| Краткое содержание: |
У Вступі обґрунтовуються актуальність проведеного дослідження, зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, його мета, завдання, предмет, об’єкт, викладено методологічну основу роботи, положення, що характеризують її наукову новизну, розкриваються її практичне значення й апробація результатів, наведені дані про публікації за темою дисертації.
Розділ 1 «Багатоквартирний житловий будинок як майновий комплекс» складається з 4 підрозділів, в яких дається загальна характеристика багатоквартирного житлового будинку та його складових як об’єктів права.
У підрозділі 1.1 «Поняття багатоквартирного житлового будинку та його складники» досліджується правовий аспект поняття багатоквартирного житлового будинку. При цьому вказується, що будинок є складною технічною конструкцією і це істотно впливає на його правовий режим. Відзначається, що багатоквартирний житловий будинок разом із одноквартирним житловим будинком є видами житлового будинку.
Багатоквартирний житловий будинок, на думку дисертантки, хоч за своїми ознаками і є річчю, проте, зазвичай, не є об’єктом цивільного обороту та не має ознаки оборотоздатності. Багатоквартирний житловий будинок за умови використання його за призначенням не може навіть бути віднесений до речей, вилучених з цивільного обороту. Разом з тим, якщо багатоквартирний будинок має лише одного власника або якщо з тих чи інших підстав припиняються права власників розташованих в ньому квартир на ці квартири, такий будинок може стати об’єктом цивільного обороту та бути предметом деяких договорів, зокрема договору купівлі-продажу.
Як складна річ багатоквартирний житловий будинок складається з трьох видів речей: земельної ділянки; будівлі з розташованими в ній приміщеннями; обладнання й комунікацій. При цьому кожен з названих складових багатоквартирного будинку має свій особливий правовий режим.
В дисертації зазначається, що у багатоквартирному житловому будинку є три види приміщень: квартири (житлові приміщення), нежитлові приміщення та допоміжні приміщення, правовий режим кожного з яких також має істотні відмінності.
Розташовані в багатоквартирних житлових будинках приміщення можуть бути призначені як для особистого, так і загального користування. До приміщень особистого користування відносяться нежитлові приміщення і квартири. Їх особливістю є те, що вони різнорідні, фізично не пов’язані між собою та кожне з них експлуатується самостійно.
До приміщень загального користування відносяться допоміжні приміщення, що не можуть використовуватися самостійно, адже вони призначені для обслуговування квартир і нежитлових приміщень. Допоміжні приміщення, як і решта майна багатоквартирного житлового будинку (за винятком приміщень особистого користування), призначені виключно для загального користування. До майна багатоквартирного будинку загального користування відносяться також земельна ділянка, конструкції такого будинку, технічні й конструктивні приміщення (підвали, горища), обладнання та комунікації будинку тощо.
Приділено увагу питанню про співвідношення квартир і нежитлових приміщень із допоміжними приміщеннями. Зважаючи на вищевказане призначення останніх зроблено висновок про те, що допоміжні приміщення в багатоквартирному житловому будинку є приналежністю житлових і нежитлових приміщень, кожне з яких виступає щодо допоміжних приміщень в якості головної речі. При цьому вказується на особливість співвідношення квартири та нежитлового приміщення як головної речі із допоміжними приміщеннями в багатоквартирному будинку, адже перші належать лише своїм власникам, а другі є спільною власністю власників усіх квартир і нежитлових приміщень в будинку.
У підрозділі 1.2 «Правовий режим житлових приміщень» розглядаються поняття житла, житлових приміщень, а також права на них у багатоквартирному житловому будинку.
Дисертантка приєднується до наукової дискусії з приводу співвідношення понять «житло» й «житлове приміщення». Обґрунтовується, що ці поняття не є тотожними, адже житло як ширше поняття вказує не лише на певну річ, що безпосередньо і є житловим приміщенням, а й на певне немайнове благо фізичної особи, що забезпечує її потребу у проживанні. Таке співвідношення вказаних понять визначає й співвідношення права на житло і права на житлове приміщення, оскільки якщо право на житло може розглядатися і як майнове, так і немайнове суб’єктивне право, то друге є виключно майновим.
Житловим приміщенням у багатоквартирному житловому будинку може бути як квартира, так й ізольована кімната. Квартирою у багатоквартирному житловому будинку є його частина, що: а) призначена для постійного в ній проживання, б) включає в себе необхідні та належним чином обладнані житлові й підсобні приміщення, в) має окремий вихід. Кімната як різновид житлового приміщення є частиною житлового будинку або квартири та являє собою місце безпосереднього проживання. Ізольованою є така кімната, що з’єднана дверима з іншою (неізольованою) кімнатою квартири та має окремий вихід із загального коридору.
Приділено увагу проблемі віднесення житлових приміщень багатоквартирного будинку до категорій житлових фондів. Вказується, що за призначенням житлових приміщень чинне законодавство України виділяє житлові фонди загального, соціального і спеціального призначення. Житлові приміщення, що відносяться до різних категорій житлових фондів, суттєво відрізняються за своїм правовим режимом. Так, житлові приміщення фонду спеціального і соціального призначення, на відміну від тих, які відносяться до житлового фонду загального призначення, не можуть бути предметом цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, дарування, міни, найму тощо), оскільки особи, які користуються такими приміщеннями, не є їх власниками.
В дисертації відзначається, що за сучасних умов поняття житлових фондів та поділ їх на окремі категорії фактично втратило своє значення. При цьому дисертантка приєднується до позиції тих учених, які обґрунтовують доцільність поділу житлових приміщень (житла) за їх призначенням на два типи – на комерційні й соціальні.
Характеризуючи правовий режим житлових приміщень, дисертантка вказує, що вони можуть зазнавати юридичних і фізичних змін. Юридичні зміни житлових приміщень полягають у зміні їх правового режиму, тобто в переведенні житлового приміщення в нежитлове. При цьому вказується на необхідність відмежування переведення житлових приміщень у нежитлові від їх виключення з житлового фонду, яке слід проводити як за підставами, так і за порядком здійснення. Виключення житлових приміщень із житлового фонду здійснюється у наступних випадках: а) визнання житла непридатним для проживання, б) визнання його аварійним і в) знесення житла з причини суспільної необхідності. Переведення ж квартир у нежитлові приміщення здійснюється за рішенням їх власника змінити функціональне призначення такого приміщення.
Наголошується на тому, що правовий механізм переведення квартири у багатоквартирному житловому будинку у нежитлове приміщення має гармонійно враховувати як відповідний інтерес власника відповідного приміщення, так і права та інтереси інших власників квартир у відповідному будинку.
Розкриваються такі поняття, як «переобладнання» і «перепланування» житлових приміщень, що є способами внесення фізичних змін у житлові приміщення. Невід’ємною рисою вказаних видів трансформації житлових приміщень є те, що вони можуть здійснюватись виключно на підставі відповідного дозволу органів місцевого самоврядування та за відповідним проектом. Самостійне (без належного дозволу чи розробки і затвердження проекту) перепланування чи переобладнання є незаконним, вважається правопорушенням та тягне за собою негативні правові наслідки, передбачені законом.
У підрозділі 1.3 «Правовий режим нежитлових приміщень» визначаються наступні риси нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку: а) наявність у них самостійної оборотоздатності, б) вони є складовою багатоквартирного житлового будинку, в) ці приміщення не входять до житлового фонду, г) вони мають особливий правовий режим.
Нежитлові приміщення створюються внаслідок завершення будівництва, в разі переведення житла в нежитлове приміщення, а також внаслідок перебудови допоміжних приміщень будинку. Чинне законодавство допускає переведення в нежитлові приміщення лише квартир, що розташовані на перших поверхах і мають можливість облаштування окремого входу, а також квартир, розташованих вище, але за умови, що розташовані нижче приміщення вже переведені в нежитлові. Такі приміщення у багатоквартирному житловому будинку можуть використовуватись для різних цілей (крім промислового призначення), зокрема для надання побутових послуг, розміщення магазинів, офісів, майстерень митців тощо.
В дисертації наголошується на тому, що з огляду на закріплену в ч. 1 ст. 383 Цивільного кодексу України заборону використання квартири її власником для промислового виробництва, цілком очевидно, що така ж заборона має стосуватися й нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку. Обґрунтовано пропозицію на рівні закону закріпити заборону використання нежитлових приміщень у житлових будинках для здійснення будь-якої діяльності, що заважає нормальній експлуатації мешканцями цього будинку своїх квартир, порушує нормальний режим їх проживання й відпочинку, а в спеціальному підзаконному акті передбачити конкретний перелік видів такої забороненої діяльності. Контроль за додержанням цієї вимоги слід покласти на органи місцевого самоврядування з наділенням їх відповідними ефективними засобами адміністративного впливу на правопорушників.
У підрозділі 1.4 «Правовий режим допоміжних та підсобних приміщен» вказується, що словосполучення «нежитлові приміщення», «допоміжні приміщення» та «підсобні приміщення» у багатоквартирному житловому будинку не є синонімами. В дисертації проводиться розмежування між указаними видами приміщень та їх правовим режимом.
Допоміжним приміщенням є приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, а саме – підвали, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення. Допоміжні приміщення є спільною (загальною) власністю власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку.
Допоміжні приміщення не входять до складу житлового фонду, проте є частиною житлового комплексу. На відміну від житлових і нежитлових приміщень, допоміжні приміщення не можуть використовуватися самостійно, оскільки вони призначені для обслуговування квартир та нежитлових приміщень.
Специфіка правового режиму допоміжних приміщення полягає в тому, що частина з них відноситься до загального майна, а решта – до неподільного майна багатоквартирного житлового будинку. При цьому користування допоміжними приміщеннями, які відносяться до неподільного майна (коридори, вестибюлі, сходові клітини тощо), відбувається, зазвичай, фактично непомітно, а порядок та способи такого користування не викликають у власників квартир та нежитлових приміщень жодних проблем. Користування ж приміщеннями, які є загальним майном (кладові, гаражі, майстерні тощо), має відбуватися в установленому порядку за взаємною домовленістю мешканців будинку. За такою домовленістю кожному власнику квартири може бути виділена у користування певна частина загальних допоміжних приміщень. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників квартир багатоквартирного житлового будинку та не підлягає відчуженню. Загальне ж майно належить власникам квартир на праві спільної часткової власності.
Розпорядження загальним майном можливо лише за взаємною згодою співвласників квартир, якщо це не суперечить нормальному використанню інших спільних або окремих об’єктів їх права власності. Також відчуження частки в спільній власності на загальне майно в багатоквартирному будинку відбувається одночасно із відчуженням квартири. При цьому право на частку в загальному майні відчужується разом з квартирою без виділення частки в натурі, адже приналежність (допоміжні приміщення) завжди слідує за основною річчю (квартирою).
Особливістю спільної часткової власності на допоміжні приміщення, що є загальним майном у багатоквартирному житловому будинку, є те, що при відчуженні власником квартири та частки в спільному майні багатоквартирного будинку власники інших квартир, тобто співвласники загального майна, не набувають переважного права на її придбання.
Правовий режим загального і неподільного майна у багатоквартирному житловому будинку, встановлений актами спеціального законодавства, зокрема Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», відрізняється від загального правового режиму спільної власності, що визначається Цивільним кодексом України, з огляду на таке. По-перше, спеціальне законодавство забороняє відчуження спільного майна, що відноситься до загального і неподільного, тоді як за Цивільним кодексом України особи, яким належить майно на праві спільної сумісної власності, не позбавлені права його відчуження. По-друге, незважаючи на відсутність прямої заборони, власники квартир у житловому будинку (співвласники неподільного майна) не вправі своєю домовленістю змінювати правовий режим неподільного і загального майна багатоквартирного житлового будинку, в т.ч. визначати таке майно як спільну часткову або сумісну власність, тоді як Цивільний кодекс України передбачає можливість зміни за домовленістю співвласників спільної сумісної власності на спільну часткову. По-третє, власники квартир у багатоквартирному житловому будинку не вправі виділити частку з неподільного або загального майна, що є у їх спільній власності, або здійснити його поділ. Загальні ж засади правового регулювання спільної власності передбачають можливість виділення частки або поділу спільного майна.
Досліджуючи підсобні приміщення, дисертантка вказує, що ними є приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора, передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор тощо). Підсобні приміщення входять до складу житлового фонду, адже вони є складовими відповідних квартир і невід’ємні від них. При цьому підсобні приміщення не є окремими об’єктами цивільних прав і цивільного обороту.
Розділ 2 «Набуття, здійснення, припинення та захист прав на майно у багатоквартирному житловому будинку» складається із двох підрозділів, в яких розглядаються підстави набуття й припинення права на приміщення в багатоквартирному житловому будинку і особливості їх здійснення та захисту.
Підрозділ 2.1 «Набуття та припинення прав на приміщення у багатоквартирному житловому будинку» присвячено розгляду підстав набуття та припинення прав на приміщення в багатоквартирному житловому будинку та їх особливостей. В дисертації наголошується, що право на житло можуть мати лише фізичні особи. Інші суб’єкти цивільних правовідносин таких прав набувати не можуть.
Дисертантка відзначає, що правомочності титульних користувачів-невласників завжди мають похідний характер від правомочностей власника. В той же час вони обмежені волею останнього. І хоча об’єкт речових правовідносин один і той самий – житлове приміщення, суб’єкти речових прав користуються ним залежно від обсягу наданих їм законом або договором правомочностей.
На підставі аналізу положень Цивільного кодексу України виділяються такі права на житлові приміщення: а) права наймача, членів його сім’ї й постійно проживаючих з ним фізичних осіб (ст. 810), б) право особи, яка перебуває на утриманні іншої особи за договором довічного утримання, на користування житловим приміщенням, переданим у власність набувачеві (ст. 744), в) права користувача за договором позички (ст. 827), г) права членів сім’ї власника житлового приміщення на проживання в такому приміщенні (ст. 383), д) права заставодавця на заставлене житлове приміщення (ст. 572), е) права управителя на житлове приміщення, в тому числі в будинку, що будується (статті 1029 і 1033), є) права замовника на об’єкт будівництва, що будується (ст. 876), ж) права на житлове приміщення, встановлені заповідальним відказом (статті 1237 і 1238), з) права на користування житловим приміщенням на підставі встановленого в заповіті сервітуту (ст. 1246 ЦК).
Набуття кожного з перелічених речових прав на житло, а також прав за договором найму житла (в тому числі соціального) має свої особливості.
В дисертації детально розглядається такий спосіб набуття права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку, як закінчення будівництва. Особлива увага приділяється проблемам набуття права власності на квартири, фінансування будівництва яких здійснювалось за рахунок створення фондів фінансування будівництва та інших механізмів, указаних у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
Доводиться, що право на квартиру, від якої власник відмовився, може виникнути в тих осіб, які проживали в ній, за набувальною давністю. Якщо таких осіб немає, нерухома річ, від якої власник відмовився, потрапляє в комунальну власність.
В дисертації наголошується, що при укладенні шлюбу й вирішенні питання про спільне проживання подружжя у квартирі, що належала одному з них до укладення шлюбу, друге з подружжя набуває право користування нею також на праві сервітуту.
Також в дисертації досліджуються похідні способи набуття права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку, зокрема договори (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, ренти, спадковий договір, задоволення вимог кредитора за рахунок заставленої квартири тощо), спадкування, придбання приміщення з публічних торгів.
Право користування квартирою набувається особами за договорами житлового найму, позички, соціального найму.
Розглядаючи питання про припинення права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку (житлове або нежитлове), особлива увага приділяється такому його способу, як вилучення приміщення внаслідок конфіскації, реквізиції, реституції. Також звертається увага на такі способи припинення прав на приміщення у багатоквартирному будинку, як їх викуп (вилучення) у зв’язку з суспільними потребами, а також викуп приміщень, які становлять пам’ятку історії чи культури, якщо їх власник користується ними безгосподарно й не вжив заходів щодо їх збереження після попередження органу з питань охорони пам’яток історії й культури.
У підрозділі 2.2 «Здійснення та захист прав на приміщення у багатоквартирному житловому будинку» звертається увага на те, що чинне законодавство України встановлює особливості здійснення прав на житлове приміщення у багатоквартирному житловому будинку, що виявляються при користуванні та розпорядженні ним. Такі особливості пов’язані з тим, що житлові приміщення є складовими такого будинку і їх власники всі разом є співвласниками допоміжних приміщень у ньому.
Оскільки допоміжні приміщення тісно пов’язані й переплетені з квартирою, власники останньої можуть необмежено користуватись ними. Проживання власника у квартирі й використання її саме для цієї мети становить собою специфіку реалізації права власності на неї. Винятком є випадки пристосування частини квартири одночасно для інших цілей (під художню майстерню, музей-квартиру, офіс адвоката, ательє тощо), що, за загальним правилом, допускається чинним законодавством, окрім випадків, коли така діяльність створює незручності іншим мешканцям багатоквартирного житлового будинку.
Члени або колишні члени сім’ї власника квартири користуються нею на праві особистого сервітуту, який виникає за законом або за договором. На підставі аналізу прав колишніх членів сім’ї на користування квартирою робиться висновок про те, що право їх особистого сервітуту недостатньо забезпечене та захищається законодавством порівняно з правами наймачів квартири. З огляду на це запропоновано передбачити в чинному законодавстві норму, за якою особистий сервітут члена сім’ї власника житла на користування житлом не залежатиме від припинення сімейних відносин з власником такого житла.
В дисертації відзначається, що користування квартирою пов’язане із необхідністю її періодичного ремонту, адже власник квартири зобов’язаний за власні кошти утримувати її у належному стані та мати можливість належним чином її експлуатувати та не порушувати права інших співвласників. Утримання допоміжних приміщень, а також багатоквартирного житлового будинку в цілому здійснюється за рахунок власників усіх приміщень у такому будинку.
Власник квартири вправі здійснювати її перепланування й переобладнання за умов додержання прав усіх осіб, які мешкають у ній, а також виключно за наявності дозволу на це органу місцевого самоврядування. Якщо квартира перебуває у спільній власності, для її перепланування й переобладнання необхідна згода всіх співвласників, при недосягненні якої відповідний спір може вирішуватись у судовому порядку.
|
