Алиев Магомед Басирович. Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью

Короткий опис

Алиев Магомед Басирович. Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10, 08.00.05 / Алиев Магомед Басирович; [Место защиты: Дагестан. гос. ун-т].- Махачкала, 2008.- 157 с.: ил. РГБ ОД, 61 08-8/1584

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретико-методические аспекты управления недвижимым имуществом9-49
1.1. Теоретические основы управления недвижимостью 9-25
1.2. Финансовые рычаги управления недвижимым имуществом 25-36
1.3. Налоговое регулирование в системе управления недвижимостью ...36-49
Глава 2.Формирование бюджетно-налоговых отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования50-99
2.1. Анализ формирования и регулирования рынка недвижимости в г.Махачкале 50-63
2.2. Экономические подходы к регулированию земельных отношений ...63-88
2.3 Налоговые доходы от операций на рынке недвижимости муниципального образования 88-99
Глава 3.Совершенствование финансово-экономических механизмов управления недвижимым имуществом города100-144
3.1. Направления совершенствования системы управления недвижимостью города 100-109
3.2. Совершенствование правовых основ регулирования отношений на рынке недвижимости 109-121
3.3. Приоритетные направления бюджетно-налоговой политики в сфере управления недвижимостью муниципального образования 121-144
Заключение 145-150
Литература 151-157

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Формирование и развитие полноценных рыночных отношений немыслимо без преобразования отношений собственности, развития конкуренции и создания соответствующей рыночной инфраструктуры Вполне естественно, что при этом особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом Процесс осуществления экономических реформ в России убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является сфера управления недвижимостью На этом направлении достигнуты определенные результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий)
Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости вызывает положительный социальный эффект - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет С другой стороны, отсутствие эффективной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и налоговые механизмы, мешает успешной деятельности в сфере управления недвижимостью и может привести к нежелательным социальным последствиям
Сложность и многогранность проявлений финансово-экономической деятельности в сфере управления недвижимостью, обуславливает необходимость создания и совершенствования механизмов управления ею Однако, несмотря на актуальность и необходимость научных исследований в области управления жилищной недвижимостью, данная проблема не нашла пока должного отражения в
работах отечественных экономистов Сложность, многоплановость и недосіатомная прорабоїанносіь проблемы управления недвижимостью с помощью финансово-экономических рычагов и объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы настоящего исследования
Степень разработанности проблемы.Проблемы управления недвижимостью исследованы в трудах отечественных ученых-экономистов И Т Балабанова, Э Р Бугулова, Н В Буланова, В А Го-ремыкина, Н Р Гинзбурга, П Г Грабовского, Е.Н. Жильцова, Л Л Игнатова, А В Константиновского, Н.В Маслова, Б Д Новикова, В В Смирнова, Г М Стерника, А В Черняка, В Г Шабалина Работы перечисленных и других авторов позволили сформировать научную основу настоящей диссертационной работы, попытка развития которой была осуществлена посредством решения поставленных в диссертации цели и задач исследования
Цель диссертационного исследования -разработка и научное обоснование теоретических и методических основ, положений и рекомендаций, направленных на совершенствование финансо-экономических отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующиезадачи
- анализ существующих подходов, методов и практики классифика ции объектов недвижимости,
- исследование и уточнение функций управления недвижимостью іорода,
разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них,
определение путей совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю,
обоснование механизма оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов недвижимости,
- выявление приоритетных направлений совершенствования нало говой политики в сфере управления недвижимостью на современном jrune РФ
Предметом исследованияявляется финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимым имуществом
Объект исследования- недвижимость муниципального образования.
Теоретическую и методологическую основудиссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам экономики, недвижимости, развитию рынка недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости В ходе подготовки диссертационного исследования использовались действующие и разрабатываемые нормативные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов РФ по вопросам экономической деятельности в области недвижимости В качестве источников информации использовались данные Управления Федеральной службы по статистике РФ по Республике Дагестан (РД), аналитические и текущие материалы экономических служб администрации города Махачкалы и Регистрационной палаты РД
В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного, экономического анализа, экономико-математического моделирования и др
На защиту выносятся следующие научные положения, обладающие научной новизной:
уточнение понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, классификация объектов городской недвижимости,
методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки,
методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета,
методика разработки п создания кадастра недвижимого имущества (жилой и коммерческой недвижимости),
комплекс практических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц,
направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города при переходе к устойчивому развитию
Научная навитадиссертационной работы состоит в обосновании научно-методических положений и разработке практических рекомендаций, направленных на совершенствование финансово-экономической деятельности в сфере управления объектами недвижимости города в условиях рынка
Новые научные результаты,полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем-
-по специальности 08 00 10-финансы, денежное обращение и кредит -
предложена методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки,
обоснованы методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета,
обоснован комплекс иракіических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц, направленный на вовлечение в налогооблагаемый оборот неучтенных объектов недвижимости;
разработаны основные направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города в условиях рынка,
-по специальности 08 00 05 - строительство -
уточнены понятия «объект» и «субъект» в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости,
сформулированы предложения по разработке кадастра недвижимою имущества (жилой и коммерческий недвижимости), позволяющий совершенствовать систему территориального налогового планирования.
Практическая значимость результатов исследованиясостоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать
формированию рациональной структуры органов управления недвижпмосіью,
пополнению доходной части бюджета территории на основе определения cioHMOCiii недпижпмосш с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлении в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда,
привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проскюв различного уровня доходности;
рационализации налоговой политики и регулированию земельных отношений.
Апробация работы.Результаты диссертационного исследования докладывались автором в Дагестанском государственном университете, Институте социально-экономических исследований ДНЦ РАН, а также на конференциях и семинарах республиканского и межрегионального уровней
Обработка и внедрение результатов диссертационного исследования производилось в бюджетном отделе Управления финансов Администрации г Махачкалы РД Ряд научных положений диссертационной работы нашли применение в учебном процессе преподавания дисциплин «Государственные и муниципальные финансы», «Региональные и местные налоги» в Дагестанском государственном университете
Публикации.Основные положения диссертационного исследования оірлжепьі в 5 ылгьях и іезнсах общем объемом 1,6 п л
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех логически взаимосвязанных глав и заключения, приложений н списка использованной литературы Общий объем диссертационной работы составляет 157 страниц Расчетно-графический

Финансовые рычаги управления недвижимым имуществом

Важнейшее условие прогнозирования - моделирование различных ситуаций и состояний системы в течение планируемого периода. Экономическое моделирование, в известной мере, призвано служить эквивалентом экспериментированию в естественных науках.
Задача программирования, исходя из реальных условий функционирования системы, - запрограммировать ее перевод в новое заданное состояние. Сюда входит разработка алгоритма функционирования системы, определение требующихся ресурсов, выбор методов управления.
Планирование как функция управления представляет собой процесс определения целей и путей их достижения. Оно охватывает различные уровни той или иной организации и во времени носит долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный характер.
В ходе долгосрочного планирования (15-20 лет) определяются общие цели и стратегия. Основная задача среднесрочного планирования (обычно на 5 лет) - выбор средств для выполнения намеченных целей. В этих планах определяется общая производственная стратегия, общая финансовая политика, общая маркетинговая стратегия.
Краткосрочное (или текущее) планирование (обычно на год) с детализацией по кварталам и месяцам представляет собой процесс разбивки среднесрочных планов на краткосрочные, с более детализированными отрезками. При этом, обычно на год, составляются производственный план, финансовый план, план по маркетингу.
Функцию организации можно рассматривать в двух аспектах: во-первых, как процесс создания системы, во-вторых, как процесс ее совершенствования, упорядочения.
Функция «организация» при осуществлении местного управления требует формирования системы органов, которые обеспечивали бы разработку стратегии, способствующей повышению уровня жизни населения и решению текущих задач жизнеобеспечения.
Под организацией понимается процесс распределения работы среди сотрудников, их групп или подразделений и т.п., а также координация их действий. Организация есть нечто большее, чем простая сумма ее составляющих. Распределение работы в принципе означает создание формальной структуры органов управления.
Организационные формы, служащие достижению всех поставленных выше целей территориального управления, отстают в своем развитии. В определенной мере развиваются организационные формы социальной защиты населения, так как они практически полностью зависят от бюджета.
Наиболее неразвиты функции организации, обеспечивающие сочетание возможностей населения и бюджета по реализации целей развития социальной сферы. Здесь формы привлечения ресурсов населения отражены в наименьшей степени. Даже отработанные ранее формы организации в определенной мере утрачены. Например, имелся достаточно позитивный опыт кооперативного строительства жилья за счет ссуд, предоставляемых заинтересованному лицу. Это во многом позволяло решать жилищную проблему. В настоящее время система организации долгосрочных ссуд практически полностью утрачена.
С функцией планирования тесно связана функция регулирования и координирования, которая осуществляется органами управления в процессе выполнения планов. Регулирование есть деятельность по поддержанию в динамической системе управления заданных параметров. Она определяется задачей сохранять состояние упорядоченности. Такой взгляд на функцию регулирования является наиболее распространенным в отечественной литературе. Это как раз та функция, которая связывает систему управления с внешней средой.
Функция регулирования детерминируется нормативностью: в ее поле зрения находится всякое отклонение от нормы. Регулирование состоит в достижении такой деятельности системы, при которой выравниваются все отклонения состояния выхода системы от заданного значения этого состояния, т.е. от нормы.5
Функция координации занимает особое место в системе управления. Она обеспечивает соответствие всех элементов управления общим правилам и нормам, способствующим согласованию межу управляющей и управляемой системами, между отдельными элементами этих систем. С помощью координации обеспечиваются устойчивые связи между различными звеньями и ступенями управления. Координация устраняет возможные отклонения от заданной программы, способствует решению оперативных вопросов. Реализации функции регулирования предшествует анализ возникающих отклонений, выявление их причин и разработка мер по их ликвидации.
Координация обеспечивает согласованность действий во времени и пространстве органов управления и должностных лиц, а также между системой в целом и внешней средой. Функция координации играет в управлении роль, которую образно можно сравнить с ролью дирижера в оркестре. Объектом функции координации является как управляемая, так и управляющая подсистемы. Координация деятельности органов управления призвана обеспечить единство действий всех управленческих подразделений, работников управления и специалистов для наиболее эффективного воздействия на объекты управления.
Таким образом, координация деятельности означает синхронизацию прилагаемых усилий, их интеграцию в единое целое, т.е. это процесс распределения деятельности во времени, приведение ее отдельных элементов в такое сочетание, которое позволило бы наиболее эффективно и оперативно достигать поставленных целей. Координация - это центральная функция процесса управления, обеспечивающая, во-первых, его бесперебойность и непрерывность, и, во-вторых, взаимосвязь всех функций (см. рис. 1.З.).

Налоговое регулирование в системе управления недвижимостью

Пунктом 4 ст. 374 НК РФ определено, что объектами налогообложения налогом на имущество не признаются: земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы); имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, где законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.
На основании проводимой в настоящее время работы по разграничению полномочий между бюджетами субъектов Российской Федерации, местными бюджетами и федеральным центром в соответствии с концепцией реформирования системы поимущественных налогов Российской Федерации, а также следуя принципу самостоятельности бюджетов, закрепленному ст. 31 Бюджетного кодекса РФ, каждый уровень власти вправе по своему усмотрению распоряжаться доходами своего бюджета. Глава 31 НК РФ содержит максимальные размеры налоговых ставок по земельному налогу. При определении в соответствии со ст. 394 НК РФ налоговых ставок, которые будут устанавливаться нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, учитываются все категории земель. Согласно Земельному кодексу земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохоз