ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА РЕКОНСТРУЙОВАНЕ НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ОСОБЛИВОСТІ СУДОВОГО РОЗГЛЯДУ СПРАВ ЦІЄЇ КАТЕГОРІЇ

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У Вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, визначено зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, сформульовано мету, задачі, об’єкт і предмет дослідження, охарактеризовано використані методи наукового пізнання, визначено наукову новизну, практичне значення одержаних результатів, їх апробацію, а також відомості про публікації за темою дисертації.

Розділ 1 «Загальні засади набуття права власності на нерухоме майно» складається з 3 підрозділів.

У підрозділі 1.1. «Підстави набуття права власності на нерухоме майно» висвітлені наявні підходи щодо трактування підстав і способів набуття права власності, проведена класифікація загальних підстав набуття права власності за ЦК України на основі традиційного їх поділу на первісні та похідні, загальні і спеціальні, виявлені практичні проблеми застосування кожної з досліджених підстав з наведенням прикладів судової практики.

Встановлено, що ЦК України, порівняно з ЦК УРСР, значно розширив підстави набуття права власності на нерухоме майно, серед яких основними є: створення (будівництво) нового нерухомого майна (ст. 331 ЦК України),набуття права власності на безхазяйне нерухоме майно (ст. 335 ЦК України), набувальна давність (ст. 344 ЦК України), приватизація (ст. 345 ЦК України), спадкування, різні договори (наприклад, купівлі-продажу, дарування, міни та ін.) тощо.

Можливість застосування кожної з окреслених підстав характеризується необхідністю встановлення наявності низки специфічних ознак і умов, які безпосередньо впливають на вирішення питання щодо набуття права власності на нерухоме майно. Відсутність єдиної термінології, критеріїв, які покладаються в основу класифікації способів набуття права власності на нерухоме майно, впливає на тлумачення розглянутих підстав, що породжує проблеми їх застосування. Звертаючи увагу на таку підставу набуття права власності як переробка (ст. 332 ЦК України), доводиться неможливість її застосування до об’єктів нерухомості.

У підрозділі 1.2. «Момент виникнення права власності на нерухоме майно» звертається увага на відсутність єдиного правила визначення моменту виникнення права власності на нерухоме майно. Поряд з державною реєстрацією, ЦК України пов’язує момент виникнення права власності із завершенням будівництва, прийняттям нерухомого майна до експлуатації (абз. 1, 2 ч. 2 ст. 331 ЦК України). Доводиться правова безперспективність існування трьох моментів виникнення права власності на новостворене нерухоме майно. Зазначається, що одночасний збіг у часі завершення будівництва, прийняття його до експлуатації та здійснення державної реєстрації неможливий, а поетапне настання кожного не дає змоги встановити саме той момент, коли дійсно виникає право власності на таке майно. Щодо державної реєстрації, звертається увага на понятійний апарат, який використовується законодавцем, а також на правову позицію, висловлену в п. 12 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними». Встановлюється, що державна реєстрація використовується в двох значеннях: перше стосується державної реєстрації прав на нерухоме майно, друге – державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна. Кожна з них є окремим видом реєстрації, проте правове значення щодо визначення моменту виникнення права власності на нерухоме майно має державна реєстрація прав на нерухоме майно.

Визначаючи значення рішення суду, котрим визнано право власності на нерухоме майно, та наводячи різні позиції з цього питання, доводиться, що рішення суду потрібно розглядати як правостворювальний юридичний факт. Відстоюється думка про те що, якщо право власності на нерухоме майно було визнано за рішенням суду, власне державна реєстрація не породжує право, а лише констатує його наявність.

Висвітлюючи доктринальну класифікацію судових рішень і виокремлення правостворювальних судових актів, критикуються положення щодо необхідності прийняття в експлуатацію самочинно збудованого нерухомого майна, на яке визнано право власності за рішенням суду (Постанова Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів»).

У підрозділі 1.3. «Визнання права власності на нерухоме майно у судовому порядку» визначається місце визнання права серед інших способів захисту, розкривається його сутність, досліджуються особливості застосування.

Наголошується на необхідності створення процедурних механізмів і засобів з метою усунення правової невизначеності окремої категорії нерухомого майна, зокрема збудованого з порушенням вимог закону ще за радянські часи, однак збереженого у встановленому порядку. Встановлюється, що визнання права як один зі способів захисту права власності за певних умов дозволяє вирішити зазначені питання, а також внести визначеність у правовідносини, об’єктом яких є нерухоме майно. З’ясування особливостей застосування визнання права показало, що за своєю правовою природою цей спосіб захисту може бути реалізований лише в юрисдикційному (судовому) порядку.

Дослідження теорій судового визнання та проведений аналіз цивільного законодавства надали підстави констатувати, що рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно може бути спрямоване не тільки на констатацію (підтвердження) вже наявного права, а й на його створення (встановлення). Проведений аналіз підстав набуття права власності на нерухоме майно за ЦК України дозволив виокремити лише три випадки останнього: набувальна давність (ст. 344), самочинне будівництво (ст. 376) та безхазяйне майно (ст. 335).

Визначено, що подання позову про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно спрямоване на підтвердження вже наявного права особи на таке майно в порядку ст. 392 ЦК України. Задоволення позову відбувається внаслідок юридичної констатації факту проведення будівельних робіт з реконструкції та встановлення юридичних наслідків – визнання (підтвердження) права власності. З огляду на це, усталена практика визнання «нового» права власності на реконструйоване нерухоме майно за наявності підстав лише для його констатації визнана помилковою.

Розділ 2 «Правовий режим реконструйованого нерухомого майна за цивільним правом України» складається з 3 підрозділів.

У підрозділі 2.1. «Визначення понять новостворене та реконструйоване нерухоме майно, їх співвідношення» насамперед приділяється увага поняттю нерухомого майна. Долучаючись до наукової дискусії щодо критеріїв віднесення того чи іншого майна до категорії нерухомого, особлива увага звертається на державну реєстрацію.

На основі доктринального дослідження та законодавчого врегулювання зазначеного питання зроблений висновок про те, що ознаки нерухомого майна, що покладені в основу його законодавчого визначення (ст.181 ЦК України), мають об’єктивний характер і наявність або відсутність державної реєстрації, не змінює статусу нерухомого майна. Водночас специфічність об’єкта цивільних прав, яким є нерухоме майно, вимагає спеціальної організації його обігу, тому запропоновано розрізняти такі правові категорії як «нерухомість» і «обіг нерухомості», останнє без проведення державної реєстрації є неможливим.

Дослідження понять новоствореного нерухомого майна та реконструйованого нерухомого майна проводиться на доктринальному, нормативному й емпіричному рівнях. Вивчення стану наукової розробки понять новоствореного та реконструйованого нерухомого майна показало відсутність ґрунтовних теоретичних досліджень з цієї проблематики. Спроба окреслити цивільно-правові наслідки реконструкції на прикладі житла була здійснена О. В. Вороновою, О. В. Демченко, В. А. Січевлюком та С. О. Зубковим. Однак аналіз наявних праць свідчить про занадто фрагментарне вирішення зазначеного питання.

Аналіз нормативних джерел показав, що в переважній більшості нормативно-правових актів з питань будівництва поняття реконструкції визначається через перелік будівельних робіт, унаслідок проведення яких майно вважається реконструйованим. Практичне втілення таких норм нерідко призводить до аксіоматичного ототожнення факту проведення реконструкції нерухомого майна з появою нового об’єкта цивільних прав.

На підставі критичного аналізу наведеного запропоновано уніфікувати термінологію та розглядати реконструкцію як цілеспрямовані дії особи щодо перетворення належного їй житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна чи його частини шляхом проведення комплексу будівельних робіт і організаційно-технічних заходів, унаслідок чого змінюються його технічні характеристики (будівельний об'єм, загальна площа, корисна площа, житлова площа тощо), які не призводять до припинення права власності на таке нерухоме майно. Доводиться, що внаслідок проведення реконструкції певні елементи нерухомого майна втрачають зв'язок з об’єктом, унаслідок чого такий об’єкт з технічної точки зору не відповідає попередньому. Водночас проведені зміни постають невід’ємною складовою частиною речі та, відповідно, набувають якості об’єкта права.

Для класифікації нерухомого майна як новоствореного достатньо встановити, що його створення відбулося без використання будь-яких конструктивних елементів об’єктів нерухомості, котрі існували раніше. Такий об’єкт закінчений будівництвом, зданий в експлуатацію та право власності на нього зареєстровано в установленому законом порядку. Визначення поняття реконструкції нерухомого майна та вивчення її правової природи дало підстави виокремити відмінні ознаки з такими категоріями, як перепланування, переобладнання, перебудова, капітальний ремонт. Встановлено, що реконструкція належить до містобудівної діяльності та розглядається щодо об’єктів капітального будівництва.

Визначено, що перепланування, переобладнання та перебудова відносяться до ремонтно-будівельних робіт приміщень і за своїм характером не є містобудівною діяльністю. Перепланування передбачає зміну конфігурації приміщення, переобладнання – його прилаштування до нового функціонального призначення, перебудова – може охоплювати перепланування та переобладнання приміщення зі зміною його технічних характеристик або без такої. Капітальний ремонт відновлює втрачені властивості об’єкта нерухомості та покращує їх. Доводиться, що кожний із зазначених видів ремонтно-будівельних робіт може бути елементом реконструкції, але не навпаки.

У підрозділі 2.2. «Виникнення права власності на реконструйоване нерухоме майно» висвітлена ієрархія нормативно-правових актів у сфері будівництва, досліджена їх дія у часі з відображенням процедурних змін етапів будівництва в динаміці, виявлені позитивні та негативні положення і їхній вплив на практичне застосування містобудівного законодавства.

Визначено, що містобудівне законодавство не відокремлює реконструкцію від нового будівництва, охоплюючи їх єдиним терміном – будівництво, та визначає єдиний порядок здійснення зазначених видів будівельних робіт. Регламентація реконструкції нерухомого майна, з одного боку, пов’язана із земельними питаннями та дотриманням правил будівництва, з другого, – повинна забезпечувати баланс між публічними і приватними інтересами в процесі її проведення. Зазначене зумовлює необхідність комплексного підходу до правового регулювання правовідносин, які виникають при визнанні права власності на реконструйоване нерухоме майно.

Проаналізовані та виокремлені умови, наявність яких необхідна та достатня для вирішення питання щодо прийняття реконструйованого об’єкта нерухомості в експлуатацію та здійснення державної реєстрації прав на нього. Встановлено, що наявність титулу на земельну ділянку, що надає особі право на її забудову, дотримання процедури сповіщення державних органів щодо здійсненої забудови чи отримання відповідного дозволу на виконання будівельних робіт, отримання будівельного паспорта чи розробка проектної документації (залежно від категорії складності збудованого об’єкта) та здійснення будівництва відповідно до розробленого та затвердженого проекту або будівельного паспорта є основними умовами, наявність яких надає можливість прийняти завершений будівництвом об’єкт нерухомості в експлуатацію та зареєструвати право власності на нього.

Окреслена дозвільно-погоджувальна процедура здійснення реконструкції та оформлення права власності на реконструйоване нерухоме майно дозволила виокремити два самостійні види дозволів цивільно-правового й адміністративно-правового характеру. Встановлено, що реконструкція може містити елементи перепланування, переобладнання, перебудови та капітального ремонту. Однак проведення зазначених ремонтно-будівельних робіт не призводить до припинення права власності на реконструйоване нерухоме майно.

У підрозділі 2.3. «Правовий режим нерухомого майна, реконструйованого з порушенням вимог закону» надається правова характеристика нерухомого майна, що реконструйоване з порушенням вимог закону, встановлюється специфіка включення такого майна до об’єктів цивільних прав, окреслюються практичні проблеми визнання права власності на нього.

Висвітлені суперечливі позиції науковців щодо правової природи та режиму нерухомого майна, збудованого з порушенням вимог закону. Долучаючись до наукової дискусії щодо означеного питання, звертається увага на кваліфікаційні ознаки нерухомості та будівельних матеріалів, що зважаючи на положення чинного законодавства, дало підстави дійти висновку, що ні з правової, ні з технічної точки зору таке майно не є будівельними матеріалами. Доведено, що відповідність критеріям, встановленим у ст. 181 ЦК України, дозволяє вважати реконструйоване майно нерухомим.

Висвітлюючи новели законодавства з питань будівництва та проводячи їх системний аналіз, обґрунтовується необхідність розширеного тлумачення критеріїв самочинної реконструкції. Запропоновано виконання будівельних робіт без направлення відповідного повідомлення (для об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта) чи без реєстрації відповідної декларації (для об'єктів будівництва, що належать до I–III категорій складності) вважати самочинним будівництвом у сенсі ст. 376 ЦК України.

Встановлюється, що правовий режим нерухомого майна, реконструйованого з порушенням вимог закону, з огляду на відсутність спеціальних правових норм, ототожнюється з правовим режимом самочинно збудованого нерухомого майна. Доводячи протилежне, запропоновано доповнити ЦК України статтею 376-1, у якій визначити критерії віднесення майна до самочинно реконструйованого та встановити цивільно-правові наслідки проведення реконструкції нерухомого майна, здійсненої з порушенням вимог закону. Також аргументована можливість деякі питання самочинної реконструкції вирішувати через застосування аналогії закону (ст. 376 ЦК України).

Розділ 3 «Особливості судового розгляду справ, пов’язаних з визнанням права власності на реконструйоване нерухоме майно» складається з 4 підрозділів.

У підрозділі 3.1. «Формування судової практики розгляду справ про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно» узагальнено судову практику розгляду справ про визнання права власності на нерухоме майно, реконструкція якого відбувалася з порушенням вимог закону. З’ясовується значення «досвіду» судової практики в розв’язанні проблем правозастосування та необхідність її переосмислення з прийняттям Закону України від 20.10.2011 р. №3932-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розгляду справ Верховним Судом України».

Встановлені типові помилки, що їх припускаються суди при розгляді справ про визнання права власності на нерухоме майно, реконструкція якого відбувалася з порушенням вимог закону, окреслені правові позиції Верховного Суду України щодо застосування деяких положень закону, визначена їх відповідність сформованим у науці підходом.

У підрозділі 3.2. «Юрисдикція судів у справах про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно» проаналізовані юрисдикційні питання вирішення справ про визнання права власності на нерухоме майно, реконструйоване з порушенням вимог закону.

Проблема розмежування компетенції щодо розгляду питань визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно є провідною при вирішенні справ зазначеної категорії. З одного боку, практика скасування Верховним Судом України рішень у справах досліджуваної категорії з підстав відсутності відомостей про те, що порушене в суді питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави стверджувати про наявність спору про право, є сталою. З другого боку, механізм оформлення права власності на проведену реконструкцію в позасудовому порядку відсутній і адміністративний орган, зазвичай, відмовляє у визнанні права власності на нерухоме майно, реконструкція якого відбувалася з порушенням вимог закону, з підстав виключної компетенції суду щодо вирішення зазначеного питання.

Доводиться, що відмова суду у визнанні права власності на реконструйоване нерухоме майно з підстав відсутності відомостей про те, що визнання такого права було предметом розгляду компетентного державного органу є порушенням права на доступ до суду відповідно до п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (справи «Голдер проти Сполученого Королівства», «Брула Гомес де ля Торре проти Іспанії», ухвала щодо прийнятності заяви «МПП «Голуб» проти України»), суперечить легальній дефініції ст. 376 ЦК України, а також породжує неоднозначність тлумачення положень ст. 392 ЦК України. Запропоновано авторське вирішення зазначеної проблематики (Додатки А, Б). Встановлюється, що наявність спору про право унеможливлює розгляд справ такої категорії за правилами окремого провадження (розділ IV ЦПК України). Доведено, що спори досліджуваної категорії підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства із застосуванням правил виключної підсудності, у зв’язку з чим такі позови подаються винятково за місцем розташування нерухомого майна.

У підрозділі 3.3. «Учасники судового розгляду справ про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно» визначені особливості встановлення осіб, які повинні брати участь у справах про визнання права власності на нерухоме майно, реконструкція якого відбувалася з порушенням вимог закону.

Встановлено, що правом заявити позов наділені особа, яка здійснила реконструкцію, її спадкоємець чи особа, на земельній ділянці якої здійснена реконструкція. Доводиться, що належним відповідачем у справах зазначеної категорії є відповідний власник землі – сільська, селищна, міська рада, що є власником землі, та відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування. Однак у разі, якщо орган місцевого самоврядування делегував відповідні повноваження своєму постійно діючому виконавчому органу, залишивши за собою функцію контролю, то обов’язковою є участь у справі саме спеціального органу. У разі здійснення забудови на земельній ділянці, що належить фізичній або юридичній особі, належним відповідачем є зазначена особа, відповідно.

Беручи до уваги рішення Конституційного Суду України щодо тлумачення ч. 2 ст. 124 Конституції України, яким визначено, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, які виникають у державі, означає, що до юрисдикції судів загальної юрисдикції належить, відповідно до їхніх повноважень, вирішення питань, які мають правовий характер, висловлена думка про те, що питання про придатність об'єкта для подальшої експлуатації, дотримання будівельних норм і правил, а також прав третіх осіб, повинні вирішуватися компетентними органами через надання відповідних висновків, які в процесі слухання справи можуть бути прийняті судом і підлягають оцінці поряд з іншими доказами по справі.

Для участі у справі для подання таких висновків, відповідно до положень ст. 30, ч. 3 ст. 45 ЦПК України, суд залучає інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю. Встановлена помилковість практики залучення до участі у справі як відповідачів або третіх осіб органів, які здійснюють державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно. Визначено, що згідно з положеннями ст.ст. 30, 35, 36, 118 ЦПК України, а також загальними засадами цивільного судочинства, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, не можуть бути зобов’язані до вчинення певних дій. Положення третьої особи в цивільному процесі визначено ст.ст. 34, 35 ЦПК України та суттєво відрізняється від правового становища сторін у процесі, зокрема відповідача. Обґрунтовується позиція про те, що з метою недопущення порушення прав власника в разі задоволення позову про визнання права власності на нерухоме майно, суди не позбавлені права на визначення порядку його виконання за правилами ст. 217 ЦПК України.

У підрозділі 3.4. «Рішення суду про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно» досліджуються проблеми кваліфікації права, особливості доказування та встановлення обставин, які мають значення для винесення законного й обґрунтованого рішення суду.

Встановлено, що застосування судами положень ст. 376 ЦК України здійснюється без взяття до уваги правової природи спірних правовідносин і правового режиму нерухомого майна. Правова природа самочинно збудованих та самочинно реконструйованих об’єктів нерухомості є різною. Питання зміни юридичного статусу нерухомого майна в результаті реконструкції стосується юридичної констатації такого факту та визначення його цивільно-правових наслідків, тому є питанням права, а не факту. При вирішенні питання визнання (підтвердження) права власності на реконструйоване нерухоме майно преюдиція застосовується тільки в частині встановлення факту виконання реконструкції певного майна, а не питань виникнення чи невиникнення нового об’єкта нерухомості внаслідок проведеної реконструкції, тому традиційне застосування положень ст.ст. 331, 376 ЦК України до таких випадків визнається помилковим.

Доводиться, що реконструкція супроводжується лише фізичними змінами об’єкта нерухомості, тому не призводить до зміни статусу його власника. Положення ст. 376 ЦК України в частині визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно підлягають застосуванню винятково в разі здійснення будівництва нових об’єктів нерухомості з порушенням установленого законом порядку та в разі проведення реконструкції вже наявних об’єктів з порушенням установленого законом порядку за аналогією, відповідно до ст. 8 ЦК України.

Визначається, що при вирішенні питання про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно суд повинен брати до уваги вид, характер і порядок здійсненого будівництва, встановити об’єкт, у якому вона проведена, наявність або відсутність звернення до компетентних органів з метою оформлення права власності на такий об’єкт і причини відмови в такому оформленні, наявність чи відсутність ознак самочинного будівництва й умов щодо можливості визнання права власності на нього. У разі оспорювання стороною необхідності отримання дозволу на виконання тих або тих робіт, наявність чи відсутність якого безпосередньо впливає на кваліфікацію будівництва як самочинного, наголошується на необхідності дотримання дії закону в часі, котрий унаслідок численних змін по-різному регулює порядок проведення будівництва.

Звертається увага на те, що ст. 376 ЦК України не регулює випадки проведення перепланування та/або переобладнання деяких приміщень нерухомого майна. Такі правовідносини регулюються відповідними нормами цивільного та житлового законодавства, зокрема ст. 383 ЦК України, ст.ст. 152, 189, 190 ЖК України. Проведення реконструкції у приналежній до головної речі не означає створення нової речі, тому не є підставою для визнання окремого права власності на неї.

Вирішення питання щодо можливості визнання права власності на об’єкти, збудовані з порушенням вимог закону, повинно відбуватися з дотриманням правил слідування приналежної речі за головною та недопущення випадків їх «штучного» поділу через визнання окремого права на приналежну річ. З огляду на викладене, доводиться, що в разі проведення реконструкції об’єктом визнання права власності може бути лише реконструйований об’єкт цілком , а не окрема його частина, що була створена внаслідок такої реконструкції та за своїми характеристиками не має самостійного значення, оскільки пов’язана спільним призначенням або призначена для обслуговування іншого об'єкта нерухомості. У разі, якщо буде встановлено, що така частина є ізольованою від уже наявних об’єктів нерухомості, має окремий вихід та інші характеристики, що дають можливість її використання як окремого об’єкта нерухомості, який не пов'язаний спільним призначенням з іншим об’єктом, а також не призначений для його обслуговування, таке будівництво потрібно розглядати як нове з відповідними цивільно-правовими наслідками. Положення ст. 376 ЦК України в частині визнання права власності поширюються лише на ті об’єкти нерухомості, котрі є самостійними щодо вже наявних.