Кучерук К.І. Договір купівлі - продажу земельної ділянки

Краткое содержание

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертації, ступінь її наукової розробки, визначаються об'єкт, предмет, мета і завдання дослідження, наукова новизна дисертації, розкривається теоретичне та практичне значення роботи, апробація основних положень дисертації.

Перший розділ “Загальна характеристика договору купівлі-продажу земельної ділянки” складається з двох підрозділів, у яких характеризуються поняття та особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки, його роль у системі цивільно-правових договорів, аналізується законодавство, що становить правову базу купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки та його роль у системі цивільно-правових договорів” зазначається, що в недалекому минулому із принципу виключної державної власності на землю, випливав принцип невідчужуваності землі.

Орієнтація економіки на ринкові відносини призвела до радикальних змін у сфері права власності на землю в Україні, зокрема права приватної власності на землю і введення земельних ділянок до цивільного обігу. Власник земельної ділянки в Україні має право на укладення цивільно-правових договорів, у системі яких особливе місце посідає договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Дисертант досліджує питання правової природи договору купівлі-продажу земельної ділянки, його роль та місце у системі цивільно-правових договорів. Робиться висновок, що за юридичною природою договір купівлі-продажу земельної ділянки є цивільним, оскільки має всі ознаки цивільного договору. Основні із них: юридичний факт, який здійснюється із волі його учасників, має двосторонній характер; у кожній із сторін виникають певні права та обов'язки; свобода сторін у вирішенні питання про укладення договору; суб'єктами договору купівлі-продажу земельної ділянки є особи, що володіють правоздатністю та дієздатністю; положення про недійсність договорів, правові наслідки невиконання та неналежного виконання договору та деякі інші ознаки цивільного договору поширюються і на договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки, його певна специфіка щодо умов укладення, виконання, визначення прав та обов'язків сторін дає підстави віднести його до різновиду договорів купівлі-продажу та визначити його особливе місце і роль серед цивільно-правових договорів.

Відзначається, що на сьогодні в юридичній науці й законодавстві України не дається визначення поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки, що негативно впливає на правове регулювання купівлі-продажу земельних ділянок. Автором запропоновано закріпити в законодавчому порядку таке визначення поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки: це цивільний договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується у встановленому законом порядку передати у власність другій стороні (покупцю) конкретно визначену на місцевості земельну ділянку, а покупець зобов'язується у встановленій формі прийняти земельну ділянку і сплатити визначену договором покупну ціну.

Дисертант визначає особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки, які полягають у предметі, суб'єктах, правах та обов'язках сторін, підставах, умовах укладення, виконання договору, досліджуються окремі види договору купівлі-продажу земельної ділянки: шляхом вільного продажу; на аукціоні чи на інших конкурентних засадах;.

Визначено особливості відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб, а також за рішенням суду.

Аналізується практика укладення договорів купівлі-продажу земельних часток (паїв) до їх заборони Законом України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)" від 18 січня 2001 р., та нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р., яким купівля-продаж земельної частки (паю) до 01 січня 2005 р. також заборонена.

У другому підрозділі “Правове регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки” досліджуються питання розвитку законодавства щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок в історичному аспекті, а також здійснено аналіз чинного цивільного законодавства щодо цієї категорії угод на сучасному етапі.

У 1917-1918 рр. XX століття в нашій державі було скасовано приватну власність на землю, а земельні ділянки вилучено із цивільного обігу, укладення будь-яких угод із земельними ділянками не дозволялося.

Поява приватної форми власності на землю, введення земельних ділянок у цивільний обіг та реформування чинного законодавства в незалежній Україні дали можливість власнику земельної ділянки вступати в цивільно-правові відносини, укладати договори купівлі-продажу земельної ділянки.

Законодавча база щодо купівлі-продажу земельної ділянки почала формуватися з прийняттям важливих на той час нормативних актів: постанови Верховної Ради РСР "Про земельну реформу" від 18 грудня 1990 р.; Закону УРСР "Про власність" від 07 лютого 1991 р., Закону України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р.; Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р., Декрету Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок” від 26 грудня 1992 р. Ними передбачалося право громадян України на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Фактично договори купівлі-продажу земельної ділянки громадянами України стали укладатися з прийняттям Закону України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р. і Земельного кодексу України від 13 березня 1992 р. щодо встановлення в Україні права приватної власності на землю, з врахуванням Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 р., який залишив шестирічний мораторій на відчуження земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, встановлений Земельним кодексом України в редакції від 13 березня 1992 р.

Купівля-продаж земельних ділянок юридичними особами та громадянами підприємцям в Україні пов'язана з прийняттям ряду указів Президента України з цих питань. Вирішальне значення щодо цього мав Указ Президента України від 19 січня 1999 р. "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Він врегулював питання продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення юридичним особам та громадянам-підприємцям на землях державної і комунальної власності; визначав об'єкти купівлі-продажу; категорії земель несільськогосподарського призначення та земельні ділянки, які не можуть бути продані у власність юридичним особам та громадянам.

Для створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринку земель населених пунктів та його інфраструктури важливе значення мав Указ Президента України від 04 лютого 2002 р. "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення". Подальший розвиток питання купівлі-продажу земельних ділянок дістали в новому Земельному кодексі України, прийнятому Верховною Радою України 25 жовтня 2001 р. Проте основним нормативним актом, який регулює купівлю-продаж земельних ділянок, що відносяться до приватної власності, є Цивільний кодекс України.

У дисертації робиться узагальнення, що розвиток законодавства щодо купівлі-продажу земельної ділянки поклало початок формування нормативної бази для здійснення цивільно-правових угод, серед яких провідне місце посідають договори купівлі-продажу. Вказані вище нормативно-правові акти умовно склали базу першого етапу розвитку законодавства про купівлю-продаж земельних ділянок.

Другий етап – це прийняття нового законодавства, спрямованого на розвиток ринкових відносин, відмову від монополії держави на землю, на пріоритет приватної власності. Він розпочався прийняттям Верховною Радою України 25 жовтня 2001р. нового Земельного кодексу України, та 29 листопада 2001 р. – нового Цивільного кодексу України (прийнятий Верховною Радою України, але не підписаний Президентом України).

У дисертації відзначається, що з питання пріоритету правового регулювання договору купівлі-продажу та співвідношення цивільного і земельного права в юридичній літературі немає єдиної думки. На думку одних авторів, договір купівлі-продажу земельної ділянки є земельно-правовим договором і повинен регулюватися Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, які регулюють земельні відносини. Інші вважають договір купівлі-продажу земельної ділянки класичним договором, який регулюється цивільним правом.

На думку автора, договір купівлі-продажу земельної ділянки має цивільно-правову основу. Він повинен відповідати нормам цивільного законодавства, тобто регулюватися цивільним правом. Але оскільки специфіку предмета відбиває спеціальне (як правило земельне) законодавство, то його додержання є обов'язковим. Про це йдеться і в ст.179 нового Цивільного кодексу України. Співвідношення норм цивільного і спеціального (земельного) права проявляється як відношення загального до частки, де загальними є норми цивільного права, а спеціальними – земельного чи інших галузей права.

Дисертантом вказується на недосконалість правового регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Обґрунтовується доцільність включити до глави 53 нового Цивільного кодексу України норму, якою регулювалися б договори купівлі-продажу земельних ділянок та щодо встановлення у новому Цивільному кодексі України цивільної праводіє­здатності іноземних громадян та іноземних юридичних осіб.

Другий розділ “Структура договору купівлі-продажу земельної ділянки” складається з трьох підрозділів і присвячений аналізу таких елементів договору, як предмет, сторони, зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Земельна ділянка як предмет договору купівлі-продажу” автор зазначає, що істотне значення для характеристики договору має його предмет.

Досліджуючи предмет договору купівлі-продажу земельної ділянки (з огляду на специфіку землі, яка виконує різні функції у суспільних відносинах і виступає не тільки об'єктом права власності, а й природним ресурсом, місцем проживання), автор робить висновок, що специфікою предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його важливою характеристикою є наявність можливого обмеження (обтяження). Предметом договору купівлі-продажу виступає не земля в абстрактному розумінні, а земельна ділянка (чи її частина), відмежована від інших ділянок, яка має вказівки на конкретний розмір та місцезнаходження.

Крім цього, земельну ділянку як предмет договору купівлі-продажу належить розглядати з урахуванням її категорій і цільового призначення. Земельна ділянка за чинним законодавством має чітке цільове призначення, набувається відповідно до мети її використання. Ця мета є визначальною при укладенні цивільно-правових угод та визначенні зобов’язань покупців щодо використання земельної ділянки після її покупки.

Дисертант робить висновок, що предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки є конкретна земельна ділянка (чи її частина) з визначеним місцем розташування, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом, можливою наявністю певних обмежень (обтяжень) щодо неї. Пропонується таке визначення предмета договору закріпити на законодавчому рівні.

У роботі відзначається, що не всі земельні ділянки можуть бути предметом договору купівлі-продажу, а лише ті, які перебувають у приватній, державній або комунальній власності. При цьому із земель державної і комунальної власності не можуть бути предметом договору купівлі-продажу землі, які за земельним законодавством не можуть бути у приватній власності.

Крім того, щодо іноземних громадян та осіб без громадянства, а також іноземних юридичних осіб предметом договору продажу можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Згідно з ст. 81 ЗК вони не можуть бути суб’єктами права власності на землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. Одним із способів такого відчуження може бути продаж на підставі договору купівлі-продажу.

За договором купівлі-продажу земельні ділянки можуть продаватися як самостійний об'єкт, а також земельні ділянки та споруди, будівлі, які знаходяться на них, і розглядаються як нерухомість (єдиний об'єкт права власності).

Певна увага автором приділена такому своєрідному предмету договору купівлі-продажу як земельна частка (пай), який виник у процесі реформування колективних сільськогосподарських підприємств у підприємства приватного типу. Предметом таких договорів є не сама земельна ділянка, а право на неї.

У другому підрозділі “Сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки” особлива увага приділена дослідженню суб'єктного складу договору купівлі-продажу земельної ділянки. На основі аналізу законодавчих та інших нормативних актів доведено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки характеризується рядом особливостей щодо його сторін. Дисертант відзначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки ґрунтується на повній рівноправності сторін, які його уклали, але умови участі кожної із них у договорі не завжди однакові. Це залежить від обсягу правосуб'єктності конкретної сторони, правового режиму земельної ділянки, яка продається, та інших обставин, що відображають специфіку даного договору. Це дає можливість зробити висновки, що коло суб'єктів, які можуть бути сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, обмежене. Обмежені певною мірою і суб'єктивні права власника земельної ділянки.

Автором визначено коло суб'єктів, які можуть бути сторонами - продавцями та покупцями у договорі купівлі-продажу земельної ділянки. Продавцями і покупцями земельних ділянок виступають суб'єкти, які можуть мати у власності земельні ділянки. До таких чинне законодавство України відносить: громадян, юридичних осіб, територіальні громади і державу. На підставі викладеного робиться узагальнення, що сторонами договору купівлі-продажу земельних ділянок приватної власності в Україні є громадяни та юридичні особи; щодо земель державної власності - держава в особі органів державної влади в межах, встановлених законодавством України; комунальної власності – територіальні громади, села, селища, міста, які здійснюють правомочності власника як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом в разі продажу земельної ділянки у приватну власність.

При цьому держава і органи місцевого самоврядування мають право викупу земельної ділянки із приватної власності і зарахування її відповідно до фонду земель державної чи комунальної власності.

До сторін договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачені особливі вимоги. Громадянин України, який бажає купити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, повинен мати сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, займатися товарним сільськогосподарським виробництвом. Юридичні особи мають право на придбання земель даної категорії, якщо в статутних документах передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки можуть бути також іноземні громадяни, держава та особи без громадянства, яким за законодавством України дозволяється набувати у власність певні земельні ділянки. При цьому відзначається, що землі сільськогосподарського призначення не можуть перебувати у власності іноземних юридичних осіб, іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних держав, тому вони не можуть бути сторонами договору купівлі-продажу вказаних земель. Якщо іноземний громадянин, юридична особа або особа без громадянства у порядку успадкування отримає земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то повинна протягом року провести відчуження земельної ділянки, в тому числі за договором купівлі-продажу. При цьому вона може бути лише продавцем щодо відчужуваної земельної ділянки.

У третьому підрозділі “Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки” досліджуються правові умови укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, дотримання і виконання яких є обов'язковими для юридично значимих наслідків та основні права й обов'язки сторін договору.

Автор вказує, що договір купівлі-продажу земельної ділянки - це основний документ, що опосередковує відносини між продавцем та покупцем земельної ділянки. У ньому повинні бути чітко визначені предмет договору, умови, права та обов'язки сторін, з приводу яких сторони досягають угоди, а також відповідальність за невиконання договірних зобов’язань.

Відзначається, що, крім предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його істотною умовою є ціна. Земля за своїм походженням не є результатом людської праці і відповідно не має первісної вартості. Не зважаючи на це, земельна ділянка має певну ціну, яка визначається договором. При продажу земельної ділянки державної і комунальної власності вартість визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок громадянами і юридичними особами проводиться за ціною, визначеною за згодою сторін, але для сплати державного мита вона не може бути меншою за грошову оцінку земельної ділянки, яка визначається за відповідною методикою.

Невід'ємною частиною договору купівлі-продажу земельної ділянки є: наявність у продавця державного акту на право приватної власності на землю у випадку продажу земельної ділянки громадянином чи юридичною особою; рішення відповідної місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки державної і комунальної власності, а також план земельної ділянки з визначенням її розмірів, місця розташування, відомостей про наявність обмежень (обтяжень).

Щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлена письмова форма з нотаріальним посвідченням договору та державною реєстрацією земельної ділянки. Додержання вимог щодо передбачених умов договору, його форми і державної реєстрації впливають на його дійсність.

Певну увагу автором приділено підставам і порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, особливим вимогам щодо укладення договорів купівлі-продажу окремих земельних ділянок, зокрема, на конкурсних засадах, продажу земель державної і комунальної власності іноземним громадянам і юридичним особам, викупу з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб.

Досліджуючи питання прав і обов'язків сторін договору купівлі-продажу земельної ділянки, дисертант робить висновок, що із змісту законодавства випливає основний обов'язок продавця - передати покупцеві земельну ділянку в належному стані, придатну для цільового використання, до укладення договору попередити покупця земельної ділянки про всі її недоліки, про обмеження (обтяження) щодо неї. Покупець зобов'язаний прийняти на місцевості відповідну, визначену договором земельну ділянку та сплатити за неї погоджену грошову суму.

У третьому розділі "Виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки", який складається із двох підрозділів, досліджуються питання виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, способи забезпечення сторонами належного виконання своїх зобов'язань та цивільно-правова відповідальність за невиконання та неналежне виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Способи забезпечення виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки” розглядаються питання належного виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, під яким автор розуміє передачу продавцем у власність покупця обумовленої договором земельної ділянки, виплату покупної суми, нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки. Після здійснення зазначених операцій покупцеві видається державний акт на право приватної власності на земельну ділянку.

Дисертант визначає певні особливості виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Земельна ділянка не та річ, яку продавець може негайно передати покупцеві. Юридичне значення для належного виконання цього договору має і його державна реєстрація. Згідно із земельним законодавством покупець може приступити до використання земельної ділянки після її відведення в натурі, належного посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки.

Аналізуючи способи забезпечення належного виконання сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки своїх зобов'язань, дисертант звертає увагу на те, що виконання зобов'язань можна забезпечити не тільки тими способами, які закріплені у ст.178 ЦК України (неустойка, застава, порука, завдаток, гарантія), а й тими, які встановлені сторонами в самому договорі.

В дисертації пропонується способи забезпечення виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки розглядати в двох значеннях: вузькому та широкому. До способів у широкому значенні відносяться ті, що застосовуються до всіх договорів купівлі-продажу, а у вузькому – ті, що стосуються договору купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема його елементів - предмета і змісту договору, а також порядку його укладення, встановленого нормами земельного та інших галузей права.

У другому підрозділі “Відповідальність за невиконання зобов’я­зань за договором купівлі-продажу земельних ділянок” розглядаються питання договірної відповідальності сторін за невиконання та неналежне виконання зобов'язань договору купівлі-продажу земельної ділянки. Дисертант стверджує, що загальні правила договірної відповідальності у формі відшкодування збитків, заподіяних порушенням зобов'язань договору, сплати неустойки, втрати завдатку або позбавлення суб'єктивного права, яке виникло з договору, застосовуються до винної сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка допустила порушення зобов'язань договору. Але керуючись принципом диспозитивності, властивого цивільному праву, застосування договірної відповідальності є правом, а не обов'язком потерпілої сторони. Отже, сторона, якій заподіяна шкода, сама вирішує, застосовувати чи не застосовувати міри договірної відповідальності до сторони, яка допустила невиконання чи неналежне виконання договору. В разі спору питання про відповідальність неналежної сторони вирішується судом.