ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ ЗА ЦИВІЛЬНИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ

Краткое содержание

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дисертаційного дослідження, вказується зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, сформульовано мету і завдання дослідження, окреслена методологія дослідження, визначено об’єкт і предмет дисертації, формулюються основні положення, що виносяться на захист, висвітлюється практичне значення результатів дослідження та  їх апробація, зазначаються публікації за темою дисертації.

Розділ 1. «Огляд літератури та вибір методів дослідження» присвячено аналізу наукової літератури за темою дослідження. Проаналізовані першоджерела римського права, навчальну літературу та наукові праці радянських часів і сучасності з питань регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Найбільша увага в юридичній літературі приділяється дослідженню окремих речових прав на чуже майно в праві Стародавнього Риму. Дослідження інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови в римському праві здійснювалося, головним чином, у контексті розгляду системи речових прав на майно в Стародавньому Римі. Щодо стану наукової розробки суперфіцію з точки зору оновленого цивільного та земельного законодавства України, то такі дослідження представлені або окремим публікаціями, або відповідними розділами в посібниках, що дозволило зробити висновок про недостатню дослідженість інституту суперфіцію, його сутності, значення, характерних рис у сучасному цивільному праві України.

З урахуванням основного закону існування та розвитку права як системи й елемента культури, наступності та характеру зв’язків між правовими системами обрано як напрямок дослідження генезис, фактори та передумови появи речових прав на чужі речі в цілому та суперфіцію зокрема. Відповідно структура дослідження передбачає вивчення процесу формування інституту суперфіцію в рамках «материнської системи» – римського приватного права, а далі розгляду його в рамках локальних (дочірніх) систем приватного права Європи: західноєвропейської і візантійської (східноєвропейської), які вплинули на практику його застосування в українській правовій традиції. Проте, оскільки дослідження речових прав та суперфіцію в інших країнах не є предметом дисертації, вивчення цих питань вирішено здійснювати виключно в порівняльному аспекті.

Розділ 2. «Становлення та розвиток права користування чужою земельною ділянкою для забудови в цивільному праві країн світу та України» присвячено аналізу виникнення та становлення інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови в римському праві, сучасному цивільному праві України та зарубіжних країн.

У підрозділі 2.1. «Виникнення інституту суперфіцію як права користування чужою земельною ділянкою для забудови у праві Стародавнього Риму» проаналізовано розвиток цивільних відносин щодо користування чужими речами, також і чужою земельною ділянкою в Стародавньому Римі.

Аналіз джерел римського права та наукової літератури з римського права дозволив простежити виникнення інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), який склався в класичний період римського права. У більш пізній період суперфіцій набуває характер речового права. Зроблено висновок, що трансформація відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови відбувається поетапно з розвитком римського приватного права.

На час «права Юстиніана» суперфіцій був таким речовим правом щодо чужої земельної ділянки, що давав можливість володіти, користуватись та розпоряджатись зведеною на ній будівлею або її частиною практично без обмежень. Відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови були досить детально врегульовані, як правило, за допомогою відповідного договору. Причому, це міг бути або договір публічно-правового характеру, або цивільно-правовий договір.

Щодо встановлення суперфіцію римські юристи розрізняли первісні та похідні способи його набуття. Уперше (тобто безпосередньо від власника земельної ділянки) суперфіцій набувався за договором, заповітом або за давністю. Підставою виникнення суперфіцію могло бути також судове рішення, якщо при поділі забудованої земельної ділянки суддя передавав одній особі право власності на землю і будівлю, іншій – право відчужуваного успадковуваного користування. Щодо «похідних» способів установлення суперфіцію – передачі суперфіцію користувачем земельної ділянки іншим особам (тобто таких, що встановлюються на підставі вже існуючого права користування чужою земельною ділянкою), то поміж них, передусім, можна назвати договір, спадкування після суперфіціарія та судове рішення.

Зазначено, що суперфіціарій міг захищати своє право користування землею, вимагати його повернення у випадках відібрання тощо не тільки від порушень із боку сторонніх осіб, як то мало б місце при договорі оренди, але й від порушень із боку самого власника, що урівняло суперфіцій із речовими правами.

У підрозділі 2.2. «Співвідношення суперфіцію з іншими речовими обмеженнями прав за римським правом» автор досліджує особливості правової природи суперфіцію та його місце в системі речових прав за римським правом.

Установлено, що суперфіцій має як подібні риси із сервітутами, та і низку відмінностей від них. Від персональних сервітутів його відрізняє можливість бути відчуженим, від речових – розуміння його природи як права різних осіб на одну й ту ж річ. Відмінність суперфіцію від права застави в римському праві полягала в тому, що остання не породжувала права на чужу річ, оскільки при ній до заставотримача переходило право власності до повернення боргу заставодавцем. Відмінності між правом власності та суперфіцієм полягали у їх характері, адже право власності є первинним. Воно залежить лише від держави, яка встановлює законодавчі межі його здійснення, визначаючи оптимальний характер взаємодії, співіснування всієї сукупності правовідносин власності. Суперфіцій є похідним речовим правом. Він ґрунтується на праві власності, залежить від нього і обмежений ним. Наявність багатьох спільних рис суперфіцію з емфітевзисом не дозволяє говорити про наявність одного загального явища в цивільному праві римської держави. Відмінності полягають у сфері застосування, характеристиці земельної ділянки та зв’язку об’єкта первісного права (права власності) – земельної ділянки і об’єкта права.

У підрозділі 2.3. «Історія регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) в українському законодавстві» проаналізовано історичні аспекти становлення інституту суперфіцію в цивільному праві України та рецепцію положень римського права щодо суперфіцію в цивільному праві України. У підрозділі висвітлено процес формування концепції цивільного законодавства в Україні починаючи з періоду перегляду концепції радянської цивілістики до сучасних поглядів. На відміну від доктрини країн СНД і Центрально-Східної Європи, сучасна українська доктрина цивільного права ґрунтується на ідеї більш повної і послідовної рецепції римського приватного права при регулюванні відносин стосовно речей взагалі і прав на чужі речі зокрема. Зазначено, що ЦК України передбачає розгорнуту систему речових прав, серед яких є право власності, емфітевзис, сурперфіцій, сервітут тощо. Незважаючи на те, що розробникам ЦК України вдалось зберегти відновлену систему речових прав під час обговорення та прийняття ЦК України, аналіз судової практики свідчить про нерозуміння або домінування застарілого підходу до правової природи речових прав на чужі речі.

Підрозділ 2.4. «Правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови за законодавством зарубіжних країн» присвячено порівняльному аналізу законодавства України, низки країн Європи та світу в аспекті регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови. Зазначається, що цивільне законодавство країн Європи характеризується різним ступенем рецепції римського права. На формування цивільного права країн Європи, також й інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови, вплинуло досить розвинуте законодавство Німеччини та Франції. Із часом концепція правового регулювання речових прав на чужі речі в цивільному праві країн континентальної Європи не зазнала суттєвих змін. Разом із тим, розширилося число сервітутів, змінились підстави права користування чужою річчю, котрі дедалі частіше стали набувати зобов’язального характеру.

Установлено, що законодавство зарубіжних країн передбачає тривалі строки користування чужою земельною ділянкою для забудови, які в окремих випадках доходять до 100 років.

Відзначається, що термін «суперфіцій» вживається переважно в країнах Західної Європи, у той час як у країнах Східної Європи найчастіше трапляється термін «право користування чужою земельною ділянкою».

Розділ 3. «Правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови за цивільним законодавством України» присвячено аналізу норм українського цивільного законодавства, що регулюють відносини суперфіцію.

У підрозділі 3.1. «Поняття права користування чужою земельною ділянкою для забудови у цивільному праві України» проаналізовано норми ЦК України та ЗК України. Найбільшою за обсягом та вмістом принципових положень даного інституту є ст. 413 ЦК України, яка визначає сутність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, характеризуючи його як право власника земельної ділянки. Правом забудови, як випливає із самої його назви, є право особи забудувати земельну ділянку, право звести на ній житловий будинок або яку-небудь іншу будову (споруду). Але такий підхід до права забудови не дозволяє чітко виділити останнє з ряду інших правомочностей, досить близьких до нього за своїм змістом.

На підставі аналізу наукової літератури зроблено висновок, що правом забудови є обумовлене певним строком речове, успадковане, відчужуване право за певну винагороду володіти й користуватися чужою землею як будівельною площею. Установлено такі ознаки суперфіцію: 1) речовий характер; 2) довгостроковість; 3) відчужуваність; 4) успадковуваність; 5) цільове призначення права користування чужою земельною ділянкою (для забудови); 6) будівлі і споруди, збудовані суперфіціарієм, належать йому на праві власності.

Характерною особливістю суперфіцію за ЦК України є альтернативне вирішення питання про його оплатність, оскільки одержання плати є правом власника земельної ділянки. Тому право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути безоплатним.

Важливою рисою суперфіцію є також його призначення. Земля надається суперфіціарію для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Право власності на будівлі та споруди, зведені в процесі реалізації цього права, належать суперфіціарію.

У підрозділі 3.2. «Зміст правовідносин щодо надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови» проаналізовано окремі елементи правовідносин, що виникають у випадку надання власником права користування земельною ділянкою, що йому належить, іншій особі для забудови.

Виявлено, що об’єктом суперфіцію є право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Предметом суперфіцію може бути надбудова (поверх, мансарда на чужій будівлі), окрема споруда або їх сукупність, пов’язана спільною господарською метою, розташована на поверхні чужої землі, або під нею (підземний гараж, сховище), а також частина ділянки, хоча безпосередньо не призначена під споруду, але необхідна для її обслуговування. При цьому земельна ділянка, яка надається під забудову повинна відповідати такій меті за своїм цільовим призначенням.

Суб’єктний склад суперфіціарного правовідношення представлено двома самостійними сторонами, пов’язаними взаємними правами і обов’язками – власником земельної ділянки з одного боку та суперфіціарієм (забудовником, землекористувачем) з іншого.

Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав. Виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови передбачає виникнення низки прав та обов’язків у його сторін, які передбачені нормами ЦК та ЗК України. Проведено аналіз змісту правовідносин користування чужою земельною ділянкою, виділено основні права та обов’язки їх суб’єктів.

Зазначено, що до прав власника земельної ділянки належать: право на отримання плати за користування ділянкою для забудови, право на одержання у випадках, установлених договором, частки від доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо, право на володіння та користування ділянкою в обсязі, установленому договором із землекористувачем тощо. Його обов’язками є: надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом, не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо.

Суперфіціарій (землекористувач) має право: використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та ін. споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону, користуватися земельною ділянкою в обсязі, установленому договором, набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови, передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту тощо. Суперфіціарій (землекористувач) зобов’язаний: вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, вносити інші платежі, установлені законом, почати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення тощо.

Інколи користування чужою земельною ділянкою відбувається у зв’язку із самовільним будівництвом. При цьому наслідки самовільного будівництва не обов’язково полягають у вилученні або знесенні відповідних будівель, адже звернення до суду з відповідними вимогами є не обов’язком, а правом відповідного органу влади. Відповідно зроблено висновок, що самовільне будівництво за певних умов може бути визнане підставою виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

У підрозділі 3.3. «Підстави виникнення, зміни та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови» проаналізовано динаміку відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови. Згідно із чинним законодавством України підставою для виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови є договір та заповіт. Обґрунтовано наявність й інших підстав для виникнення суперфіцію, зокрема судового рішення. Крім того, досліджено можливість передання суперфіцію від однієї особи до іншої, що може відбуватися на підставі цивільно-правового договору. Зміна правовідносин щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови відбувається на підставі домовленості сторін або рішення суду.

Зроблено висновок, що існуючий суперфіцій може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов’язаними між собою речовими правами, зазначені права в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо одне від одного.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Якщо суперфіцій установлено на невизначений строк, то він вважається безстроковим і може бути припинений за бажанням сторін у будь-який час. Підставами припинення суперфіцію є: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія; 2) сплив строку права користування; 3) відмова землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль; 5) викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю (ст. 350 ЦК України); 6) неможливість використання земельної ділянки для забудови (наприклад унаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо); 7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію; 8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч. 5 ст. 415 ЦК України, п. «а» ст. 143 ЗК України); 9) домовленість власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіцію. За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також в інших випадках, установлених законом.

У підрозділі 3.4. «Договір як основна підстава виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови» розглянуто теоретичні погляди на суть та правову природу цивільно-правового договору про надання земельної ділянки під забудову, який є основною підставою виникнення права користування чужою земельною ділянкою. Зауважується, що такий договір окремо не врегульований чинним цивільним законодавством України, у зв’язку із чим у дисертації проаналізовано його характерні ознаки, зміст, особливості укладення, зміни та припинення тощо.

Якщо ділянка надається на визначений строк, то у відповідному договорі повинен бути визначений цей строк, який збігатиметься із строком дії цього договору. Стосовно суперфіцію, установленого на визначений строк, у ЦК України не визначено як мінімальний, так і максимальний строк, на який може бути встановлений суперфіцій. Доводиться, що строк дії такого договору не може бути меншим 15 років, що є достатнім строком для забудови. Додатково обґрунтовано доцільність запровадженої законодавцем державної реєстрації договорів суперфіцію як договорів про обтяження нерухомого майна.