Совершенствование методологии управления экологическим риском при корректировке стоимости объектов недвижимости

brief description

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ С

УЧЕТОМ ФАКТОРОВ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО РИСКА 9

1.1. Характеристика объектов недвижимости 9

1.2. Методы экономической оценки недвижимости 11

1.3. Методы экологической оценки объектов недвижимости

на застроенных территориях 23

1.4. Использование экологического риска при экономической

оценке объектов недвижимости 29

1.5. Выводы. Цели и задачи исследования 40

2. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 43

2.1. Структура модели управления экологическим риском 43

2.2. Анализ факторов экологического риска 49

2.3. Расчет величины экологического риска 55

2.4. Контроль экологического риска 67

2.5. Финансирование экологического риска 74

2.6. Выводы 80

3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

И ЕЕ ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ 83

3.1. Описание методики управления экологическим риском

при оценке недвижимости 83

3.2. Использование методики управления экологическим риском

при оценке недвижимости 89

3.3. Выводы 97 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 99 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 100 ПРИЛОЖЕНИЯ ПО
Введение

3 ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Непрекращающийся рост уровня материального и физического загрязнения застроенных территорий обуславливает увеличение негативного воздействия факторов экологического риска, характеризующего вероятность и последствия проявлений этих воздействий. Согласно принятой в экологической доктрине РФ презумпции экологической опасности хозяйственной деятельности, экологический риск на застроенных территориях никогда не равен нулю. Это свидетельствует о необходимости учета и минимизации уровня экологического риска при обеспечении экологической безопасности населения и определении совокупного качества имущественного комплекса (объектов недвижимости) застроенных территорий.

Мерой совокупного качества объектов недвижимости выступает их стоимость. Понимание факторов, создающих стоимость объектов недвижимости, является важнейшим условием правильного функционирования рынка. При этом очевидно, что стоимость недвижимости в общем случае должна включать не только мотивации покупателей и продавцов, но и объективную всестороннюю характеристику недвижимости, важной составляющей которой является уровень загрязнения окружающей среды территории, на которой она расположена.

В тоже время сложившаяся в настоящее время в России практика формирования рыночной цены объектов недвижимости не отражает всего разнообразия параметров, влияющих на процесс ценообразования. Параметры состояния окружающей среды, как правило, отчуждены от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на стоимостные показатели. При оценке объектов недвижимости экологические характеристики используются зачастую только в декларативном аспекте. В тоже время сопоставление величины рыночной стоимости объектов городской недвижимости и уровня загрязнения окружающей их среды свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев эти величи-

ны пропорциональны: высокая стоимость соответствует высокому уровню загрязнения.

Реальным эколого-экономическим инструментарием принятия оценочных решений о корректировке рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды территории их расположения может стать методология управления экологическим риском. В связи с этим совершенствование данной методологии применительно к теории и практике принятия оценочных решений по объектам недвижимости является актуальной научно-практической задачей, имеющей значительные перспективы развития.

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические основы эколого-экономической оценки состояния окружающей среды на застроенных территориях представлены в трудах О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, А.А.Голуба, К.Г.Гофмана, А.А.Гусева, Ю.А.Израэля, ГШ.Моисеева, В.Н.Овчинникова, Н.Ф.Реймерса, Е.В.Рюминой, СГ.Тяглова, Т.С.Хачатурова, Н.В.Чепурных, А.С.Чешева и др. ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование теории экологического риска внесли В.И.Измалков, А.В.Киселев, Г.А.Моткин, С.М.Новиков, К.А.Олейник, В.А.Осипов, Перфильев Б.Н., И.М Потравный, Ю.А.Рахманин, Н.П.Тихомиров, Т.М.Тихомирова, К.Б.Фридман и др. ученые.

Методологические основы оценки недвижимости заложены трудами Х.Абена, И.Л.Артеменко, М.Б.Витта, Н.Г.Волочкова, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Н.В.Коростылева, Б.М.Красноглазова, О.Николаса, Е.И.Тарасе-вича, М.А.Федотовой и др.ученых.

Несмотря на накопленный научно-практический потенциал в каждой из рассматриваемых областей, задача их взаимосвязи остается нерешенной. Применение методов эколого-экономической оценки применительно к процессу корректировки стоимости объектов недвижимости требует определения не только видов, уровней и вероятности проявления различных видов

5

негативного воздействия загрязнений (факторов экологического риска), их финансовых последствий, но и разработки реального механизма управления этими последствиями, интегрированного в сферу операций с недвижимостью.

Целью диссертационной работы является разработка научно-обоснованных рекомендаций по корректировке стоимости объектов недвижимости в соответствии с фактическим уровнем загрязнения окружающей среды и его негативным воздействием на здоровье человека.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих основных задач:

- разработки концептуальных основ объективного учета негативных экологических факторов материальной и физической природы на застроенных территориях;

- обобщения социально-экономических и экологических факторов, определяющих принятие оценочных решений;

- совершенствования эколого-экономического инструментария принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического потенциала положения объекта недвижимости;

- разработки модели управления экологическим риском, которая позволит снизить вероятность возникновения неблагоприятных результатов экономической деятельности в сфере операций с недвижимостью;

- разработки методики, позволяющей определить величину стоимости объекта недвижимости с учетом фактического уровня загрязнения окружающей среды и снизить финансовые последствия негативного воздействия факторов экологического риска.

Идея работы состоит в использовании критерия экологического риска и концепции риск-менеджмента при оценке объектов недвижимости.

Объектом исследования выступает процесс корректировки стоимости объектов недвижимости с учетом экологического состояния территории их расположения.

6

Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты использования концепции риск-менеджмента для эколого-экономического обоснования оценочных решений при операциях с недвижимостью.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики эколого-экономической оценки состояния окружающей среды, риск-менеджмента и оценки недвижимости.

Для достижения цели и решения поставленных задач в диссертационном исследовании использованы системно-аналитический, структурно-функциональный и экономико-математический методы исследований.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и другие акты РФ: Федеральные законы, Постановления Правительства, материалы МПР России, Госстроя России, Госсанэпиднадзора России, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управления охраной окружающей среды, Интернет-ресурсы, опыт работы крупнейших компаний по операциям с недвижимостью г.Ростова-на-Дону: Титул, НИРЛАН, БМТ, ДонТМ, Лендлорд а также научные разработки, выполненные при участии автора.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методологии управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости. В итоге, автор самостоятельно получил результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Предложена концепция риск-менеджмента, закрепляющая презумпцию экологической опасности застроенных территорий, при которой экологический риск не может быть исключен полностью, для корректировки рыночной стоимости объектов недвижимости.

2. Усовершенствован эколого-экономический инструментарий принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического состояния территории расположения объекта недвижимости, базирующийся

на использовании уточненных понятий прямого и косвенного экологических рисков здоровью человека.

3. Разработана модель управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, в рамках которой:

- систематизация факторов экологического риска предполагает анализ причин, источников и значимости неблагоприятного материального и физического воздействий на рассматриваемой территории с выделением двух качественно различных видов экологического риска: прямого и косвенного;

- расчет величины экологического риска включает в себя оценку величины прямого (детерминированного) и косвенного (стохастического) рисков с использованием концентрационного и дозового подходов соответственно;

- контроль уровня экологического риска позволяет ранжировать прямой и косвенный экологические риски на основе предложенных шкал с целью выбора метода управления риском (сохранение, снижение, передача) и разработки компенсационных мероприятий (стратегий) по снижению его величины;

- финансирование экологического риска, включает в себя оптимизацию финансовых последствий негативного воздействия факторов экологического риска с последующей корректировкой стоимости объекта недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды, а также снизить финансовые последствия их негативного воздействия.

Методические положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы:

8

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в процессе формирования рынка экологических услуг при различных операциях с недвижимостью; при проведении экологической экспертизы застроенных территорий, формировании природоохранных программ;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области эко-лого-экономических условий функционирования рынка и факторов, создающих стоимость объектов недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на международных, региональных и внутривузов-ских научно-практических конференциях: " Строительство-2001" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Стратегия развития предприятия в условиях рынка" (Пенза, 2001); "Экология. Здоровье. Человек" (Ростов-на-Дону: РГУ, 2001); "Безопасность жизнедеятельности. XXI век." (Волгоград, 2001); "Промышленная экология" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Строительство-2002" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2002); "Строительство-2003" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2003).

Результаты и выводы диссертационного исследования были апробированы в условиях Ростовского регионального фонда оценки, использованы в практической деятельности ООО «Альфа-Дон. Ростовский центр недвижимости», а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций и подготовке методических указаний по дисциплинам: "Экономика природопользования и природоохранная деятельность", "Управление охраной окружающей среды" специальности 330200 "Инженерная защита окружающей среды", о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.Диссертационные исследования проведены в рамках комплексной научно-технической программы ГКНТ РФ 1.Р.Н01.200.1 15191 «Разработка методологических основ создания безопасных и экологически чистых систем защиты населенных мест от воздействия антропогенных факторов».

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ФАКТОРОВ

ЭКОЛОГИЧЕСКОГО РИСКА

1.1 .Характеристика объектов недвижимости

Характеристика недвижимости - это комплексный процесс, включающий анализ физических, экономических, социальных и ряда других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Последнее представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это прежде всего квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, промышленные сооружения, пригородные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе - свободные земельные участки под застройку или для других целей. В соответствии с общепринятыми представлениями [1, 2] термин "объект недвижимости" относится к любому товару, который жестко связан с участком земли. При этом его перенос в другое невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости [1,2].

Для классификации объектов недвижимости применительно только к начинающему свое развитие Российскому рынку недвижимости наиболее подходит многофакторный метод "дерева признаков". В соответствии с ним на каждом уровне характеристика проводится по своему признаку с возможностью учета дополнительных различий по "ветвям". Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений своего классификационного признака (рис. 1.1) [1, 2].

На сформированном западном рынке недвижимости принята более упрощенная классификация объектов недвижимости по трем категориям: А, Б и В.

10

Объекты недвижимости

Происхождение

Назначение

Естественные (природные)

Искусственные (постройки)

Свободные

земельные

участки (под

др. цели)

Природные комплексы (месторождения для их эксплуатации)

Постройки

Жилье

Административные

Промышленные

Прочие

Масштаб

Земельные массивы

Отдельные земельные участки

Комплексы зданий и сооружений (микрорайон, дачный поселок, гостиница, мотель, санаторий)

Жилой дом многоквартирный

Жилой дом

одноквартирный

(особняк, коттедж)

Секция (подъезд)

Этаж в секции

Квартира

Комната

Летняя дача

Комплекс административных зданий

Здание

Помещения или части зданий (секции, этажи

Готовность к использованию

Готовые Требующие реконструкции или капитального ремонта Требующие завершения строительства ("незавершенка")

Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости

11

Категория А - недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса, включающая следующие классы:

1) специализированная недвижимость (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха и т.д.);

2) неспециализированная недвижимость (обыкновенные здания, магазины, офисы, склады и т.д.).

Категория Б - недвижимость для инвестиций.

Категория В - избыточная недвижимость [2].

Классификация объектов недвижимости необходима для более глубокого исследования рынка недвижимости, разработки и применения методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

1.2. Методы экономической оценки объектов недвижимости

Анализ рис. 1.1. позволяет выделить несколько основных исторически сложившихся особенностей, свойственных как самим объектам недвижимости, так и методам их экономической оценки.

Первая особенность вытекает из многоуровневое™ классификации, которая подразумевает взаимодействие значительного количества ведомств и организаций, в сфере которых находятся объекты недвижимости различных уровней. Так, например, земельные участки находятся в ведении земельного комитета местных администраций; жилье - собственников в лице частных лиц и организаций, МУФЗ, ведомств; административно-хозяйственные - Комитета по управлению имуществом местных Администраций, собственников и т.п.

Вторая особенность, в какой то мере является следствием первой и заключается в раздельной оценке объектов недвижимости тесно связанных друг с другом. Например, земельный участок и особняк, расположенный на нем имеют различные праворазрещительные документы, подлежат раздельному налогообложению и т.п.

В связи с этим необходимо отметить, что по мере развития рыночных отношений в сфере недвижимости указанные выше факторы имеют тенден-

12

цию к сглаживанию. Последнее проявляется в согласовании деятельности всех заинтересованных подразделений при выдаче праворазрешительных документов на объекты недвижимости, работе межведомственных комиссий и т.п.

Однако остается третья особенность, учет которой до настоящего времени не нашел должного отражения в методологии оценки объектов недвижимости. Речь идет об отчуждении параметров состояния окружающей среды от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на экономические оценочные показатели.

В тоже время зарубежный опыт экономической оценки недвижимости показывает, что объекты недвижимости и операции с ними обладают рядом особенностей основными из которых являются:

1. неравномерность денежных потоков;

2. потенциальный рост стоимости земли и строений;

3. износ зданий и сооружений;

4. гибкость условий финансирования;

5. раздельные юридические права;

6. особенность условий налогообложения;

7. наличие риска и неопределенности при проведении оценки;

8. стратифицированность рынков;

9. учет экологической ценности места расположения объекта.

При этом сам процесс оценки состоит из нескольких этапов, включающих косвенную характеристику месторасположения объекта:

1. исследование рынка данного вида недвижимости в районе его местоположения;

2. анализ территории расположения объекта недвижимости;

3. исследование состояния объекта недвижимости (земельного участка или здания);

4. анализ способа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости с учетом условий его местоположения.

13

Результатом оценки является определение стоимости объекта недвижимости. При этом стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на данный объект недвижимости. В то же время стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Последнее подчеркивает необходимость проводить различия между понятиями: стоимость, затраты и цена

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты: денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности

Типичный покупатель (инвестор)

СТОИМОСТЬ: денежный

эквивалент собственности

Оцениваемая стоимость

ЦЕНА: денежные средства, уплачиваемые за собственность

Рис. 1.2. Соотношение понятий стоимости, затрат и цены

Для того чтобы выработать обоснованную оценку стоимости необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространство между конкурирующими вариантами землепользования [3,4]. Рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой — свести вместе покупателей и продавцов.

14

Рынок недвижимости локализован, так как его объекты "недвижимы", находятся на определенной территории и подвержены воздействию окружающей среды.

Сделки регулируются системой законодательных актов, осуществляются в различных социально-экономических условиях. Рынок недвижимости сегментировано, поскольку различные пользователи обладают различным уровнем потребности и экономическими ресурсами. Сегментация рынка имеет место по ряду параметров:

- по использованию;

- по географическому фактору;

- по цене;

- по качеству собственности;

- по инвестиционной мотивации;

- по типу прав собственности.

При этом все принципы экономической оценки недвижимости связаны между собой и с существующей нормативно-правовой базой. Оценивая объект недвижимости, необходимо учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого используют несколько видов стоимости [2-6]:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на вторичный рынок недвижимости.

Инвестиционная стоимость — отражает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства.

15

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками (в текущих ценах) на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без износа). С использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами (в текущих ценах) на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

Налогооблагаемая стоимость или стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо как в настоящее время в России, такая оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов оценщиков.

Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости производится в целях получения ипотечного кредита (суды под залог недвижимой собственности), важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продаж этой недвижимой собственности, если владелец недвижимости не вернет долг (кредит).

При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижи-

16

мости, основанная на издержках воспроизводства последнего [6]. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения. При этом независимо от вида стоимости теоретическим фундаментом процесса экономической оценки является единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в четыре основных группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Принципы экономической оценки недвижимости

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: Принципы, связанные с рыночной средой:

-остаточной продуктивности (производительности (земли); -предельной продуктивности (принцип вклада); -сбалансированности (принцип пропорциональности); -оптимальных величин; -оптимального разделения имущественных прав. -зависимости (внешнего воздействия); -соответствия рыночным стандартам; -предложения; -спроса (реальной потребности); -изменения как самого объекта недвижимости, так и факторов внешней среды.

г г

Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

-------- Принципы, основанные на представлениях пользователя: -полезности; -замещения; -ожидания.