ОБ’ЄКТ ІПОТЕЧНОГО ПРАВОВІДНОШЕННЯ

Краткое содержание

У Вступі обґрунтовано вибір теми дисертації, її актуальність, досліджено ступінь наукової розробки проблеми; визначено мету роботи, її завдання, об’єкт і предмет; характеризуються методи дослідження, наукова новизна одержаних результатів та їх теоретичне і практичне значення; зазначено зв’язок теми з науковими програмами та планами й дані про апробацію основних положень дисертаційної роботи, структуру й обсяг роботи.

У розділі першому «Загальна характеристика об’єкта іпотечного правовідношення», який складається із двох підрозділів, проаналізовано правову природу іпотечного правовідношення, його особливості, місце в ньому об’єкта, а також визначено сам об’єкт іпотеки та проведено його класифікацію.

У підрозділі 1.1. «Правова природа і особливості іпотечного правовідношення» досліджується правова природа заставного (іпотечного) правовідношення, яке визначається як речовий спосіб забезпечення виконання зобов’язання. Акцентується увага на тому, що іпотека є різновидом саме інституту застави приватного права (цивільно-правовий спосіб забезпечення виконання зобов’язання), поміж з існуючими заставами в публічному праві (конституційне, податкове, кримінально-процесуальне право). Вказані види застави різняться між собою механізмом реалізації та соціально-правовою метою, яку вони виконують для суспільства. Проте об’єкт усіх цих видів заставних правовідносин один – матеріальні блага.

Іпотечне правовідношення як спосіб забезпечення виконання зобов’язання має забезпечувальну властивість, що характеризується наявністю акцесорності, а також стимулюючої і захисної функції. Доводиться, що забезпечувальна властивість іпотеки реалізується за рахунок її об’єкта – нерухомої речі, яка має значну цінність, не споживається в процесі використання (не враховуючи амортизації), має високий рівень ліквідності, а також ефективного правового механізму звернення стягнення на об’єкт іпотеки. У свою чергу, характер об’єкта іпотеки впливає на іпотечне правовідношення в цілому, визначає його особливу природу, чітко відмежовує його від інших видів заставних правовідносин та цивільних правовідносин взагалі. Незалежно від підстав виникнення іпотечного правовідношення (договір, закон, рішення суду) об’єкт визначається як нерухоме майно.

Проаналізовано та співвіднесено такі поняття, як «об’єкт цивільного правовідношення», «об’єкт іпотечного зобов’язання» та «предмет договору іпотеки». Доводиться, що об’єктом іпотечного зобов’язання є певне матеріальне благо (нерухоме майно), а дії зобов’язаної особи (іпотекодавця) розглядаються як юридичний зміст іпотечного зобов’язання. У свою чергу предметом договору іпотеки є: 1) нерухоме майно, яке відповідає визначеним у законі умовам передачі в іпотеку, має ціннісні властивості та певну вартість, за рахунок якої іпотекодержатель може одержати задоволення своїх вимог у разі невиконання іпотекодавцем (боржником) забезпеченого іпотекою зобов'язання; 2) дії іпотекодавця, спрямовані на передачу об’єкта іпотеки іпотекодержателю, наслідком яких є обмеження правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження об’єктом.

У підрозділі 1.2. «Поняття та класифікація нерухомих речей як об’єктів іпотечного правовідношення» на підставі дослідження норм чинного ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та наукових доробок правників обґрунтовується концепція матеріально-юридичної природи нерухомих речей (майна) як об’єкта іпотечного правовідношення та проводиться їх класифікація.

Відповідно до матеріально-юридичної концепції нерухоме майно як об’єкт іпотеки має дві складові: 1) матеріальну (фактичну); 2) юридичну. Матеріальна складова означає, що об’єктом іпотеки є предмет матеріального світу (земельна ділянка та об’єкти, безпосередньо пов’язані із землею (як наземні, так і підземні), переміщення яких у просторі не є вільнім та пов’язане з певними труднощами), що має певні ознаки (площа, місце розташування тощо). Юридична складова означає, що об’єкт іпотеки має особливий правовий режим (комплекс правових засобів, за допомогою яких визначаються спеціальні правила набуття, володіння, користування та відчуження нерухомих речей).

Обґрунтовується, що фізично рухомі речі, які не мають міцного зв’язку із землею і на які поширено правовий режим нерухомості (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти та інші рухомі речі, права на які підлягають державній реєстрації), не є нерухомими речами в повному розумінні, а тому мають розглядатися як особливі об’єкти – «квазінерухомі речі».

Запропоновано власну класифікацію об’єктів іпотечного правовідношення за певними критеріями: 1) за правовим режимом об’єкта та фактом пов’язаності із землею (фізично нерухомі речі та квазінерухомі речі); 2) за ступенем готовності нерухомого об’єкта (нерухомі об’єкти незавершеного будівництва та завершені нерухомі об’єкти); 3) за оборотоздатністю речей (вільно оборотоздатні, обмежено оборотоздатні, необоротоздатні (вилучені із цивільного обороту); 4) за своїм фізичним походженням (природою) – нерукотворні нерухомі речі (природна нерухомість) та рукотворні нерухомі речі (штучна нерухомість); 5) залежно від фізичної пов’язаності нерухомої речі із землею (підземні нерухомі речі, наземні нерухомі речі та ті, що не пов’язані із землею); 6) залежно від складності об’єкта – нерухомої речі (складні та прості); 7) за критерієм тілесності – тілесні (матеріалізовані об’єкти) та безтілесні нерухомі речі (майнові права на нерухомість); 8) залежно від функціонального призначення об’єкта (земельні ділянки, житло, об’єкти незавершеного будівництва, квазінерухомість тощо).

Розділ другий «Правова характеристика окремих видів об’єктів іпотечного правовідношення» складається з трьох підрозділів, у яких аналізуються особливості правового режиму окремих соціально значущих видів об’єктів іпотечних правовідносин.

У підрозділі 2.1. «Іпотека земельних ділянок» аналізується співвідношення понять «земля» та «земельна ділянка». У Конституції України «земля» визначається як природний ресурс (ст. 14). Втім для об’єкта іпотечного правовідношення автор визначає землю лише як матеріальний прообраз при формуванні юридичного поняття «земельна ділянка» і становить її «фізичну сутність». Об’єктом іпотечного правовідношення виступає не земля (природний ресурс, об’єкт природи), а конкретна земельна ділянка. Земля як така не може визнаватися об’єктом речових та зобов’язальних правовідносин, оскільки вона позбавлена просторових (ідентифікаційних) характеристик (площа, місце розташування тощо).

Іпотека земельних ділянок розглядається в двох аспектах: 1) іпотека власне самої земельної ділянки та 2) іпотека земельної ділянки «обтяженої» об’єктами нерухомості (будівлями, спорудами).

В аспекті дослідження іпотеки земельної ділянки визначається, що для передачі в іпотеку земельної ділянки вона повинна бути виділена в натурі на місцевості. Для цього потрібно встановити її розмір та цільове призначення. Як додаток до договору іпотеки доцільно долучати кадастровий план місця розташування відповідної земельної ділянки.

Виходячи з аналізу норм чинного законодавства, автор робить висновок, що коли йдеться про лісову рослинність, багаторічні насадження та водні об’єкти, об’єктом іпотечного правовідношення виступають саме земельні ділянки. Об’єкти, які на них розташовані, є невід’ємними складовими земельної ділянки – її поліпшенням.

Автором ставиться під сумнів можливість іпотеки частини земельної ділянки. Поділ земельної ділянки на частини фактично утворює дві нові земельні ділянки, а не дві частини однієї. Після виділення частки на земельну ділянку в натурі та реєстрації права власності на неї як окремий об’єкт нерухомості іпотекодержатель стає не співвласником земельної ділянки, а є власником нової земельної ділянки.

Окрім власне іпотеки самої земельної ділянки, об’єктом іпотеки може бути майнове право на земельну ділянку. Зокрема, право оренди на земельну ділянку, що має зобов’язальний характер, об’єктом іпотеки може розглядатися лише на час існування такого права. Іпотека такого права оренди повинна здійснюватися аналогічно правилам іпотеки нерухомого майна як об’єкта іпотечного правовідношення. Для передачі права оренди на земельну ділянку в іпотеку необхідно отримання дозволу орендодавця про передачу такого права в іпотеку.

Чинне законодавство допускає збереження сервітуту лише у разі переходу до інших осіб права власності на земельну ділянку, щодо якої він встановлений (ч. 6 ст. 403 ЦК України). У цьому разі у зв’язку зі зміною прав на земельну ділянку законодавець звужує можливість збереження сервітуту тільки правом власності. Відомо, що майнові права включають: 1) речові права (право власності та речові права на чуже майно); 2) зобов’язальні права (наприклад, право оренди). Тому таке звуження є безпідставним. Сервітут повинен зберігати свою чинність не лише при переході права власності на земельну ділянку, але і при передачі її як в іпотеку, встановленні інших речових прав на земельну ділянку (суперфіцій, емфітевзис тощо), так і у разі виникнення зобов’язальних прав щодо земельної ділянки (наприклад, права оренди).

Іпотека самого земельного сервітуту як самостійного речового права на чуже майно не є можливою, оскільки сервітут не має самостійного значення в цивільному обороті, а розглядається як певна «юридична властивість» земельної ділянки, щодо якої він встановлений. Тому об’єктом іпотеки завжди буде земельна ділянка, щодо якої встановлений сервітут, який автоматично, незалежно від вказівки на це в договорі, буде передаватися в іпотеку разом із земельною ділянкою.

Враховуючи природні властивості земель сільськогосподарського призначення, автором визначаються особливості правового режиму іпотеки таких земель. Вбачається доцільним іпотеку земель сільськогосподарського призначення здійснювати лише для забезпечення виконання зобов’язань за кредитними договорами, які пов’язані із веденням сільського господарства. Враховуючи щорічний цикл виробництва, слід заборонити звернення стягнення на такі земельні ділянки до закінчення виконання сільськогосподарських робіт.

Іпотека земельних ділянок, «обтяжених» об’єктами нерухомості, пояснюється тим, що земельна ділянка та об’єкти нерухомості (будівлі, споруди) слід розглядати як складові частини однієї речі – єдиного об’єкта. Фізичні властивості об’єкта повинні формувати його правовий режим, а не навпаки. Якщо на земельній ділянці, яка перебуває в іпотеці і належить іпотекодавцю на праві власності, починається зведення ним будівель (споруд), то на такі будівлі (споруди) повинна поширюється іпотека. Це пояснюється фізичною єдністю земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості. Умова договору іпотеки про непоширення на таку будівлю (споруду) режиму іпотеки повинна визнаватися нікчемною. Після завершення будівництва будівля (споруда) залишається предметом іпотеки.

У підрозділі 2.2. «Іпотека об’єктів незавершеного будівництва» визначається, що об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт іпотечного правовідношення, має складну природу і характеризується як фізичними, так і юридичними ознаками. Фізичною ознакою є міцний зв'язок із земельною ділянкою, внаслідок чого переміщення об’єкта незавершеного будівництва є неможливим без його знецінення та зміни призначення. Юридичною ознакою є відсутність акта прийняття в експлуатацію об’єкта як будівлі (споруди). Наявність цих ознак дає можливість розглядати об’єкт незавершеного будівництва як юридично рухомий, хоча фізично нерухомий об’єкт (сукупність будівельних матеріалів відносно об’єкта, що будується). З правової точки зору об’єкт незавершеного будівництва є нерухомою річчю з моменту його державної реєстрації в реєстрі прав, але до моменту здачі його в експлуатацію.

Автором наголошується, що об’єктом іпотеки не може розглядатися частина об’єкта незавершеного будівництва, оскільки для цього таку частину об’єкта необхідно виділити в натурі і зареєструвати на неї право власності як на окремий об’єкт нерухомості.

Розглядаються випадки передачі об’єкта незавершеного будівництва в іпотеку: 1) власне самого об’єкта незавершеного будівництва; 2) земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва; 3) майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва.

Передача в іпотеку самого об’єкта незавершеного будівництва може здійснюватися лише у випадку, коли щодо нього відповідно до законодавства зареєстровано право власності в реєстрі прав на нерухоме майно. Індивідуалізація самого об’єкта незавершеного будівництва є достатньо складною, що робить таку конструкцію передачі даного об’єкта в іпотеку вразливою. Це пояснюється тим, що об’єкт цивільних правовідносин має статичний характер (за винятком властивостей його природного та практичного зносу), а у випадку будівництва – динамічним, таким, що постійно змінюється.

Наводяться аргументи на користь теорії «єдиного об’єкта». Доводиться, що земельна ділянка та об’єкти, що на ній будуються, мають розглядатися як єдиний об’єкт права. Виходячи із сутності вказаної теорії право власності існує тільки на земельну ділянку, але не на будівлі, тому як предмет іпотеки ідентифікації підлягає лише земельна ділянка. Відповідно об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці, вважається також переданим в іпотеку. Піддається критиці принцип «права слідування», що закріплений у чинному законодавстві (частини 4, 5 ст. 6 Закону України «Про іпотеку»). Доводиться, що немає різниці в тому, що буде передаватися – власне сам об’єкт незавершеного будівництва або земельна ділянка, на якій він будується, оскільки передаватиметься як сам об’єкт незавершеного будівництва, так і земельна ділянка, на якій він розташований.

При передачі майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва в іпотеку після завершення будівництва (тобто припинення існування об’єкта незавершеного будівництва та виникнення на його основі нового об’єкта – будівлі (споруди)) предмет іпотеки (майнові права на об’єкт незавершеного будівництва) здійснює свою «трансформацію» на реальний побудований об’єкт. Якщо в іпотеку передаються майнові права на об’єкт незавершеного будівництва і при цьому володілець останнїх і власник земельної ділянки збігаються в одній особі, то в такому випадку мають передаватися як майнові права на об’єкт незавершеного будівництва, так і сама земельна ділянка. В іншому випадку умова договору чи договір у цілому мають визнаватися нікчемними. Це пов’язано з реалізацією повною мірою ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», оскільки після завершення будівництва предметом іпотеки буде вже збудована будівля (споруда) та земельна ділянка, на якій вона розташована.

У підрозділі 2.3. «Іпотека житла» здійснюється аналіз особливостей іпотеки такого різновиду житла, як квартира в багатоквартирному житловому будинку. Дослідження проводиться в двох аспектах: 1) іпотека квартир у багатоквартирному будинку, будівництво якого ще не завершено; 2) іпотека квартир у збудованих багатоквартирних житлових будинках.

Автором доводиться, що іпотека квартири в багатоквартирному житловому будинку, будівництво якого не завершено, неможлива в силу відсутності об’єкта (квартири) в юридичному (обов’язково) та фізичному (не обов’язково) розумінні. До завершення будівництва проінвестованого об’єкта (квартири в багатоквартирному житловому будинку) та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об’єкт, а майнові права щодо нього. Якщо укладається договір на будівництво квартири в багатоквартирному житловому будинку, то предметом договору іпотеки буде майнове право на набуття об’єкта інвестування (квартири) у майбутньому.

Особливістю іпотеки квартир у збудованих багатоквартирних житлових будинках є те, що квартира та допоміжні приміщення в багатоквартирному житловому будинку є складовими частинами однієї речі – житлового будинку і не можуть функціонувати окремо. Тому при передачі в іпотеку квартири в багатоквартирному житловому будинку право у спільній частковій власності (є більш правильним, ніж право у спільній сумісній власності) на майно загального користування вважається таким, що перебуває в іпотеці разом з квартирою.

Розглянуто важливе питання щодо можливості передачі в іпотеку не квартири в цілому, а лише частини квартири. При цьому є важливим питання щодо особливостей виділення в натурі та реєстрації права власності на частину квартири в багатоквартирному житловому будинку. Частина квартири не є самостійним об’єктом цивільних прав в аспекті її ліквідності, оскільки на неї фактично не може бути звернене стягнення для забезпечення основного зобов’язання. Відтак, можна стверджувати, що частину квартири не можна розглядати як об’єкт іпотечного правовідношення.

Розділ третій «Спірні питання об’єкта іпотечного правовідношення» присвячений дослідженню окремих об’єктів цивільних правовідносин, передача в іпотеку яких є дискусійною, а саме підприємства як єдиного майнового комплексу та квазінерухомості.

У підрозділі 3.1. «Підприємство як єдиний майновий комплекс в аспекті іпотечного правовідношення» на основі аналізу правової природи підприємства як єдиного майнового комплексу, яка є дуже суперечливою та складною, досліджується питання іпотеки цього об’єкта.

Автором обґрунтовується, що підприємство повинно розглядатися не як складна річ, а як певна сукупність майна, особливий об’єкт, оскільки у своєму складі підприємство має не лише речі, а й права та борги. Крім того, підприємство характеризується динамічним характером (постійно змінюється), а не є статичним, що ускладнює його можливість виступати об’єктом іпотечного правовідношення.

Підприємство не може визнаватися нерухомим майном, оскільки майно, яке входить до складу підприємства, поділяється на окремі елементи зі своїм власним правовим режимом – земельні ділянки, устаткування, право на торговельну марку тощо (принцип «спеціалізації об’єкта»). Речове право може виникати лише на певну індивідуально визначену річ, що входить до складу підприємства, а не на певну фізичну або юридичну сукупність майна.

На основі принципу «спеціалізації об’єкта» (наявність різного правового режиму на складові підприємства як єдиного майнового комплексу) автор доходить до висновку, що іпотека підприємства є неможливою.

Негативно ставлячись до застави підприємства як єдиного майнового комплексу, водночас підтримується ідея щодо можливості передачі в іпотеку окремих нерухомих об’єктів, що входять до складу підприємства. Такі об’єкти можуть бути передані в іпотеку, якщо вони відповідають умовам, встановленим законом для об’єктів іпотеки (ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»). Предметом застави можуть виступати і інші об’єкти цивільних прав, що входять до складу підприємства як єдиного майнового комплексу. Це можуть бути товари в обороті та переробці, рухомі речі тощо.

У підрозділі 3.2. «Правова природа квазінерухомості як об’єкта іпотечного правовідношення» зазначається, що існують речі, які в силу своїх природних властивостей не можуть бути віднесені до нерухомості, але внаслідок свого особливого значення їх правовий режим прирівнюється до нерухомих, – квазінерухомі речі. Акцентується увага на тому, що в силу абз. 2 ч. 1 ст. 181 ЦК України такі об’єкти не стають автоматично речами, які можна визначити як квазінерухомі речі. Закон лише визначає, які об’єкти можуть бути визнані як квазінерухомі (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти). Крім того, перелік об’єктів, що можуть належати до квазінерухомого майна, не є вичерпним. Автором робиться висновок, що оскільки абз. 2 ч. 1 ст. 181 ЦК України вводить особливий вид об’єктів, які можна визначити, як квазінерухомі речі, і визначає для них обов’язкову ознаку – державну реєстрацію, то необхідним є встановлення порядку державної реєстрації таких речей, без якого квазінерухомі речі не мають «закінченого» правового режиму і не можуть повноцінно виступати об’єктом обороту (відповідно до концепції, яка закладена в ЦК України, – статті 181, 182). Реалізація цієї думки можлива шляхом прийняття спеціального нормативного акта або внесення доповнень до існуючих норм чинного законодавства.

Вказані об’єкти не є квазінерухомими речами в повному розумінні, оскільки сьогодні в Україні не передбачена їхня реєстрація (передбачено лише обліковий характер таких об’єктів), тому вони не можуть розглядатися і як об’єкт іпотеки. До здійснення реєстрації вказані об’єкти слід розглядати як рухомі речі, а їх заставу слід здійснювати за правилами, встановленими для рухомих речей з урахуванням їх специфіки.

Закон України «Про іпотеку» (абз. 2 ст. 1) вказує, що застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Проте це положення не відповідає вимогам абз. 2 ч. 1 ст. 181 ЦК України, оскільки ст. 182 ЦК України не передбачає будь-яких вийнятків із загального правила про обов’язковість реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомість.

Розглянуто питання іпотеки морських суднен, суднен внутрішнього плавнання, повітряних суден та космічних об’єктів, що будуються. Оскільки фізично об’єкта квазінерухомості ще немає, то до нього будуть застосовуватися ті положення про іпотеку, які визначають іпотеку об’єкта незавершеного будівництва. Виходячи з аналізу ч. 3 ст. 3 та ч. 1 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» у цьому випадку об’єктом іпотеки може бути як сам об’єкт квазінерухомості, що будується, так і майнові права на нього, будівництво якого незавершено.

Відповідно до чинного законодавства для здійснення правочинів, у тому числі і договору іпотеки, з об’єктами незавершеного будівництва необхідна реєстрація в реєстрі прав, тому морські судна, судна внутрішнього плавнання, повітряні судна та космічні об’єкти, що будуються, можуть розглядатися як об’єкти іпотеки лише за умови такої їх реєстрації.