Мирзоян Наталия Витальевна. Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление

Короткий опис

Мирзоян Наталия Витальевна. Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Мирзоян Наталия Витальевна; [Место защиты: Моск. фин.-промышленная акад.].- Москва, 2008.- 336 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/90

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТОИМОСТНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ 15
1.1. Недвижимость как инвестиционный актив 15
1.2. Сравнительный анализ управления инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости 23
1.3. Формирование стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости 31
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ВЗАИМОСВЯЗЕЙ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ РАЗРАБОТКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЕГО СТОИМОСТЬЮ 46
2.1. Анализ применения подходов к оценке стоимости недвижимости в рамках управления стоимостыо портфеля недвижимости 46
2.2. Анализ метода капитализации и определение потенциала роста стоимости объекта недвижимости на основе метода капитализации 52
2.3. Определение стоимостного эффекта управленческих решений по объектам портфеля недвижимости 72
2.4. Показатели - индикаторы управления стоимостью недвижимости 81
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ 90
3.1. Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости 90
3.2. Проведение анализа объектов портфеля недвижимости и сегментов рынка недвижимости для применения методики управления стоимостыо 94
3.3. Сбор и анализ информации в рамках оценки стоимости портфеля недвижимости для применения методики управления стоимостыо 100
3.3. Ранжирование и оптимизация портфеля недвижимости на основе применения методики управления стоимостью 113
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 132
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 141
ПРИЛОЖЕНИЯ 155
Приложение 1. Описание классов недвижимости по потенциалу роста стоимости 156
Приложение 2. Перечень информации для реализации методики управления стоимостью недвижимости 160
Приложение 3. Перечень информации для расчета стоимостного эффекта
на базе метода дисконтированных денежных потоков 163
Приложение 4. Информация, получаемая в ходе оценки стоимости объекта недвижимости и используемая для реализации методики управления стоимостью портфеля недвижимости 167
Приложение 5. Анализ Объекта №1, оценка рыночной стоимости и расчет показателей методики управления стоимостью Объекта №1 172
Приложение 6. Анализ Объекта №2, оценка рыночной стоимости и расчетпоказателей методики управления стоимостью Объекта №2 213
Приложение 7. Анализ Объекта №3, оценка рыночной стоимости и расчет показателей методики управления стоимостью Объекта №3 251
Приложение 8. Анализ Объекта №4, оценка рыночной стоимости и расчет показателей методики управления стоимостью Объекта №4 288
Приложение 9. Аналитическая информация, полученная в ходе реализации методики управления стоимостью объектов недвижимости, формирующих
Портфель недвижимости №1325

Введение к работе

Управление стоимостью портфеля недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений и сложным вопросом для российских инвесторов и собственников. К объектам недвижимости привлечено повышенное внимание в современных экономических условиях, поскольку они не только участвуют в производстве товаров и услуг, выполняют социальную функцию, являясь местом жительства, но и являются объектами инвестирования.
Ипотечный кризис в США явился одной из причин финансового кризиса в США. Проявления ипотечного кризиса вызвали повышенное внимание к управлению стоимостью недвижимости, поскольку рынок недвижимости становится во многих странах, особенно в России все более спекулятивным и непредсказуемым.
Экономический рост российской экономики вызвал повышенный интерес к рынку недвижимости, в крупных российских городах в 2003-2006 гг. спрос на рынке жилой и коммерческой недвижимости постоянно превышал предложение, несмотря на постоянный ввод на рынок новых объектов. Лишь в 2007-2008гг. на рынке недвижимости объемы совершаемых сделок установили более низкие темпы роста по сравнению с данными 2006г. Объекты недвижимости покупаются с целью их перепродажи в будущем по более высокой цене, однако высокие ставки доходности свидетельствуют о высоком уровне риска.
Повышенное внимание к управлению стоимостью портфеля недвижимости связано с тем, что на российском рынке происходит значительный рост количества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Если в 2003г. на российском рынке действовало только четыре ЗПИФН, то на начало 2008г. работали уже 213 ЗПИФН, а 44 фонда находились в стадии формирования [167].
На российском рынке развивается сегмент профессиональных
управляющих недвижимостью, одним из аспектов деятельности которых является максимизация финансовых потоков, получаемых от объекта недвижимости.
Развитие и внедрение концепции стоимость-ориентированного менеджмента на российских предприятиях требуют управления стоимостью портфелей недвижимости, которые находятся в распоряжении предприятий как инвестиционный портфель либо как совокупность недвижимых активов в составе основных средств предприятия.
Вышеуказанные тенденции сформировали потребность в создании методики управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости.
Поэтому российский опыт функционирования рынка недвижимости и уникальные тенденции его развития требуют исследования существующих методик управления и оценки стоимости портфеля недвижимости для разработки методики управления стоимостью портфеля недвижимости для условий российского рынка недвижимости.
Особенности недвижимости как инвестиционного актива определяют специфику управления портфелем недвижимости. Неоднородность зкономичесішх характеристик недвижимости, слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов, неисчерпаемость земли и долговечность строений, необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения и/или развития недвижимости, низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для недвижимости становятся зачастую препятствиями, ограничивающими использование недвижимости в инвестиционных портфелях. Вместе с тем преодоление таких препятствий путем совершенствования информационных систем и систем управления недвижимостью дает возможность принятия эффективных решений.
В западных странах с развитой экономикой вопросы управления стоимостью уже решаются в настоящее время. Для России особенно
актуальны проблемы реализации управления стоимостью объектов недвижимости и портфеля недвижимости, все более развивающегося в западных и российских компаниях.
Следовательно, российская действительность, практические заказы на выполнение работ по управлению стоимостью портфеля недвижимости, отсутствие методик и показателей в рамках концепции управления стоимостью портфеля недвижимости обусловили проведение данного диссертационного исследования.
Таким образом, острота проблем, связанных с управлением стоимостью портфеля недвижимости, определила выбор темы и направление научного исследования.
Степень разработанности проблемы.
В отечественной и зарубежной литературе описаны вопросы, связанные с оценкой стоимости недвижимости, экономикой недвижимости, управлением недвижимостью и инвестиционным портфелем.
Вопросы управления стоимостью рассматривают в своих работах западные ученые: А. Дамодаран (Aswath Damodaran), Г. М. Десмонд (G. М. Desmond), Р. Э. Келли (R. Е. Kelly), Т. Коупленд (Tom Copeland), Т. Коллер (Tim Koller) и Дж. Муррин (Jack Murrin), а также отечественные ученые А.Г.Грязнова, Ю.В.Козырь, И.В.Косорукова, В.В.Криворотов, О.В.Мезенцева, Ю.Б.Рубин, Т.В.Тазихина, М.А. Федотова, О.Н.Щербакова и др. Однако в этих работах рассматривается преимущественно управление стоимостью предприятия в целом, не исследуются более глубоко вопросы управления стоимостью отдельных активов.
В основе проведенного исследования лежат труды ученых, внесших существенный вклад в развитие теории формирования и управления инвестиционным портфелем: Г.Марковица, Г.Александера, Дж.Бэйли, У.Шарпа, В.В.Ковалева, Н.А.Кравченко, Г.П.Подшиваленко,
О.С.Сухарева, В.В.Мыльника и др.
Основные методы определения стоимости недвижимости заимствованы из западной практики. Подходы к управлению недвижимостью рассматриваются в рамках классических концепций управления, анализируется стратегическое и оперативное управление недвижимостью. Вопросам управления и оценки объектов недвижимости, анализа их природы и состава, характеристик и особенностей посвящены работы западных ученых: Дж.Фридмана, Н.Ордуэй, Генри С.Харрисона, а также отечественных ученых: И.Т.Балабанова, Л.П.Белых, Э.Р.Бугулова, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.А.Горемыкина, В.С.Зимина, И.Д.Кужелова, Ю.Н.Кулакова, И.Г.Лукмановой, А.В.Марченко,
Е.С.Озерова, И.А.Остриной, А.В.Руднева, В.М.Рутгайзера, В.Н.Стаханова, Е.П.Ушакова, Е.И.Тарасевича, В.З.Черняк, М.А.Чернышева и других.
В то же время вопросы управления портфелем недвижимости рассматриваются лишь в некоторых работах отечественных исследователей: Л.П.Белых, А.В.Марченко, но аспекты управления стоимостью портфеля недвижимости в работах данных авторов не освещены.
Существующие разработки в области управления стоимостью, управления недвижимостью, инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости создали основу для проведения исследования. Вопросы управления стоимостью портфеля недвижимости только начинают рассматриваться в отечественной экономической литературе.
Таким образом, актуальность и недостаточная научная изученность вопросов управлеїшя стоимостью портфеля недвижимости определили цели и задачи диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования.
Целью исследованияявляется решение научной задачи по теоретическому обоснованию стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости и разработке методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе него.
Достижение цели определило необходимость постановки и решения следующих задач:
1. обосновать стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости;
2. провести анализ взаимосвязи оценки и управления стоимостью недвижимости;
3. обосновать показатели, позволяющие ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля, формировать и диверсифицировать портфель недвижимости и его риски;
4. разработать классификации объектов портфеля недвижимости на основе потенциала роста их стоимости;
5. разработать показатели и методики их расчета для управления стоимостью портфеля недвижимости.
Объект и предмет исследования.
В соответствии с целью и поставленными задачами объектом исследования являются финансовые потоки и кругообороты капитала в портфелях недвижимости, стоимость портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.
В качествепредмета исследованиявыступают процессы оценки и управления стоимостью портфеля недвижимости предприятий и частных инвесторов.
Теоретическая и методологическая основы исследования.
Теоретической базой исследования явились фундаментальные положения экономической науки, теории управления и оценки недвижимости, управления и оценки портфеля недвижимости.
В качестве методологической основы исследования использовались различные способы научного познания: анализ, синтез, аналогия, абстрагирование, сопоставление и обобщение. В работе использованы методы факторного и математического анализа.
Информационную базу составили данные Росстата, материалы
научно-практических конференций, информация, опубликованная в научной литературе и периодической печати, в справочных системах «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, по объектам жилой и коммерческой недвижимости.
В качестве нормативно-правовой базы исследования были использованы законы Российской Федерации, Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Минэкономразвития России, Федерального агентства поуправлениюгосударственным имуществом.
Научная новизна исследования.
Научная новизна исследования состоит в том, что на основе стоимостного подхода к управлению разработана методика управления стоимостью портфеля недвижимости, обеспечивающая его эффективное формирование, ранжирование объектов в портфеле недвижимости по различным признакам, диверсификацию портфеля недвижимости и рост его стоимости.
Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости включает показатели потенциала роста стоимости, индикаторы управления стоимостью, факторы стоимости. Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости необходима для принятия управленческих решений по формированию, диверсификации и оптимизации портфеля недвижимости.
Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости может эффективно применяться профессиональными управляющими недвижимостью, девелоперами, риэлторами,
специалистами инвестиционных фондов, институциональными и частными инвесторами, оценщиками в отчетах по оценке стоимости недвижимости, если задача оценки - принятие управленческих решений.
Наиболее существенные результаты, определяющие научную
новизну исследования, заключаются в следующем.
1. Обоснован стоимостной подход к управлению портфелем недвижимости,который заключается в том, что рыночная стоимость портфеля является универсальным показателем, отражающим и учитывающим ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность.
Управление стоимостью портфеля недвижимости включает реализацию приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой рыночной стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его рыночной стоимости.
Обоснована последовательность и взаимосвязь этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости, представленная в виде алгоритма.
2. Доказано объективное существование дополнительных видов стоимости недвижимости в рамках применения метода капитализации:
специальной рыночной стоимости,если чистый операционный доход рассчитан на основе рыночных данных, а ставка капитализации на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат;
спегщалъной гтвесттщонной стоимостипри отсутствии заемного капитала, если чистый операционный доход рассчитан на основе данных по объекту и ставка капитализации рассчитана на основе данных инвестора методом кумулятивного построения с учетом возмещения капитальных затрат.
Обоснование видов стоимости, получаемых при использовании метода капитализации, является актуальным для оценщиков и управляющих недвижимостью для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.
3. Впервые разработана методика расчета абсолютных и относительных показателей, определяющих инвестиционный потенциал роста стоимости объекта недвижимости и его структуру.
Абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости позволяют инвесторам и собственникам исследовать рост стоимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками объекта и рисками объекта.
Разработанные показатели позволят не только исследовать величину и структуру потенциала роста стоимости объекта недвижимости, но и отслеживать его изменение в динамике, что необходимо для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов в рамках портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков.
4. Доказана взаимосвязь выявленных относительных и абсолютных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой.