Князева Екатерина Александровна. Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Короткий опис

Князева Екатерина Александровна. Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Князева Екатерина Александровна; [Место защиты: Рос. гос. ун-т туризма и сервиса].- Москва, 2008.- 192 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/555

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические подходы к регулированию системы ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения доступности жилья для населения Российской Федерации11
1.1. Особенности формирования спроса на жилье в России 11
1.2. Концепция регулирования системы ипотечного жилищного кредитования 27
1.3. Исследование мирового опыта регулирования системы ипотечного жилищного кредитования 44
Глава 2.Исследование и оценка процессов регулирования ипотечного жилищного кредитования в России64
2.1. Выявление основных структур, осуществляющих регулирование ипотечного жилищного кредитования в России 64
2.2. Регулирование рынка ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации 83
2.3. Выявление основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России 99 CLASS Глава 3.Рекомендации по совершенствованию процессов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России115 CLASS
3.1. Организация взаимодействия государственных и негосударственных структур в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования
3.2. Основные направления регулирования системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе 128
3.3. Предложения по привлечению банков в систему ипотечного жилищного кредитования 142 Заключение 158
Библиографический список 171
Приложения

Введение к работе

Актуальность темы исследования.
В число приоритетных задач, стоящих в настоящее время перед Правительством РФ, входит обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Одной из действенных мер по обеспечению доступности жилья может стать рыночная система жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять спрос населения на жилье. Действующая в большинстве развитых стран мира система жилищного финансирования включает в себя совокупность разнообразных механизмов, таких как кредитование, прямое инвестирование, долевое участие в строительстве, бюджетное финансирование и субсидирование, но одним из наиболее распространенных и признанных во всем мире является ипотечное жилищное кредитование.
В России за более чем 10-летний период развития в системе ипотечного жилищного кредитования произошли существенные положительные изменения, определились основные субъекты ипотечного рынка и направления взаимодействия между ними, создана необходимая рыночная инфраструктура, в частности ведущие банки, строительные компании, посреднические и консалтинговые организации, постоянно совершенствуется нормативно-правовая база в области ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день практически полностью сформирован пакет основных законодательных и иных нормативно-правовых документов, касающихся первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, и ведется активная работа по формированию нормативно-правовой базы вторичного рынка.
Однако существуют и серьезные проблемы, большинство из которых, по мнению автора, связано с отсутствием эффективных механизмов регулирования ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время существуют государственные и негосударственные структуры, которые в той или иной степени реализуют отдельные функции регулирования данного процесса, но учитывают в первую очередь собственные интересы. При этом основная цель развития ипотечного жилищного кредитования - формирование рынка доступного жилья для населения Российской Федерации - остается
4недостигнутой. Обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного
кредитованием в России будет способствовать решению этой проблемы.
Необходимость регулирования и определила актуальность данного
диссертационного исследования.
Состояние научной разработанности проблемы.
Проблема ипотечного жилищного кредитования исследовалась в последние годы достаточно широко в разных аспектах. Вопросами формирования, развития и регулирования рынка ипотечных кредитов и инфраструктуры рынка занимались, Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др. Большой вклад и исследование ипотечного жилищного кредитования как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.
Вместе с тем до настоящего времени никем специально не исследовались проблемы, связанные с системным регулированием ипотечного жилищного кредитования.
Вышесказанное обусловило цель и задачи диссертации.
Цель и задачи диссертационного исследования.
Целью данного диссертационного исследования является разработка научно-практических и методических рекомендаций в области регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Основные задачи диссертационного исследования, решение которых необходимо для достижения поставленной цели:
рассмотреть особенности спроса на жилье и формирования рынка доступного жилья в России;
исследовать теоретические аспекты регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;
исследовать мировой опыт регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;
выявить и исследовать основные структуры, осуществляющие регулирование ипотечного жилищного кредитования в России;
- дать оценку процессу регулирования рынка ипотечного жилищного
кредитования в России;
выявить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России;
дать предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России и уточнению функций отдельных участников данного процесса;
рассмотреть основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России
В качестве объектаисследованиявыступают структуры, осуществляющие регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Предметом исследованияявляется совокупность организационно-экономических и правовых отношений, складывающихся между всеми прямыми и косвенными участниками процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Теоретические и методологические основы исследования.
Теоретической основой исследования послужили научные разработки отечественных ученых, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования в России, управлением и регулированием этого процесса. В диссертации широко используются относящиеся к предмету исследования законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации в области ипотечного жилищного кредитования.
Методологической основой исследования являются способы и приемы статистического, сравнительного, маркетингового, логического анализа; технологии экспертных оценок, методы финансового управления и планирования.
Информационную базу исследованиясоставили данные Федеральной службы государственной статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального банка РФ, Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, результаты исследований, проведенных и
обработанных с участием автора, отчеты научно-исследовательских организаций и учреждений; публикации отдельных исследователей.
Основные научные результаты, полученные лично автором.
Научная новизна диссертации заключается в разработке комплекса методических положений и научно-практических рекомендаций, направленных на обеспечение регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие наиболее важные положения диссертации, содержащие элементы научной новизны.
1. Рассмотрены теоретические подходы к обеспечению регулирования ипотечного жилищного кредитования: обобщены и исследованы наиболее распространенные в зарубежной и отечественной практике механизмы регулирования ипотечного жилищного кредитования и обоснованы наиболее оптимальные для России.
2. Определены государственные и негосударственные структуры, на которые могут быть возложены функции регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования в России, в их числе: Совет при Президенте РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний и др. Определены их роль и место в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.
3. Дана оценка процессу регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Выявлены основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, вызванные несовершенством процесса его регулирования.
4. Разработаны предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, способствующего ее дальнейшему развитию в качестве необходимого инструмента формирования рынка доступного жилья для населения, на всех уровнях государственного и муниципального управления, затрагивая также уровень бизнес-
7 сообщества. Наиболее подробно рассмотрены функции таких участников
процесса регулирования, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциация ипотечных компаний и отдельных заинтересованных организаций, задействованных в системе ипотечного жилищного кредитования. 5. Разработаны предложения по совершенствованию деятельности Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию в процессе регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Разработаны рекомендации по поддержанию ликвидности банков-участников системы ипотечного жилищного кредитования, включающие систему показателей, рекомендуемых для контроля ликвидности банка, и формы финансирования ипотечных жилищных кредитов. Указанные элементы научной новизны соответствуют Паспорту специальности ВАК РФ 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит, в том числе пункту 9.4 (Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования)
Теоретическая и практическая значимость работысостоит в том, что ее основные выводы, сформулированные в виде конкретных рекомендаций, могут быть использованы:
органами государственного управления, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для населения Российской Федерации;
иными государственными и рыночными структурами, которым могут быть делегированы отдельные функции регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования.Основные положения диссертации были доложены, обсуждены и получили положительную оценку на Всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы сервиса и туризма» и Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы практического маркетинга в сфере
8 сервиса», проводимых ФГОУВПО «Российский государственный университет
туризма и сервиса» в 2007-2008 гг.
Практические результаты исследования используются в деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию; учебном процессе ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» при изучении дисциплины «Экономика отраслей социальной сферы»; а также в системе дополнительного образования Российской академии государственной службы при Президенте РФ, Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова при чтении курсов «Рефинансирование ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Выдача ипотечных кредитов по стандартам АИЖК», «Управление системами ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК».
Публикации по теме диссертации.
По содержанию диссертационного исследования было опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,4 п.л., в том числе в журнале, рекомендуемом ВАК для размещения материалов диссертационных исследований, «Сервис plus» - 1 статья.

Концепция регулирования системы ипотечного жилищного кредитования

Принятие в 1991 году законодательных документов о приватизации жилья и предприятий легализовало рыночные отношения в сфере недвижимости и послужило началом формирования российского рынка недвижимости.
В настоящее время российский рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. В силу специфических свойств недвижимости этот рынок существенно отличается от рынков других секторов рыночной экономики.
Исходя из общепринятого определения рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, и операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости, то есть система экономических отношений в процессе реализации недвижимости.
Отечественный рынок недвижимости обладает индивидуальными характеристиками.
1. Рынок недвижимости — это рынок со специфическим товаром. Недвижимость как товар следует рассматривать исходя из потребительских свойств: материала изготовления, степени новизны, архитектурного стиля, внутренней планировки, отделки, срока службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, инфраструктурой, экологической особенностью и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.
Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля продажа товаров длительного пользования, но и движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход .
Индивидуальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени на поиск нужного объекта недвижимости, так и денег для покупателя и более длительному периоду времени реализации для продавцов.
Разное время пребывания товара (в частности, недвижимости) на рынке формирует его ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
2. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень трансакционных издержек2 у покупателя и продавца.
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в Москве составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция снижения). Для сравнения: в странах с развитым рынком недвижимости - около 5-6% . На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта. Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения отличается от цены продажи на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики или вероятность повышения текущих издержек у покупателей недвижимости делают актуальной задачу информационного обеспечения реализуемых объектов недвижимости. Информация о рынке недвижимости не является такой открытой и достаточной как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Практически отсутствует инвентаризация недвижимости, нет единой информационной системы.
3. Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. В большей степени ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с ярко выраженным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как в силу перечисленных потребительских свойств, она имеет высокую цену. Ограниченные возможности продавцов и покупателей приводят к формированию практически индивидуальных цен.
4. Рынок недвижимости - это рынок, характеризующийся низкой эластичностью предложения. Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. Например, средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции в Москве составляет 3-3,5 года4. Поэтому даже при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в отдельных случаях.
5. На спрос и предложение на рынке недвижимости значительное влияние оказывают экономические, социальные, административные и др. факторы.
В состав экономических факторов включаются уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных)