Основания возникновения прав на землю

Короткий опис

Год:

2001

Автор научной работы:

Эйриян, Гульнур Николаевна

Ученая cтепень:

кандидат юридических наук

Место защиты диссертации:

Москва

Код cпециальности ВАК:

12.00.06

Специальность:

Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право

Количество cтраниц:

190

Оглавление диссертациикандидат юридических наук Эйриян, Гульнур Николаевна

Введение.
Глава I. Понятие и виды основанийвозникновенияправ на землю.
§1. Понятие и общая характеристика оснований возникновения прав наземлю.
§2. Виды оснований возникновения прав на землю и их классификация.
§3. Соотношение гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования оснований возникновения прав на землю.
§4. РазграничениеполномочийФедерации и ее субъектов в сфере регулирования оснований возникновения прав на землю
Глава 11. Административно-правовыеоснованиявозникновения прав на землю.
§1. Понятие и общая характеристика предоставления земельных участков.
§2. Иные административно-правовые основания возникновения прав на землю
Глава III. Гражданско-правовые основания возникновения прав на землю.
§1. Понятие и общая характеристикасделокс земельными участками
§2. Возникновение прав на землю в порядке универсальногоправопреемства
§3.Приобретательнаядавность на земельные участки

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Основания возникновения прав на землю"

Актуальность темы исследования
Установление множественности форм права собственности, а такжезаконодательноезакрепление целого ряда вещных иобязательственныхправа на землю с неизбежностью привели к существенным изменениям правового регулирования оснований возникновения права на данный видимущества.
Необходимость и важность исследования данной проблемы обусловлены, как минимум, следующими причинами. В Российской Федерации не первый год осуществляется реформирование экономических отношений, основу которых составляют коренные преобразования отношений собственности. Исторический анализ законодательства наглядно свидетельствует о том, что частная собственность на землю, а также иныеимущественныеправа на нее предполагает и видовое многообразие оснований их возникновения. Поэтому важно определить какая система оснований возникновения прав на землюзакрепленав действующем законодательстве, насколько она адекватна современным экономическим реалиям. Это тем более важно, если учесть, что в РФ до сих пор действует ЗКРСФСР, принятый еще в 1991г.
Наука земельного права переживает сложный период реформирования, связанный, прежде всего, с изменением принципа соотношенияпубличногои частного интересов в регулировании земельных отношений. Проникновение частно-правового регулирования в земельные отношения предполагает не только изучение новых институтов (каковыми являются, например,сделкис землей, приобретательная давность), но и ревизию тех, которые являются традиционными для земельного права (например, нуждается в совершенствовании правовое регулирование предоставление земельных участков).
Отличительной чертой современного земельного права является принципиальное изменение характера его соотношения с гражданским правом, поэтому необходимо установить пределы регулирования каждой из названных отраслей в сфере оснований возникновения прав на землю.
Процесс экономических преобразований в Российской Федерации сопровождается изменениями в отношениях Федерации и субъектов РФ. Экономические диспропорции в развитии регионов, их различная инвестиционная привлекательность зачастую предопределяют разную позицию субъектов РФ при решении земельных вопросов. При этом нельзя не учитывать, что правовое регулирование рынка земли является составной частью правового регулирования рынка в целом. В связи с этим необходимо определить, каким образом следует распределитьполномочиямежду Федерацией и субъектами РФ в вопросах регулирования оснований возникновения прав на землю.
Кроме того, исследование вопроса об основаниях возникновения прав на землю обусловлено разработкой нового ЗемельногокодексаРФ. Проект ЗК РФ, принятый на пленарном заседании Государственной Думы РФ во втором чтении, к сожалению, не содержит четкого перечня оснований возникновения прав на землю, а также особенностей применения отдельных гражданско-правовых институтов применительно к переходу земельных участков (таких как,приобретательнаядавность, наследование, сделки). Не полностью учтены в проекте ЗК РФ и те изменения, которые претерпели в процессеправоприменительнойпрактики традиционные основания возникновения прав на землю, в частности, предоставление земельных участковуполномоченнымина то органами государственной власти и местногосамоуправления.
Степень научной разработанности темы
В науке земельного права исследования в области правового регулирования оснований возникновения прав на землю проводились в трудах таких видных российских ученых как С.А.Боголюбов, Б.В. Ерофеев, И.А. Иконицкая, О.И.Крассов, Н.И. Краснов, О.А. Самончик, Н.А.Сыродоев, В.В. Устюкова, Г.В. Чубуков и др.
Отдельные виды оснований возникновения прав на землю исследовались в диссертационных работах следующих авторов: Н.А. Дедова «Предоставление земель;изъятиеземель; правовое регулирование в условиях экономической реформы» (1995г.), Д.Б.Горохов«Правовое регулирование сделок с земельными участками» (1998г), О.В.Назимкина«Возникновение прав на землю» (2000г.).
Однако комплексного исследования по проблеме оснований возникновения прав на землю в науке земельного права не проводилось.
Цели и задачи исследования
Цель работы заключается в теоретическом анализе оснований возникновения прав, по-большей части,граждани юридических лиц на земельные участки с тем, чтобы:
1) дать понятие оснований возникновения права на землю,
2) показать особенности юридических фактов,влекущихвозникновение прав на землю и отдельных их видов,
3) выяснить их юридическую природу, классифицировав по различным основаниям,
4) сформулировать перечень юридических фактов, влекущих возникновение земельных прав,
5) определить принцип соотношения гражданского и земельного права в рассматриваемой сфере общественных отношений,
6) разграничить полномочия Российской Федерации и субъектов РФ в области регулирования оснований возникновения прав на землю,
7) проанализировать наиболее распространенные основания возникновения прав на землю, такие как, предоставление земельных участков уполномоченными органами, сделки, переход на земельные участки в порядке универсальногоправопреемства, приобретательная давность.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания - анализ, синтез, метод комплексного подхода, а также ряд частно-научных методов - сравнительногоправоведения, технико-юридический, исторический и иные методы, применение которых позволило исследовать объекты во взаимосвязях и взаимозависимости.
Теоретическая и нормативно-правовая основа исследования
Основной нормативной базой для исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в сравнительном плане законодательство зарубежных стран.
Основной теоретической базой для исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученыхюристов.
При работе над диссертацией были изучены труды Г.А.Аксененка, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, М.И.Брагинского, Г.Е. Быстрова, В.В. Витрянского, А.К.Голиченкова, В.А. Дозорцева, Б.В. Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, И.А.Иконицкой, Б.Д. Клюкина, О.М.Козырь, О.И. Крассова, В.В. Петрова, О.А.Самончик, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, Ю.К. Толстого, Л.П.Фоминой, Г.В. Чубукова и др.
В диссертации привлечены также монографические издания русских дореволюционныхправоведовJI.A. Кассо, Г.Ф. Шершеневича.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
1. Сформулировано понятие "основание возникновения права на землю". На наш взгляд, "основание возникновения права на землю -комплекс обстоятельств, включающий в себя: юридический факт (юридический состав), обстоятельства, определяющие субъект и объект права. Длянадлежащегоправового регулирования общественных отношений по возникновению земельных прав необходимо в рамках земельного законодательства установить: 1) перечень субъектов земельных прав, а также содержание земельно-правовой право- идееспособности, 2) перечень объектов земельных прав, особенности их перехода от одних субъектов к другим, 3) перечень юридических фактов, влекущих возникновение земельных прав.
2. Основания возникновения прав на землю предусмотрены двумя отраслями права - гражданским и земельным, при этом регулирование данного вопроса в рамках земельного законодательства не должно противоречить нормам ГК РФ. Это означает, что в земельном законодательстве 1) не могут быть исключены те или иные основания возникновениявещныхили обязательственных прав, предусмотренных ГК РФ длянедвижимогоимущества (если иное не вытекает из существа земельныхправоотношений), 2) не допустимо изменение конструкций, о также основных положений, посвященных конкретным основаниям возникновения прав нанедвижимоеимущество.
3. Правовое регулирование оснований возникновения права на землю должно быть отнесено к компетенции РФ. На уровне субъектов РФ данные отношения могут бытьурегулированытолько в том случае, если это допускает федеральный закон.
4. Предложенарегламентацияотношений по возникновению прав на участки, образовавшиеся в процессе стихийных явлений (по терминологии дореволюционного законодательства "приращение недвижимости к недвижимости"). В том случае, если образован небольшой по размеру земельный участок (меньше минимального размера для разрешенного в данной зоне целевого использования) имеет смысл относить такой участок к собственности лица, к земельному участку которого произошло приращение. Если же образован земельный участок значительный по размеру (не меньше установленного минимального размера для земельных участков целевого использования данной зоны), то на такой земельный участок должна распространятьсяпрезумпциягосударственной собственности.
5. Для надлежащего правового регулирования предоставления земельных участков в ЗК РФ необходимо:
- четко установить, в каких случаях и кому может быть предоставлен земельный участок на том или ином праве. Основой решения вопроса о виде предоставляемого права на земельный участок должна служить цель использования участка,
- четко установить, что предоставление земельных участков -фактический состав с ограниченнымволеизъявлениеморганов, уполномоченных на изъятие и предоставление земельных участков. Другими словами, принцип деятельности таких органов должен быть следующим: если условия, изложенные взаявлениио предоставлении земельного участка, соответствуют требованиям закона, иных правовых актов -уполномоченныйорган обязан (при наличии свободных земель в данном район) предоставить участок на испрашиваемых условиях. В том случае, если предоставление земельного участка, на условиях, изложенных в заявлении, противоречит законодательству, в предоставлении должно быть отказано.
6. Обоснована необходимость особого регулирования отношений, возникающих при предоставлении земельных участков путем изданияадминистративногоакта и последующего заключения договора (имеет место при предоставлении земли в собственность или аренду). Для этого в ЗК РФ следует: 1) решить вопрос о соотношении юридической силы индивидуального акта управления и договора, заключаемого на основе данного акта. В данном случае должен действовать принцип: договор должен только дополнять, конкретизироватьпредписанияадминистративного акта, но не изменять его; 2) ограничить действие принципасвободыдоговора, который в гражданском праве носит практически абсолютный характер. Необходимо установление правила: «после издания административного акта о предоставлении земельного участка физическому или юридическому лицу, заключение соответствующего договора является обязательным»; 3)закрепитьдополнительные, к предусмотренным нормам ГК РФ, основания для признания договоров, заключаемых на основанииадминистративныхактов недействительными: - признание нормативного актанедействительнымили утратившим силу.
7. Сделан вывод, что сделки с земельными участками - гражданско-правовые сделки. Установление особенностейсделокс земельными участками в рамках земельного законодательства по своей правовой природе - ограничения гражданских прав, основанные на законе. Следовательно, установление таких особенностей должно подчиняться правилам гражданского законодательства о пределах и способах ограничений гражданских прав.
8. Для того чтобыурегулироватьпорядок наследования земельного участка, принадлежащегонаследодателюна праве пожизненного наследуемого владения и перешедшего к несколькимнаследникам, предлагается ввести в российское законодательство конструкцию долевогопожизненногонаследуемого владения либо закрепить принципединонаследиятаких участков, с обязательной выплатой остальным наследникам компенсации их доли в праве пожизненного наследуемого владения.
9. Предлагается внести изменения в п.2 ст. 30 Федерального Закона «О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческих объединениях», установив, что: «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются как по закону, так и позавещанию».
10. Для обеспечения оптимального соотношения интересов собственника и фактического пользователя земельного участка, предлагается установить, что течениеприобретательнойдавности должно начинаться не после истечения срокаисковойдавности, как это установлено в действующем законодательстве, а одновременно с ним. Кроме того, срок исковойдавностипо виндикации недвижимого имущества должен быть установлен равным со сроком приобретательной давности, то есть в 15 лет.
Практическая значимость результатов работы Выводы и рекомендации, сделанные в диссертации, могут быть использованынормотворческимии правоприменительными органами. Теоретические положения работы могут найти применение в процессе преподавания курса земельного права, гражданского права и в научно-исследовательской работе.
Апробация и внедрение результатов исследования
Диссертация выполнена на секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на отчетных научно-практических конференциях юридического факультета Пермского государственного университета (1997-2000гг.)? на международной научно-практической конференции «Проблемы оборота земли в Российской Федерации» (г. Санкт-Петербург, 1997г.). Основные положения диссертации отражены в опубликованныхстатьях. Автор использовал результаты исследования в процессе преподавания курсов: «Земельное право» на юридическом факультете Пермского государственного университета, «Теория земельного права» на экономическом факультет Пермского государственного университета, а также при осуществлении руководства студенческим научным обществом при кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Пермского государственного университета «Проблемы оборота недвижимости в России».
Структура и объем работы обусловлена целью исследования и отражает специфику его содержания, так как дает всестороннюю характеристику оснований возникновения прав на землю.
Диссертация состоит из введения и трех глав, объединяющих девять параграфов.

Список літератури

Заключение диссертациипо теме "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Эйриян, Гульнур Николаевна

Вышеприведенная характеристикаприобретательнойдавности позволяет сделать следующие выводы:
а) нормы приобретательнойдавностислужат обеспечению прочности оборота, что не только не исключает, а наоборот, предполагает наличие у земельного участка, переходящего на основании давности,законногособственника. Прочность оборота понимается как фактическое
1 О.М. Козырь. Недвижимость в новом гражданскомкодексеРоссии. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова /Отв. Ред. А Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. М., С. 285.
2КрассовО.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 63-64.
3КассоЛ.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123.
использование земельных участков, а не только формальное закрепление прав на землю. В этом смыслеприобретательнаядавность отражает один из принципов земельного законодательства -обязанностьиспользовать землю, а не только бытьзаконнымдержателем прав;
б) смысл приобретательной давности - двоякий. В современной литературе приобретательнаядавность, как правило, рассматривается в одном аспекте - какправопорождающаядавность, то есть как основание возникновения права собственности. Однако такой подход не раскрывает, в полной мере, сущность данного института.
Истечение срока давности, установленного в законе, влечет два следствия: 1) признание права собственности на земельный участок за лицом, не имеющим никаких юридических оснований своего владения и 2) отказ государства в защите нарушенного права собственностизаконномувладельцу участка. Во втором рассмотренном значении срок, лежащий в основе приобретательной давности, можно рассматривать как погасительную давность.
Классический, сложившийся более ста лет назад вышеназванный подход к приобретательной давности сегодня реализован в законодательстве лишь частично.
В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срокаисковойдавности по соответствующим требованиям, который составляет три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом действующее законодательство не содержит норм,обязывающихсобственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права а, следовательно, изаконнопредъявить виндикационный иск кдавностномувладельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования
участкадавностнымвладельцем. В таком случае суд, руководствуясь законом, будетобязанудовлетворить требование законного собственника.
На наш взгляд, подобное регулирование приобретательной давности ориентировано, по - большей, части на защиту прав собственника. В то время как было сказано ранее, приобретательная давность должна служить обеспечению устойчивости оборота, стимулировать фактическое использование земли (а не только ее формальное закрепление за субъектами земельных прав).
Кроме того, конструкция приобретательной давности,закрепленнаяв ГК РФ, может привести к сложностям при взимании земельного налога. Кто должен уплачивать земельный налог в то время, когда срок исковой давности уже истек, а срок приобретательной давности еще не составил 15 лет? Формально основанием для исчисления иуплатыземельного налога является документ,удостоверяющийправо на землю. Поэтому в данном случае уплачивать земельный налог должен будетзаконныйсобственник. Однако насколько это справедливо - взимать платежи за землю и отказывать в защите нарушенного права? На наш взгляд, во избежание данной проблемы и достижения оптимального сочетания интересов, как законного собственника, так идавностноговладельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно. Поэтому, давность владения в зарубежном законодательстве зачастую устанавливается равной по времени со сроком исковой давности. Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический,незаконныйвладелец приступил к использованию земельного участка или иногоимущества(с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на государственную защиту своих прав. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается, и возникает правонезаконногособственника имущества на защиту права
давностного владения, а именно, - право на признание такого владения собственностью.
Для подобного правового регулирования приобретательной давности необходимо 1) увеличить срок исковой давности повиндикационнымискам в отношении недвижимого имущества с трех до пятнадцати лет; 2) исключить из текста ст. 234 ГК РФ п. 4, которая устанавливает, что течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности.
В связи с рассматриваемой проблемой интерес представляет раздел о приобретательной давности ГражданскогокодексаКвебека. Согласно п. 2923 «искио принудительном осуществлении вещных прав на недвижимость ограниченыдавностьюв десять лет». Следует отметить, что срок приобретательной давности также составляет десять лет.
ГК РФ (ст. 234) устанавливает, что для приобретения права собственности владение должно бытьдобросовестным, открытым и непрерывным. При этомгражданинили юридическое лицо должны владетьимуществомкак своим собственным. Перечисленные категории «добросовестное», «открытое», «непрерывное» - оценочные, то есть закон не дает прямого и точноготолкованияэтих понятий.
В учебнике «Гражданское право» под редакцией Ю.К. Толстого, А.П.Сергееваследующим образом трактуются реквизиты (обязательные условия приобретательной давности): - «давностныйвладелец должен владеть имуществом как своим собственным или, что, то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у него есть собственник».1
Более точным, на наш взгляд, является понимание владения имуществом «как своим собственным» в смысле невозможности применения ст. 234 ГК к случаям, когда лицо владеет и пользуется имуществом на
1 Гражданское право. Часть 1. Учебник/Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. М., 1996. С. 312.
основании заключенного договора, хотя и длительное время, но с сознанием своихдоговорныхобязательств.1
Применение ст. 234 ГК исключено и в том случае, если в качестве основания владения имуществом выступаетадминистративныйакт (например, о предоставлении земельного участка). Таким образом, владение имуществом «как своим собственным» в рамках приобретательной давности исключает любое предусмотренное законом основание. До истечения 15 летнего срока и признания права собственности в порядке ст. 234 ГК, такое владение есть, по сути,самовольноезанятие и использование участка. Владение имуществом «как свои собственным», разумеется, по своему юридическому содержанию не может равняться законному владению таким
имуществом на титуле собственности. Так, незаконный владелец земельного
участка не может (даже, если пожелает того) нести обязанность поуплатеземельного налога. Согласно ст. 15 Закона «О плате за землю» основанием для установления земельного налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком.
Не имея документа,удостоверяющегоправо на участок, незаконный владелец не имеет возможности распоряжаться землей (например, в форме сдачи в аренду). Тем не менее, владение имуществом «как своим собственным» должно, на наш взгляд, подразумевать, что владелец «заботился» в течение всего срока владения обимуществекак о своем собственном. Это могут быть агротехнические или иные мероприятия по поддержаниюнадлежащегосостояния плодородного слоя земли, а также действия, свидетельствующие об использовании земельного участка по тому целевому назначению, для которого он предназначен согласно земельно-устроительной документации.
1 См., например,Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейныйкомментарий) /Рук. авторского коллектива и ответственный редактор О.Н.Садиков. М., 1997. С. 457.
Особый интерес представляеттолкованиекатегории «добросовестное» владение. По мнению ряда авторов, владеть имуществомдобросовестноозначает, что «владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности». При этом отсутствиеправоустанавливающегодокумента само по себе не означаетнедобросовестноговладения.1 «Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало, и не должно было знать о егонезаконности» - полагают
авторыКомментарияк части 1 ГК РФ. Считаем, что такая ситуация, при которой незаконный владелец не знал, и не должен был знать об отсутствии у него права собственности на земельный участок, маловероятна. Само по себе отсутствие законного основания владения землей,несанкционированностьтакого владения со стороныуполномоченныхгосударственных органов уже должно влечь определенные сомнения относительнодобросовестностивладения.
Кроме того, непонятно какие обстоятельства могут служить основой для столь серьезных заблуждений незаконного владельца имущества относительно своих прав. Следует также учитывать, что длялегализацииправа на земельный участок незаконный владелец должен обратиться в суд сискомо признании права собственности. Для этого он должен осознавать цель своего обращения всудебныйорган - желание стать собственником имущества, которым пользовался на протяжении 15 или более лет. Думается, что добросовестное владение базируется не на том, что владелец имущества не знает об отсутствии у него права собственности, а на том, что он добросовестно полагает, что собственник имущества утратил интерес к своей собственности, фактически отказался от нее. Прежде всего, это должно >а
' Гражданское право. Часть 1. Учебник /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. М., 1996. С. 312.
2 См., например, Комментарий к ГражданскомукодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный комментарий) /Рук. авторского коллектива и ответственный редактор О Н. Садиков. М., 1997. С. 456.
выражаться в отсутствии притязаний со стороны собственника к давностному владельцу на протяжении 15 лет (после этого, как было сказано ранее, собственник должен быть лишен защиты своих прав); другими словами, безмолвие и бездеятельность собственника должны лежать в основе добросовестности давностного владения.
В этом смысле русское дореволюционное законодательство использовало более точную характеристику давностного владения. «Владение должно быть в течение всего давностного срока бесспорным (поп interrompue), то есть на него не должны быть предъявлены притязания посторонних лиц, то есть в данном случае собственника».1
На наш взгляд,бесспорностьвладения должна являться обязательным атрибутом приобретательной давности. К сожалению,судебнаяпрактика, зачастую, не рассматривает добросовестное владение как бесспорное. Например, решением Ленинского районного суда г.Перми от 27 октября 1994г. поделу№ 2-585 в порядке ст. 234 ГК РФ признано право собственности за 17гражданамиРФ. При этом вмотивировочнойчасти судебного решения отражено следующее: «Все эти годы (в течение которых осуществлялосьдавностноевладение земельными участками) вместо надлежащего оформления прав землепользователей городская администрация констатирует фактсамовольногоиспользования садоводами земельного участка»2 Данный факт истолковывается судом не как отсутствие добросовестности действийграждан, самовольно занявших земельные участки, а какнеправомерныедействия администрации, противоречащие законодательству о государственном контроле за использованием и охраной земель.
Кроме перечисленных реквизитов приобретательной давности, необходимо, чтобы владение имуществом было открытым и непрерывным.
1ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 189.
2 . Дело № 2-585. Архив Ленинского районного суда г. Перми. 1994,
Открытое, то есть без утайки1 - вряд ли иное возможно применительно к использованию земельных участков. Данный признак приобретательной давности не имеет особого практического смысла применительно к земельным отношениям.
Непрерывность владения, исходя из самого названия, означает, что пользование имуществом не должно иметьпробеловв течение всего срока. Владение может быть прервано либо тем, что отпало намерение присвоить себеимущество, либо тем, что утрачена возможность господства над вещью (например, земельный участокистребованзаконным собственником из чужого незаконного владения).
Признавая право собственности на земельный участок в порядке ст. 234 ГК РФ, необходимо исключить возможность привлечения давностного владельца к юридической ответственности. Например, ст. 330 УК РФ предусматривает ответственность засамоуправство, то есть за самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку,совершениекаких-либо действий, правомерность которыхоспариваетсяорганизацией или гражданином, если такими действиямипричиненсущественный вред.
В том случае, если прежний законный собственник пожелаетоспоритьдействия давностного владельца, судебное решение о признании права собственности за давностным владельцем, может рассматриваться в качествепреюдициальногофакта, как бесспорное доказательство того, что давностный владелецсамовольноиспользовал чужой земельный участок на протяжении 15 и более лет. В целях недопущения привлечения давностного владельца, признанного судом собственником в порядке ст. 234 ГК РФ, к ответственности (которая может быть не только уголовно-правовой, но и административно-правовой и гражданско-правовой), следует установить, что
1 Гражданское право. Часть 1. Учебник /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. М., 1996. С. 312.
признание права собственности в порядке приобретательной давности, является безусловным обстоятельством, освобождающим давностное лицо от ответственности занезаконноеиспользование участка.
Помимо перечисленных условий, установленных для приобретения имущества на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение двух других - общих требований, которые предъявляются для возникновения субъективного права независимо от его основания. Это требования к субъекту - лицо, претендующее на признание за ним права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ должно входить в перечень субъектов права собственности по законодательству РФ. В настоящее время проект ЗК предусматривает, что иностранныегражданемогут быть субъектами только арендных отношений. В случаезаконодательногозакрепления данного положения, иностранные граждане не смогут приобретать право собственности на земельный участок, в том числе на основании приобретательной давности. Кроме того, для применения норм о приобретательной давности необходимо, чтобы земельный участок не былизъятиз гражданского оборота. Не могут быть предметомсделокземли общего пользования (улицы, парки, скверы и т.д.), зараженные земли, иные,изъятыеиз оборота участки, поэтому сколь долго бы ни длилось владение этими землями, они не могут быть переданы в собственность на основании ст. 234 ГК.
Более того, давностное владение землей не должно противоречить актам планирования и зонирования. Например, генеральным планом предусмотрено использование земельного участка для индивидуального-жилищного строительства, а давностный владелец использует участок для огородничества. В подобных случаях, на наш взгляд, суд должен отказывать в признании права собственности на землю. В противном случае будет иметь место нарушение ст. 73 ЗКРСФСР, устанавливающей без каких-либо изъятий правило об обязательном соответствии использования земель
городов, поселков, сельских населенных пунктов генеральным планам и проектам планировки и застройки.
Кроме того, признание права собственности на земельные участки с отступлением от генерального плана, иной градостроительной документации будет являться превышением судом своей компетенции и противоречием Градостроительному кодексу РФ. В соответствии с п.9 ст. 28 названного акта «внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ееопубликованияи проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений».
Судебная практика свидетельствует, что при решении вопроса о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК не всегда учитывается особенность земельного законодательства, состоящая в рациональном использовании земельного фонда определенной территории, что в свою очередь выражается в планировании использования земли. Так, привынесениирешения о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, Ленинским районным судом города Перми (дело № 2-585) установлено, что группа граждан владела земельными участками более 15 лет в районе Городские Горки. Участки использовались ими под мичуринские сады. Вместе с тем еще в решении Пермского горисполкома от 4 августа 1960г., письме Пермского городского Совета союза спортивных обществ и организаций от 16 мая 1960 г. было подчеркнуто, что мичуринские сады были организованы без согласия горисполкома на землях, предназначенных для занятий горнолыжным спортом; в то время как такие сады разрешено организовывать в ином месте. Однако это обстоятельство судом не было принято во внимание. Не явилось препятствием для легализации права собственности на землю за «мичуринцами» и ссылкаответчика(городской администрации) на проект детальной планировки жилого района Городские
Горки - Садовый, утвержденный решением Пермского горисполкома 7 июня 1977г. № 383, согласно которому: «коллективные сады на Городских горках практически оказались в центре города и их существование вошло в известной степени в конфликт с бурно развивающимся городским строительством. Часть оврагов, а, следовательно, и коллективных садов подлежит ликвидации в соответствии с генеральным планом».1
Полагаем, что соответствие фактического использования земельного участка давностным владельцем его установленному целевому назначению должно быть обязательным условием при решении вопроса о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ.
Решение вопроса о возможности конкретного земельного участка быть объектом права частной собственности в рамках приобретательной давности менее проблематично, если речь идет об участке, формально находящемся в частной собственности иногогражданинаили юридического лица. Сам факт нахождения участка в частной собственности уже свидетельствует о возможности применения ст. 234 ГК. В подобных случаях будет иметь место смена субъекта права частной собственности. Для сохранения прочих условий землепользования необходимо обязательное соблюдение целевого использования участка.
Другое дело, когда речь идет о признании права собственности на земельный участок (на основании приобретательной давности), находящейся в государственной или муниципальной собственности. Дело в том, что состав этих земель неоднороден с точки зрения их возможной передачи в частную собственность. Можно выделить земельные участки, которые, вообще, не подлежат передаче в частную собственность, например, земли федерального назначения (земли, отведенные в установленном порядке железнодорожному транспорту, воздушному транспорту и некоторые иные). Такие земельные
1 Дело № 2-585. Архив Ленинского районного суда г. Перми. 1994.
участки не подлежат передачегражданамв частную собственность, следовательно, к таким землям не применимы нормы ст. 234 ГК.
Кроме того, могут быть выделены зоны на территории поселения (города, поселка), в пределах которых планируетсяизъятиеземельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, например, в центре города Перми, решением городской администрации установлена зона реконструкции, в пределах которой запрещается передача земельных участков в частную собственность. По всей видимости, если земельный участок, в отношении которого лицо претендует на давностное приобретение, расположен в такой зоне, применение ст. 234 ГК должно быть исключено.
Возможна обратная ситуация, когда земельные участки формально находятся в государственной или муниципальной собственности, но в обозримом будущем планируются к передаче в частную собственность. В такой ситуации нормы о приобретательной давности могут быть применимы.
В русском гражданском праве, помимо общего правила об исключении возможностизавладенияотносительно внеоборотными землями, был установлен перечень земельных участков, на которые по закону сила давности не распространялась. К их числу относилось: межи генерального межевания; заповедные имущества; дворцовое имущество; церковные земли; юртовые и войсковые земли области войска Донского; вся площадь земли, отчужденной под железную дорогу.1
В настоящее время одной из проблем, связанной с применением института приобретательной давности, является отсутствие в российском законодательстве перечня земель,изъятыхиз гражданского оборота, а, следовательно, и земель, которые не должныподпадатьпод действие ст. 234 ГК.
1ШершеневичГ.Ф. Указ соч. С. 191-192.
Особенности применения норм одавностномвладении к земельным участкам нашли свое отражение в законодательстве субъектов Российской Федерации, в частности, ст. 71 Закона Саратовской области «О земле» и ст. 73 Земельного кодекса Республики Башкортостан. В них установлено правило, согласно которому, возникновение права собственности на основании приобретательной давности в отношении земель, находящихся в частной собственности, регулируются гражданским законодательством. Специально регламентированы вопросы относительно давностного приобретения государственных и муниципальных земель.
Установлено следующее: граждане, которые владеют непрерывно и открыто без юридического оформления своих прав земельными участками для садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства ранее, чем с 1 января 1991г., имеют преимущественное право на юридическое оформление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды. Данное правило действует в случае намечаемой передачи земельных участков другим лицам для тех же целей.
Подобное регулирование земельных отношений вряд ли может именоваться приобретательной давностью в том смысле, в каком этот институт понимается в гражданском праве, так как.
1) приобретательная давность в приведенном ранее законодательстве субъектов РФ понимается не как основание возникновения права собственности (ГК предполагает именно возникновение собственности), а как основание возникновение права постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
2) в соответствии с ГК РФ приобретательная давность применяется к отношениям (при соблюдении установленных условий) независимо от того, предполагается передача такого имущества в собственность иного лица или нет; в соответствии с региональным земельным законодательством
приобретательная давность понимается как преимущественное (а не абсолютное) право на оформление прав на землю перед другими лицами;
3) согласно региональному земельному законодательству установлен более короткий срок для применения норм о приобретательной давности; владение должно быть начато ранее 1 января 1991г., но не обязательно, чтобы оно составляло 15 лет;
4) неясным остается вопрос о статусе лиц, пользующихся земельными участками без оформления прав на них, в том случае, если не будет осуществляться передача таких участков в пользование граждан. Предусмотрено, что в случаеизъятияземельных участков у лиц, имеющих право приобретательной давности, им предоставляются взамен земельные участки иливозмещаютсяубытки. По сути, давностный владелец даже без легализации своих прав практически приравнивается к положению законного владельца. Такой юридической конструкции федеральное законодательство не признает.
Вышеизложенное позволяет утверждать, что в рамках земельного законодательства установлено иное (не приобретательная давность) основание возникновения права постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Интересно отметить, чтостатьяпроекта ЗК РФ, регламентирующая вопросы о приобретательной давности (текст которой и воспроизведен в законодательстве субъектов РФ), именуется как «предоставление земельных участков на праве приобретательной давности».
Помимо рассмотренных положений о приобретательной давности, земельное законодательство Саратовской области, республики Башкортостан предусматривает, что граждане и юридические лица имеют преимущественное право на приобретение в собственность земельных участков из государственных и муниципальных земель, которыми они непрерывно, добросовестно и открыто пользуются более пятнадцати лет без юридического оформления своих прав, если на данные земельные не
запрещается установление права частной собственности, и если они продаются или передаются безвозмездно для того же целевого назначения.
Полагаем, что приобретательная давность в рамках земельного законодательства может быть подвергнута особому регулированию, однако необходимо соблюдение принципиальных положений ГК РФ в данном вопросе. На наш взгляд, приобретательная давность на земельные участки должна трактоваться не как преимущественное право давностного владельца перед другими лицами на приобретение участка, а как юридический факт, с которым закон связывает возникновение права собственности на землю (при соблюдении установленных в законе требований) независимо от того, намечается или нет передача такого участка другим лицам.

Список литературы диссертационного исследованиякандидат юридических наук Эйриян, Гульнур Николаевна, 2001 год

1.КонституцияРоссийской Федерации, принятая всенароднымголосованием12 декабря 1993 года //Российская газета, 1993, 25 декабря.
2. ЗемельныйкодексРСФСР от 25 апреля 1991 года в редакции от 24 декабря 1993 года //ВедомостиСъезда народных депутатов РСФСР иВерховногоСовета РСФСР, 1991, № 22, Ст. 768.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 ноября 1994 года в редакции от 8 июля 1999 года //Собрание законодательства РФ, 1994,№32, Ст. 3301; 1999,№28,Ст. 3471.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года в редакции от 24 октября 1997 года //Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, Ст. 410; 1997, №43, Ст. 4903.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 года //Собрание законодательства РФ, 1998, № 19, Ст. 2069.
6. Закон Российской Федерации от 21 июня 1997 года «О государственной регистрации прав нанедвижимоеимущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, Ст. 3594.
7. Закон РФ от 28 августа 1995 года в редакции от 17 марта 1997 года «Об общих принципах организации местногосамоуправленияв Российской Федерации» //Собрание законодательства РФ, 1995, № 35, Ст. 3506; 1997, № 12, Ст. 1378.
8. Федеральный Закон от 15 апреля 1998 года «О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческих объединенияхграждан» //Собрание законодательства РФ, 1998, № 16, Ст. 1801.
9. Закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года «Обипотеке(залоге недвижимости)» //Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, Ст. 3400.
10. Закон РФ от 24 декабря 1992 года в редакции от 8 июля 1999 года «Об основах федеральной жилищной политики» //Ведомости Съезда народныхдепутатовРФ и Верховного Совета РФ, 1993, № 29, Ст. 2686; Собрание законодательства РФ, 1995, № 3, Ст. 190.
11. ЗаконРСФСРот 22 ноября 1990 года в редакции от 24 декабря 1993 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 26, Ст. 324.
12. Закон РФ от 10 июля 1992 года в редакции от 7 августа 2000 года «Об образовании» //Собрание законодательства РФ, 1996, № 3, Ст. 150.
13. Федеральный Закон от 23 августа 1996 года в редакции от 29 декабря 2000 года «О науке и государственной научно-технической политике» //Собрание законодательства РФ, 1996, № 35, Ст. 4137.
14. Федеральный Закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24 ноября 1995 года в редакции от 8 августа 2001 года //Собрание законодательства, 1995, № 48, Ст. 4563; 2001, № 33, Ст. 3426.
15. Закон РФ № 15 от 26 января 1996г. «О введение в действие части второй ГражданскогокодексаРоссийской Федерации» //Собрание законодательства РФ, № 5, Ст. 411.
16. Основы законодательства СоюзаССРи союзных республик о земле от 28 февраля 1990 года //Ведомости съезда народных депутатовСССРи Верховного Совета СССР, 1990, № 10, Ст. 129.
17.УказПрезидента РФ от 7 марта 1996 года в редакции от 25 января 1999 года «О реализацииконституционныхправ граждан на землю» //Собрание законодательства РФ, 1996, №11, Ст. 1026; 1999, № 5, Ст. 651.
18. УказПрезидентаРФ от 24 декабря 1993 года «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие сКонституциейРоссийской Федерации» //Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, № 52, Ст. 5085.
19. Указ Президента РФ от 25 марта 1992 года «О продаже земельных участковгражданами юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» //Российская газета, 1992 года, № 72, 28 марта.
20. Указ Президента РФ от 25 января 1999 года «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации //Собрание законодательства РФ, 1999, № 5, Ст. 651.
21.ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 30 мая 1993 года «Об утверждении порядка купли-продажигражданамиРоссийской Федерации земельных участков» //Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, № 23, Ст. 2114.
22. Инструкция по применению Закона РФ «О плате за землю», утв. Министерством Российской Федерации по налогам и сборам от 21 февраля 2000г. //Бюллетеньнормативных актов федеральных органовисполнительнойвласти, 17 апреля 2000, N 16.
23. Указ Президента РФ от 25 марта 1992 года «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992, № 14, Ст.761.
24. Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденыУказомПрезидента РФ от 22 июля 1994 года //Собрание законодательства РФ, 1994, № 1, Ст. 1478.
25. Постановление Правительства РФ от 14 марта 1995 года «О порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режима его использования» //Собрание законодательства РФ, 1995, № 12, Ст. 1060
26. Аграрное законодательство Российской Федерации и Свердловской области. Выпуск 1. Екатеринбург: ИздательствоТОО«ПРАЭКС», 1996.
27. Положение о предоставлении земельных участков в аренду под объекты мелкорозничной торговли в городе Перми, утвержденоПостановлениемглавы города от 9 апреля 1998 г. №680. //Вечерняя Пермь, № 44, 17 апреля 1998 года.
28. Положение об автостоянках в г. Перми, утверждено Постановлением главы города от 31 декабря 1998 г. №3513. //Вечерняя Пермь, №1, 12 января 1999 года.
29. Порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и существующие жилые дома в г. Перми, утверждено Постановлением администрации г. Перми от 25 мая 1994г. №879. Отдельный оттиск.
30.Уставгорода Перми в редакции от 22 декабря 1999 года /Пермь. 2000.
31. Проект Закона Пермской области «О земле в Пермской области» (1 чтение)//Звезда. 1 декабря 1998г.
32. Проект Закона Пермской области «О земле в Пермской области» //Звезда. 9 июня 2000г.АКТЫСУДЕБНОЙПРАКТИКИ
33. ПостановлениеКонституционногоСуда РФ по делу о проверкеконституционностиряда положений Устава Основного Закона Читинской области от 1 февраля 1996 года //Вестник Конституционного Суда РФ, 1996, № 1.
34. ПостановлениеПленумаВерховного Суда РФ, Пленума ВысшегоАрбитражногоСуда РФ от 1 июля 1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» //ВестникВАСРФ. 1996. № 9.
35. Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992г. № 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» //Бюллетень Верховного Суда РФ, 1992, №7.
36. ПостановлениеПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3438/98 от 14 марта 2000г. Архив Арбитражного суда Пермской области. Отдельный оттиск. Входящий №0505.
37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 2004/96 от 27 мая 1997 г.//Вестник