ОБТЯЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ЗА ЗЕМЕЛЬНИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертаційного дослідження, зазначається його зв’язок із науковими програмами, визначаються мета, завдання, об’єкт, предмет і використані методи дослідження, висвітлюється наукова новизна одержаних результатів, розкривається їх практичне значення, наводяться дані щодо їх апробації та публікації.

Розділ 1.«Теоретико-правова характеристика обтяжень прав на землю» складається з чотирьох підрозділів, у яких досліджуються загальнотеоретичні питання поняття обтяжень прав на землю як правової категорії, а також надається правова оцінка нормам вітчизняного та закордонного законодавства, що врегульовують поняття, порядок встановлення та реалізації обтяжень прав на землю.

Підрозділ 1.1. «Поняття та юридична природа обтяжень прав на землю» присвячений дослідженню категорії «обтяження прав на землю» з урахуванням наукової думки, порівнянню даного поняття із «обмеженнями прав» та «межами здійснення» прав,визначенню ознак обтяжень прав на землю та формування власного визначення обтяжень прав на землю.

Відзначається, що для обтяжень прав на землю характерні такі загальні ознаки як: 1) обтяження прав на землю є звуженням (обмеженням) прав власника або користувача земельної ділянки при встановленні щодо неї обтяження; 2) обтяження є речовим правом на чуже майно; 3) обтяження є самостійною категорією, що не залежить від обмежень та меж здійснення прав; 4) обтяження прав на землю виникають виключно в індивідуальному порядку щодо конкретно визначеної земельної ділянки; 5) обтяження прав на землю перебувають у безпосередньому зв’язку з обтяженою земельною ділянкою, та слідують за нею у разі переходу права власності на таку земельну ділянку до іншої особи; 6) обов’язковість державної реєстрації обтяжень прав на землю; 7) конкуренція обтяжень прав на землю між собою та пріоритет права власності перед обтяженнями прав на землю .

При цьому, спеціальною ознакою обтяжень прав на землю розглядаємо їх подвійну правову природу (дуалістичний характер обтяжень прав на землю), адже обмежуючи (звужуючи) повноваження власника обтяженої земельної ділянки вони одночасно породжують права у третіх осіб відносно обтяженої земельної ділянки.

З урахування приведених ознак обтяжень прав на землю, вважаємо, що обтяження прав на землю – це врегульовані нормами права суспільні відносини, пов’язані з обмеженням (звуженням) прав власника та/або користувача земельної ділянки у зв’язку із встановленням у нормативному, адміністративному, договірному або судовому порядку прав (забезпечення інтересів) третіх осіб на використання земельної ділянки.

У підрозділі 1.2.«Види обтяжень прав на землю та їх функціональне призначення»автором запропоновано власний перелік обтяжень прав на землю та зроблено висновок про необхідність передбачити відповідні положення у нормах Земельного кодексу України.

Зауважимо, що у нормах Земельного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 11.02.2010 відсутній перелік видів обтяжень прав на землю.

Уявляється, що норми Глави 18 «Обмеження прав на землю» Земельного кодексу України є незрозуміло викладеними через те, що назва Глави не відповідає її змісту, крім того, враховуючи, що названа Глава містить окрему Статтю 111, якою передбачено перелік можливих способів обмежень прав на землю, вважаємо нелогічною відсутність у даному переліку охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон та зон особливого режиму використання земель. Тому, назву Глави 18 «Обмеження прав на землю» Земельного кодексу України необхідно змінити на «Обмеження та обтяження прав на землю», а зміст ст. 111 Земельного кодексу України викласти в наступній редакції.

Ч. 1 ст. 111 Земельного кодексу України доповнити абзацом другим такого змісту: «До обтяжень прав на землю належать:а) земельні сервітути;б) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);в) право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);г) право оренди;ґ) права постійного користування;д) засоби забезпечення виконання зобов’язань (неустойка, іпотека, податкова застава);ж) зобов’язальні обтяження прав на землю (надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи та рента землі);з) інші, передбачені законами України обтяження прав на землю».

Ч. 2 ст. 111 Земельного кодексу України необхідно викласти у такій редакції:«2. Обмеження у використанні земель можуть бути встановлені законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, або рішенням суду.До обмежень у використанні земель належать:а) умова розпочати і завершити забудову протягом встановлених строків;б) умова освоїти земельну ділянку протягом встановлених строків; в) заборона на провадження окремих видів діяльності;г) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;ґ) охоронні зони (в тому числі зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони,зони особливого режиму використання земель та водоохоронні зони);д) засоби забезпечення позовів та засоби виконання зобов’язань, що стосуються земельної ділянки;ж) інші, передбачені законами України обмеження у використанні землі».

Крім того, вважаємо, що ч. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію прав від 11.02.2010 р. необхідно викласти теж в новій редакції, зокрема:«1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право господарського відання; право оперативного управління; довірче управління майном; 3) право користування чужим майном (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій);право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; неустойка; податкова застава; рента; надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи;4) інші речові права та їх обтяження відповідно до закону».

Окрім наведеного нами також здійснено класифікацію обтяжень прав на землю за їх змістом, за змістом прав та обов’язків учасників правовідносин, залежно від дії в часі, за колом осіб та за підставою їх виникнення.

У підрозділі 1.3. «Зарубіжний досвід встановлення обтяжень прав на землю» наводяться приклади нормативного регулювання обтяжень прав на землю у Німеччині, Англії, США, Франції, Росії та Молдові.

Обгрунтовано, що в Україні, в межах удосконалення власного законодавства, може бути використано досвід більш розвинутих країн світу, в яких становлення відповідних правовідносин вже зазнало різних інтерпретацій та отримало усталену модель правового регулювання.

Слід зазначити, що допозитивних прикладів іноземного правового регулювання належить наступне.

Зокрема, врегульований Цивільним уложенням Німеччини вид обтяжень прав на землю – узуфрукт як право особи, на користь якої вироблено обтяження, витягувати всі вигоди від користування річчю вбачаємо актуальним до імплементації в норми Земельного кодексу України.Такі види обтяжень прав на землю, на наш погляд, повинні врегульовуватися окремо від обмежень у використанні землі, у ст. 111 Земельного кодексу України як обтяження прав на землю.

Досліджуючи досвід встановлення обтяжень прав на землю в Англії, актуальними до застосування вважаємо англійські негативні сервітути. Сторонам спору вдалося б уникнути довготривалих судових тяганин, якщо б законодавством було врегульовано можливість встановлення негативних сервітутів, за якими б встановлювалася обіцянка не вчиняти певних дій з певною частиною власності.

Американське цивільне законодавство складає для нас особливий інтерес нормативним врегулюванням сервітутів, не обумовлених розташуванням земельної ділянки. Адже українському законодавству не знайомі такі види земельних сервітутів, які б полягали у встановленні певного права без наявності панівної земельної ділянки. В даному випадку обтяжувачу не потрібно бути власником (користувачем) сусідньої земельної ділянки.

Тому, на наш погляд, поряд із узуфруктом у ст. 111 Земельного кодексу України необхідно передбачити такий вид обтяжень прав на землю, які не обумовлені розташуванням земельної ділянки (у вигляді умови здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги тощо).

Підрозділ 1.4.«Ретроспективний аналіз законодавства, що регулює встановлення обтяжень прав на землю в Україні. Перспективи підвищення його ефективності» передбачає аналіз правового застосування обтяжень прав на землю на території України у минулих століттях.

Слід зазначити, що поняття обтяжень прав на землю, з невеликими відголосками у нормах римського приватного права та звичаєвого права ,на теренах України до моменту прийняття Земельного кодексу України не існувало. Такий факт підсилювався радянською владою, за якої спостерігався повний занепад та відсутність таких інститутів земельного права, як право приватної власності і його обтяження.

Серед позитивних моментів сучасного правового регулювання обтяжень прав на землю можна виділити: виокремлення обтяження як окремої незалежної від обмеження категорії; визначення виду обтяження – податкової застави; визначено, що права на нерухоме майно, які виникли до набрання чинності Законом про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р. не потрібно перереєстровувати; врегульовано обов’язковість реєстрації права оренди земельних ділянок строком у один рік і менше; врегульовано процедурні аспекти державної реєстрації.

До недоліків правового регулювання обтяжень прав на землю відносимо наступне: 1) обтяження рухомого майна та обтяження нерухомого майна згідно норми Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» та Закону про реєстрацію прав в редакції 2004 року є різними за змістом категоріями; 2) Закон про реєстрацію прав в обох редакціях не розглядає неустойку та іпотеку як обтяженнями прав на землю не вважаються;                       3)визначення «обтяження» не в повній мірі відповідає юридичній природі обтяжень прав та землю; 4) відсутність визначеного переліку видів обтяжень прав на землю; 5)нечіткий перелік підстав виникнення обтяжень прав на землю;          6) залишена законодавцем без змін одночасна «державну реєстрацію права оренди» та «державну реєстрацію договорів оренди землі»; 7) відсутність чіткого переліку документів, які посвідчують право на земельну ділянку (договори про встановлення земельних сервітутів, емфітевзису, суперфіцію та обмежень прав на земельні ділянки); 8) залежність ряду норм Закону про реєстрацію прав в редакції 2010 року від прийняття цілої низки підзаконних нормативно-правових актів;       9) невизначеність подальшої долі державних актів на право власності на земельну ділянку та державних актів на право постійного користування земельних ділянок як правовстановлюючих документів.

Передусім уявляється доцільним внесення змін до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 11.02.2010 р., за якими абз.5 ч. 1 статті необхідно викласти в такій редакції:            «обтяження – це права третіх осіб на чуже нерухоме майно, якими обмежуються (ущемлюються) повноваження власника та/або користувача нерухомого майна шляхом заборони на користування та/або розпорядження ним, що встановлюються у нормативному, адміністративному, договірному або судовому порядку.

Розділ 2 рукопису «Реалізація обтяжень прав на землю як засобу регулювання земельних відносин» складається з чотирьох підрозділів та зосереджує в собі дослідження, що стосується практичного боку категорії обтяжень прав на землю. Йдеться про порядок виникнення обтяжень прав на землю, спосіб здійснення прав, що є обтяженими та їх гарантії, способи реалізації обтяжень та здійснення їх державної реєстрації.

Підрозділ 2.1.«Підстави виникнення обтяжень прав на землю». В даній частині дисертації визначено, що встановлення обтяжень прав на землю пов’язане із певними юридичними фактами (обставинами), в результаті прийняття/укладення яких повноваження власників земельних ділянок щодо цих ділянок змінюються або ж навпаки – не можуть бути змінені.

Вважаємо, що підстав виникнення обтяжень прав на землю є більше, ніж визначає законодавець у абз. 5 ст. 2 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»в редакції від 11.02.2010 р. та ч. 1 ст. 111 Земельного кодексу України в редакції від 07.07.2011 р., та до існуючого переліку також відносиморішення суду, заповіт, спадкування за законом.

На наш погляд, підстави виникнення обтяжень прав на землю необхідно класифікувати залежно від виду обтяження, та поділити їх на: 1) підстави виникнення земельних сервітутів; 2) підстави виникнення суперфіцію; 3) емфітевзису; 4) оренди; 5) права постійного користування; 6) податкової застави; 7) іпотеки; 8) неустойки; 9) ренти; 10) зобов’язання здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; 11) зобов’язання здійснити будівництво 12) зобов’язання виконати визначені роботи.

Узагальнюючи всі підстави виникнення обтяжень прав на землю за характером їх походження виділяємо: 1) акт органу державної влади або органу місцевого самоврядування, їх посадових осіб; 2) договір, в тому числі договори відчуження; 3) рішення суду; 4) свідоцтво про право на спадщину.

Враховуючи, що Законом про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р. врегульовано неповний перелік підстав виникнення прав на землю, а також відсутність такого єдиного положення у нормах Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України, вважаємо доцільним абз. 5 ч. 1 ст. 2 Закону викласти в такій редакції: «обтяження – обмеження (звуження) прав власника та/або користувача земельної ділянки у зв’язку із встановленням прав (забезпеченням інтересів) третіх осіб на використання земельної ділянки, що виникли на підставі акту органу державної влади або органу місцевого самоврядування, їх посадових осіб, договору, рішення суду або свідоцтва про право на спадщину».

Підрозділ 2.2. «Державна реєстрація обтяжень прав на землю»передбачає дослідження низки новоприйнятих законів та підзаконних нормативно-правових актів, що пов’язані із здійсненням державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

До позитивних аспектів змін у системі реєстрації відносимо той момент, що відтепер органом державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Міністерство юстиції України та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав та Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр), тобто реєстрація прав на землю та їх обтяжень буде здійснюватися на єдиних началах, а відтак зосереджуватися у структурі одного органу влади, в межах одного Державного реєстру прав.

При цьому, вважаємо, що необхідно внести зміни до ст. 125 Земельного кодексу України «Виникнення права на земельну ділянку», згідно якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Названа стаття Земельного кодексу України не визначає, з якого моменту виникають інші обтяження прав на землю, окрім права оренди та права постійного користування. Тому, вважаємо доцільним назву ст. 125 Земельного кодексу України викласти як «Виникнення прав на земельну ділянку та їх обтяжень», а текст статті викласти у такій редакції: «Право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Право постійного користування, право оренди, право сервітуту, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки та інші обтяження прав на землю виникають з моменту державної реєстрації цих обтяжень».

Серед негативних моментів нової системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень також виділяємо обов’язок власників і користувачів земельних ділянок з 1 січня 2013 року зареєструвати своє право на землю у Державному реєстрі прав. Вважаємо, що приведений аспект державної реєстрації прав на землю та їх обтяжень є можливим виконати автоматично.

Ще один недолік правового регулювання вбачаємо у законодавчому відборі земельних сервітутів, що підлягають державній реєстрації, за ознакою підстави виникнення.

З даного приводу вважаємо, що положення ст. 100 Земельного кодексу України доцільно викласти в наступній редакції. Абз. 2 ч. 2 ст. 100 Земельного кодексу України необхідно скасувати, а статтю доповнити частиною третьою такого змісту: «Земельні сервітути підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно».

Крім того, переліки підстав державної реєстрації обтяжень прав на землю, передбачені ч. 2 ст. 19 Закону про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р. та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень необхідно доповнити ще однією підставою – свідоцтвом про право на спадщину.

Ще один суттєвий недолік Закону про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р. полягає у обов’язку правонабувача (заявника) повідомляти орган державної реєстрації прав про наявність встановленої законом заборони на відчуження нерухомого майна. На наш погляд, подібна інформація і без того доступна державному реєстратору.

У зв’язку із зазначеним, вважаємо, що ч. 9 ст. 16 Закону про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р. «Під час подання заяви про державну реєстрацію прав особи, визначені у частині сьомій цієї статті, повинні повідомити орган державної реєстрації прав про наявність встановленої законом заборони на відчуження нерухомого майна» необхідно виключити, оскільки в останній немає потреби.

У підрозділі 2.3.«Правове забезпечення здійснення прав на землю, щодо яких встановлені обтяження» йдеться про те, що належного правового забезпечення, відповідних гарантій, при здійсненні потребують як право власності на земельну ділянку, так і право оренди землі, так і інші права третіх осіб на чужу земельну ділянку.

Гарантії прав на землю розглядаємо як нормативно встановлені приписи та способи, що забезпечують реалізацію прав на землю у визначеному законодавством порядку, межі їх здійснення та методи захисту уразі порушення таких прав.

До гарантій здійснення обтяжених прав на землю відносимо: а) законність та верховенство права; б) непорушність права власності на землю; в) забезпечення захисту права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону;г) встановлення невичерпного переліку способів захисту прав на землю; ґ) юридична відповідальність за порушення чужих прав на землю; д) використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання; е)додержання вимог законодавства про охорону довкілля; є) необхідність зберігання геодезичних знаків;ж) забезпечення використання землі за цільовим призначенням; з) дотримання непорушності прав власників та користувачів суміжних земельних ділянок, а також ряд інших гарантій прав на землю, що знаходять своє відображення в нормах земельного законодавства.

Серед способів захисту обтяжених прав на землю виділяємо такі, як судовий, адміністративний (звернення до органів виконавчої влади та правоохоронних органів), нотаріальний захист та самозахист.

При цьому, у разі вчинення протиправного діяння обтяжувач прав на землю може бути притягнутий до цивільної, адміністративної або кримінальної відповідальності, в тому числі на обтяжувача можу бути покладено обов’язок відшкодувати завдані збитки та моральну шкоду.

Підрозділ 2.4. «Особливості правового обігу земельних ділянок, права на які обтяжені». Нами встановлено, що земельним ділянкам, як товару притаманні такі ознаки, як: приналежність до нерухомості, неподільність, незамінність, непереміщеність, невідтворюваність, належність до природних об’єктів, а також оборотоздатність. При цьому, досягнуто висновку, що встановлення обтяження права на землю не впливає на оборотоздатність земельної ділянки.

Ринок землі нами розуміється як механізм взаємодії попиту і пропозиції на землю, що уявляється як один із видів товару. Крім того, нами виділено три типи обігу земельних ділянок – адміністративний обіг, ринковий та квазіринковий обіг.

До адміністративного обігу, на наш погляд, слід відносити безоплатну приватизацію земель державної та комунальної власності. Ринковий обіг включає цивільно-правові угоди із землею (договори купівлі-продажу, міни, дарування), відносини спадкування та продаж земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах. В свою чергу, квазіринковий обіг полягає у передачі земельних ділянок в оренду.

Слід зазначити, що обіг земель в Україні має місце, не зважаючи на відсутність належного правового регулювання, зокрема прийняття довгоочікуваного Закону України «Про ринок земель» (Проект Закону «Про ринок земель» 06.09.2011 р. № 9001-2).

Серед особливостей обігу земель в сукупності за ринковим, неринковим та квазіринковим обігами виділяємо наступне: 1) істотні умови угод про перехід права власності на земельні ділянки, визначені ст. 132 Земельного кодексу України, повинні бути невід’ємними елементами будь-яких договорів, предметами яких є земля; 2) при оформленні договорів відчуження земельної ділянки нотаріус зобов’язаний встановити наявність/відсутність обтяження земельної ділянки правами третіх осіб. При цьому, якщо таке обтяження прав на землю присутнє, дані про нього обов’язково зазначаються в тексті договору відчуження; 3) ст. 1225 Цивільного кодексу України доцільно доповнити новою частиною четвертою такого змісту: «4. Земельна ділянка, право власності на яку переходить у спадок, може бути обтяжена правами третіх осіб. Перехід права власності на земельну до спадкоємця не припиняє встановленого щодо неї обтяження»; 4) сервітуарій повинен бути повідомлений про зміну власника земельної ділянки, якою він користується. При цьому, повноваження по інформуванню осіб, які мають права на чужі земельні ділянки, необхідно закріпити за органом, який здійснює державну реєстрацію права власності (на даний момент – це територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів); 5) в контексті даного рукопису право оренди розглядається як обтяження прав на землю. При цьому, особливість квазіринкового обігу в тому, що оренда (обтяження) також може бути обтяжена сервітутом, іпотекою тощо. Тобто, обтяженими можуть бути не тільки права власника, але й права орендаря; 6) договір оренди землі, поряд з договорами відчуження, також обов’язково повинен містити дані про наявність або відсутність обтяжень прав на землю; 7) адміністративний обіг обтяжених земельних ділянок є особливим тим, що обтяження прав на землю в даному випадку виникають на стадії формування земельної ділянки.