Современные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами

Короткий опис

Год:

2008

Автор научной работы:

Чигрина, Ирина Николаевна

Ученая cтепень:

кандидат экономических наук

Место защиты диссертации:

Екатеринбург

Код cпециальности ВАК:

08.00.12

Специальность:

Бухгалтерский учет, статистика

Количество cтраниц:

191

Оглавление диссертациикандидат экономических наук Чигрина, Ирина Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.
1 ОСОБЕННОСТИ ВЛИЯНИЯОТРАСЛЕВОЙИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СПЕЦИФИКИ ОТНОШЕНИЙХОЗЯЙСТВУЮЩИХСУБЪЕКТОВ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГКОВАРТИРНЫМИДОМАМИНА ОРГАНИЗАЦИЮ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
1.1 Способы и субъекты управлениямногоквартирнымдомом.
1.2 Структурный анализ договора управления многоквартирным домом с гражданско-правовой ибухгалтерскойпозиций.
1.3 Особенности порядкаучетаобщего имущества многоквартирного дома.
2 ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА ДОХОДОВ ВБУХГАЛТЕРСКОМИ НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ ТОВАРИЩЕСТВСОБСТВЕННИКОВЖИЛЬЯ И УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА.
2.1 Особенности учета доходов и средств, поступающих в товарищества собственниковжилья.
2.2 Особенности формированиядоходнойчасти управляющих организаций и учета доходов управляющих организаций.
2.3Бухгалтерскийи налоговый учет средств, поступивших в управляющие организации и товарищества собственников жилья, для проведениякапитальногоремонта общего имущества многоквартирного дома.
3 ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА РАСХОДОВ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА.
3.1 Расходы субъектов управленияжилищнымфондом.
3.2 Особенности учета расходов в товариществах собственников жилья.
3.3 Особенности организации и учета расходов управляющих организаций в рамках осуществления основной деятельности.
3.4 Особенностибухгалтерскогоучета коммунальных услуг.

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Современные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами"

Актуальность диссертационной работы. Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, которая в настоящее время находится в процессереформирования[69]. Особый акцент реформирования сделан на совершенствование управлениямногоквартирнымидомами, что вызвало возникновение новых институтов: непосредственное управлениесобственникамипомещений в многоквартирном доме; управление товариществомсобственниковжилья либо жилищным кооперативом или иным специализированнымпотребительскимкооперативом; управление управляющей организацией.
По состоянию на начало 2007 года в Свердловской области насчитывалось порядка 41 тыс.многоквартирныхдомов, в отношении которых складывалась следующая структура управления: управляющие организации 70%;
ТСЖи самоуправление (непосредственное управление) 10%; отсутствие каких-либо решений собственников в отношении способа управления 20% [94].
Безусловно, прообразы, данных способов управления в той или иной степени наблюдались и ранее. Однако новые институты управления многоквартирными домами предусматривают одновременно возможность применения существовавших методов и механизмов организации договорных отношений и учета, а также возможность формирования новых подходов в данном направлении. Кроме того, происходитобновлениеи модернизация исторически сложившихся форм и связей, выявляются многочисленные ошибки и проблемы, подлежащие новому осмыслению и исправлению.
Основные проблемыбухгалтерскогоучета при управлении многоквартирными домами на сегодняшний день следующие: отсутствие четкого понимания относительно предмета, целей и задач субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами; отсутствиедиверсификациисобственных средств организации и средств собственниковжилья; отсутствие единого способа и механизма классификации затрат; отсутствие единой, отвечающей нормам законодательства и природе субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, системы организации бухгалтерского,управленческогои налогового учета; отсутствие отвечающей законодательству и вновь возникающим отношениям практики учета общего имущества жильцов.
Исследованиями в области бухгалтерского учета данной отрасли занимаются следующие авторы: М.П.Бойкова, Ю.А. Бурканов, Т. Веселова, И.В.Емельянова, Р.Каримов, Е.Карсетская, Г. Ломтев, Е.Петрова, А.Б. Погребе, И.Фельдман, С. Филимонов, С.Б.Чернобровкинаи др. Основной темой данных работ является проблема налогового учета в ТСЖ какнекоммерческойорганизации, а также сравнение некоторых аспектов бухгалтерского и налогового учета в ТСЖ и управляющих организациях.
Анализ научной литературы, посвященной учету в жилищно-коммунальном хозяйстве, показывает, что в настоящее время не существует единого подхода к организации учета у субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, отсутствует также экономическая, правовая и функциональная определенность в иххозяйственныхотношениях. Значимость и востребованность данной проблемы обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили предмет и объект исследования, постановку цели и задач работы.
Целью данной работы является формирование комплексного подхода к организации бухгалтерского учета и целостной картины учета, образующихся в результате влияния различных групп факторов (экономических, социальных, правовых, административных и т.п.) на субъекты управления многоквартирными домами. Для достижения данной цели в работе были поставлены следующие задачи: проанализировать и выявить различные факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами, в т.ч. способы управления, сущность управления, предмет деятельность и правовой статус субъектов управления, а также договор управления; исследовать акты, регулирующие порядок управления общим имуществоммногоквартирногодома, определить способы учета общего имущества многоквартирного дома; выявить способы бухгалтерского и налогового учета доходов и средств ТСЖ в зависимости от участия собственников в организации; проанализировать систему бухгалтерского и налогового учета управляющих организаций в зависимости от способа организации деятельности; внести предложения по внедрению единого механизма организации учета расходов/затрат управляющих организаций и ТСЖ; обосновать возможность и целесообразность ведения учета жилищно-коммунальных услуг и иных объектов учета на отдельном (выделенном)балансе; определить особенности и предложить способы учетакоммунальныхуслуг.
Предметом диссертационного исследования является система бухгалтерского, налогового и управленческого учета организаций -управляющих многоквартирными домами.
Объектом исследования являютсяотраслевыеи правовые особенности складывающихся отношений при управлении многоквартирными домами, теоретические и организационно-методические проблемы бухгалтерского, управленческого и налогового учета организаций, осуществляющих управлениемногоквартирнымдомом.
Теоретико-методологической основой диссертационной работы являются информационно-аналитические материалы федеральных органов государственной власти, уполномоченных в области бухгалтерского учета,налогообложенияи вопросов жилищно-коммунального хозяйства, монографические источники, учебная и периодическая литература, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов в области правового положения,хозяйственнойдеятельности предприятий, осуществляющих управление многоквартирными домами, в том числе вопросы бухгалтерского и налогового учета доходов и расходов организаций, вопросы учета общего имущества многоквартирного дома. В работе также использованы основополагающие труды известных зарубежных авторов:ХорнгренЧ.Т., Фостер Дж. В процессе выполнения работы применялись такие общенаучные методы, как анализ и синтез, индукция и дедукция, системность икомплексность, аналогия и логические подходы; широко использовались методы моделирования различных факторных систем. Методика исследования основывается на выявлении проблем вбухгалтерском, управленческом и налоговом учете субъектов управления в зависимости от специфики отрасли и модели взаимоотношений сторон, и формировании возможных вариантов решений данных проблем.
Научная новизна проведенного исследования состоит в решении комплекса теоретических и организационно-методических проблемхозяйствующихсубъектов, осуществляющих свою деятельность в области управления многоквартирными домами, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского, управленческого учета, налогообложения и формирования финансовойотчетности. Получены следующие основные результаты, выносимые на защиту:
1. Предложены способы организации учета общего имущества многоквартирного дома.
2. Рассмотрены особенности бухгалтерского и налогового учета доходов и средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ, с учетом влияния различных факторов, и предложена базисная система учета доходов и средств, поступающих в ТСЖ и управляющие организации.
3. Выявлены основныеучетныепроблемы и предложены способы организации учета средств поступающих на поведениекапитальногоремонта многоквартирного дома.
4. Предложен унифицированный механизм учета расходов/затрат при управлении многоквартирными домами, выявлены особенности бухгалтерского и налогового учета расходов ТСЖ, исходя из специфики организационно-правового статуса и отношений вЖКХ.
5. Предложены модели построения отношений и организации учета попредоставлениюкоммунальных услуг, исходя из необходимости формированияэкономическиобоснованной стоимости продукта (услуги).
Теоретическая значимость научного исследования заключается в системном подходе к организации бухгалтерского учета у субъектов управленияжилфондомс учетом специфических особенностей данногосектораотрасли, основанном на экономическом содержанииучетныхданных.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в формировании целостной системы учета при управлении многоквартирными домами, включающей различные модели, отражающие весь спектр взаимоотношений характерных для ЖКХ, что дает возможностьзаинтересованнымпользователям определить наиболее оптимальный вариант построения договорных отношений, и наладитьбухгалтерский, управленческий и налоговый учет. Кроме того, предложенные в работе системасубсчетови способов организации учета позволят повысить контрольную функцию учета при управлении многоквартирными домами и увеличить информационную ценность представляемой отчетности.
Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования докладывались на IX Региональной научной конференции в КольскомфилиалеПетрозаводского государственного университета, Всероссийских форумах молодых ученых и студентов «Конкурентоспособностьтерриторий и предприятий меняющейся России» (г. Екатеринбург, 2005, 2006, 2007 г.г.).
Отдельные вопросы, рассмотренные в данной работе - особенности бухгалтерского и налогового учета в управляющих организациях ЖКХ и статус управляющих организаций - были положены в основу формированияучетнойполитики управляющих организаций Уральского региона, что подтверждается справками о внедрении результатов исследования.
Публикации: По теме диссертационного исследования опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,97 п.л., из них авторских 2,6 п.л., в том числе в рецензируемых научных изданияхВАК4 публикации общим объемом 1,58 п.л., в том числе авторских - 1,45 п.л.
Объем и структура работы. Состав и структура работы сформированы с учетом логической последовательности изложения материалов проведенного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, списка использованной литературы и приложений.

Список літератури

Заключение диссертациипо теме "Бухгалтерский учет, статистика", Чигрина, Ирина Николаевна

Выводы, сделанные в настоящей работе, заключаются в следующем: 1. При организации деятельности по управлениюмногоквартирнымдомом непосредственно жильцами возникает проблема взаимодействия сподряднымиорганизациями. В целях устранения данной проблемы в работе сделано предложение: передать полномочиясобственниковпредставителю -поверенному/комиссионеру (прил. 6). При этом формирование полноценногоучетногопроцесса у поверенного не представляется возможным, т.к., исходя из норм ЖК РФ, поверенный - это уполномоченноесобственникамилицо, как правило, не обладающие специальными знаниями. Учитывая то обстоятельство, что данный метод ориентирован на снижение затрат, связанных с осуществлением управлениямногоквартирногодома, дополнительные затраты на организацию и ведение полноценногобухгалтерскогоучета значительно снизят его экономический эффект. В этой связи предложено внедрить упрощенный порядок учета с использованием журнала (книги) учета Поверенного, а также ведомости учетаначисленийи оплаты услуг по договору подряда. При этом необходимо отметить, тот факт, что деятельность поверенного подлежитоплате, в противном случае данный механизм является утопичным. Таким образом, на уровне законодательства следует закрепить обязанность поверенного самостоятельноуплачиватьединый социальный налог (исходя из специфики деятельности — управлениеобщедомовымимуществом - следует установить исключительноплатежив пенсионный фонд) иНДФЛ.
2.Жилищныйкодекс вносит изменения в отношенияТСЖи собственников помещений вмногоквартирномдоме, предусматривая право собственника как вступать в члены ТСЖ, так и не вступать, при этом согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключить договоры о содержании иремонтеобщего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Следовательно, ТСЖ можно рассматривать и какнекоммерческуюорганизацию, созданную членами для целей управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома, и как некоммерческую организацию, наделенную функцией веденияхозяйственнойдеятельности, направленной на осуществление целей и задач, выполнения обязанностей товарищества и, соответственно, имеющую доход от данной деятельности (прил. 7). Данные выводы позволили в дальнейшем определить оптимальную для современных условий модель учета доходов и расходов ТСЖ.
3. В рамках исследования договора управления многоквартирным домом внесено предложение: использовать данный договор как основу для организации отношений всех субъектов управленияжилфондом. В целях организации аналитического учета, определения объекта учета и формированиеэкономическиобоснованной цены услуг, в работе предложена классификация услуг по договору управления (прил. 8) и дана их характеристика: основная группа. В настоящее время в отношении данной группы возникает некотораянеопределенностьв части предмета данной группы. Иными словами, в составе основной группы выделяются следующие подгруппы: а) основная группа (управленческая) по нашему мнению включает в себя услуги исключительно по управлению многоквартирным домом, однако, в понимании большинства практиков и теоретиков в областиЖКХв состав данной группы также включаются жилищно-коммунальные услуги; б) условно основная группа или предметная группа - услуги жилищно-коммунального хозяйства: услуги поремонтуи эксплуатации жилого дома, спектркоммунальныхуслуг, предусмотренный инфраструктурой жилого дома.
Диверсификацияосновной группы на две составляющие произведена по следующей причине: к сожалению, действующее законодательство дает смешанное понятие предмета договора управления: с одной стороны, управление многоквартирным домом является одним из способов управления (ст. 161 ЖК РФ), с другой стороны, управляющие организации обязаны оказывать услуги жилищно-коммунального комплекса (ст. 162 ЖК РФ). При осуществлении функции управления жилищно-коммунальные услуги являются предметом, на который направляется деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом и обеспечению собственников (заказчиков) услугами надлежащего качества. При формировании в договоре предмета в виде оказания услуг жилищно-коммунального комплекса данные услуги относятся к основной группе. Таким образом, от выбора управляющей организации и заключения договора зависит предмет и соответственнодоходнаячасть управляющей организации; дополнительная группа включает в себя услуги, которые периодически возникают от осуществления основной деятельности, но не являются услугами по основной деятельности (выдача справок, сдача имущества варендуи т.п.); вспомогательная группа включает услуги, обеспечивающие выполнение основных услуг, например, ведение лицевых счетов (особо актуально ввидусрочностидоговора и замены управляющей организации).
Установлено, что при определении цены услуг, в договоре должны быть отдельно выделены цены (тариф) на каждый вид предоставляемых услуг, в том числе отдельно на услуги по управлению многоквартирным домом. Таким образом, цена на услуги по каждому виду составляет прямые затраты субъекта управления.
4. Внедрение в договоре управления множественности способов внесенияплатыза жилищно-коммунальные услуги (оплата напрямую вкассусубъекта управления, оплата через банк, отделение почтовой связи, иную специализированную организацию,оплатанепосредственно ресурсоснабжающим организациям), обеспечит субъекты управления средствами на выполнение, обязанностей по качественномупредоставлениюжилищно-коммунальных услуг. Предложенные в работе способы учета различных схемоплатыокажут учетную поддержку при их реализации.
5.В процессе исследования обнаружено отсутствие порядка учета общего имущества многоквартирного дома. В результате в работе предложено и обосновано применение следующих способов учета: отражение общего имущества на отдельном (обособленном)балансе; отражение общего имущества назабалансовыхсчетах (прил. 9).
6. Для целей бухгалтерского учета иналогообложениявыделены, выявлены, предложены и проанализированы следующие подходы к определению доходов ТСЖ как субъекта осуществляющего одновременнохозяйственнуюи некоммерческую деятельность: традиционный подход налоговых органов и Министерства финансов РФ — традиционный официальный подход — средства, поступающие в ТСЖ, являются доходами ТСЖ; традиционный подход специалистов, осуществляющих научно-исследовательскую работу в области учета в жилищно-коммунальном хозяйстве — традиционный исследовательский подход - средства, поступающие в ТСЖ отпотребителейжилищно-коммунальных услуг, в т.ч. услуг по управлению, являютсяцелевымипоступлениями -членскими взносами; инновационный подход, отражающий сложную структуру доходов ТСЖ -инновационный- структурированный подход. Предусматривает разделение средств, поступивших в ТСЖ на доходы откоммерческойдеятельности и членские взносы (целевыепоступления) и использование счетов учетапродажи целевое финансирование. инновационный подход, отражающий одновременно структуру доходов и цель создания ТСЖ — инновационный структурировано -целевойподход. Исходя из условия, что ТСЖ создается с целью управления многоквартирным домом, сделано предложение доходы ТСЖ от коммерческой деятельности, связанной с осуществлением управления, не включать вналогооблагаемуюбазу по налогу наприбыльи налогу на добавленную стоимость согласно п. 2 ст. 251 НК РФ и п.п. п.2 ст. 39 НК РФ, при этом в целях бухгалтерского учета использовать счета учета продаж.
Соответственноучетныезаписи в данном случае делятся на две группы: отражающие средства на содержание ТСЖ (с использованием счета 86 «Целевоефинансирование» и счета 90 «Продажи») отражающие средства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (с использованием счетов 86 «Целевоефинансирование» или на отдельном (выделенном) балансе).
7. Исходя из анализа существующих и возможныхучетныхмоделей средств, поступающих в ТСЖ от осуществленияуставнойдеятельности, полагаем в настоящий момент наиболее эффективной является инновационный структурированный подход, т.к. именно он обеспечитбалансинтересов всех субъектов: государства по сборуналогов, ТСЖ в части оптимизации налогообложения, остальных участников в частипредоставленияуслуг и оптимизации цен, а также расчетов за предоставленные ресурсы и услуги.
8.В рамках реализацииинновационного- структурированного и инновационного структурировано-целевого походов, а также в целях обеспечения полного обособления средств, фактически не являющихся средствами ТСЖ, предложено вести учет данных средств на отдельном (выделенном) балансе.
9. В процессе работы установлено, что отражение вбухгалтерскомучете поступлений денежных средств, связанных спредоставлениемльгот и субсидий, является производным от ранее рассмотренных методов отражения в бухгалтерском учетепаевых(членских) взносов, направленных на содержание, эксплуатацию иремонтжилого дома, а такжепредоставлениекоммунальных услуг. Единственным отличием является необходимость учетабюджетныхсредств, связанная с источникомфинансирования, на счете 86 «Целевое финансирование»субсчетефинансирование льгот и субсидий.
10. Выявлена необходимость и внесено предложение дифференциациипрочихдоходов и расходов ТСЖ по следующим группам: доходы собственников имущества многоквартирного дома (от использования общего имущества); доходы ТСЖ (от использования имущества ТСЖ) (прил. 10).
11. В целях определения способа учета доходов управляющих организаций, рассмотрено два варианта организации договорных отношений и формированиядоходнойчасти, которые также могут послужить базой для организации аналитического учета в ТСЖ: управляющая организация выполняет исключительно функции управления - ДЕЗа; управляющая организация самостоятельно оказывает весь комплекс жилищно-коммунальных услуг (прил. 11).
Установлено, что при выполнении функций ДЕЗа (управления), доходы управляющей организации составляют лишь средства, поступившие от оказания услуг по управлению многоквартирным домом. Все остальные средства являются доходами специализированных организаций.
В результате, в целях обеспечения документального обособления собственных доходов управляющих организаций и средств, поступающих воплатууслуг, наглядности всех хозяйственных операций для потребителей услуг, снижениятрудозатратна формирование отчетной документации для потребителей, возможности обеспечения учета общего имущества многоквартирного дома, внесены предложения организации и ведения учета на отдельном балансе либо на использования счета 86 «Целевое финансирование» для отражения средств, поступающих от собственников/нанимателей за жилищно-коммунальные услуги (за исключением услуг по управлению многоквартирным домом).
При выполнении управляющей организацией всего комплекса услуг самостоятельно, предложено в рамках, рассмотренных при анализе договора управления групп услуг (основная, предметная, дополнительная вспомогательная), выделить две основные подгруппы: доходы от регулируемых и нерегулируемых видов деятельности. Это, в свою очередь, позволит обеспечить внутренних пользователей информацией необходимой для формирования экономически обоснованныхтарифов, принятия управленческих решений, формирования экономически обоснованных цен по нерегулированным видам деятельности и т.п.
12. При анализе средств, поступивших субъектам управлениямногоквартирнымидомами, рассмотрены и предложены следующие варианты бухгалтерского учета, поступающих на проведениекапитальногоремонта: с использованием счета доходы, полученные в счет будущих периодов (предложена Ю.С. Орловой «Консультационно-аналитический центр побухгалтерскомуучету и налогообложению»), при выполнении всего комплекса услуг покапитальномуремонту непосредственно управляющей организацией и/или ТСЖ; с использованием счета целевое финансирование, при этом необходимо: а) включить в предмет договора условие о формированиирезерварасходов на проведение капительногоремонта, и/либо указать, что управляющая организация не осуществляет, а обеспечивает услуги по проведению капитального ремонта; б) обозначить, чтоденежныесредства на проведение капитального ремонтазачисляютсяна специальный счет в банке; в) установить, что по окончании договора управления, накопленные средства резерва на проведение капитального ремонта, перечисляются банком на реквизиты указанные в новом договоре управления; г) принять решение о формировании соответствующего резерва (только для ТСЖ). с использованием счетов расчетов, в случае выполнения всего комплекса услуг по капитальному ремонту непосредственно управляющей организацией и/или ТСЖ и при признании поступлений жильцов на осуществление будущихкапитальныхремонтов в качестве авансовыхплатежей.
Установлено, что выбор того или иного варианта учета не зависит от организационно-правовой формыхозяйствующегосубъекта, а во многом обуславливается способом осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (выполнение всего комплекса услуг самостоятельно либо осуществлению лишь функций по управлению многоквартирным домом) и желанием (экономической целесообразностью) управляющих организаций и/или ТСЖ.
13. В процессе анализа расходов субъектов управления многоквартирными домами установлен факт отсутствиянезавершенногопроизводства. С одной стороны, деятельность по оказанию услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве невозможно разбить на этапы ввиду ее непрерывности, с другой стороны, в любой момент (в зависимости от ситуации) можно прервать оказание услуг, определить стоимость оказанных (потребленных) услуг и ихсебестоимость.
14. В результате исследования выявлено, что информационная база о затратах - расходах управляющих организаций и ТСЖ формируется практически по одной схеме и в соответствии с идентичными принципами. В результате чего для субъектов, осуществляющих деятельность в сфере управления жилфондом, предложена следующая классификация затрат (расходов): по группам услуг (основная, условно-основная (предметная), вспомогательная, дополнительная); по объектам учета; по способу формирования цены услуг (регулируемые (установленные соответствующим государственным/муниципальным органом и нерегулируемые (договорные)); по экономически элементам; по статьям затрат; по возможности охвата планом; по периодичности возникновения; по объектам учета,планированияи калькулирования; по месту возникновения.
15. Сделан вывод о необходимости ведение раздельногопообъектногоучета затрат. Также отмечена социальная особенность ТСЖ и управляющих организаций, согласно которой одними из основных пользователей информации о финансово-хозяйственной деятельности данных организаций являютсясобственникипомещений в многоквартирном -доме, которые утверждают ежегоднуюсметуи требуют отчета о затратах по осуществлению деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом. В связи с этим в качестве основного метода учета затрат при управлении жилым фондом предложено применятьпозаказныйметод учета себестоимости с использованием счетов учета затрат.
16. В отношении ТСЖ внесено предложение вести учет основных и дополнительных затрат ТСЖ на отдельныхсубсчетахсчета 20 «Основное производство» в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование» (либо на отдельно балансе). При этом группа затрат, входящих в основные расходы на содержание и ремонтжилья, также подлежит раздельному учету (учету на отдельных субсчетах) в зависимости от того относятся ли они к деятельности, осуществляемой в рамкаххозяйственныхдоговоров или от деятельности, связанной с обеспечением членов товарищества услугами по надлежащему содержанию и ремонту многоквартирного дома.
17. Дана дополнительная классификация расходов ТСЖ по следующим группам: в зависимости от вида (характера) осуществляемой деятельности; по видам жилищно-коммунальных услуг; по признаку обязательности оказания услуг; в зависимости от характера, условий осуществления и целей деятельности.
Сделано предположение, что данная классификация обеспечит организацию аналитического учета по всем аспектам многосторонней деятельности ТСЖ.
18. Установлены факторы, обуславливающие целесообразность ведения учета расходов, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг, на отдельном балансе: введение новых способов управления жилым фондом (многоквартирными жилыми домами); обеспечение полного обособления средств, фактически не являющихся доходами управляющих организаций/ТСЖ; обеспечение преемственности информационной базы от одной управляющей организации к другой; предоставляет возможность работы сдебиторамипутем передачи прав требования к ним в специализированные организации; ограждение управляющих организаций/ТСЖ от риска предъявления требованийкредиторовпо долгам собственников за жилищно-коммунальные услуги; возможность непрерывности ведения учета. Иными словами при истечении срока действия договора управления управляющая организация передаст всю учетно-отчетную информацию и информационную базу другой управляющей организации (без дополнительных трудозатрат).
Рассмотрена целесообразность ведения учета расходов управляющих организаций и ТСЖ на отдельном балансе. Высказано предположение, что наиболее правильным и оптимальным методом обособления и учета собственных ицелевыхзатрат управляющих организаций и ТСЖ является учет целевых расходов на отдельном (выделенном) балансе.
Предложено учет расходов на отдельном балансе вести с использование счетов учета затрат: 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательное производство», 25 «Общепроизводственныерасходы», 26 «Общехозяйственные расходы», т.к. в данном случае происходит формирование полнойсебестоимостиуслуг конечному потребителю.
При этом для ведения расчетов по жилищно-коммунальным услугам управляющей организацией/ТСЖ открывается отдельный расчетный счет со специальным режимом: когда учреждение банка, в который поступили средства от жильцов за жилищно-коммунальные услуги, самостоятельно перечисляет денежные средства в соответствующем размере на счетапоставщикомжилищно-коммунальных ресурсов и услуг.
В части классификации затрат по видам и элементам при ведении учета на отдельном балансе предложены следующие группы: по объекту управления - жилой/нежилой фонд; по характеру услуг — основные/дополнительные; по группам услуг содержание и ремонт/управление жилфондом/коммунальные услуги.
19.На основе поведенного исследования предложена схема учета доходов/средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ и их расходов (прил. 12).
20. В рамках исследования учета коммунальных услуг установлено, что в настоящее время отсутствует экономически обоснованная цена и себестоимость коммунальных услуг. Расходы, которые несет организация на оказание коммунальных услуг, размыты между другими объектами учета, в частности расходы, связанные с передачейкоммунальногоресурса по внутридомовым сетям, включаются в себестоимость (учитываются в составе) услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, расходы, связанные спродажейкоммунальных услуг, включаются в себестоимость (учитываются в составе) либо услуг по содержанию и ремонту многоквартирного, либо услуг по управлению многоквартирным домом. На основании этого предложено на законодательном уровне закрепить возможность реализации следующих вариантов предоставления коммунальных услуг и способов их учета (прил. 13): обязать ТСЖ, управляющие организации (иные субъекты, оказывающиекоммунальныеуслуги непосредственно жильцам многоквартирного дома) формировать и защищать свой собственный тариф на коммунальные услуги, включающий в себя расходы организаций напокупку(по покупному тарифу ресурсоснабжающих организаций для граждан), расходы организаций, связанные странспортировкойресурса по внутридомовым сетям, и расходы, связанные сосбытомкоммунальных услуг гражданам (представление квитанций, сборденежныхсредств т.п.), а также предусмотретьрентабельностькоммунальных услуг; установить, что коммунальные услуги включают в себя деятельность подоставкекоммунального ресурса до потребителя, т.е. услуги по эксплуатации,обслуживаниюи ремонту внутридомовых сетей, а также комплекс мероприятий, обеспечивающихсбыткоммунальных услуг по каждому виду ресурса, кроме того, в целях формирование единого центра ответственности за коммунальные услуги возложить ответственность на управляющие организации или ТСЖ за предоставлениекоммунальнойуслуги и коммунальных ресурсов в целом. Установлено, что в данном случае возникает дополнительный объем работ субъекта управления, который должен формировать стоимость конкретной услуги, следовательно, внесено предложение в стоимость коммунальных услуг, также включать расходы, связанные с представлением интересов собственников многоквартирного дома в отношении всех ресурсоснабжеющих организаций; установить, что коммунальные услуги включают в себя комплекс услуг по передаче коммунальных ресурсов повнутридомовымсетям до потребителя, при этом ответственность за качество самого ресурса и, соответственно, выставление счетов, сбор денежных средств с жильцов осуществляет ресурсоснабжающая/специализированная организация самостоятельно, либо привлекает для данных целей управляющие организации и/или ТСЖ; рассмотреть возможность, предлагаемую некоторыми субъектами управления многоквартирными домами, - предоставлять коммунальные услуги за счетресурсоснабжающихорганизаций, путем заключения агентского договора, предметом которого является оказания услуг по сбору денежных средств и доставке коммунальной услугипотребителю.
21.Высказано мнение о необходимости изменения существующего порядка учета коммунальных ресурсов и их отражения на счетах 10 «Материалы» или 41 «Товары» (прил. 14).
22.Предложен порядок организации бухгалтерского учета при выборе того или иного способа предоставления коммунальных услуг. В целях формирования полной информационно-аналитической базы по каждому виду коммунальных услуг, рекомендовано расходы, связанные с осуществлениедоставкикоммунальных ресурсов по внутридомовым сетям, и расходы, связанные со сбытом коммунальных услуг включать и отражать соответственно: расходы по передаче коммунальных услуг допотребителяотражать на счете 20 «Основное производство», субсчете второго порядка «Содержание и ремонт объектов инженерныхинфраструктур», субсчете третьего порядка — видинфраструктуры(сети электроснабжения, ГВС, ХВС, водоотведения). расходы посбытукоммунальных услуг отражать на счете 26 «Общехозяйственныерасходы», субсчете второго порядка «Сбыт коммунальных услуг», субсчете третьего порядка «Сбыт коммунальных ресурсов. Вид услуги».
В результате чего сделаны следующие выводы:
Существующая на сегодня модель порядка предоставления коммунальных услуг, формирования стоимости коммунальных услуг и их бухгалтерского учета не отвечает экономическим иотраслевымтребованиям. Предложенные в настоящей работе способы учета коммунальных услуг:
Во-первых, позволят обеспечить формирование целостной цены каждой коммунальной услуги, с аналитикой по каждому этапу деятельности в процессе предоставления коммунальных услуг (покупкаресурса, передача ресурса, сбыт ресурса) в рамках действующего на сегодняшний день законодательства;
Во-вторых, дадут возможность провести анализ эффективности применения той или инойучетнойи договорной модели для каждой управляющей организации и/или ТСЖ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В рамках проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и формирования обновленного рынка жилищно-коммунальных услуг получили сове развитие следующие способы управления: осуществление управления непосредственно жильцами, создание ТСЖ (иного специализированногокооператива), передача функций управления — управляющей организации. Проведенное исследование представляет собой комплексный анализ организации деятельности и учета субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами в современных условиях.

Список литературы диссертационного исследованиякандидат экономических наук Чигрина, Ирина Николаевна, 2008 год

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с изменениями от 31.12.2006 г.).
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 3 0.11.1994 г. № 51-ФЗ (в редакции от 05.02.2007 г.).
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.2007 г. № 14-ФЗ (в редакции от 26.01.2007 г.).
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции от 26.04.2007 г.).
5.Жилищныйкодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции от 29.12.2006 г.).
6.Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 (в редакции от 10.05.2007 г.).
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (в редакции от 10.05.2007 г.).
8. Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действиежилищногокодекса РФ» (в редакции от 29.12.2006 г.).
9. Федеральный закон Российской Федерации от 22.05.03 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществленииналичныхденежных расчетов и (или) расчетов с использованиемплатежныхкарт»
10. Федеральный закон Российской Федерации «Обухгалтерскомучете» от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ (в редакции от 03.11.2006 г.).
11. Федеральный закон ~ Российской Федерации «О товариществахсобственниковжилья» от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ (в редакции от 21.03.2002 г.).
12. Федеральный закон Российской Федерации «Онекоммерческихорганизациях» от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ (в редакции от 02.02.2006 г.).
13. Указ Президента РФ о реформе жилищно-коммунального хозяйства РФ» от 28.04.1997 г. № 425 (в редакции от 27.05.1997 г.).
14. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядкепредоставлениякоммунальных услуг гражданам».
15. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управлениямногоквартирнымдомом».
16. Постановление Правительства РФ от 17.02.2004 г. № 89 «Об утверждении основценообразованияв сфере жилищно-коммунального хозяйства».
17. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 г. № 887 «О совершенствовании системыоплатыжилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения».
18. Постановлению Правительства РФ от 18.06.1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплатыжильяи коммунальных услуг».
19. Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1099 «Об утверждении правил попредоставлениюкоммунальных услуг и правилповывозутвердых и жидких бытовых отходов» (в редакции от0102.2005 г.).
20. ПриказМинфинаРФ от 30.03.2001 г. N 26н «Об утверждении положения побухгалтерскомуучету «Учет основных средств»ПБУ6/01» (зарегистрировано в Минюсте 28.04.2001 г. № 2689) (в редакции от2711.2006 г.).
21. Приказ Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н «Об утверждении плана счетовбухгалтерскогоучета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» (в редакции от 18.09.2006 г.)
22. Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № ЗЗн «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (зарегистрировано в Минюсте РФ 31.05.1999 г. № 1790) (в редакции от 27.11.2006 г.)
23. Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (зарегистрировано в Минюсте 31.05.1999 г. № 1791) (в редакции от 27.11.2006 г.).
24. Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н «Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета ибухгалтерскойотчетности в Российской Федерации» (в редакции от 11.05.2006 г.).
25. Письмо Минфина РФ от 08.09.2006 г. № 03-03-04/4/145.
26. Письмо Минфина РФ от 06.05.2005 г. № 03-03-01-04/1/235.
27. Письмо Минфина РФ от 05.05.2006 г. № 03-03-05/8.
28. Письмо Минфина РФ от 01.08.2005 г. № 03-03-04/4/28.
29. Письмо Минфина РФ от 31.07.2003 г. № 16-00-14/243.
30. Письмо Минфина РФ от 20.06.1996 г. № 16-00-16-86.
31. Письмо Минфина РФ от 29.10.1993 г. N 118 (в редакции от 03.04.1996 г.) "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве".
32. ПисьмоМНСРФ от 04.02.04 г. № 02-2-12/4@ «Оналогена прибыль организаций».
33. ПостановлениеГосстрояРФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте 15.10.2003 г. № 5176).
34. Постановления Госстроя РФ от 23.02.1999 г. № 9 «Об утверждении методикипланирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (в редакции от 12.10.2000 г.).
35. Приказ Государственного комитета РФ пожилищнойи строительной политике от 11.12.1997 г. № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ».
36. Приказ Госстроя РФ от 14.07.1997 г. N 17-45 «Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья».
37. ПриказМинстрояРФ от 15.07.1996 г. № 17-94 «Об утверждении «Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету в условиях организации службызаказчика».
38. ПостановлениеЦИКСССР СНК СССР «О жилищнойкооперации» от 19.08.1924 г.
39. Письмо УправленияФНСпо г. Москве от 16.03.05 г. № 19-11/16476.
40. Распоряжение Мэра Москвы от 13.05.2002 г. N 275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере какинструментареализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения».
41. Постановление Правительства Москвы от 01.07.1997 г. N 497-ПП «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28.04.1997 г. N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации».
42. Постановление Правительства Москвы от 17.01.1995 г. N 34 "О мерах по совершенствованию управления городским хозяйством в процессеприватизации".
43. ПостановлениеФАСУральского округа от 04.09.2006 г. № Ф09-7840/06-С7 по делу № А50-37704/05.
44. Постановление Главы МО «город Алапаевск» от 02.12.2005 г. № 1510 «Об участии МУ «Служба заказчика» и МУ «Расчетно-кассовый центр» в отношениях, регулируемых гражданским ижилищнымзаконодательством в целях решения вопросов местного значения».
45. Государственный стандарт РФГОСТР 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия».
46. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 50646-94 «Услуги населению. Термины и определения».
47. Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищно-строительныхкооперативов// Финансовая газета. Региональныйвыпуск». 2005. № 26. С. 12-13.
48. Батурина, М.В.Управленческийанализ НКО / М.В. Батурина //Некоммерческиеорганизации в России. 2005. № 1. С. 67-73.
49. Бажин, И.А. Налоговыйаудит: объект, цели, задачи / И.А. Бажин //Аудиторскиеведомости. 2006. № 4. С. 56 60.
50. Боброва, Е.А. Учетно-аналитическая система затрат на производство: виды учета иаудита/ Е.А. Боброва //ИПСКонсультант плюс. № ИБД 81734.
51. Бродкина, Н.Д.Бухгалтерскийучет в некоммерческих организациях: требования международных стандартов и зарубежный опыт / Н.Д. Бродкина // Некоммерческие организации в России. 2001. № 5. С. 13.
52. Бурканов, Ю.А. Если вы создалиТСЖ. / Ю.А. Бурканов //Главбух. Отраслевое приложение. Учет встроительстве. 2004. № 3.
53. Бахрушина, М.А. Бухгалтерский управленческий учет: Учебник для вузов. / М.А. Бахрушина. М.:Финстатинформ, 2000. 524 с.
54. Виролайнен, О.А. Организационно-финансовые основыреструктуризациипредприятий ЖКХ / О.А. Виролайнен. Диссертация. Санкт-Петербург. 2004. 170 с.
55. Габрусь, Н. Управлениемногоквартирнымижилыми домами (Реформа ЖКХ) / Н. Габрусь // http://youhouse.rU/publik/l .php.
56. Гордеев, Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг / Д.П. Гордеев //Жилищноеправо. 2002. № 4. С. 24-34.
57. Дементьева, Н.В. Бухгалтерский учет доходов и расходов предприятий жилищно-коммунального хозяйства. / Н.В. Дементьева Диссертация. Сургут. 2003. 208 с.
58. Долгушина, О.В. Самоуправление в жилищной сфере. Московский опыт / О.В. Долгуши