Розділ 1.ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми, сформульовано мету та завдання дисертаційної роботи, визначено об’єкт, предмет та методи дослідження, охарактеризовано наукову новизну, розкрито практичне значення отриманих результатів, ступінь і характер апробації.

У першому розділі "Сутність, генезис та еволюція оцінки майна" досліджено історичний розвиток теорій вартості та ціни, генезис та еволюція оцінки майна як окремої складової економічної науки, виконано аналіз міжнародних стандартів оцінки та нормативно-методичної бази оцінки майна в Україні.

На сучасному етапі існуючі теорії вартості можна згрупувати у три блоки, які умовно можна назвати: витратний, корисності, синтезуючий.

До групи "витратних" теорій можна віднести: трудову теорію вартості (У. Петті, А. Сміт, Д. Рікардо, К. Маркс, Ф. Енгельс), теорію витрат виробництва (Р. Торренс, Дж. Мілль, Дж. Мак-Куллох, Дж. С. Мілль), теорію факторів виробництва (Ж. Б. Сей, Н. В. Сеніор).

Блок теорій вартості, які випливають з концепції корисності, складають теорія граничної корисності (Г. Госсен, У. Джевонс) та австрійська школа (К. Менгер, О. Бем-Баверк, Ф. Визер).

До групи синтетичних концепцій можна включити теорію граничної продуктивності (Дж. Б. Кларк) та теорію ціни рівноваги (А. Маршал).

У цілому можна зробити висновок, що всі теорії зробили суттєвий внесок у розуміння складного економічного феномену – обміну товарів за їх вартістю. Найбільш синтетичного вигляду теорія вартості набуває у теорії ціни рівноваги, що об’єднує концепції корисності та витрат. Спадаюча корисність товару визначає ціну попиту. Витрати факторів виробництва формують ціну пропозиції. Взаємодія на ринку цін попиту та пропозиції формує ціну рівноваги, що є основою, навколо якою коливаються ринкові ціни. Важливу роль у формуванні цін відіграє фактор часу. Чим коротший період, що розглядається, тим більший вплив чинить попит і, навпаки, чим він довший – тим суттєвішу роль відіграє пропозиція.

Інститут професійної оцінки майна, як елемент ринкової інфраструктури, обслуговує процеси обміну, у першу чергу, при перерозподілі прав власності на вже створений продукт. Оскільки процеси обміну, які обслуговує інститут оцінки майна, суттєво відрізняються від обміну новоствореного продукту, на стадії якого відбувається ціноутворення, оцінка майна та ціноутворення суттєво різні. І методи оцінювання вартості суттєво відрізняються від методів ціноутворення та утворюють специфічну галузь знань.

До двадцятого століття теорії оцінки як окремої наукової дисципліни не існувало, але її основи закладено у працях видатних вчених з політичної економії. З формуванням неокласичної економічної теорії починається виділення з теорії вартості двох окремих теорій – ціни та оцінки.

Розвиток підприємництва та економіки в цілому призвів як в окремих країнах, так і на міжнародному рівні, до суттєвих змін, що посилили ринкове значення професійної оцінки активів. Одним з наслідків процесу глобалізації у світовій економіці є уніфікація вимог до оцінки майна, що має вираз у появі міжнародних стандартів оцінки.

Стандарти оцінки містять визначення багатьох категорій, у тому числі, ціни, витрат, ринку і вартості у контексті теорії оцінки. Сформульовані загальні принципи оцінки майна, визначення видів вартості та баз оцінки, зміст методичних підходів, але у стандартах не розкриваються конкретні методи оцінювання вартості, що забезпечує їх достатню гнучкість та адаптивність до умов, що змінюються у часі.

На виконання вимог Закону "Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні" приймаються Національні стандарти оцінки майна (на теперішній час постановами Кабінету Міністрів затверджено чотири стандарти). В цілому, національні стандарти оцінки у своїх принципових положеннях відповідають міжнародним стандартам оцінки.

У другому розділі "Теоретико-методологічні основи оцінки майна та майнових прав" досліджено теоретичні основи та система методів оцінки майна.

У сучасному трактуванні теорії оцінки вартість будь-якого майна розуміється як властивість, що набувається ним у економіко-правовому обігу, в умовах організованого ринку. Вартість – це характеристика товару, що притаманна йому не сама по собі, а назначається йому угодою ринкових агентів, що регламентується певною системою правил. Перетворення реальних вартостей (або економічних цінностей) на номінальні ціни і в обґрунтовані ними витрати, зворотні процеси формування масових уявлень про реальні вартості на основі номінальних цін – це проблеми організації та здійснення інституціональних процедур, економічних за змістом і юридичних за формою. Ринкова вартість є продуктом певного економіко-правового ладу і поза межами такого ладу не має ні якісної, ні кількісної визначеності.

Особливість сучасних основ методології оцінки полягає в тому, що вживані методи можуть базуватися, залежно від цілей проведення оцінки, як на об'єктивних (ринкових), так і на суб'єктивних (інвестиційних) вартісних вимірюваннях результатів господарювання. Ця подвійність свідчить про існування двох позицій, з яких може розглядатися майно, що оцінюється, які не зводяться воєдино: зовнішня і внутрішня. З такої методологічної позиції випливає, що хоча "дійсна" вартість майна пізнавана, проте вона не є єдиною, а крім того вона залежить від часу, місця і обставин її прояву. Ця множинність знайшла своє відображення у видах вартості, які можуть бути визначені у процесі оцінки для кожної сукупності умов та обмежень.

Дослідження особливостей сучасних ринкових відносин, аналіз нормативно-методичних засад оцінки майна та практики професійної оціночної діяльності в Україні дозволили виявити задачі подальшого розвитку методології оцінки майна, які потребують наукової розробки з метою підвищення об’єктивності та достовірності незалежної оцінки майна та майнових прав, у тому числі підприємств залізничного транспорту.

Третій розділ "Оцінка майна на базі економіко-математичних моделей" містить дослідження залежності ринкової вартості нерухомого та рухомого майна від визначальних чинників, розвиток методичних підходів до визначення вартості заміщення будівель, розробку методичних підходів до коригування цін у часі, обґрунтування взаємозалежності ставок капіталізації та дисконту, а також розроблений здобувачем теоретико-методологічний підхід до визначення ставки дисконту на базі ймовірнісної моделі інвестиційного ринку.

У процесі дослідження методів коригування цін та орендних плат об’єктів порівняння при оцінці нерухомості на ринковій базі встановлено, що розмір зазначених коригувань доцільно визначати на базі регресійних моделей вартості та орендної плати, що описують залежність вказаних показників від споживчих якостей майна, подібного до об’єкта оцінки.

У роботі розроблено методичний підхід, який дозволяє використовувати регресійне моделювання саме для коригування цін (орендних плат) певних базових об’єктів порівняння, що є найбільш близькими до об’єкта оцінки, або інформація про які є найбільш вірогідною, що дозволяє його застосування при індивідуальній оцінці ринкової вартості.

У роботі досліджені основні споживчі якості об’єктів нерухомого майна за основними сегментами ринку та розроблені способи їх кількісного опису.

Укрупнена ієрархічна класифікація споживчих якостей комерційної міської нерухомості, які впливають на її вартість, наведена на рис. 1.

Доводиться доцільність включення до економетричних моделей вартості одиниці порівняння об’єктів нерухомого майна змінної, яка визначається як відношення площі земельної ділянки до загальної площі приміщень.

Для моделювання ринкової вартості машин та устаткування також є доцільним застосування регресійного аналізу. У результаті дослідження встановлені основні факторні ознаки, які доцільно враховувати при побудові регресійної моделі вартості машин та устаткування, та запропоновані способи кількісного опису технічного стану об’єктів на базі бінарних змінних.

У роботі запропоновано для короткочасного прогнозування характеристик кон’юнктури ринку, яке необхідне для коригування вартісних показників об’єктів порівняння на відмінність моментів фіксації їх цін від дати оцінки, використання адаптивного методу прогнозування, заснованого на експоненціальному згладжуванні різниць (приростів) ряду динаміки.

При цьому пропонується удосконалення названого методу прогнозування за рахунок формалізації вибору початкових умов (початкового значення експоненціальної середньої та параметру експоненціального згладжування). Вказана формалізація досягається визначенням таких початкових умов, які мінімізують відхилення експоненціальних середніх від відповідних рівнів ряду динаміки, що аналізується.За критерій оптимальності може бути обрано мінімізація суми квадратів відхилень.

У роботі досліджено взаємозв’язок ставок капіталізації та дисконту у різних умовах та розроблено моделі визначення ставки капіталізації при відомій ставці дисконту, які дозволяють враховувати у рамках методу прямої капіталізації інфляційні