, принадлежности и качественном состоянии зданий и сооружений, а также по принимаемым планировочным, инженерно-техническим, законодательным решениям о дальнейшем развитии территорий на ближайшую и дальнюю перспективу.
Потребность в поступлении регулярных платежей за земли, осуществление сделок с земельными участками, активизация земельного оборота - все это неразрывно связано с земельным кадастром. Государственный земельный кадастр как инструмент управления землями, призван обеспечить органы управления всех уровней информацией о состоянии и рациональном использовании земель в стране, а также удовлетворять информационный спрос на рынке недвижимости. Создание такой системы требует современных подходов к созданию и ведению ГЗК на качественно новой законодательной основе.
В настоящее время нормативно-правовая база ГЗК на федеральном уровне представлена Земельным кодексом РСФСР (статьи 110-111), Гражданским кодексом РФ, федеральными законами "О государственном земельном кадастре", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, которые обеспечивают главным образом его регистрационную часть. Все остальные подсистемы ГЗК остались не отрегулированными существующим законодательством, что негативно сказывается на его правоприменительной практике. Государственный земельный кадастр РФ понимается как единая государственная информационная система, содержащая совокупность документов и сведений о правовом режиме земель, их распределении по категориям, собственникам земель, землевладельцам, арендаторам и другим держателям прав, о видах использования земель, их качестве и экономической ценности.
Ведение ГЗК включает в себя формирование земельных участков, проведения государственного учета земель (земельных участков), их качественной оценки и государственной регистрации.
Именно такой порядок ведения ГЗК и регламентация всех процедур кадастрового процесса позволяют обеспечить процессуальную определенность и единообразие на всех уровнях федерального закона "О государственном земельном кадастре РФ", утвержденном в январе 2000 г.
Анализ федерального закона "О государственном земельном кадастре" показывает, что его концепция повторяет ошибки федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; не соответствует законодательству Российской Федерации (например, введение понятия "территориальные зоны" будет противоречить статьям 37,40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми зоны градостроительной деятельности являются объектом градостроительного, а не земельного кадастра); смешивает и подменяет понятия, используемые различными отраслями законодательства (например, термин "зонирование" используется для перспективного планирования будущего использования объекта, тогда как Государственный земельный кадастр содержит информацию о существующем объекте) и т.д.
Более того, просматривается тенденция навязывания показателей характеристик земель городов и иных поселений в ущерб показателям других категорий земель, особенно земель сельскохозяйственного назначения. Как известно, земли сельскохозяйственного назначения - земли особо ценные. Приоритет сельскохозяйственных земель, особенно в пригородных зонах, признается во всем мире. Соблюдение данного принципа в значительной мере обеспечивает продовольственную независимость государства. ГЗК СССР, а затем и Российской Федерации сведениям о землях сельскохозяйственного назначения всегда отводил центральное место. Например, система показателей земель этой категории - самая развернутая и объемная по сравнению с другими категориями земель - позволяла долгое время считать, что ГЗК имеет сельскохозяйственную направленность.
Предложенные в новом Федеральном законе показатели качества сельскохозяйственных земель не позволяют объективно определить степень пригодности земель к возделыванию сельскохозяйственных культур, продуктивность земель, соблюсти требования земельного законодательства, основанные на данных ГЗК, как хозяйствующим субъектам, так и органам управления землями всех уровней.
Такая концепция Федерального закона не случайна - это результат подмены приоритета земли как природного ресурса - основы жизни и деятельности населения, проживающего на соответствующей территории, - на приоритет земли как недвижимого имущества.
Уже сейчас в некоторых субъектах Российской Федерации начали появляться законы, разрешающие куплю-продажу земли, в том числе и иностранцам (Саратовская, Челябинская и Самарская области, Татарстан). Опыт становления земельного рынка в Саратовской области позволил выявить как позитивные, так и негативные стороны оборота земель. Там была принята за практику продажа земельных участков или права их аренды гражданам и юридическим лицам через аукционы. По данным Саратовского облкомзема, за 11 месяцев 1998 года проведено 93 аукциона внутри области и один аукцион в г. Москве.

Особенности системы расселения и землепользования в пригородной зоне г. Воронежа

В развитии Воронежской агломерации, самой большой в ЦЧР, наиболее полно и значительно проявляется влияние г. Воронежа.
В пригородной зоне, кроме г. Воронежа, насчитывается 2 города и 8 поселков городского типа, в которых проживало на 1.01.1998 г. 1046,8 тыс. человек населения (44).
Формирование сети городских поселений пригородной зоны прошло длительный исторический путь. Здесь существуют населенные пункты, возникшие в эпоху феодализма, в капиталистический и особенно в советский период.
Городские поселения, возникшие на территории пригородной зоны в эпоху становления и укрепления централизованного Русского государства в XVI-XVII в.в, должны были выполнять в то время главным образом воєнно 58 оборонительные функции. Это были города - крепости. Для их создания выбирались места удобные не столько в экономическом, сколько в военно-стратегическом отношении. Все они были построены на высоких, царивших над местностью, берегах рек. Некоторые из них, оказавшись позже в стороне от торговых путей, а затем и железных дорог, либо перестали существовать, либо превратились в села: Орлово, Костенек. Из семи городов-крепостей вышел и самый большой город Черноземного края - Воронеж.
Сложившаяся еще в XVI-XVIII вв сеть городских поселений мало изменилась вплоть до Октябрьской революции. Крайне отсталая экономика Черноземного центра, ее сугубо аграрный характер не способствовали возникновению и росту городов в дореволюционный период. Некоторые села, формально переведенные царским правительством в разряд городов для выполнения административно-управленческих функций, как например, Нижнедевицк и Землянск, не приобрели сколько-нибудь существенного экономического значения и в конце концов были снова "разжалованы" в села.
До революции большинство населенных пунктов, официально числившихся городами, играло главным образом административную или торговую роль. Промышленность в них, кроме г. Воронежа, была ничтожна. В таких уездных городах как Нижнедевицк и Землянск большая часть населения была занята в сельском хозяйстве.
Основная часть городских поселений пригородной зоны образовалась за советский период. Формирование их было связано, прежде всего, с развитием промышленности и транспорта. Ведущими градообразующими факторами стали быстрый рост пищевой промышленности, добыча и обработка минерального сырья. Целый ряд бывших сел, торговых слобод благодаря развитию разнообразной пищевой промышленности были преобразованы в города и рабочие поселки.
Динамика изменения численности городских поселений зоны за 100 лет приведена в нижеследующей таблице 6. Одна из самых типичных черт географии городских поселений пригородной зоны - равномерное размещение городов и поселков городского типа на его территории. Это обусловлено главным образом тем, что для большинства из них градообразующую основу составляет промышленность по переработке сельскохозяйственного сырья.