ОЦІНЮВАННЯ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ПРОМИСЛОВИХ ПІДПРИЄМСТВ

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, визначено мету, завдання, об’єкт, предмет і методи дослідження, викладено наукову новизну, висновки щодо практичного значення отриманих результатів, а також наведено відомості про апробацію результатів дослідження, публікації і особистий внесок здобувача.

У першому розділі «Теоретико-методичні основи оцінювання об’єктів нерухомості промислових підприємств» досліджено сутність та значення об’єктів нерухомості в діяльності промислових підприємств, визначено особливості оцінювання об’єктів нерухомості підприємств, проаналізовано сучасний стан нормативного забезпечення процесу оцінювання.

За результатами аналізу діючих нормативно-правових актів зроблено висновок, що у чинному законодавстві відсутнє однозначне трактування термінів «нерухомість», «об’єкти нерухомості». За результатами опрацювання наукових і літературних джерел визначено, що на даний час існує поділ об’єктів нерухомості на три групи: об’єкти житлової нерухомості, об’єкти соціальної нерухомості та об’єкти комерційної нерухомості. Проте, із загальної сукупності об’єктів комерційної нерухомості необхідно виокремити об’єкти нерухомості промислових підприємств, оскільки, як елемент соціально-економічної системи держави, ринок нерухомості є сферою, яка об’єднує підприємства певної галузі. Для кожного підприємства об’єкти нерухомості є уречевленим капіталом з довготривалим (для земельних ділянок необмеженим) терміном використання. На основі узагальнення визначень, наведених у наукових літературних джерелах та діючих нормативно-правових актах, зроблено висновок, що об’єктами нерухомості підприємств є земельні ділянки виробничого, сільськогосподарського та іншого призначення і нерозривно пов’язані із ними матеріальні об’єкти цілісних майнових комплексів, окремі (офісні, виробничі, складські будівлі) разом з інженерно-технічним обладнанням, приєднаним до них, та сукупність прав, інтересів, вигод і обмежень щодо використання вищеперелічених об’єктів.

Особливістю процесу оцінювання об’єктів нерухомості промислових підприємств суб’єктами оцінної діяльності є його ринковий характер. У процесі проведення оцінювання враховуються не лише витрати на будівництво, придбання об’єкту нерухомості, а і уся сукупність ринкових факторів, які безпосередньо чи опосередковано можуть впливати на вартість оцінюваного об’єкту.

Доведено, що у процесі оцінювання здійснюється аналізування зовнішнього та внутрішнього середовища функціонування об’єктів нерухомості промислових підприємств, генеруються та оцінюються альтернативні варіанти використання об’єктів нерухомості, приймаються рішення щодо оптимального їх використання. Результати аналізування проведеного оцінювання слугують інформаційною базою для моніторингу впливу управлінських рішень, запроваджуваних інвестиційних, реорганізаційних, девелоперських та інноваційних проектів на поточну і прогнозовану ринкову вартість об’єктів нерухомості і, відповідно, підприємства в цілому, на підставі чого оцінюється ефективність менеджменту та визначається ефективність діяльності підприємства.

У процесі визначення вартості об’єктів нерухомості підприємств з метою прийняття стратегічних рішень щодо подальшого їх використання необхідно враховувати подвійну сутність об’єктів нерухомості: не тільки фізичні характеристики об’єктів оцінювання, а і сукупність прав на них. Створення нових комбінацій прав дає можливість вирішувати конкретні завдання, зокрема, шляхом поділу пакету прав на певну кількість складових частин можна залучити необхідну кількість інвесторів.

В умовах економічної кризи і скорочення обсягів виробництва частина операційних об’єктів нерухомості промислових підприємств переходить до класу неопераційних, затрати на утримання яких зменшують величину чистого операційного доходу підприємства. Згідно з Національним стандартом №1, який визначає загальні засади оцінки майна і майнових прав в Україні, усе майно, що не використовується в господарській діяльності підприємства, віднесено до класу надлишкового, максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження. Проте, складність отримання кредитних коштів, значне подорожчання кредитів банківських установ призвели до зниження попиту на об’єкти нерухомості підприємств і, як наслідок, зменшення їх ціни. Відчуження об’єктів нерухомості промислових підприємств є неповторювальною подією, і у період виходу із кризи, збільшення обсягів виробництва може виникнути зворотна проблема: нестачі виробничих, офісних і складських приміщень, придбати які можна буде вже за ціною вищою, ніж вони були реалізовані. За результатами дослідження усіх можливих варіантів використання неопераційних об’єктів нерухомості розвинуто класифікацію об’єктів нерухомості підприємства