Гаврилова Элеонора Николаевна. Системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости в ростоформирующей экономике России

Короткий опис

Гаврилова Элеонора Николаевна. Системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости в ростоформирующей экономике России : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Гаврилова Элеонора Николаевна; [Место защиты: Юж. федер. ун-т].- Махачкала, 2008.- 195 с.: ил. РГБ ОД, 61 08-8/1611

Введение к работе

Актуальность темы исследования.В ходе реформирования российской экономики происходило уменьшение объемов строительства жилой недвижимости, а также сокращение бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем. Основным источником средств в настоящее время для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков и средства государственной поддержки.
В условиях отрицательной динамики фондового рынка вложения в недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиционных вложений, как для юридических, так и для физических лиц, что обуславливается высокими инфляционными ожиданиями и ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной укреплением рубля и неразвитостью инфраструктуры фондового рынка.
Несмотря на то, что развитие ипотечной системы кредитования строительства жилья сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями (высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения), в последние годы отмечалась высокая динамика развития темпов жилищного кредитования, увеличивалась конкуренция между банками, что способствовало смягчению условий выдачи займов, понижению ставки и удлинению сроков кредитования.
Кредиты, выданные по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являются распространенным продуктом на рынке: по стандартам агентства работает более 150 банков в регионах, такие кредиты есть в портфелях всех рефинансирующих организаций. Стремясь увеличить сегмент рынка, российские банки проводили либеральную политику по отношению к заемщикам и максимально снижали первоначальный взнос, а государственное АИЖК стимулировало рост объемов кредитования, выкупая портфели на 10 млрд руб. в квартал. За последний год доля рисковых кредитов на российском рынке выросла с 0,75 до 7,06%, этот показатель превышает уровень просрочки по ипотечным платежам в США (6,35%).
Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
Уменьшение числа финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы, не снизило спрос на ипотечные продукты, при этом лидеры рынка банковских услуг продолжают увеличивать объемы кредитования и присутствие в регионах. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.
Несмотря на ужесточение требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию к банкам и заемщикам на рынке отмечается расширение спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Возрастающая востребованность и недостаточная разработанность прикладного и теоретического инструментария вопросов организационного механизма ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектная проблема развития ипотечного кредитования как целостного механизма обеспечения граждан доступным жильем исследовалась как отечественными, так и зарубежными экономистами. Проблемы формирования экономики развития нашли свое отражение в работах отечественных ученых-экономистов: Бобкова В.Н., Дробышевской Л.Н., Ермоленко А.А., Жильцова Е.Н., Жукова В.И., Ильина И.А., Иншакова О.В., Костакова В.Г., Кетовой Н.П., Литвинова В.А., Львова Д.С., Майера В.Ф., Нуреева Р.М., Овчинникова В.Н., Осипова Ю.М., Римашевской Н.М., Смирновой Н.А., Струмилина С.Г., Якобсона Л.И.
Результаты анализа социальной и жилищной политики, отражены в трудах зарубежных ученых-экономистов Беккера Г.С., Гелбрейта Дж., Стиглица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.
Проблемам развития системы ипотечного кредитования посвящены работы Андреевой Л.Ю., Бурякова Г.А., Высокова В.В., Игониной Л.Л., Исаева Н.И., Калтырина А.В., Свиридова О.Ю., Федотовой М.А.
Вопросы, связанные с реформированием и трансформацией жилищного строительства исследовались в трудах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова Н.А., Костецкого Н.Ф.
Несмотря на многообразие подходов к решению проблемы жилищной обеспеченности, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей реализации механизма ипотечного кредитования в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данное обстоятельство в сочетании с актуальностью темы обусловило выбор темы, формулировку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования состоит в выявлении реального потенциала внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования займов в условиях ростоформирующей экономики России, а также в разработке на этой основе инструментального механизма усовершенствования организационно-экономической системы ипотечного кредитования в регионе.
Осуществление поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- обобщить теоретические, экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;
- проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;
- выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;
- обозначить основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
- выработать практические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредитования и проведением ипотечных операций на региональном и местном уровнях (на примере Республики Дагестан).
Объектом исследованияявляется система ипотечного жилищного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России.Предметом исследованиявыступают экономические отношения, условия, механизмы реализации схем ипотечного жилищного кредитования.
Теоретико-методологическую основу исследованиясоставляют осуществленные с позиций классического анализа и институционального подхода разработки основ и критериев развития рынка ипотечного жилищного кредитования, представленные в исследованиях зарубежных и отечественных ученых; концепции и теории, посвященные разработке и реализации схем ипотечного кредитования. Диссертация основывается на положениях законодательных и нормативных актов, описывающих механизмы создания объективных условий становления рынка ипотечного жилищного кредитования, его конъюнктуры и особенностей государственного регулирования.
Инструментарно-методический аппарат работы.В процессе диссертационного исследования были применены общенаучные методы: диалектический, структурно-функциональный, синергический, субъектно-объектный, системный, историко-генетический и логический. В работе использованы методы статистического, экономико-математического и системного анализа, нормативный анализ, экспертные оценки, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Информационно-эмпирическая базаисследованияпредставлена материалами монографий, статей и периодических изданий отечественных и зарубежных экономистов, научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров по фундаментальным вопросам экономической теории и общим проблемам и тенденциям развития рынка ипотечного жилищного кредитования, экономического развития и проблемам экономики постсоциалистических стран; статистическими данными, статьями и научными отчетами, размещенными на Web-страницах ведущих научно-исследовательских центров, научно-исследовательских институтов, вузов и издательств России, США, стран Западной Европы по вопросам разработки оптимальных схем ипотечного кредитования. Эмпирическую основу исследования составили материалы Центрального банка России, статистические данные Федерального агентства государственной статистики России и Министерства экономики Республики Дагестан.
Нормативно-правовую базуисследования составили Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ и иных государственных органов, программно-прогнозные разработки и региональные нормативные акты, касающиеся регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования.
Нормативная основа регулирования ипотечного кредитования представлена в основном документами, устанавливающими порядок деятельности кредитных организаций, порядок осуществления сделок с недвижимостью, практику разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.
Рабочая гипотеза диссертационного исследованияисходит из предположения о том, что институциональная модернизация кредитных механизмов ипотечного кредитования в условиях неблагоприятной конъюнктуры финансового рынка должна быть основана на гибкой социально-экономической политике государства, включающей субсидирование процентной ставки ипотечного кредита для населения с низкими доходами, обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков и рост инвестиций в жилищную сферу. Системообразующим элементом российского рынка ипотечного кредитования выступает развитие организационного взаимодействия экономических агентов рынка на основе формирования дополнительных институтов системы ипотечного кредитования (брокерские компании, риэлторские агентства), включающей развитие инвестиционных, страховых, финансовых инструментов и механизмов, направленных на поиск финансовых ресурсов, реструктуризацию кредитного портфеля банков за счет роста качества кредитов, снижения рисков неплатежей.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.
2. Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, возрастающей с увеличением сроков кредитования; уровень рисков может быть снижен посредством создания надежных механизмов доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков, обеспечения возвратности кредитов на основе организационных и финансовых инструментов управления риском. В этом качестве наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, который реализуется через систему ипотечного кредитования, рассматриваемую как институциональную финансовую инфраструктуру, включающую в себя регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд и совокупность отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование.
3. В условиях ростоформирующей экономики России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков: погашение части первоначального взноса; погашение части долга заемщика в течение определенного срока кредитования, а также создание института гарантийного фонда для выкупа у банков - участников проекта выпущенных ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Институт гарантийного фонда обеспечит оборот универсальных высоколиквидных инструментов: ценных бумаг, в которых нуждается российский фондовый рынок и финансовые компании, и механизмов софинансирования путем частичной или полной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам; объединение большого количества кредитных договоров обеспечит снижение рисков ипотечного кредитования.
4. Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.
5. Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.
6. Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в странах с ростоформирующей экономикой.
7. Новая модель институционального механизма ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан за счет средств государственной поддержки (республиканского бюджета; Фонда социального развития) должна развиваться на основе следующих инструментов: привлечение долгосрочных денежных средств инвесторов посредством выделения бюджетных средств для предоставления гарантий по ценным бумагам регионального ипотечного агентства; выпуск облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа, имеющего своей целью обеспечение возможности накопления первоначального взноса населением; механизма поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, но не имеющих возможности получения ипотечного кредита на стандартных банковских условиях, через субсидирование оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита; создание единой информационной системы, включающей соответствующие экономические, социальные, статистические данные, необходимые для реализации программ ипотечного жилищного кредитования, их обновление на регулярной основе; совершенствование нормативно-правовой базы и формирование благоприятной налоговой среды; создание инфраструктуры ипотечного рынка.
Научная новизназаключается в разработке автором концептуальных положений решения проблем улучшения условий и качества проживания населения Российской Федерации не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельных регионов, посредством развития системы жилищного ипотечного кредитования и выработки рекомендаций по созданию объективных условий развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
Элементы научной новизны и приращения научного знания состоят в следующем:
- предложен механизм модернизации системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России, сочетающей сбалансированное участие государственных органов в формировании спроса на недвижимость и участие финансовых институтов; это позволило доказать, что в условиях кризиса ликвидности объективно усиливается необходимость использования новых залоговых и страховых инструментов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования, минимально подверженных воздействию инфляции, но максимально снижающих риски ипотечных контрактов;
- предложены инструменты и технологии снижения рисков ипотечного кредитования на основе организационно-финансовых инструментов управления риском, в качестве которых используется информационно-аналитические методы их оценки, новые технологии залогового обеспечения кредитных операций, страховые инструменты и совокупность механизмов управления рисками ипотечных контрактов;
- обоснована необходимость совершенствования системы ипотечного кредитования посредством создания механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг, их эмиссию на сумму выданных ипотечных кредитов на основе развития новых моделей кредитования, условий, технологий и инструментов предоставления кредита (кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, долевое участие населения в строительстве жилья, государственные программы льготного кредитования, субсидирования процентной ставки) в условиях ростоформирующей экономики;
- установлено значение инвестиционных, брокерских и страховых институтов в реализации целей социально-экономической политики по обеспечению населения доступным и качественным жильем, призванных обеспечивать реализацию модели социально-ориентированного развития национальной экономики; это позволило, определить инструменты и технологии взаимодействия основных экономических агентов рынка ипотечного кредитования (строительных организаций, коммерческих банков, риэлтерских фирм, страховых компаний) в целях разработки технологий управления рисками, развития новых форм ипотечных кредитов на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов;
- определена необходимость дифференцированного подхода к условиям предоставления кредитов различным слоям населения в соответствии с их уровнем дохода, обеспеченности жильем; предложены новые финансовые инструменты, снижающие риски привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов и формирования финансовой инфраструктуры ипотечного рынка.
- выявлены особенности влияния институционального механизма ипотечного кредитования в ростоформирующей экономике на развитие финансово-кредитных институтов, национального рынка финансовых услуг на основе организационно-экономических инструментов (выпуска облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа; создания единой информационной системы сопровождения кредитных контрактов), направленных на реализацию социально значимых региональных программ ипотечного кредитования, формирование благоприятных условий увеличения инвестиций в жилищную сферу, направленных на достижение реального экономического роста за счет развития инфраструктуры рынка финансовых услуг.
Теоретическая значимость исследованиясостоит в разработке основных направлений, обеспечивающих системный подход в эволюционной динамике систем ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики. В работе проведен анализ отечественной специфики системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономике